Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Давайте начистоту: проверка квартиры перед покупкой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чаще всего обманывают граждан, которые приобретают недвижимость без привлечения кредитных средств. В этом случае мошенникам действовать проще, так как редкий покупатель привлекает юриста в сфере недвижимости для проверки юридической чистоты потенциальной сделки. А в штате банков работают юристы, которые умеют выявлять мошеннические схемы. Но и их мошенники порой обводят вокруг пальца.
Какие самые распространенные риски при покупке недвижимости
- Утрата права собственности
- Судебные разбирательства с третьими лицами, чьи права на недвижимость были нарушены
- Наличие лиц, имеющих пожизненное право на проживание в квартире
- Иные наследники, претендующие на недвижимость на законных основаниях
- Суды по финансовым обязательствам продавца и последующее банкротство с выставлением вашей недвижимости на торги
- Лица, не принимавшие участия в приватизации — например, приватизация могла пройти без участия детей
- Снос жилья или реконструкция — вас могут принудительно переселить, если дом подлежит сносу или признан аварийным
- Супружеские доли — например, супруг/супруга продавца заявляет о своих правах на объект, так как он был приобретен в период брака
Неожиданные претенденты на уже купленную в ипотеку квартиру
Откуда они могут взяться:
- Наследники, не вступившие в наследство вовремя по уважительной причине.
- Когда-то были нарушены интересы несовершеннолетнего, который теперь заявляет о своих правах (он сам или его представитель: родитель, опекун, органы опеки).
- В одной из цепочек сделок с объектом продавцом выступал недееспособный гражданин, и все сделки, начиная с той, признаются недействительными.
- В одной из цепочек сделок применялась мошенническая схема с государственными субсидиями.
- Наличие временно выписанных граждан, которые не знали о совершенной сделке. Например, граждане, отбывающие наказание, вернувшиеся из МЛС (но эту схемы юристы обычно выявляют).
- Один из собственников был признан безвестно отсутствующим, а потом вдруг неожиданно объявился.
- Оспаривание сделки супругой/супругом продавца (этот риск также выявляется юристами, поэтому маловероятен).
В любом их вышеуказанных случаев совершается обман продавца квартиры покупателем по ипотеке. Неожиданный претендент обращается в суд и выигрывает дело. В итоге получается, что гражданин и квартиры лишается, и остается должен банку. Это сложная ситуация, приводящая покупателей в отчаяние. К сожалению, сделать что-то сложно, вернуть деньги удается далеко не всем. Конечно, покупатель обращается в суд, чтобы взыскать выплаченные продавцу деньги, но этого добиться сложно. Таких ситуаций можно избежать, если при оформлении ипотеки подключиться к титульному страхованию.
Ответы юриста на частные вопросы
Можно ли оформить ипотеку, если у меня нет прописки? Будет ли ее проверять банк?
Да, для оформления ипотеки обязательна постоянная регистрация. Банк будет ее проверять, как и другие сведения из паспорта. Если прописки нет, ипотеку не выдадут.
Проверяет ли банк выделение долей детям, если для покупки квартиры используется ипотека с маткапиталом?
Нет, это вне компетенции банков. Все проверки по расходованию маткапитала проводятся Пенсионным фондом.
Что делать, если после проверки квартиры банк отказал в ипотеке?
Если был подписан предварительный ДКП и передан задаток, а отказ банка считается форс-мажорным обстоятельством, продавец должен вернуть покупателю деньги. Придется искать другую недвижимость, которую одобрит кредитор.
Можно ли ускорить сроки проверки квартиры при оформлении ипотеки?
Нет. Некоторые сроки устанавливаются законодательством, часть – внутренними правилами банка. Заемщик на это никак не может повлиять.
Неожиданные претенденты на уже купленную в ипотеку квартиру
Откуда они могут взяться:
В любом их вышеуказанных случаев совершается обман продавца квартиры покупателем по ипотеке. Неожиданный претендент обращается в суд и выигрывает дело. В итоге получается, что гражданин и квартиры лишается, и остается должен банку. Это сложная ситуация, приводящая покупателей в отчаяние. К сожалению, сделать что-то сложно, вернуть деньги удается далеко не всем. Конечно, покупатель обращается в суд, чтобы взыскать выплаченные продавцу деньги, но этого добиться сложно. Таких ситуаций можно избежать, если при оформлении ипотеки подключиться к титульному страхованию.
Важно! Обратите внимание, что риск столкнуться с неожиданным претендентом есть только у граждан, которые приобретают объект вторичного рынка. Если речь о квартире в новостройке, таких рисков нет, так как нет и предыдущих собственников.
Совет № 3: Проверьте основание права собственности
Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.
Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.
Проверка жилья перед покупкой: наличие третьих лиц
Важным моментом является проверка квартиры на предмет возможных прав на нее третьих лиц. Особенно внимательным нужно быть, если объект достался продавцу по наследству. Проверьте, не были ли ущемлены права других наследников. Важно удостовериться, что квартира была законно приватизирована. Идеально, если право собственности возникло у продавца больше трех лет назад. В таком случае вероятность того, что сделка может быть оспоренной почти отсутствует.
Важный момент проверки жилья перед покупкой – прописанные в квартире люди, которые, как вы понимаете, имеют право жить в помещении и после смены собственника. Продавец должен снять с регистрационного учета всех проживающих перед тем, как реализовать помещение. Если кто-то прописан на момент проверки, убедитесь, что у вас не будет проблем с выселением. Есть категории граждан, которые могут заявить о своем праве проживать в недвижимости. К ним относятся: проходящие военную службу, осужденные, несовершеннолетние, проживающие в воспитательных учреждениях, пенсионеры, проживающие в домах престарелых.
Проверка недвижимости перед покупкой также предполагает и осведомление об отсутствии обременений на объект (информация содержится в выписке из ЕГРН). Жилье не должно быть предметом залога, ареста, аренды или ренты. Иначе сделку могут не зарегистрировать.
Может ли проверка банка заменить юриста и риелтора?
Нет. Все-таки банк это не бюро расследований. Специалисты кредитной организации лишь оценивают степень рисков при рассмотрении объекта недвижимости для залога, не углубляясь в детали. Если уровень возможного риска высок, покупатель не получает одобрения на такой объект. «Наличие у продавца „свежего“ договора дарения, недавнее вступление в наследство, отсутствие согласия супруга/супруги на продажу, отсутствие сведений обо всех переходах права собственности (при необходимости) и наличие судебных тяжб будут рассматриваться банком как факторы риска. В ряде случаев достаточно предоставить дополнительные документы и сведения (например, архивную выписку о переходах прав собственности с 1998 года), погасить долги, и появится возможность выйти на сделку», — поясняет эксперт.
Проверка юридической чистоты, безусловно, полезная практика: несмотря на то, что проверку банк осуществляет прежде всего в своих интересах (оценивая риск утраты залогового имущества), для покупателя недвижимости это также полезно, добавляет Дайнеко.
Проверка юридической чистоты основных документов
После того, как Покупатель выбрал квартиру и Продавца, он должен будет перейти к непосредственной проверке жилья и документации на юридическую чистоту. Заключение сделки должно сопровождаться следующими заголовками:
| Имя | Описание |
| Документ, удостоверяющий личность продавца. | Обычно паспорт. Покупатель может точно подтвердить личность продавца, обратившись в паспортный стол со своими паспортными данными.
Подлинность паспорта также можно проверить через официальный сайт Федеральной миграционной службы РФ. Однако полученная здесь информация будет носить более справочный и обобщенный характер, чем информация, полученная в паспортном столе. |
| Документ о праве собственности, подтверждающий право собственности продавца на продаваемый объект. | Это может быть предыдущий договор купли-продажи, подарочный сертификат, свидетельство о принятии наследства и т.д. |
| Выписка из ЕГРН. | В этом документе содержится информация о субъекте права (квартира) и субъекте права (фактический собственник имущества). Информацию в выписке необходимо сравнить с другими документами (паспорт продавца, акт недвижимости, технический паспорт) и убедиться, что нигде нет расхождений.
В выписке также содержится информация о наличии / отсутствии арестов и залогов. Покупатель напрямую заинтересован в том, чтобы в отношении проданной квартиры не применялись ограничительные меры. В противном случае продажа за вознаграждение может быть признана недействительной с обращением в суд третьего лица (например, банка, если Покупателю незаконно передана ипотечная квартира, заем которой еще не погашен). Обычно выписка из ЕГРН выпускается в 2-х основных версиях: простой или расширенной. Расширенная выписка из ЕГРН позволит покупателю понять, сколько собственников было у квартиры в целом и как часто с ней совершались различные сделки с недвижимостью. Если квартира часто продавалась и покупалась в короткие сроки, это могло указывать на возможное мошенничество. |
| Выписка из паспортного стола или многофункционального центра о наличии / отсутствии людей, прописанных в квартире. | Наличие в квартире зарегистрированных лиц не является реальным препятствием для отчуждения недвижимости: можно продать и купить даже такое жилье, в котором кто-то прописан. В договоре может быть предусмотрено, что зарегистрированные лица будут освобождены из квартиры в течение определенного периода после перехода права собственности. Затем каждый зарегистрированный арендатор должен будет предоставить письменное и нотариально заверенное обязательство по выписке.
Однако Покупатель по-прежнему обеспокоен тем, что все предыдущие жители были выписаны досрочно. В противном случае их отказ от аннулирования может привести к затяжным конфликтам и судебным тяжбам, потому что даже после продажи эти люди сохранят право жить в спорной собственности. Да и суммы за коммунальные услуги в квартире у неписаных граждан (даже если они фактически не проживают в квартире) обычно выше. |
| Справка о наличии / отсутствии задолженности по счетам. | Если такие долги существуют, то после продажи они могут частично перейти к новому владельцу (то есть Покупателю). |
| Письменное разрешение БТИ на проведение масштабных работ по перепланировке (при наличии). | В жилых помещениях мог пройти капитальный ремонт, предполагающий не только смену обоев, но и снос стен, увеличение или уменьшение исходной метража комнат, перенос коммуникаций и т.д. Чтобы такие изменения не представляли угрозы для жизни и здоровья, они должны быть легализованы и официально утверждены ответственным государственным органом. |
| Кадастровый и технический паспорт на квартиру, выданный Бюро технической инвентаризации (ITV). | В нем должны быть указаны технические характеристики объекта недвижимости, а также информация о проведенной перепланировке.
Если выяснится, что сведения в техническом и кадастровом паспортах не соответствуют действительности, это может стать основанием для отказа в перерегистрации права собственности в Росреестре. От покупки такого жилья лучше отказаться заранее. |
| Справка наркологического и психоневрологического диспансера. | Только дееспособный собственник (т.е достигший 18-летнего возраста и признанный вменяемым, осудивший свои действия) имеет право продать свою квартиру). |
С особой осторожностью следует относиться к таким квартирам, которые недавно были получены их владельцами по решению суда. Рано или поздно это решение может быть оспорено предыдущим владельцем, и, если его требования будут выполнены, недвижимость вернется в свою законную собственность. При этом новый собственник (он же Покупатель) рискует потерять бизнес — не факт, что им хотя бы вернут деньги за незначительную сделку.
Все документы, представленные Продавцом, должны быть представлены в оригинале. Никакие исправления, пятна, опечатки или ошибки в оригиналах не допускаются. Кроме того, контракты, соглашения и разрешения должны содержать подписи ответственных сотрудников, водяные знаки и печати соответствующих организаций (большинство из которых являются государственными). Любые справки должны быть составлены на соответствующих бланках с печатью.
Покупателю рекомендуется сделать копии каждой карты и держать их при себе. Единственное исключение — паспорт продавца — здесь копия заменяется обычным заявлением ключевых данных о человеке. Продавец не имеет права этому препятствовать. Если текущий владелец не позволяет делать копии или записывать основную информацию из своего паспорта, лучше отказаться от сделки.
Что обязательно нужно проверить в случае приобретения жилья в ипотеку
- Запросите выдержку из ЕГРП. Он отражает цепочку операций с недвижимостью.
- Внимательно изучите оригиналы документов о праве собственности, в том числе тех, по которым возникли имущественные права продавца. Если говорить о наследстве, стоит проанализировать ситуацию на предмет возможного появления других наследников. Есть риск, если продавец только что унаследовал наследство.
- Предоставьте продавцу выписку из домовой книги. Отражает временно освобожденных граждан, если таковые имеются.
- Если продавец состоит в браке, получите нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Кроме того, если недавно был развод, и ваш бывший супруг может подать заявление о праве на недвижимость, ваше согласие также должно быть получено.
- Проверка кадастрового паспорта и технического паспорта объекта поможет выявить незаконную перепланировку: при их наличии банк не одобрит сделку.
- Справка ПНД (психоневрологический диспансер). Важный документ, который подтвердит пригодность и вменяемость продавца. Не стесняйтесь обращаться за помощью, это в ваших интересах.
- Документов на оплату коммунальных услуг, долгов быть не должно — для многих банков это обязательное условие покупки квартиры в кредит.
При подаче заявления на ипотеку банк предоставит вам список документов по оценке юридических рисков. Документы рассмотрит опытный профессионал, на которого вы можете положиться. Но важно знать, как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой ипотеки, чтобы не затягивать сделку, собирая документы на объект, который точно не будет принят в залог.
Кратко: какие квартиры нельзя купить в ипотеку?
-
На аварийные дома и здания, износ которых превышает 65%, запрещается оформлять ипотечный кредит.
-
Нельзя приобрести недвижимость с незаконной перепланировкой. Исключения составляют квартиры, где не были затронуты несущие стены.
-
Банки отказывают в выдаче кредита на любые объекты с обременениями.
-
При покупке недвижимости на льготных условиях можно купить объект только в новом доме, вторичный рынок не рассматривается.
-
Если в квартире нет коммуникационных систем, в оформлении ипотеки откажут.
-
Банк откажет покупать квартиру по ипотеке, если продавец подал документы на квартиру и жилье под арестом.
Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.
Сколько длится проверка
Проверку специалисты финансовой организации начинают после предварительного одобрения займа и предоставления документации на приобретаемую недвижимость. Ответ на вопрос, что проверяют юристы Сбербанка, зависит от типа жилья. Если заём предназначается для покупки «вторички», банковские работники анализируют техническую документацию на приобретаемый объект, сверяют сведения из Росреестра, изучают домовую книгу.
При покупке жилья на вторичном рынке в ипотечной сделке участвуют сразу три стороны: банк, заемщик и владелец приобретаемого объекта. Основным документом выступает договор купли-продажи, составленный с учетом того, что приобретаемая недвижимость останется в залоге у кредитора до полного погашения ссуды. Помимо этого, продавец должен предоставить финансовой организации пакет документов на приобретаемую недвижимость, включающий:
- свидетельство собственности;
- документ, послуживший основанием для получения прав на недвижимый объект;
- выписка из ЕГРН;
- согласие на продажу от мужа или жены;
- отказ прочих владельцев, если недвижимость находится в долевой собственности;
- разрешение на продажу от органов опеки, при наличии несовершеннолетних детей или недееспособных собственников.
Согласие супруга и отказ долевых собственников оформляют нотариально. Покупателю необходимо провести оценку рыночной стоимости объекта и предоставить банку результаты. Процедуру проводит организация аккредитованная Сбербанком.
Продолжительность процедуры проверки не регламентируется законом о банковской деятельности. Финансовая организация вправе устанавливать сроки самостоятельно. Многое зависит от загруженности специалистов и слаженного взаимодействия филиалов банка. На практике проверка может занимать от одной недели до 60 дней. Довольно быстро проходит утверждение ипотеки для покупки жилья в новостройке, если застройщик и недвижимый объект аккредитованы Сбербанком.
Прежде всего, это касается вторичного рынка. Необходимо, чтобы помещение было жилое и пригодно для проживания. Возраст дома, материалы перекрытий, безопасность конструкций и работа инженерных сетей, – все это должно соответствовать техническому плану и быть в хорошем состоянии. Кредитору невыгодно брать в залог недвижимость, которую потом сложно будет продать. Кроме того, если жилье не потребует больших дополнительных затрат на серьезный ремонт, у банка будет уверенность, что покупатель справится с ипотекой без задержек.
Для чего банк проверяет юридическую чистоту, как он это делает
Банки проверяют приобретаемую квартиру на юридическую чистоту. Без этого условия выдача кредита невозможна. Кредиторы намерены получить «чистый» объект в качестве залога. Покупателей часто интересует вопрос, проверяет ли банк квартиру при ипотеке, потому что это выступает гарантией безопасной сделки.
Проверяется объект, который заемщик вписывает в качества залога при составлении кредитного договора. Залог — это гарантия для банка в отношении возврата денег. Если не будет выплачен долг, кредитор оставляет за собой право изъять недвижимость с дальнейшей ее реализацией и покрытием задолженности.
Продать можно только «чистый» юридический объект, поэтому недвижимость всегда проверяется банком до процедуры оформления займа. Обремененная долгами, наличием скрытых собственников, наследников недвижимость принесет банку много проблем и судебных разбирательств.
Сколько длится проверка
Проверку специалисты финансовой организации начинают после предварительного одобрения займа и предоставления документации на приобретаемую недвижимость. Ответ на вопрос, что проверяют юристы Сбербанка, зависит от типа жилья. Если заём предназначается для покупки «вторички», банковские работники анализируют техническую документацию на приобретаемый объект, сверяют сведения из Росреестра, изучают домовую книгу.
При покупке жилья на вторичном рынке в ипотечной сделке участвуют сразу три стороны: банк, заемщик и владелец приобретаемого объекта. Основным документом выступает договор купли-продажи, составленный с учетом того, что приобретаемая недвижимость останется в залоге у кредитора до полного погашения ссуды. Помимо этого, продавец должен предоставить финансовой организации пакет документов на приобретаемую недвижимость, включающий:
- свидетельство собственности;
- документ, послуживший основанием для получения прав на недвижимый объект;
- выписка из ЕГРН;
- согласие на продажу от мужа или жены;
- отказ прочих владельцев, если недвижимость находится в долевой собственности;
- разрешение на продажу от органов опеки, при наличии несовершеннолетних детей или недееспособных собственников.
Согласие супруга и отказ долевых собственников оформляют нотариально. Покупателю необходимо провести оценку рыночной стоимости объекта и предоставить банку результаты. Процедуру проводит организация аккредитованная Сбербанком.
Продолжительность процедуры проверки не регламентируется законом о банковской деятельности. Финансовая организация вправе устанавливать сроки самостоятельно. Многое зависит от загруженности специалистов и слаженного взаимодействия филиалов банка. На практике проверка может занимать от одной недели до 60 дней. Довольно быстро проходит утверждение ипотеки для покупки жилья в новостройке, если застройщик и недвижимый объект аккредитованы Сбербанком.
Как оценивается жилье на вторичном рынке
Нередко граждане желают приобрести квартиру, находящуюся на вторичном рынке. В этом случае объект подвергается более тщательной проверке.
Оцениваются разные факты:
- определяется степень износа самого строения;
- одобрение обычно получают заемщики, которые желают купить квартиры, находящиеся в доме с кирпичным, каменным или цементным основанием;
- часто банки требуют от потенциальных заемщиков документов, подтверждающих, что не планируется в ближайшее время снос объекта, а также, что он не находится в аварийном состоянии;
- учитывается место расположения строения, для чего рассматривается имеющаяся инфраструктура;
- изучается состояние объекта, площадь самой квартиры, имеющаяся планировка и отделка разных поверхностей в квартире;
- жилое помещение должно иметь отдельный вход, а также обязано быть подключенным к разным инженерным коммуникациям;
- не получится взять заемные средства на покупку квартиры, располагающейся в подвале или цоколе.
Схема проведения ипотечной сделки.
Важно! Если жилье соответствует многочисленным требованиям банка, то оно является привлекательным для учреждения, поэтому охотно выдаются заемные средства для такой покупки. Можно выделить некоторые виды жилплощади, на которые практически невозможно получить одобрение от банка.
К ним относится:
- комнаты в коммуналках, но исключением будет ситуация, когда остальная часть квартиры уже принадлежит потенциальному заемщику, поэтому по итогам покупки предметом залога станет полноценная квартира;
- жилые помещения, находящиеся в общежитиях или малосемейках;
- квартиры в домах, у которых внешние стены сделаны из древесины.
Как происходит оценка квартиры для получения ипотеки? Подробнее здесь.