Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Технический план (техплан) — что это такое, требования, документы, примеры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все-таки технический план или технический паспорт? Начнем с первого. Техническим планом называют документ, играющий основную роль во время постановки недвижимости на учет. Какие будут сведения в техническом паспорте, вы узнаете немного ниже, но в плане есть все основные данные о строение, например доме.
В каких случаях необходимо оформление технического плана
- Для регистрации права собственности на помещения (квартиры, жилые и нежилые помещения, расположенные в зданиях, сооружениях и т. д.).
Если такие помещения не являются ранее учтенными объектами недвижимости и не были поставлены на государственный кадастровый учет одновременно с соответствующим зданием, сооружением. - Для регистрации права собственности на дом с целью последующего совершения сделок с ним (например, купли-продажи, дарения и т.д.).
Если такой дом не является ранее учтенным объектом недвижимости. - Для внесения в сведения ЕГРН изменений об объекте недвижимости, если в отношении него была осуществлена реконструкция, перепланировка.
Например, если была изменена площадь дома за счет пристройки, была осуществлена перепланировка помещения, в частности, объединение комнат в квартире. - Для внесения в сведения ЕГРН изменений об объекте недвижимости, если сведения о таком объекте были внесены в ЕГРН как о ранее учтенном.
То есть, например, в соответствии со сведениями технической инвентаризации, проведенной до 1 января 2013 года, и в ЕГРН необходимо внести сведения о нем, отсутствующие в сведениях технической инвентаризации (например, описание местоположения контура здания, сооружения на земельном участке). - Если объект не достроен (строительство его не завершено), но нужно оформить на него право собственности.
Что такое Технический паспорт
Теперь стоит разобрать чем отличается технический план и технический паспорт, какие сведения в техническом паспорте есть. Документ был введен в обращение почти пятьдесят лет назад, но вокруг него до сих пор есть ряд споров. Данные, имеющиеся в техпаспорте, переносятся в ЕГРН, выдачей документа занимается только бюро технической инвентаризации. Техпаспорт может выдаваться на объект жилья или на строение.
Мы остановимся на самом популярном варианте технического паспорта, втором виде, который нужно получить на строящийся дом. Приобретая жилую площадь в доме с несколькими этажами, вы получаете паспорт, как выписку из технического документа на все здание. Лучше всего, если вы получите его сразу после ввода жилья в эксплуатацию, потому что по правилам данная выписка оформляется во время инвентаризации дома. Но компания, занимающаяся строительством, может отказать вам в выдаче техпаспорта – вы должны о нем позаботиться самостоятельно, это не отнимет много времени, но сделать это нужно обязательно. При оформлении паспорта вы получите ведомость на все помещение и план всего дома по этажам.
Информация в техпаспорте:
- Год ввода здания и адрес;
- Сведения об использованных для строительства материалов;
- Информация о собственнике жилья;
- Данные о проекте, по которому совершалось строительство;
- Уровень изношенности вторичного жилья и пригодность его для жизни;
- Площадь;
- Количество этажей, на каком располагается ваша квартира;
- Удобства разной категории;
- Когда был проведен ремонт капитального типа;
- Материалы для отделки;
- Сведения технического плана;
- Другие данные о квартире, например количество комнат, где находятся двери, окна, какие стены являются несущими.
Когда нужен и как оформить технический план
Технический план на объект недвижимости нужен для того, чтобы оформить собственность на помещение, информация из документа подается в ЕГРН, для дальнейшего использования ее в выписках в будущем. Техплан может быть использован в качестве подготовительного этапа для будущих сделок с недвижимостью.
Когда может использоваться технический план?
- Для постановки объекта недвижимости на учет;
- Для изменений в документе из-за планировки, реконструкции здания, влияющей на план квартиры;
- Для введения в эксплуатацию после конца строительства;
- Если в Росреестре есть ошибки, касающиеся технического плана на ваш объект недвижимости.
Чтобы оформить технический план на здание, нужно от инженера кадастровой сферы получить необходимый набор документов. Индивидуальный пакет создан для каждого вида недвижимости, на который вы в будущем рассчитывайте получить технический план. Например, если вам нужно оформить технический план, на здание, сооружение, место для машины, то бумаги для оформления проекта здания нужны, в котором будет располагаться объект. Если технический план будет оформляться на недвижимость в стадии строительства, то нужно разрешение на постройку; если на помещение или место под автомобиль, то нужно принести разрешение на ввод здания в работу; если на недвижимость не были подготовлены проектные бумаги, то нужна декларация об объекте недвижимости. С лета 2018 года в кодекс по городскому строительству были внесены правки насчет строительства ИЖС и садовых помещений – уведомительный порядок начала строительства.
Если учитывать внесенные правки, то для оформления техплана на любой объект недвижимости индивидуального жилого строительства, нужно инженеру кадастровой сферы предоставить некоторый пакет документов:
- Уведомление о начале строительства или реконструкции здания, садового дома или индивидуального жилого помещения;
- Уведомление от органа государственной власти или местного самоуправления, в котором будут сведения о начале строительства или реконструкции здания, садового дома или индивидуального жилого помещения, а также дополнительных параметрах для строительства.
Как составляют техплан
Для создания техплана необходим технический паспорт и проектная документация, разработанная лицензированным подрядчиком. Копии этих документов должны быть заверены печатью и подписью кадастрового инженера и приложены к основному плану. При оформлении электронного варианта применяются цифровые подпись и печать.
В целом подготовка зависит от типа объекта: для зданий, сооружений, помещений разного назначения и недостроенных объектов используется разная форма технического плана здания. Но в любом случае документ будет состоять из двух частей:
- Текстовой. Содержит исходные данные об объекте: размеры, расчеты, расположение на территории и другая информация, собранная кадастровым инженером. В текстовой части должны быть данные о заказчике, выполнении измерений, расчетов с указанием использованных методов, средств и точности измерения. Здесь же приводят описание расположения объекта на местности с топографической привязкой.
- Графической. Представляет собой чертеж, содержащий подробную схему, на которой изображено положение объекта. Если постройка состоит из нескольких этажей, то в графическую часть добавляется поэтажная планировка. В оформлении чертежей особенно важны точки, по которым выполняются границы территории. Они должны быть максимально точными, поскольку от этого зависит выстраивание кадастровых отношений с владельцами соседних участков.
Технический план считается важнейшим документом при разрешении конфликтных ситуаций, связанных с недвижимостью в судебном порядке. Более того, без предоставления бумаги рассматриваться касающиеся недвижимости иски не будут.
Существует множество ситуаций, когда в суде может потребоваться технический пан. Например, в деле № 2-1558/15, рассмотренном в Сергиево-Посадском суде Московской области 2 апреля 2015 года на его основании узаконена самовольная перепланировка.
Важно также правильно выбрать организацию, занимающуюся составлением плана. Иначе можно спровоцировать признание документа недействительным, как это произошло в деле № 2-227/2014, рассмотренном 23 июня 2014 года в Благовещенском суде республики Башкортостан. Это повлечет за собой и признание неправомерности постановки на государственный учет объекта недвижимости.
Порядок изменения целевого функционального назначения
Правом на изменение целевого назначения обладает собственник нежилого помещения, а также арендатор по предварительному согласию с ним. Чтобы узнать, как изменить целевое назначение нежилого помещения, важно изучить пошаговый алгоритм действий. Изменения можно внести двумя способами:
- Путём перевода в жилое помещение(в соответствии с гл. 3 ЖК РФ).
- Путём смены рода деятельности, для которых оно предназначалось.
Процедура эта довольно сложная и состоит из целого ряда этапов:
- Подготовка проекта и его утверждение всеми надзорными службами (СЭС, Водоканал, МЧС и др.).
- Сбор документов и предоставление их в местные органы управления.
- Проведение строительных и иных работ в соответствии с утвержденным проектом и сдача здания в эксплуатацию.
- Оформление технического паспорта в БТИ.
- Получение нового кадастрового паспорта и регистрация свидетельства о праве собственности в единой базе ЕГРН.
Смена функционального назначения помещений (перепрофилирование)
Перепрофилирование – смена целевого назначения помещения, которая может понадобиться, к примеру, при обустройстве офиса на месте бывшего магазина, парикмахерской на месте кафе и т.п., то есть, при смене функционального назначения нежилого помещения, в зависимости от новых планов его собственника или арендатора.
Порядок изменения целевого назначения арендуемого нежилого помещения регулируется законом Москвы № 38 от 03 июля 2002 года. Порядок переустройства (проведения работ, связанных с изменением функционального назначения помещения) регулируется им же. Понятие переустройства включает в себя перепланировку помещений, перестановку оборудования, устройство или заделку проемов в стенах, и т.п.
Порядок смены назначения нежилого помещения зависит от того, является ли лицо, желающее провести данную процедуру, собственником или арендатором помещения. Если оно собственником не является, что важно понять — кому принадлежит помещение, частному лицу, государству или муниципальному образованию.
Смена целевого назначения невозможна без согласования собственника. Если помещение принадлежит городу, то обращаться надо будет в Департамент городского имущества, заключившим договор аренды с заявлением о внесении в договор соответствующих изменений.
Заявителем может быть гражданин, организация или предприниматель, арендующий помещение у города и желающий сменить целевое назначение помещения.
В Департамент надо предоставить:
- Заявление по форме.
- Подтверждающий личность документ.
- Доверенность представителя, если документы передает он.
- Учредительные документы организации.
Также по желанию можно предоставить (в противном случае Департамент их запросит в соответствующих структурах самостоятельно):
- Выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП.
- Кадастровый паспорт помещения.
- Выписку из ЕГРП.
- Копию охранного обязательства, если помещение относится к культурному наследию.
- Передаточный акт или разделительный баланс (в случае реорганизации арендатора)
- Решение Мосгосжилинспекции о перепланировке.
- Акт о произведенном переустройстве помещения.
- Разрешение на ввод помещения в эксплуатацию.
Как поменять вид разрешенного использования здания в Москве и Московской области?
Перед изменением ВРИ здания необходимо убедиться, что такая возможность существует. Так вы исключите вероятность отрицательного решения. Поменять вид разрешенного использования объекта недвижимости можно, если:
- информация о нем есть в кадастре (здание зарегистрировано);
- изменение вида не противоречит назначению земельного участка;
- запрашиваемый вид использования соответствует Классификатору;
- на здание не наложены ограничения (находится вне ЗОУИТ).
Имеют значение и основания, согласно которым происходит изменение вида использования.
- Обычно за сменой ВРИ капитального объекта обращаются, когда необходимо начать деятельность, не предусмотренную действующим видом.
- Либо текущий ВРИ здания противоречит виду разрешенного использования земельного участка.
- Несоответствие действующему законодательству также является основанием для смены ВРИ.
Как происходит составление техплана
Для того, чтобы составить техплан, нужно провести визуальный осмотр объекта регистрации, осуществить необходимые установленные законом замеры. Это требует квалификации, подготовки и точности. Любая ошибка может стать причиной отказа в регистрации техплана.
В случае, если визуальный осмотр невозможен (например, для описания подземных конструкций), то основной источник информации – это исполнительная документация. Такая документация является обязательной составляющей любых строительных работ с текстовыми и графическими материалами. Именно они будут основой для составления техплана.
В качестве дополнительной документации для более детального описания могут потребоваться договора, акты и другие документы с информацией об объекте.
Основные правила перепланировки в 2022 году
Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.
Вначале следует заказать технический паспорт (в БТИ, либо в МФЦ). Затем — разработку проекта (в любой сертифицированной проектной организации). Когда все это будет готово, отнесите в Жилинспекцию следующие документы:
- Заявление
- Техпаспорт на квартиру
- Эскиз проекта (2 экземпляра)
- Паспорт собственника
- Согласие всех, прописанных в квартире
Технический паспорт теперь действителен 1 год – изменения в законодательстве в 2021 году
После того как работы окончены, частное БТИ, которое проводило инвентаризацию, обязано передать сведения хранителю на протяжении 30 дней, о чем он делает надпись. Документация должна быть прошита и пронумерована, иметь подписи организации, проводящей работы.
- В случае капитального ремонта недвижимости или при вводе в эксплуатацию вновь построенных строений. Условием является разрешение на ведение работ по строительству.
- При потребности оформить госрегистрацию права собственности на незавершенное строительство, при этом разрешение на ведение работ должно быть оформлено.
- Если нужно зарегистрировать объект, который появился при разделении или слиянии нескольких, однако он не должен быть введен в эксплуатацию ранее.
- В случаях введения в эксплуатацию строений, о которых написано в «Заключительных положениях» закона, регулирующего градостроительную деятельность.
Поправки в закон о регистрации недвижимости
В 2023 году в законе о регистрации недвижимости № 218-ФЗ вступят в силу около 60 поправок. Отмечу некоторые из них. Так, из закона и ЕГРН исчезнут словосочетание «жилое строение» и слово «жилое». В графе назначение здания будет указываться: нежилое, многоквартирный дом, жилой дом, садовый дом или гараж. Наряду с этим в выписке из ЕГРН появится новый раздел: перечень координат пунктов геодезической основы в местных системах координат, установленных в отношении кадастровых округов (Федеральный закон № 120-ФЗ от 30.04.2021 года).
С 1 января 2023 года собственник вправе будет представить в Росреестр через личный кабинет ряд заявлений в электронной форме без подписания усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Главное здесь — без подписания УКЭП. Это заявления о кадастровом учете в связи с изменением основных сведений об объекте, о кадастровом учете и регистрации права собственности на построенный или реконструированный индивидуальный жилой или садовый дом, о внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте, о регистрации прав в отношении участка, образуемого путем перераспределения земель, исправлении технической ошибки и так далее (Федеральный закон № 120-ФЗ от 30.04.2021 года).
Кроме того, после 1 января собственник сможет направить в электронной форме (опять же без подписания УКЭП) заявление о внесении в ЕГРН сведений о невозможности регистрации права без своего личного участия. Это положительный момент. Не все могут явиться в Росреестр, а оформлять УКЭП только ради подачи такого заявления — лишняя трата денег и времени.
С 1 марта 2023 года в законе о регистрации недвижимости появится статья 36.3 (Федеральный закон № 266-ФЗ от 14.07.2022 года). По факту она запрещает передавать третьим лицам персональные данные о гражданах-собственниках недвижимости, а также о лицах, за которыми в ЕГРН зарегистрировано ограничение права или обременение объекта.
Иными словами, с марта будущего года сведения о гражданах, находящихся в реестре, перестают считаться публичными и не отражаются в выписке из ЕГРН. К персональным данным эта статья относит фамилию, имя, отчество и дату рождения физического лица. Для того чтобы снять это ограничение, гражданин должен направить в Росреестр заявление о возможности предоставления третьим лицам своих персональных данных. Запись о такой возможности вносится в ЕГРН в срок не более трех рабочих дней с момента поступления заявления. Разрешение на передачу третьим лицам своих персональных данных может быть оформлено гражданином и в ходе регистрации прав (ограничения или обременения) на объект недвижимости. Для этого он должен просто поставить соответствующую отметку в заявлении о регистрации прав.
Независимо от наличия в ЕГРН записи о возможности предоставления персональных данных, последние в любом случае предоставляются правоохранительным органам, судам, приставам, органам власти, супругам, совладельцам объекта, нотариусам, а также иными лицам, указанным в ч.13 ст.62 и ч.6 ст. 36.3 закона о регистрации недвижимости.
Собственник будет вправе получить информацию о том, кто прописан в его помещениях
Как это ни странно, но сегодня владелец жилья официально не обладает правом запросить органы МВД о том, кто зарегистрирован в его помещении, без согласия этих зарегистрированных лиц. Закон РФ № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» от 25.06.1993 года не включает собственника жилья в круг лиц, имеющих право получить из органов МВД адресно-справочную информацию о гражданах, зарегистрированных в его квартире или доме без их согласия. Федеральный закон № 304-ФЗ от 14.07.2022 года исправил этот недочет. С 1 января 2023 года собственник помещения сможет запросить органы МВД о гражданах, проживающих в его помещениях без их согласия. Это представляется важным для граждан, утративших возможность владеть и пользоваться своими объектами.
II. Общие требования к подготовке технического плана
19. Технический план объекта недвижимости составляется на основе сведений ЕГРН о таком объекте недвижимости, об объектах недвижимости, входящих в его состав (для единого недвижимого комплекса) или расположенных в нем, а также о земельном участке (земельных участках), в границах которого (которых) расположен соответствующий объект недвижимости, — выписок из ЕГРН о таком объекте недвижимости, земельном участке. Если объект недвижимости расположен на нескольких земельных участках, при подготовке технического плана используются выписки из ЕГРН обо всех земельных участках, в границах которых расположен соответствующий объект недвижимости.
При подготовке технического плана в результате выполнения кадастровых работ в отношении здания (многоквартирного дома) используются также выписки из ЕГРН о жилых и нежилых помещениях, машино-местах, расположенных в таком здании (многоквартирном доме (при наличии в ЕГРН таких сведений).
Копии документов, содержащих сведения ЕГРН, в состав Приложения не включаются. Реквизиты документов, содержащих сведения ЕГРН, указываются в разделе «Исходные данные» технического плана.
20. Сведения о здании, за исключением сведений о местоположении такого здания на земельном участке и его площади, указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации такого здания.