Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как заставить работать обнаглевшую управляющую компанию. Инструкция для жильцов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обратиться в суд можно по разным причинам: например, вы хотите устранить недостатки, связанные с обслуживанием дома, возместить ущерб или выбить с УК штраф и компенсацию за то, что она добровольно не стала выполнять ваши требования.
“
Важно собрать как можно больше улик, которые докажут, что вы не просто увидели проблему и пошли в суд, а прилагали всевозможные усилия для её решения ещё до суда, отметил Рустам Форуги.
«Есть примеры, когда суды первой инстанции и апелляционный отклонили требование жильцов о возмещении ущерба за неоказанную/некачественную услугу, так как те не пытались сначала решить проблему (получить возмещение) в досудебном порядке», — пояснил он.
Напишите в Жилищную инспекцию
В Жилищную инспекцию жителям многоэтажки необходимо обращаться, если претензия к управляющей компании заключается в техническом обслуживании и эксплуатации дома. «Сотрудники инспекции проведут проверку и обяжут управляющую компанию устранить нарушения в течение определенного времени, уточнил юрист. Руководителю УК выпишут штраф и привлекут его к административной ответственности. В случае если проблема не будет решена, штрафы увеличатся», — пояснил Гавришев.
На сайте Жилищной инспекции есть контакты и образец заявления для обращения граждан. Помимо описания проблемы, к письму необходимо прикрепить документы, которые подтверждают право собственности на квартиру, и копию ответа из управляющей компании (если он есть).
Порядок заполнения искового заявления определен ст.131 ГПК РФ. Унифицированного бланка этого документа не существует, пишется он в произвольной форме с соблюдением установленных правил. Образцы исков обычно вывешиваются на информационных стендах в здании суда или размещаются на официальных порталах в интернете. Можно прибегнуть к помощи профессионального юриста.
К подготовленному иску должен быть приложен пакет документов:
- Выписка из ЕГРН о праве собственности на квартиру.
- Договор с УК.
- Чеки и квитанции об оплате услуг ЖКХ, а также выписка из лицевого счета о состоянии расчетов (наличии или отсутствии задолженности).
- Копии жалоб, заявлений, претензий, направленных в УК, прокуратуру, жилищную инспекцию, Роспотребнадзор и ответы на них.
- Доказательства нарушений прав собственника жилья.
- Расчет-обоснование суммы ущерба, которую истец хочет взыскать с управляющей компании.
- Платежные документы, подтверждающие оплату госпошлины.
В качестве доказательств по делу могут быть предъявлены акты обследования поврежденных жилых помещений, медицинские документы, если допущенные УК нарушения привели к травме, справки от участкового, заключения независимых экспертов, показания свидетелей и т.д. Для подтверждения обстоятельств, указанных в исковом заявлении, можно предоставить фотографии, аудиозаписи и видеосъемку на различных носителях.
Нередко от неправомерных действий управляющей компании страдает не один владелец квартиры, а целая группа. Например, из-за скачка напряжения в электросети, вызванного коротким замыканием, произошли поломки бытовой техники у нескольких собственников. Законодательство допускает обращение в суд с коллективным иском. В этом случае в заголовке перечисляются все истцы с указанием домашних адресов. В требованиях к ответчику проставляются суммы ущерба по каждой квартире. Приложить следует документы, подтверждающие убытки, понесенные каждым собственником. Группа жильцов, подающая коллективный иск, может выдвинуть одного представителя, который будет отстаивать их интересы в суде. Для этого нужно оформить на него нотариально заверенные доверенности.
Основания для подачи судебного иска на УК
Люди обращаются в суд по разным вопросам. Это эффективный метод воздействия на нарушителей закона. Однако, чтобы добиться благоприятного решения, необходимы веские основания для обращения в судебную инстанцию.
Подать в суд на УК можно в следующих случаях:
- компания не исполняет обязательства, возложенные на нее на основании договора;
- не предоставляются коммунальные услуги или оказываются не в полном объеме;
- попытки досудебного урегулирования вопроса не дают результатов;
- представители УК нарушают права собственников;
- действия или бездействие УК компании наносит вред здоровью или имуществу жильцов.
Основания для подачи иска на УК
ВАЖНО: При неисполнении управляющей компанией любого пункта, оговоренного в соглашении, владелец жилья имеет право подать в суд. Соответственно, причины могут быть на это абсолютно разные.
Главным основанием является невозможность решить проблему иначе. Обычно перед обращением в суд люди сначала пишут претензии и жалобы в Роспотребнадзор, Жилищную инспекцию или прокуратуру. В случае, если это не даёт удовлетворительных результатов, составляется исковое заявление в суд.
Если собственник желает сразу обратиться в суд, чтобы не затрачивать время на иные инстанции, всё равно будет проведена досудебная процедура, в попытке разрешить вопрос без суда.
Управляющая компания (УК) должна быть уведомлена о намерении собственника подать в суд. Для этого заявитель отправляет заказное письмо с уведомлением на юридический адрес УК. Уведомление с подписью уполномоченного лица УК должно прилагаться к исковому заявлению.
Веским основанием для подачи в суд является необоснованно завышенная сумма по оплате коммунальных платежей, которую начислила УК, если она отказывается делать перерасчёт (как написать заявление в УК о перерасчете за ком.услуги?). В такой ситуации денежные средства можно вернуть только через суд. Для этого к иску следует приложить все квитанции об оплате и доказать факт переплаты.
В ситуации порчи имущества, например, если протекает крыша в доме, следует сразу подать в суд. Цель иска – возмещение материального ущерба. К заявлению прикладывается акт и справки, подтверждающие сам ущерб, а также его размер. О том, как составить жалобу в управляющую компанию о протечке крыши, мы писали здесь.
Документы в суд на управляющую компанию
Документы в суд готовим в зависимости от характера спора с управляющей компанией. Если спор связан с оспариванием начислений в квитанции, то соответственно готовим свой контррасчет.
Если спор связан со взысканием убытков, например, вследствие залива квартиры в результате аварии на общедомовом стояке холодной воды, то готовим документы, относящиеся к этому событию: составленный акт управляющей компании о заливе, экспертное заключение, видео или фотоматериалы и др.
ВАЖНО: при подаче иска о взыскании убытков Вы не обязаны доказывать наличие вины управляющей компании, поскольку на отношения собственников помещений и обслуживающей организации распространяется ФЗ «О защите прав потребителей».
Также потребуется копия свидетельства о праве собственности на Ваше жилое помещение (или Выписка из ЕГРН), копия договора с управляющей компанией (если такой у Вас имеется), документальное подтверждение отсутствия задолженности за коммунальные услуги, копия претензии в адрес управляющей компании с требованием решить спор мирным путем.
Можно ли и как обжаловать?
Как мы уже начали говорить выше, обжаловать ситуацию, сложившуюся за рассмотрением дела можно.
Для этого необходимо обратиться в вышестоящий суд. Им является апелляционный суд вашего города или субъекта.
Правда, сформировать пакет документов для обращения вы должны в срок 15 день дней с момента, как судом было вынесено решение по вашему делу.
В данной инстанции ваши интересы должен представлять профессиональный адвокат. Без официального представителя участие в подобном процессе невозможно.
Теперь вам известно, как вы можете привлечь управляющую компанию к ответу. Однако, участие в судебном заседании является крайней мерой.
Попытайтесь решить проблему миром, подав в управляющую компанию жалобу, или записавшись на прием. Не доводите дело до суда, ведь это лишнее потраченное время, которые вы бы могли посвятить более важным делам. Мы желаем вам удачи.
В какой суд обратиться?
Исковое заявление в суд подается, когда необходимо оспорить решение других государственных органов. Обратиться с иском вы сможете только после того, как было проведено досудебное разбирательство. Причина тому — необходимость предоставления совместно с иском документов, которые подтверждают то, что вы отправляли жалобы в УК и другие уполномоченные органы.
Судебные органы рассматривают дела, в которых есть упоминание о материальной составляющей. Поэтому в иске четко указывается сумма, которая взыскивается с отвечающей стороны. Сумма составляется на основании заключений экспертов и юристов, привлеченных к делу.
Так как судебные инстанции различаются по подсудности и подведомственности, необходимо правильно выбрать государственный орган, в который вы отнесете заявление. При нарушении правил при составлении иска или его подаче, жалоба будет отклонена.
Итак, по территориальной подсудности иск подается в судебный орган, рассматривающий дела:
- по адресу управляющей компании, к которой у жильцов есть претензии;
- по адресу пострадавшей стороны;
- по адресу, где был заключен договор. На практике, он совпадает с первым или вторым адресом.
Мировому судье также можно подать иск с требованиями имущественного характера, но лишь в том случае, если цена не превышает 50 тыс. рублей (учитывая возмещение материального ущерба).
Также обратиться с исковым заявлением можно и к районному судье при наличии следующих условий:
- требования к ЖКХ не носят имущественный характер. Например, ТСЖ нарушает законодательство касательно ведения определенной документации;
- пострадавшая сторона заинтересована лишь во взыскании материального ущерба, не более;
- сумма требований превышает 50 тыс рублей и, как результат, иск признается имущественным;
- истец некомпетентен в плане подсчета суммы имущественных требований.
Чтобы не допустить ошибок и правильно выбрать судебную инстанцию, получите юридическую консультацию предварительно.
Когда писать исковое заявление
Если вы не получили ответа на свою претензию в течение установленных сроков, то можно смело писать исковое заявление в суд.
Как показывает практика, если не была подана претензия к управляющей компании, то иск оставят без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.
Также у претензионной работы два существенных плюса:
- Разрешение конфликта без суда. Возможно управляющая компания решила бы конфликт мирно на основании претензии.
- Отсутствие ответа на претензию, как основание для взыскания штрафа. Если управляющая компания оставила вашу жалобу без ответа, то ее обяжут выплатить штраф, если, конечно, требования истца были законными.
Приведем еще один пример коллективного иска к управляющую компанию. Компания обязана содержать общее домовое имущество в чистоте и порядке. Однако после зимы управляющая компания не убирала вовремя снег с крыши и козырьков дома. Собственники жилья объединились и подали сначала жалобу в управляющую компанию, а затем а исковое заявление в суд с требованием убрать снег и привести общедомовую территорию в порядок. Суд полностью удовлетворил требование.
Требования к управляющей компании могут быть совершенно разными: например, принятие соответствующих мер или компенсация. От требований будет зависеть и цена иска, и размер государственной пошлины.
Иск оформляется примерно также, как и претензия: реквизиты документа практически такие же. Также вам нужно будет описать все, что произошло и обосновать свой иск доказательствами.
Согласно статье №131 ГПК РФ, в исковом заявлении должны быть указаны:
- Название суда, в который подается иск;
- Имя и реквизиты истцов;
- Имя и реквизиты ответчика (управляющей компании);
- Суть нарушенных прав или интересов и обстоятельств, при которых состоялись нарушения;
- Суть требований с ссылками на законодательные акты;
- Расчеты оспариваемых или взыскиваемых денежных сумм;
- Приложения к иску с доказательствами;
- Подпись, дата.
Предварительная работа
Перед тем, как подать иск в суд на неплательщика, организуется процедура по взысканию с него денежных средств. Вы должны ежемесячно получать уведомления об образовавшейся задолженности перед ЖКХ. За каждый день просрочки к сумме основного долга по коммунальным платежам прибавляются пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка. Помимо этого, злостным неплательщикам ограничивают возможность пользоваться жилищно-коммунальными ресурсами до полного погашения долга. Должник получает предварительное предупреждение о том, что ему отключат газ/воду(горячую)/свет. После получения подобного уведомления у него есть двадцать дней, чтобы решить вопрос по ликвидации образовавшейся задолженности. Можно обратиться с заявлением к руководителю управляющей организации или к председателю товарищества жильцов, чтобы добиться:
реструктуризации долга;
субсидирования.
Если у владельца квартиры временные финансовые трудности или сложное положение в семье (например, тяжело заболел близкий человек), управляющая компания может уступить.
Реструктуризация позволит гасить долги перед ЖКХ частями, т.е. рассрочкой (о сумме и сроках договариваются с коммунальщиками). Субсидия представляет собой ежемесячную материальную помощь со стороны государства малоимущим гражданам в течение полугода. Для получения подобной помощи обращаются не в коммунальные службы, а в органы социальной защиты населения. Собирать необходимую документацию, вставать на учет как малоимущие. Кроме малообеспеченных граждан на госпомощь вправе рассчитывать:
- граждане пенсионного возраста;
- граждане на инвалидности;
- дети, оставшиеся без родительской опеки.
В предоставлении субсидии могут отказать должникам по коммунальным платежам. Или отменить ее при условии, что проблема с расчетами у владельца жилой площади в многоквартирнике повторится. Жильцов муниципальных квартир могут принудительно выселить. Это действие по отношению к недобросовестным нанимателям жилья применяются только по судебному решению. При этом долги все равно придется платить.
Какие причины могут быть для обращения в суд
Заявление на управляющую организацию можно написать даже в том случае, если ее сотрудники отказались нормально вести разговор с жильцом дома. Основаниями могут стать как ненадлежащее выполнение обязанностей УК в сфере жилищно-коммунального хозяйства, так и полное уклонение от их выполнения. Чаще всего обращаются в суд в случаях нарушения одной или нескольких статей:
- Нарушение норм гигиены. К этому пункту относится отсутствие влажной уборки в подъезде в течение долгого времени, в лифте или на лестницах. Причиной обращения в суд может быть постоянная грязь на окнах, потолках, поверхностях стен, лампах и почтовых ящиках, подвалах и чердаках. Также являются причиной плохое исполнение этих норм.
- Ненадлежащее техническое обслуживание любых общедомовых помещений — лестничных клеток, чердаков, подвалов, коридоров, вестибюлей, подъездов. Сюда относится как полное игнорирование этого пункта управляющей компанией, так и выполнение его в ненадлежащем виде.
- Отсутствие обеспечения работников необходимым инвентарем. Уборщицы должны быть оснащены швабрами, работники по облагораживанию общедомовой территории лопатами и граблями. Без необходимого инвентаря невозможно качественно выполнять обязанности. Оснащение этим инвентарем не должно каждый месяц входить в коммуналку.
- Нарушенная техническая эксплуатация. Отказ своевременно выполнять капитальный или текущий ремонт, проверять помещения по обращениям от жильцов, отказ управляющей компании от плановых осмотров, отказ опубликовать решение о капитальном ремонте, отсутствие проведения своевременной очистки желобов или мусоропровода, прочищения трубы центрального отопления.
- Нарушение сроков очищения технологического и инженерного оборудования. Если управляющая компания не проводит или проводит не должным образом прочистку, промывку и другие регулярные процессы по обслуживанию инженерных систем дома. К ним относятся газоснабжение, водопровод, вентиляция, противопожарная автоматика, все электрическое оборудование, система отопления и канализации. Все технологические процессы должны выполняться вовремя, при отказе или ненадлежащем выполнении стоит обращаться в судебные инстанции.
- Плохое качество каждой предоставляемой статьи услуг. Гражданам любого многоквартирного дома в равной степени должно предоставляться управляющей компанией отопление, электроэнергия, водоснабжение, водоотведение и другие коммунальные услуги, за которые он платит ежемесячно и в полном объеме. В случае, если зимой в квартире холодно, давление воды плохое в любое время года или слабое напряжение электроэнергии, которое не позволяет подключать достаточно мощные бытовые приборы, стоит обращаться с жалобой. Управляющая компания обязана обеспечивать всех граждан в равной мере коммунальными услугами надлежащего качества. Запрещено без предупреждения отключать газ, воду или свет вне зависимости от времени года. Исключение составляют временные отключения со своевременным предупреждением за три дня и аварийные ситуации, на исправление которых требуется время и отключение услуги в полном объеме.
Прежде чем обращаться в суд, стоит попробовать урегулировать отношения с УК в досудебном порядке. Однако, все материальные иски необходимо нести в суд. Это могут быть как пересчеты коммунальных платежей, так и испорченный по вине управляющей компании ремонт. Если цель претензии к УК — взыскать с нее денежные средства, то решить этот вопрос можно только через судебные инстанции в зависимости от их стоимости. В случаях, когда УК вообще не выполняет своих обязательств и игнорирует требования суда, то необходимо менять УК и дожидаться, когда судебные приставы помогут разобраться с задолженностями недобросовестных управляющих.
Претензия является юридическим документом, направленным на разрешение споров относительно нарушений различного рода соглашений имущественного и неимущественного характеров.
При работе над разрешением спорных моментов, высказанных в направленной претензии, должно осуществляться непосредственное взаимодействие между участниками существующих правоотношений. Взаимодействие выполняется с помощью направляемых писем с указанием мероприятий, с использованием которых может быть разрешена возникшая конфликтная ситуация.
При составлении претензии в отношении управляющей компании или ЖКХ необходимо указать:
- кому направляется данный документ (указываются основной адресат, а также тот контролирующий орган, в который направляется копия претензии);
- кто является автором претензии;
- подробное описание всех обстоятельств, которые привели к возникновению конфликтной ситуации;
- описание собственно конфликта с управляющей компанией или ЖКХ;
- требования об исполнении определенного перечня действий, которые, по мнению автора претензии, позволят разрешить возникший конфликт.
Образец документа: бланк претензии в управляющую компанию или ЖКХ от жильцов многоквартирного дома можно скачать по ссылке.
Исковое заявление на управляющую компанию: образец
Цена иска — это совокупная сумма денежных средств, самостоятельно определяемая истцом в исковом заявлении, исходя из заявленных им имущественных требований, и подлежащая взысканию с ответчика в пользу потребителя при положительном решении суда. В цену иска включаются, в том числе, рассчитанные потребителем неустойки и причиненные ему убытки. Моральный вред при подсчете цены иска не учитывается. При цене иска, не превышающей 50 000 руб., потребителю необходимо обращаться к мировому судье. При объединении нескольких связанных между собой требований, изменении предмета иска или предъявлении встречного иска, если новые требования становятся подсудными районному суду, а другие остаются подсудными мировому судье, все требования подлежат рассмотрению в районном суде.
Судебная практика взыскания задолженности по коммунальным платежам
При какой задолженности ЖКХ подает в суд. УК или организация-поставщик услуг может подать иск о взыскании задолженности по коммунальным платежам или оформить заявление на судебный приказ, если собственник не оплачивает квитанции в течение 2–3 месяцев. Стоимость услуг юриста включается в иск.
За какой период нужно оплачивать долги. Срок давности долга за коммунальные услуги согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ составляет 3 года, то есть можно взыскать долги, которые накопились за это время.
Судебный порядок взыскания. После того, как должник получил повестку, он обязан явиться в суд и предоставить возражения. Если решение будет не в его пользу, он может его обжаловать в течение 1 месяца. Исковое заявление о взыскании задолженности по ЖКХ в большинстве случаев удовлетворяется полностью. Можно взыскать долг без участия собственника по судебному приказу.
Решение суда. Собственник должен внести средства единовременно или в рассрочку по графику. По суду долг может быть уменьшен в счет снижения размера штрафа.
Исполнительное производство. Если мирное решение вопроса невозможно, дело о задолженности по ЖКХ передается судебным приставам. Они возбуждают производство:
- выявляют имущество, после продажи которого должник сможет оплатить задолженность;
- выявляют банковские счета, на которые накладывают арест;
- устанавливают место работы, куда направляют документы для удержания;
- принимают решение о запрете покидать РФ.
Судебная практика по ЖКХ
Как правило, иски против ЖКХ в большинстве случаев заканчиваются удовлетворением требований истца. Суд может при этом частично изменить некоторые требования, например, размер выплаты морального ущерба и т.п.
Больший процент судебных решений по ЖКХ в пользу истца наблюдается по заявлениям, к которым прилагаются доказательства других способов решения проблемы: направления претензии в УК и пр.
Что касается исков ЖКХ к неплательщикам, судебная практика в ЖКХ показывает, что суды отказывают в удовлетворении претензий ЖКХ только в следующих случаях:
- если не доказан факт проживания ответчика на данной жилплощади;
- если ответчик частично оплатил задолженность в промежутке между подачей иска и вынесением судебного приказа.