Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто такой девелопер и чем он занимается?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Термин «девелопмент» заимствован из английского языка и в дословном переводе имеет значение «развитие». В российском деловом обиходе девелопментом называют развитие объектов в сфере недвижимости. Или с нуля (строительство новых зданий), или при реконструкции и реставрации. Причем речь идет только о развитии с целью получения прибыли. Купили участок, построили бизнес-центр или жилой дом, продали. Взяли в аренду обветшавший муниципальный объект, реставрировали, получили право выкупа по низкой стоимости с дальнейшей перепродажей. И так далее.
Кто такой девелопер и чем он занимается
Соответственно, девелопер – это лицо, которое организует процесс создания объектов недвижимости или увеличения их стоимости.
Одному человеку нецелесообразно самому проводить все необходимые этапы – и организовать проектирование, и найти земельный участок, и оформить его покупку, и получить разрешение на строительство, и найти квалифицированных строителей, и впоследствии продать объект. Поэтому чаще всего девелопментом занимаются юрлица, имеющие возможность содержать штат сотрудников и привлекать крупные инвестиции под свои проекты. Называются такие организации девелоперскими компаниями.
Кто такой подрядчик и субподрядчик?
Если генеральный подрядчик может быть только один, то подрядчиков и субподрядчиков может быть несколько: один будет отвечать за остекление окон, второй за непосредственное строительство. От того, насколько компетентные субподрядчики найдены – зависит качество работ.
Подрядчик – лицо, которое непосредственно выполняет работы на основании поручения от иных лиц. Поручения может давать как генеральный подрядчик, так и напрямую заказчик или застройщик.
Задачи подрядчика:
- действовать в точности с данным поручением;
- предоставить результат в установленные сроки;
- осуществлять работу в рамках утвержденных проектов и норм.
Основные различия между терминами
Различия в функциях между различными видами подрядчиков (генеральным, суб-), управляющей компанией, застройщиком и девелопером вполне серьезны. Тем не менее, чтобы минимизировать недопонимание, сформулируем ключевые различия.
Заказчик организовывает процессы и привлекает средства, согласовывает объем строительных работ и несет ответственность, заказчиком может быть государственный орган, его административно-территориальный представитель, а также физические или юридические лица.
Застройщик – центральная фигура на объекте строительства и заменяется только в случае полной передачи прав на землю. Застройщик берет на себя все обязательства по юридическому и материальному сопровождению объекта. Покупатели, как правило, имеют дело с представителями застройщика. Кроме того в ответственности застройщика изыскательные, проектировочные работы, а также исполнение поставленной задачи. Так, возводить многоэтажный дом по закону может только юридическое лицо. Кроме того застройщик может работать над проектом без генерального подрядчика, выполняя его роль и привлекать субподрядчиков на необходимые работы самостоятельно.
Лучшие вузы для обучения
Ряд столичных и региональных вузов предлагает программы бакалавриата и магистратуры, по которым готовятся будущие девелоперы:
- «Девелопмент в инвестиционно-строительной деятельности»: МГСУ (Москва), КГАСУ (Казань).
- «Управление недвижимостью, оценка и девелопмент»: московские РЭУ им. Г. Плеханова, Институт отраслевого менеджмента РАНХиГС, экономический факультет РГУПа.
- «Девелопмент и технологии продаж»: ТИУ (Тюмень).
- «Экономическая оценка и управление активами, недвижимостью»: СГЭУ (Самара).
- «Экономика недвижимости и девелопмент территорий»: ЮГУ (Ханты-Мансийск).
- «Управление недвижимостью и развитием территории»: ЮУрГУ (Челябинск).
- «Экспертиза и управление недвижимостью»: СКФУ (Ставрополь).
- «Экономика инвестиционно-строительной сферы»: НИУ МГСУ (Москва).
- «Менеджмент (операции с недвижимым имуществом): СПбПУ (Санкт-Петербург) и др.
Девелопмент становится все более популярным. Профессия девелопера не так часто встречается, а потому востребованная и высокооплачиваемая. Но прежде чем выбрать такой вид деятельности, надо знать, что в ней есть хорошего, а что может принести жизненные трудности.
Положительными сторонами можно считать:
- высокую оплату труда;
- низкую конкуренцию;
- возможность получения опыта исполнения проектов от идеи до полной реализации;
- получение навыков организаторской работы;
- освоение знаний в различных сферах бизнеса.
Но есть и минусы у такой деятельности:
- высокий уровень стрессов из-за постоянного риска сделать дорогостоящую ошибку;
- нестабильность рынка недвижимости;
- строительство — очень дорогой вид бизнеса, требующий высокой организованности, большого количества разрешений и согласований;
- необходимость разбираться во множестве аспектов строительства, экономики, финансов, законодательства и др.;
Чаще всего девелоперами становятся специалисты, имеющие высшее образование по строительным специальностям, опыт руководящей работы. Они способны оценить эффективность проекта, организовать работы, контролировать процесс строительства. Опыт руководящей работы помогает в согласовании разрешительных документов, общении с заказчиками и контролирующими инстанциями, решении финансовых проблем.
Разновидности девелопмента
Девелоперские компании могут быть двух видов:
- Fee. Основной задачей является реализация проекта для заказчика, вложившего в него свои денежные средства. Как правило, девелопер уже обладает необходимыми навыками в области строительства, имеет достаточно компетентный штат, который способен отследить качество выполнения работ. Отсюда заказчик рассчитывает на снижение рисков задуманного строительства и извлечение максимальной прибыли от финансовых вливаний.
- Speculative. Осуществляют строительство объектов за счет собственных средств. Тогда именно компания становится разработчиком объекта и его исполнителем. Зачастую впоследствии готовый объект не планируется продавать и остается в управлении компании, из чего следует заинтересованность в качестве строительства. В итоге такие объекты обходятся дороже в осуществлении, но и результат значительно выше.
Различают также разделение девелопмента в зависимости от типа недвижимого объекта.
- Загородные дома. Направлен на возведение жилых домов за пределами города, считается очень перспективным.
- Коммерческие объекты недвижимости. Основным источником извлечения прибыли становится предоставление готовых помещений в аренду для коммерческих целей.
- Участки земли. Связан с получением прибыли от земли, после подготовки к дальнейшему использованию. Компания вкладывает свои усилия в развитие территории путем создания необходимой инфраструктуры, проведения коммуникаций, деления на удобные для дальнейшей застройки участки. В результате создается удобная строительная площадка с необходимой документацией. Само мероприятие считается достаточно рискованным и длительным во времени.
- Жилая недвижимость. Самым распространенным участием девелопера является привлечение с целью строительства или реконструкции жилых помещений. Специалисты грамотно оценивают все факторы, которые имеют отношение к конечной стоимости жилья:
- экологичность территории, где будет возведен жилой дом;
- наличие необходимой транспортной инфраструктуры, коммуникаций, социальных объектов и т.д.;
- прогнозирование уровня доходов граждан, которые будут готовы приобрести жилье в этом доме.
Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите нашему консультанту.
Девелоперы, потерпевшие неудачу
Последние годы не только способствовали укреплению позиций девелоперов, но и роспуску несколько других. В списке ниже – пять компаний, пострадавших сильнее всего по причине вмешательства внешних обстоятельств.
- Mirax Group.
- Группа «СУ-155».
- УК «Премьер Девелопмент».
- ООО «Трансфорт».
- ГК «Небоскреб ГБ».
Застройщик и девелопер — понятия близкие. Застройщик — это тот, кому принадлежит проект (т.е. «план развития» недвижимости). Он же является временным собственником или арендатором земли, на которой идет строительство — чем не «покупка с целью улучшения»? Но разница есть.
Застройщик — термин юридический. Именно этот субъект по закону является ответственным лицом.
А девелопмент недвижимости — это экономический термин. Говоря простыми словами, девелопер — это такой предприниматель. Его главная задача — увеличить стоимость здания или участка земли. При этом формально за качество «продукта» он не отвечает — это удел застройщика. А девелопер — это тот, кто осуществляет рекламную поддержку проекта, привлекает инвесторов, занимается реализацией.
Девелоперские компании нечасто выступают в роли застройщиков: всё-таки это другая сфера деятельности. Исключение составляют крупнейшие девелоперы Москвы и Санкт-Петербурга: они являются корпорациями или концернами, способными работать сразу в нескольких направлениях.
На межрегиональных рынках реализуется и такая схема: крупная компания-девелопер создает несколько предприятий-застройщиков в регионах. Головное представительство обеспечивает информационную и рекламную поддержку, а «дочерние» компании занимаются строительством.
Иногда девелопмент сочетают с другими видами предпринимательской деятельности. Например, существуют банки-девелоперы.
Девелопмент земельных участков
Развитие недвижимости можно рассматривать как двигатель, который стимулирует рост в сфере недвижимости. Застройщики недвижимости приобретают недвижимость, на которой они планируют развивать свои проекты в сфере недвижимости, будь то в коммерческих или жилых сферах.
Эти две широкие категории охватывают все: от розничного, офисного и промышленного развития до отдельных и многоквартирных домов. Варианты столь же бесконечны, как и ваше воображение, но ваш опыт и образование помогут вам расти и преуспеть в этой, порой непостоянной и всегда сложной отрасли.
Процесс осуществления инвестиционного проекта в девелоперской деятельности включает в себя несколько этапов.
1. На первой стадии выполняется выбор земельных участков под строительство, готовится детальный бизнес-план, а также технико-экономическое обоснование выгодности проекта. На данном этапе проводится скрупулезный анализ рынка и оценка предполагаемых финансовых итогов от воплощения в жизнь проекта.
2. На 2-й стадии девелопер получает всю нужные разрешения и согласования на строительство либо скоординировать все условия договора аренды. Все указанные действия проводятся до начала процесса реализации проекта.
3. На последующем этапе непосредственно приобретается объект инвестиционного проекта. Источником финансирования на приобретение может быть как собственный, так и заемный капитал. Как правило девелоперы пытаются укоротить срок строительства для снижения своих издержек.
4. Дальше девелоперу необходимо приступить к организации проектных и строительных работ. Для выполнения чего могут быть привлечены иные организации, крупнейшие девелоперские компании имеют собственные подразделения для данных работ. Чтобы максимально уменьшить риски на этой стадии девелоперу надлежит постоянно контролировать ход работ.
5. На последней стадии инвестиционного проекта девелопер продает готовый объект недвижимости. В отдельных случаях девелоперская компания оставляет право собственности объекта за собой и сдает площади в аренду. В этом случае управление объектом не заканчивается на этой стадии.
Девелоперы напоминают дирижеров оркестра. Они не играют на каких-либо инструментах, они просто руководят исполнением.
Но в то же время девелоперы берут на себя 100% ответственности и рисков проекта. Если здание нерентабельно и не окупается (потому что вы не можете продать квартиры или сдавать в аренду офисные помещения), все это ложится на девелопера (и его инвесторов). Все остальные члены команды получают оплату в зависимости от фактически выполненных ими услуг.
Топ-10 лучших отечественных девелоперов
Ряд столичных и региональных вузов предлагает программы бакалавриата и магистратуры, по которым готовятся будущие девелоперы:
- «Девелопмент в инвестиционно-строительной деятельности»: МГСУ (Москва), КГАСУ (Казань).
- «Управление недвижимостью, оценка и девелопмент»: московские РЭУ им. Г. Плеханова, Институт отраслевого менеджмента РАНХиГС, экономический факультет РГУПа.
- «Девелопмент и технологии продаж»: ТИУ (Тюмень).
- «Экономическая оценка и управление активами, недвижимостью»: СГЭУ (Самара).
- «Экономика недвижимости и девелопмент территорий»: ЮГУ (Ханты-Мансийск).
- «Управление недвижимостью и развитием территории»: ЮУрГУ (Челябинск).
- «Экспертиза и управление недвижимостью»: СКФУ (Ставрополь).
- «Экономика инвестиционно-строительной сферы»: НИУ МГСУ (Москва).
- «Менеджмент (операции с недвижимым имуществом): СПбПУ (Санкт-Петербург) и др.
Профильное образование, безусловно, важно, но многие девелоперские компании предпочитают учить новых работников самостоятельно, поскольку это экономит время и средства, потраченные на поиск сформировавшегося профессионала, полностью соответствующего заявленным требованиям. Часто переобучение проходят бывшие архитекторы, проектировщики, руководители строительных организаций, главные инженеры.
Чем девелопер отличается от застройщика
В этом вопросе есть один нюанс: классическое понимание разницы между терминами отличается от современного российского. Поэтому рассмотрим и то, и другое.
В классическом смысле понятие «девелопер» шире понятия «застройщик»: если второй занимается строительными работами по заказу клиента и на его средства, то первый привлекает инвестиции, возводит объект, затем ищет покупателя, а прибыль делится между девелопером и инвестором. То же самое касается реставрации и реконструкции зданий: застройщик только выполняет работы по проекту, а девелопер сам подбирает объект, заказывает разработку проекта, организует строительные работы, проводит маркетинговую кампанию и продает отреставрированный объект.
В России слово «девелопер» часто используют как синоним слова «застройщик» и обозначают этим понятием любую строительную компанию. И это неслучайно, поскольку, например, в федеральном законе «О долевом строительстве» (№214-ФЗ) застройщиком называется лицо, привлекающее сторонние средства для создания объекта недвижимости. В то же время и девелоперские конторы не брезгуют выполнять исключительно строительные функции – например, в качестве подрядчиков по госзаказу.
Специфика предполагает высокий профессионализм и широкий круг знаний в различных областях:
- юриспруденция и менеджмент;
- инженерные науки и финансовое управление;
- строительные технологии и архитектура;
- организация производственных процессов и экономика предприятия;
- знание функционирования всех сегментов и так далее.
В «Википедии» девелопер – это автор идеи. Он принимает решение: где и что строить. Должен уметь:
- анализировать экономическую целесообразность покупки земли;
- формировать первоначальный план и просчитывать возможные риски;
- разрабатывать концепцию, проектирование;
- составлять схемы финансирования и их согласовывать;
- вести ремонтно-строительныеработы и проводить режимно-наладочные испытания перед вводом в эксплуатацию объекта.
Топ-10 лучших отечественных девелоперов
Рейтинг возглавляет «Группа ЛСР». В Национальном объединении застройщиков жилья зафиксированы объемы строительства – 2,34 млн. кв. м.
Вторую место занимает холдинг «Setl group» (Санкт-Петербург), а третье – группа компаний «ПИК» (Москва).
В 2016 году рейтинг покинула группа компаний «Абсолют», а вместо нее десятую строчку заняла финансово-строительная корпорация «Лидер».
Сегодня список лучших застройщиков выглядит следующим образом:
- группа «ЛСР» – 2,34 млн. кв. м.;
- холдинг «Setl group» – 1,98 млн. кв. м.;
- ГК «ПИК» – 1,8 млн. кв. м.;
- ГК «Мортон» – 1,7 млн. кв. м.;
- ГК «Лидер групп» – 1,13 млн. кв. м.;
- ГК «ВКБ-новостройки» – 1,1 млн. кв. м.;
- ГК «ЮгСтройИнвест» – 1,05 млн. кв. м.;
- ГК «СУ-155» – 991 тыс. кв. м.;
- ГК «Эталон» – 852 тыс. кв. м.;
- ФСК «Лидер» – 763 тыс. кв. м.
Редевелопментом называют реконструкцию старых объектов. Обычно это происходит так: прекратило работу крупное предприятие, занимавшее огромную площадь. Можно оставить его зарастать травой и разваливаться, а можно на его месте построить крупный торговый комплекс и коттеджный поселок (если позволяет экологическая обстановка).
Девелоперская компания проводит весь комплекс работ: переводит участок из земель промышленности в другие категории, разрабатывает проект, проводит строительные работы.
Аналогично – со зданиями, имеющими историческую ценность или являющимися памятниками архитектуры. В ретро-дизайн интегрируются современные коммуникации и прочие бытовые удобства.
Это полный цикл действий девелопера от разработки идеи до передачи конечного результата клиенту. В отличие от застройщика, девелопер не просто выполняет заказ, а сам формирует рыночную ценность объекта. В состав девелоперского проекта полного цикла входят следующие этапы:
- Поиск идеи проекта на основе маркетингового анализа.
- Разработка концепции проекта, формирование образа будущего объекта.
- Анализ инвестиционной составляющей – где взять деньги, будет ли проект выгоден инвестору.
- Образование команды для выполнения проекта, создание необходимых оргструктур.
- Подбор земельного участка, оформление прав на него.
- Проектирование объекта.
- Управление стройкой.
- Поиск покупателей/арендаторов.
- Управление построенной недвижимостью.
В данном случае термин используется в значении «носитель». Девелопер принтера – это специальный ферромагнитный порошок, который переносит тонер на фотобарабан лазерного принтера. Если девелопер потерял свои свойства, печать становится сначала бледной, а потом и вовсе невидимой. Менять порошок должен специалист.
Здесь аналогия с обычным девелопером прямая. Веб-девелопер разрабатывает сайты на продажу. Точно так же, как и в случае с недвижимостью, придумывает проекты или пользуется готовыми проектами заказчика, выполняет все технические работы, передает сайт клиенту, а при необходимости осуществляет его техподдержку.
Специалист, ведущий разработку, продвижение и дальнейшую реализацию объектов недвижимости.
Девелопер работает с недвижимостью и занимается разработкой проектов начиная со строительства и заканчивая сдачей объекта в аренду или его продажей. Он решает первый и главный вопрос: какой объект и в каком месте будет строиться. От этого выбора напрямую зависит дальнейшая прибыльность проекта.
Виды девелопмента:
- free — специалист является исполнителем, получающим фиксированный гонорар, и не несет финансовых рисков;
- BTS — решает комплекс задач по созданию недвижимого объекта, основываясь на целях конкретного заказчика;
- speculative — является инициатором проекта, принимающим на себя все риски, обусловленные неудачным завершением строительного проекта.
Эксперты рынка недвижимости также выделяют виды девелопмента по типу недвижимого объекта, на которого направляется деятельность: девелопмент жилой, загородной, коммерческой недвижимости, земельных участков. Также можно классифицировать по «элитности» объектов: элитная жилая недвижимость, эконом- или бизнес-класс.