Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долевой собственностью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обязательное условие покупки недвижимости с использованием маткапитала — наделение правом собственности несовершеннолетних (выделение детской доли). «Если семья купила квартиру с маткапиталом, оформила доли несовершеннолетним и один из взрослых (родитель, совершеннолетний ребенок) хочет отказаться от своей доли, то в этом случае он может подарить или продать свою долю (с соблюдением преимущественного права — предложить сначала другим собственникам)», — пояснила замдиректора по правовым вопросам сети офисов недвижимости «Миэль».
Отказ от доли в квартире, купленной на материнский капитал
Если речь идет об отчуждении доли несовершеннолетнего, то здесь нужно получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства с обоснованием, что взамен приобретает несовершеннолетний. Его права ни в коем случае не должны быть ущемлены.
Продажа доли и преимущественный выкуп
Реализовать долю по собственному выбору покупателя владелец не вправе, поскольку правом на преимущественный выкуп наделены остальные совладельцы. Только получение отказа сособственников позволяет перейти к поиску покупателя «на стороне».
Принудительное отчуждение долевой собственности
Наличие задолженности перед коммунальными службами в размере, приближённом к стоимости владения в денежном измерении, нахождение в залоге или незначительность принадлежащей части могут повлечь принудительное отчуждение доли по решению суда.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Любое из перечисленных выше действий потребует определенных расходов. Большая часть оформления приходится именно на нотариусов. Рассмотрим, сколько стоит отказ.
| Способ отказа | Документ-основание | Пошлина за регистрацию в ЕГРН | Иные расходы |
| Дарственная | Договор дарения
От 2 000 рублей |
2 000 рублей | Согласие супруги от 1 до 2 тыс. руб.
Электронная регистрация через нотариуса до 3 тыс. руб. |
| Купля-продажа | ДКП
От 5 000 рублей |
2 000 рублей | Согласие супруги от 1 до 2 тыс. руб.
Электронная регистрация через нотариуса до 3 тыс. руб. |
| Отказ от наследства | Свидетельствование подписи на отказе от 500 рублей | Не требуется | Доверенность на представителя от 1 000 рублей
Расходы на почтовую пересылку |
| Отказ от приватизации | Свидетельствование подписи на отказе от 500 рублей | Не требуется | Нет |
Правовые последствия продажи доли в квартире
После регистрации сделки в Росреестре у нового владельца возникает весь комплекс прав и обязанностей в отношении части жилого объекта, что и остальных собственников. Помимо права собственности на долю, одновременно приобретается право на часть общего имущества квартиры. При этом совместное пользование жильем не должно нарушать права и законные интересы остальных собственников.
Продавцу будет необходимо урегулировать налоговые обязательства после получения дохода от продажи доли. Для этого необходимо учитывать следующие обстоятельства:
- если владение долей продолжалось более трех лет, НДФЛ не подлежит оплате;
- если такой срок не превышает три года, налог на доходы уплачивается по ставке 13%, если полученная от сделки сумма превышает цену приобретения доли;
- при возникновении обязанности по уплате налога продавец может воспользоваться имущественным вычетом в налоговых органах.
Юридические последствия отказа от доли недвижимости – плюсы и минусы
Обозначим, какие юридические последствия могут наступить для владельца недвижимости, который откажется от доли:
- С момента перерегистарции прав на долю, владелец теряет права владения жильем. Он не сможет распоряжаться своей частью, так как она будет принадлежать другому гражданину. Этот нюанс можно отнести как к плюсам, так и минусам. Если гражданин хотел отказаться от доли и передать ее другому гражданину, то это плюс.
- Если же собственник не хотел продавать или дарить свою долю, то возникает риск возникновения мошенничества. Заставить отказаться от доли имущества не может никто. В случае, когда к собственнику была применена физическая сила, угрозы, лучше сразу обращаться в правоохранительные органы.
- Сделку, заключенную обманным путем, под влиянием заблуждения, насилия, угрозы, злонамеренных обстоятельств, можно расторгнуть через суд (ст.178, 179 ГК РФ).
- Собственник, продавший или подаривший долю, сохраняет право бессрочного пользования жильем.
- Отказавшийся от приватизации гражданин, сохраняет за собой право постоянной регистрации и право фактического проживания в приватизированной квартире. Это правило не перестает действовать даже после продажи квартиры и смены собственника.
- Если оформлялась дарственная, то у других собственников не возникает преимущественного права выкупа доли.
- По дарственной невозможно будет оформить налоговый вычет.
- Будет наложен запрет для собственника на регистрацию в жилье членов семьи или третьих лиц.
Лицо, которому переходят права собственности на долю, будет распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Он сможет продать жилье с согласия остальных владельцев частей, подарить, завещать, обменять. По сути, он получает выгоду от такой сделки. Один лишь минус заключается в том, что ему придется заплатить 13% налог при покупке доли.
Процедура оформления отказа от права
После подачи собственником недвижимости заявления об отказе в администрацию того района, где находится “отказной” объект, местным Управлением Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии осуществляется постановка на учет бесхозяйной вещи, расположенной на территории регистрационного округа (т.е. соответствующей области, республики или края) по местонахождению объекта. По существующим правилам, госорганом принимаются на учет объекты, не закрепленные ни за одним собственником, или владельцы которых неизвестны, или от права собственности на которые отказались. Исключением являются земельные участки: если они не имеют собственника, то считаются находящимися в государственной собственности до момента разграничения прав на землю. И на учет в качестве бесхозяйных ставятся только те из них, от которых отказался частный собственник.
Отказ от доли на квартиру при наследовании
Если вы – наследник имущества и хотите от него отказаться, вам нужно в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя обратиться к нотариусу.
Все, что от вас потребуется – нотариальное заявление об отказе от наследства.
При этом:
- Не нужно согласие супруга на отказ от наследства.
- Вы можете передать свою часть наследства конкретному лицу или нескольким лицам. Отказываться можно исключительно в пользу наследников, которые не лишены наследства. Согласие наследников для оформления вашего отказа не нужно.
- Никаких налогов и пошлин оплачивать не придется, кроме оплаты услуг нотариуса за удостоверение заявления.
- Написав заявление об отказе, не получится потом его аннулировать и принять наследство обратно. Также невозможно заменить наследников в заявлении.
- Нельзя одну часть наследственной массы принять, а от другой отказаться. Например, принять деньги, а отказаться от доли на имущество (ст. 1158 ГК РФ). Но если вы являетесь наследником по нескольким основаниям (по завещанию, в результате открытия наследства, в порядке наследственной трансмиссии и т. д.), то вправе уклониться от конкретного основания, а не от всего наследства.
- Даже если вы уже приняли наследство, в течение 6-месячного срока можете от него отказаться.
- Непринятие наследства несовершеннолетним гражданином происходит с согласия органов опеки и попечительства.
- Отказ от обязательной доли наследства в пользу другого наследника не допускается.
- Если наследство было фактически принято, однако отказ от наследства не оформлен в течение 6 месяцев после смерти наследодателя, суд не признает отказ от наследства без уважительной причины.
- Если наследник не отказался от наследства, фактически его не получил и не выразил желание принять имущество в установленный законом срок, его доля распределится между остальными наследниками.
В некоторых случаях муж или жена осуществляют «пассивный» отказ от раздела общей недвижимости.
Такие действия бывают в следующих случаях:
- Квартира изначально оформлена на одного из супругов. К примеру, она досталась жена еще до брака по договору дарения.
- Недвижимость находится в ипотеке, и муж или жена не желают выделять свою долю в имуществе.
К достоинствам «пассивного» отказа относят – быстрое решение вопроса о разделе квартиры, сразу определяется ее собственник.
Но есть и недостатки такого варианта:
- Пока один из супругов не оформит добровольное или мировое соглашение, вторая сторона не сможет ее продать, подарить или обменять.
- Оспорить свое право на недвижимость муж или жена могут не со дня расторжения брака, а с того момента, когда вторая половина захочет продать, подарить или обменять квартиру. Поэтому процесс раздела совместной собственности может существенно затянуться.
Если один из супругов придерживается «пассивных» действий, прервать такой неопределенный статус может вторая половина. Для этого нужно подать в суд заявление о разделе собственности и выделении доли для каждой стороны. Тогда муж или жена, не желающие отказываться от своей доли, будут вынуждены признать часть своего состояния, или осуществить активный отказ.
Этап №1 — Сначала определяемся со стоимостью доли и порядком оплаты
Это важно сделать, потому что нотариус стоимость доли и способ оплаты сразу укажет в договоре купле-продажи.
По сути стоимость доли определяется сторонами сделки. За сколько собственник готов продать, а покупатель купить. Это всё по договорённости.
После того как определились со стоимостью, теперь нужно подумать о способах оплаты. Здесь вариантов много и об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора, во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки.
Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:
- Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку о получении денег. Я не очень люблю такой способ, только если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют.
- Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
- Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
- Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.
Процесс отказа от участия в приватизации
Для тех, кто задается вопросом как отказаться от доли в приватизированной квартире, есть утешительный ответ — намного прозе, чет от наследования. Достаточно только составить соответствующий документ и заверить его у нотариуса. Такой отказ нужно вложить к документам о приватизации.
Доля, от которой отказался субъект перераспределиться между другими владельцами остальных частей. Если все они примут единогласное решение, то объект может быть полностью переслан одному из них.
Если от приватизации хочет отказаться несовершеннолетний, то необходимо разрешение от органа опеки или попечительства. Самостоятельно сделать это он не имеет права.
Это важно знать: Кто является первым наследником после смерти мужа?
Особенности отказа в пользу государства
Как оформить отказ от доли в квартире в пользу государства? Такая процедура называется деприватизацией. При подписании такого договора происходит процедура аннулирования договора приватизации, после этого недвижимость возвращается в пользование государства.
Провести данную процедуру можно только через суд. Инициатором данного процесса может стать сам собственник недвижимости. В том случае, если в процессе приватизации были выявлены нарушения, то процедуру может инициировать контролирующая организация.
Но есть один момент, признать недействительны договор приватизации можно только в течении трех лет после его подписания. Если срок с момента передачи квартиры больше, то подать подобный иск уже не получится.
Следует учесть, что отказаться в пользу государства можно только от всей квартиры целиком, а не от ее части.
Как заключить соглашение о разделе
Раздел путем заключения соглашения предполагает, что все участники сумели договориться, а потому хотят прекратить долевую собственность добровольно. Следует обратить внимание, что возможен раздел лишь того имущества, которое поддается ему без потери свойств для его дальнейшего автономного пользования.
Хотя унифицированной формы документа не существует, соглашение о прекращении долевой собственности должно содержать следующие сведения:
- паспортные данные всех сособственников;
- информацию о размерах долей на момент заключения сделки;
- описание объекта, все характеристики и реквизиты правоустанавливающих документов;
- характеристику результата раздела: описание долей и того имущества, которое должно образоваться в итоге;
- установление размера компенсации кому-либо из участников, если она предполагается;
- распределение расходов, связанных с исполнением соглашения: оплата реконструкции недвижимости, юридических услуг;
- последствия исполнения соглашения в виде прекращения долевой собственности;
- дату и подписи сторон.
В отношении недвижимости прекращение права общей долевой собственности по соглашению сособственников заканчивается образованием самостоятельных объектов гражданских прав того же вида, что и исходный. Например, вместо одного дома образуется два. Но каждый из них будет иметь свои характеристики, отличающиеся от первоначального строения: иные адрес, площадь и прочее.
Исходный объект прекратит существование.