Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правила расчета неустойки по ДДУ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Неустойку по ДДУ рассчитывают исходя из 1/300 ставки рефинансирования, которая может меняться. Еще в январе 2016 года она составляла 11%, в июне 2017 — 9%, а в феврале 2018 — 7,5%. В 2019 году показатель снизился до 7,25%. При расчете неустойки применяют ставку, которая действует на момент подписания акта приема-передачи недвижимости либо, если объект не принят, на день подачи претензии застройщику. Если вы участвовали в ДДУ как физическое лицо, то вам положены пени в двойном размере.
Как пользоваться калькулятором
Инструкция по использованию калькулятора неустойки за каждый день просрочки по ДДУ (ст. 6 214-ФЗ)
- Введите сумму задолженности (расчёт ведётся в рублях).
- Укажите начало периода просрочки и день фактической оплаты.
- Укажите, физическое или юридическое лицо претендует на выплату неустойки (для физического лица размер неустойки исчисляется из 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ, а для юридического лица – из 1/300.
- Обозначьте как применять процентную ставку: по периодам действия ставки, на день наступления обязательств или на день фактического исполнения.
- Нажмите «РАССЧИТАТЬ». Полученный результат можно сохранить в doc-файл.
Срок передачи недвижимости
Застройщики часто нарушают сроки передачи недвижимости по договорам долевого участия, а неустойка может негативно сказаться на их деятельности. Поэтому они ищут лазейки в законодательстве, чтобы избежать штрафных санкций. К сожалению, российские правовые акты не обязывает застройщиков указывать в ДДУ календарную дату передачи объекта, поэтому в договоре этот срок может быть привязан к какому-либо событию. Чаще всего, это дата ввода в эксплуатацию. При этом она указана как ориентировочная. Это может запутать дольщика, и он не будет знать, с какой даты считать просрочку.
Например, в договоре ДУ может быть написано так: «квартира передается участнику долевого строительства не позднее 60 календарных дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом ориентировочный срок ввода в эксплуатацию — не позднее 3 квартала 2019 года».
Обращать внимание на слово «ориентировочный» в договоре долевого участия не стоит. Это и подобные ему слова застройщики используют специально, чтобы ввести в заблуждение дольщика и избежать ответственности. Такие оговорки незаконны, и судом при рассмотрении дела они не принимаются во внимание.
Третий квартал заканчивается 30.09.2019. Соответственно, застройщик должен передать недвижимость не позднее 29 ноября 2019 года. Этот срок может быть увеличен, если дата приходится на выходной или праздничный день. В нашем примере день Х выпадает на пятницу, поэтому с 30 числа этого же месяца будет начисляться неустойка по ДДУ. Если бы последний день выпал на субботу или воскресенье, то обязанность по передаче квартиры продлилась бы до понедельника. А уже со вторника вы были бы вправе считать пеню.
Также в договоре застройщик может указать две даты. Первая — ввод в эксплуатацию, вторая — передача квартиры по акту. Чтобы рассчитать пени, необходимо ориентироваться на вторую дату. Верное определение начала периода просрочки является залогом правильно составленной претензии и искового заявления. Ошибка в расчетах повлияет на количество взысканных с застройщика денег.
Как получить неустойку по ДДУ?
Для того чтобы получить причитающуюся неустойку, дольщику необходимо подготовить письменную претензию, в которой изложить все обстоятельства и свои требования. Претензия вручается представителю застройщика лично или рекомендованным письмом, лучше – с описью вложения. Также необходимо проследить, чтобы застройщик расписался при получении претензии. К письму прикладываются документальные подтверждения фактов, изложенных в претензии: копия договора долевого строительства, квитанции о внесении средств и т.д.
Получив претензию, застройщик должен либо предложить приемлемый вариант разрешения возникшего спора, либо, если компромисс не найден, дольщик имеет право обратиться в суд. В исковом заявлении указываются все те же сведения, что и в претензии, дополнительно добавляется информация о том, что застройщик не согласился решить спор в мирном русле. Как в случае с претензией, к иску прилагаются все необходимые документы.
В некоторых случаях участник ДДУ имеет право, кроме неустойки, требовать также компенсацию морального ущерба, если заявитель считает, что действия застройщика принесли ему моральные страдания или другой вред. Размер компенсации определяется судом. Если позиция истца достаточно аргументирована и подкреплена документально, суд в большинстве случаев вынесет вердикт в его пользу.
Расчет неустойки по договору долевого участия
Для расчета неустойки важно правильно определить начало просрочки — следующий день после даты передачи квартиры по договору.
Застройщик указывает в ДДУ несколько дат, чаще всего три:
1) срок сдачи дома в эксплуатацию;
2) начало периода передачи объекта;
3) окончание периода передачи объекта.
Дольщику важна вторая дата — начало периода передачи объекта. Застройщик оставляет за собой право завершить строительство раньше срока, но никак не позже.
Например, если процесс передачи должен начаться 15 июня 2023 года, то уже на следующий день — 16 июня — дольщик может подать в суд на взыскание неустойки по ДДУ, если застройщик не начал уведомлять о завершении строительства.
Когда полагается неустойка по ДДУ.
Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 говорит о том, что девелопер должен передать участнику долевого строительства в срок, указанный в договоре.
В соглашении устанавливаются единые даты для всех будущих собственников недвижимости.
Если нарушен договор долевого участия, неустойка будет составлять 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ юридическим лицам. Для граждан сумма начисляется в двойном размере.
Застройщик может избежать штрафа в случае, если внесет изменения в договор, заключенный со всеми дольщиками.
Если строительство не может быть закончено своевременно по объективным причинам, то девелопер должен связаться с участниками долевого строительства не позднее, чем за 60 дней до окончания срока.
Изменения в договор вносятся по добровольному соглашению обеих сторон (ст. 452 ГК РФ). В случае, когда дольщик против, застройщик может внести коррективы через суд.
Как сделать расчеты в калькуляторе?
Чтобы произвести расчет неустойки по ДДУ, необходимо ввести соответствующие значения в калькуляторе на сайте:
- Стоимость объекта, указанная в договоре (так называемая цена договора).
- Дата передачи помещения по ДДУ.
- Дата фактического подписания акта приема-передачи.
Необходимо учитывать статус дольщика – является он физическим либо юридическим лицом: этот факт заметно влияет на размер неустойки:
- Если дольщик является физическим лицом, то неустойка составляет 1/150 КС от цены договора за каждый день просрочки.
- Если дольщик является юридическим лицом, неустойка составляет 1/300 КС от стоимости объекта недвижимости за каждый день нарушения обязательства.
Правила расчета неустойки по ДДУ по ФЗ-214
Ст. 6 и 9 закона «Об участии в долевом…» от 30.12.2004 № 214 устанавливают два случая, когда застройщик обязан выплатить неустойку по договору долевого участия (ДДУ) в строительстве. Правила расчета неустойки зависят от основания ее уплаты.
- Неустойка подлежит уплате в случае нарушения сроков передачи квартиры дольщику. Согласно ч. 1 ст. 6 ФЗ № 214 застройщик должен передать все квартиры одного подъезда дольщикам в день, предусмотренный договорами с ними. В случае неисполнения этой обязанности застройщик за каждый день просрочки выплачивает неустойку, рассчитываемую по формуле из ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214.
- Если же застройщик затянул передачу квартиры на два и более месяцев либо дом построен с существенными нарушениями строительных норм, то в этих ситуациях дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ. При расторжении договора застройщик должен вернуть дольщику заплаченные им деньги, а также заплатить неустойку за весь период пользования ими. Формула расчета в этом случае определяется ч. 2 ст. 9 ФЗ № 214.
Расчет неустойки по ДДУ в связи с просрочкой передачи квартиры
Под просрочкой передачи квартиры понимается не сам факт передачи, а юридическое оформление перехода права собственности. Следовательно, сюда же входит:
- замораживание или приостановка строительства с истечением предельных сроков, отводимых на этот этап;
- завершение строительства в срок, но сложности с оформлением документов;
- отсутствие у застройщика кадастровых документов на объект капитального строительства;
- у девелопера нет разрешения на ввод в эксплуатацию;
- иные обстоятельства, препятствующие передаче объекта долевого строительства дольщику.
|
Подскажите, пожалуйста, а как рассчитать компенсацию по ДДУ, если ставка рефинансирования за период просрочки поменялась 3 раза? Придется вычислять отдельно по каждой ставке или нужно взять какую-то одну? |
В ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ указано, что размер неустойки определяется в соответствии со ставкой рефинансирования, действовавшей на день исполнения обязательства.
Верховный Суд в Определении от 24.10.2017 № 41-КГ17-26 уточнил, что при возникновении просрочки передачи объекта применяется неустойка, действующая на последний день срока исполнения обязательства.
То есть, исходя из позиции Верховного Суда, к расчету берется ставка рефинансирования, действовавшая в тот день, когда жилье должно было быть передано по ДДУ.
Но судебная практика по этому вопросу разная. Суды взыскивают суммы, рассчитанные: 1) по ставке, действовавшей на дату подписания акта приема-передачи, 2) по ставке, действовавшей на дату, когда акт приема-передачи должен был быть подписан, 3) отдельно по каждому периоду действия ставки рефинансирования за период просрочки.
Лучший вариант расчета – тот, который является для вас наиболее выгодным.
|
Хоть считай неустойку, хоть не считай, суды все равно всегда снижают сумму в несколько раз |
Услуги юристов по взысканию неустойки по ДДУ в Москве
В нашей юридической фирме работают специалисты различных профилей, каждый из которых является профессионалом в своей отрасли, имеет богатое портфолио с судебной практикой и может качественно оказать вам необходимую услугу, а также сопровождать ваше дело в любом из судов Москвы.
В ходе судебных споров с застройщиками Московской области мы получили огромное количество решений судов о взыскании неустойки, возмещения убытков, связанных с качеством объектов долевого строительства, об оспаривании недействительных условий договоров участия в долевом строительстве.
Большой практический опыт в этой области позволил нам разработать тактику, позволяющую добиться наилучших результатов.
Исковое заявление в суд
Если не удалось достичь соглашения или же его условия были нарушены, неустойка за просрочку по ДДУ может быть взыскана через суд. Иск подается в суд общей юрисдикции по юридическому адресу строительной фирмы. Однако допускается иной вариант – заявление может быть направлено в суд по месту регистрации потерпевшего.
Необходимость в оплате государственной пошлины отсутствует, так как дольщик является потребителем. В самом иске следует указать суть спора со ссылкой на нарушенные нормы права и отразить попытки досудебного урегулирования конфликта. К заявлению необходимо приложить пакет обязательных документов, который состоит из следующих позиций:
- расчет стоимости требований;
- сам ДДУ со всеми дополнительными соглашениями и письменным подтверждением внесенных изменений;
- платежки, доказывающие факт проведения расчета с застройщиком;
- бумаги, подтверждающие, что истец понес убытки в связи с невыполнением условий ДДУ строительной фирмой;
- квитанция об оплате услуг судебного представителя;
- копии претензий, соглашений и почтовых квитанций об уведомлении застройщика;
- копии иска и прилагаемых документов.
Формула и пример расчета
Неустойка, которую выплачивает застройщик, рассчитывается по определенной формуле. В ней есть два основных показателя:
- Ставка Центрального Банка.
- Сумма, которая указана в договоре.
Первый показатель устанавливает Банк. Изменять ставку имеет право только ЦБ, и только в зависимости от экономической ситуации. Ставку рефинансирования можно узнать на главном сайте Банка.
Второй показатель определяется по договору с каждым отдельным гражданином.
Формула расчета неустойки изменяется в зависимости от того, кто заключал договор с застройщиком:
- физическое лицо, ставка для физических лиц составляет 150;
- юридическое лицо, для юридических — 300.