Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проверка на банкротство физических лиц — способы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, которые подтверждают, что он не состоит на учете в указанных учреждениях. «Данная информация необходима для исключения риска оспаривания сделки под предлогом того, что в момент ее совершения продавец находился в состоянии, когда не был способен осознавать свои действия», — пояснила юрист из «Инком-Недвижимости».
Справка из психо-неврологического диспансера
Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.
Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.
Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.
Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.
Предварительная проверка продавца на добросовестность
Перед покупкой недвижимости следует узнать, как проверить, что продавец квартиры добросовестный и не является банкротом. Существуют различные способы защиты от продавцов, которые могут инициировать процедуру признания банкротом как намеренно, так и по стечению обстоятельств. В любом случае покупатель, прежде чем совершать сделку, должен убедиться в ее чистоте. Перечислим некоторые советы, как быстро понять, что что-то не так и предварительно проверить продавца:
- Не стоит вестись на цену существенно ниже рыночной. Часто этим пользуются мошенники, чтобы быстрее привлечь к объекту недвижимости внимание и найти жертву. К тому же, такая сделка в дальнейшем может быть оспорена в судебном порядке, поскольку невыгодна для бывшего владельца имущества. Но также высок риск остаться и без квартиры, и без денег.
- Не следует указывать в договоре купли-продажи одну цену, а фактически оплачивать другую. Нередко продавец просит снизить стоимость сделки на бумагах, чтобы уплатить меньше налогов. Оставшаяся часть суммы в лучшем случае передается по расписке. Но если бывший владелец обанкротится, то в случае возврата купленной недвижимости эту разницу забрать не получится. Да и вообще в целом вернуть деньги от банкрота проблематично, особенно если договор купли-продажи жилья сопровождается подозрительными расписками.
- Всегда нужно проверять историю продажи покупаемой жилплощади. Если предыдущие собственники быстро начинали перепродавать недвижимость, это повод задуматься о ее покупке. Особенно опасны сделки купли-продажи с родственниками владельца. Скорее всего, лицо готовится к банкротству и пытается сохранить имущество.
ШАГ 7. Дееспособность
По закону полная дееспособность, то есть возможность свободно пользоваться своими правами и распоряжаться имуществом, наступает с 18 лет. Решение о недееспособности совершеннолетнего гражданина может быть утверждено только в судебном порядке, на базе медико-психологической экспертизы. Покупателю необходимо убедиться во вменяемости и психическом здоровье продавца и запросить у него соответствующие справки для снижения своих рисков в будущем. Такие справки желательно получить в государственных медицинских учреждениях — психоневрологическом и наркологическом диспансерах по адресу регистрации физлица. Главное, что нужно запомнить — любая сделка, заключенная с недееспособным лицом, в дальнейшем может быть признана недействительной.
По статистике Единого федерального реестра юридически значимых сведений о фактах деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и иных субъектов экономической деятельности (Федресурс) за 2019 год (январь-сентябрь):
- кредиторы ничего не получили в 65% дел о банкротстве граждан;
- доля погашенных долгов составляет 3,5 % от всей суммы долга банкрота (2,8% в 2018 г.);
- управляющие и кредиторы на 37% чаще пытались оспорить сделки должников (1465 принятых заявлений по сравнению с 1071 в 2018 году);
- доля оспоренных сделок незначительно снизилась до 22,7% (333 оспоренных сделки из 1465 заявлений). В 2018 г. 22,9% (245 оспоренных сделок из 1071 заявления).
За все время действия закона заявление о признании сделки недействительной в отношении физлица в Красноярске подали только один раз (дело № а33–25984/2015). Требование не удовлетворили, так как арбитражный управляющий не смог доказать, что стороны были в сговоре и что кредитору был причинен ущерб.
«Как правило, такие требования предъявляют к индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам, — объясняет адвокат Юлия Михайлова. — Но это не значит, что не надо проверять сделки! Делать это следует обязательно. Учитывая ситуацию в экономике, количество тех, кто признается банкротом, будет расти, а значит, появится больше случаев, когда финансовый управляющий будет обращаться за признанием сделки недействительной».
Как происходит «отжатие» квартир, купленных у банкротов?
Обычно беда приходит внезапно. Вот вы купили квартирку, сделали там ремонт, заселились и спокойно ходите на работу, а по вечерам смотрите с семьей фильмы на широком экране ТВ. Но в один прекрасный момент вам приходит извещение из суда о претензиях на вашу квартиру.
Этот день переворачивает всю вашу размеренную счастливую жизнь с ног на голову. Над вами дамокловым мечом нависает угроза потери жилья…
Суд принимает решение о признании сделки недействительной. Вам дают примерно месячный срок на выселение из квартиры. На вопрос: «А где мои деньги?», вам отвечают — все претензии к банкроту. Вам предлагают просто включиться в реестр кредиторов вне очереди и претендовать на возврат уплаченных денег.
Отметим, что альтернативы у вас нет. У человека в статусе банкрота (или у подавшего на эту процедуру физ лица) уже денег нет. Те средства, что будут собраны в конкурсной массе (в частности, от продажи вашей квартиры), находятся в распоряжении финансового управляющего. За счет этих денег происходит расчет с кредиторами.
Хорошая новость: ваши требования не спишутся по завершении процедуры. После суда вы сможете открыть исполнительное производство и дальше требовать возврат этих денег через судебных приставов. Но только вернутся к вам ваши деньги вряд ли. Потому что люди, способные выплачивать долг, на банкротство не подают.
Когда кредиторы продавца заберут вашу квартиру?
В банкротстве назначенный финансовый управляющий обязан проверить все последние сделки должника за 3 года. Если он обнаружит признаки подозрительности, то инициирует оспаривание договора.
К основным признакам подозрительности стоит отнести следующие ситуации:
- Имущество продавалось в период, когда у должника были просроченные обязательства. Но деньги от продажи не тратились на удовлетворение требований кредиторов.
- Имущество продавалось по сниженной цене.
- Сторонами сделки выступают близкие родственники или другие аффилированные лица.
Исходя из этого, для вас есть риск лишиться купленного жилья, если:
- вы предположительно знали о фактической несостоятельности продавца;
- вы были другом или родственником должника;
- вы оформили жилье по документам дешевле, чем оно стоит.
Помните, занижать стоимость по документам рискованно, в первую очередь, для вас как для покупателя. Если продавец по каким-то причинам отменит сделку или это сделает его финансовый управляющий, то вам предположительно вернут ту сумму, которая указана в договоре. Другие подтверждения типа чеков и расписок значения не имеют.
Также в последнее время начали применять еще одну схему, которую, тем не менее, успешно «вскрывают» в судах. Продавец-должник продает квартиру родственникам. Затем те спешно перепродают жилье третьим лицам. В цепочке случается по 3-4 перепродажи. Это делается с целью «потерять концы в воде». Но, увы, эта схема уже перестает работать — финансовые управляющие готовы оспаривать сделки до бесконечности.
Никто не заберет квартиру у добросовестного покупателя. Обычно отменяют сделки, где жилье с ценой 10 млн. рублей продают за 3-4 млн. рублей. Суды понимают, что в таких схемах покупатели планировали заработать и ни о какой добросовестности речи не идет.
Судебные разбирательства
Провести проверку на предмет проведения в отношении продавца судебных разбирательств рекомендуется по двум направлениям. Первое — наличие исполнительных производств, здесь поможет сервис ФССП. Это поможет узнать об обязательствах, потенциально ведущих к банкротству. Второе — наличие судебных споров, в которых продавец фигурирует ответчиком. Здесь поможет официальный интернет-портал «Правосудие», достаточно знать ИНН и ФИО.
Споры, которые должны особенно насторожить покупателя — это наследственные споры, семейные споры (раздел имущества), споры, вытекающие из кредитных договоров (часто в качестве обеспечения по кредиту выступает недвижимость). Проверка нужна для того, чтобы в будущем не оказаться в ситуации, когда купленную квартиру будут оспаривать родственники, кредиторы и пр.
Правило 1. Проверка документов
Также перед покупкой квартиры следует тщательно проверить правоустанавливающие документы — договоры купли-продажи, дарения, долевого участия и т. д. С 2016 года документом, подтверждающим государственную регистрацию права собственности на недвижимость, является выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). До указанного времени выдавалось свидетельство о государственной регистрации права.
Полагаться только на документы, которые предоставил продавец, не следует, отметила ведущий юрисконсульт юридической службы риелторской компани «Инком-Недвижимость» Ольга Кладкова. Для проверки актуальности права собственности продавца, отсутствия запретов на распоряжение объектом и ограничений права собственности можно получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости.
«В случае когда продавец жилого помещения является не первым ее собственником, следует также запросить выписку из ЕГРН о переходе прав, из которой можно получить информацию о том, сколько раз и как часто происходила смена собственников данного объекта», — добавила юрист.
Получить такие выписки из Росреестра может любое заинтересованное лицо. Однако следует помнить, что сведения, содержащиеся в выписке, актуальны на момент ее выдачи. Поэтому получать выписку лучше незадолго до сделки.
Долги, жильцы и другие сюрпризы
Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева. — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд. Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».
Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. «В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понаморева.
Последствия приобретения квартиры у банкрота
Введение процедуры банкротства физических лиц затронуло не только самих банкротов, но и граждан, которые имели неосторожность приобрести квартиру у потенциального банкрота. Если в последующем продавец будет признан банкротом, то такая сделка с высокой степенью вероятности, может быть оспорена (признана недействительной).
Признание договора купли-продажи квартиры недействительным повлечет последствия. Прежде всего, это двусторонняя реституция, согласно которой каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Если покупатель приобрел у банкрота квартиру, а арбитражный суд признал эту сделку недействительной, то квартира будет возвращена продавцу.
В соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в случае банкротства гражданина недействительными будут признаваться не все сделки, а лишь «подозрительные» сделки банкрота, а также те из них, которые повлекли за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами.
Так, могут быть оспорены сделки банкрота с неравноценным встречным исполнением, совершенные им в течение одного года до принятия заявления о признании его банкротом или после принятия арбитражным судом указанного заявления. В частности, когда цена, указанная в договоре купли-продажи, значительно ниже рыночной стоимости квартиры.
Посторонние лица, которые могут подкинуть проблем
- Бывшие и нынешние супруги — обратите внимание на штампы в паспорте собственника квартиры (регистрация и расторжение брака). Если брак был расторгнут меньше чем за 3 года до сделки, уточните момент по разделу имущества супругов. При отсутствии нотариального соглашения или судебного решения о разделе имущества нужно получить нотариальное согласие на сделку от бывшего супруга продавца. Аналогичное согласие нужно получать и от нынешнего супруга, если квартира находится в общей собственности мужа и жены, но зарегистрирована лишь на кого-то одного из них.
- Невыписанные жильцы — попросите у продавца подробную выписку из домовой книги и обязательно потребуйте выписки всех прописанных в квартире граждан с постоянной и временной регистрацией до подписания и регистрации договора купли-продажи, чтобы вам потом не пришлось выписывать всех этих людей через суд.
- Недовольные наследники. Поинтересуйтесь семейным положением продавца и обстоятельствами оформления наследства. Были ли другие наследники, судебные процессы по разделу наследства? Не стоит покупать квартиру, которая была получена в наследство и оформлена в собственность меньше 3 лет назад. Это поможет избежать возможных споров с недовольными наследниками. Еще лучше, если с момента вступления в наследство прошло порядка 7-10 лет: в таком случае вероятность появления обиженных наследников, желающих что-то оспорить в суде, гораздо ниже.
- Участники приватизации квартиры. Посмотрите, кто проживал в квартире на момент приватизации, кто принимал в ней участие и в итоге стал собственником. Если какие-то жильцы отказались от участия в приватизации, по закону они сохраняют право бессрочного пользования этой квартирой. Выписать таких граждан из квартиры не удастся даже через суд. Также нужно обязательно изучать обстоятельства участия или неучастия в приватизации детей.