Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка жилья: основные риски и способы защиты для добросовестного покупателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Еще один риск покупки приватизированной квартиры относится к «скрытых собственникам». Это лица, которые до этого не воспользовались своим правом на часть жилья и не указаны в выписке ЕГРН. Скрытыми собственниками могут быть лица, которые по различным причинам не вступили в наследство, супруги, не получившие причитавшуюся им долю, а также дети, пояснила Наталия Борзенкова из «Инком-Недвижимости».
Я тоже имею право на свою квартиру
Другой риск, связанный с приобретением приватизированного имущества исходит от людей, которые ранее не реализовали свое право на часть квартиры по каким-то причинам и могут потребовать свою долю уже у счастливого покупателя.
Дело в том, что приватизировать жилье при отсутствии, согласии или отказе любого из прописанных на жилплощади людей, возможно, но только через суд.
А в этом случае, от отсутствующих по каким-либо причинам, но всегда уважительным (нахождения в местах лишения свободы, на стационарном лечении, проходящих службу по призыву, военных, проживающих за пределами страны) необходимо письменное заявление, заверенное нотариусом, в котором указано об их согласии или отказе участвовать в рассмотрении вопроса о переводе жилья в частное владение.
Также не стоит забывать о лицах, не достигших к моменту приватизации возраста 18 лет. Они также имеют право участвовать в приватизации жилья до 14 лет с родителями, а с 14 до 18 лет, отдельно от них. Кроме того законодатель запретил совершать сделки, которые влекут за собой отказ несовершеннолетних лиц от принадлежащих им прав, без разрешения органов опеки и попечительства.
Еще один момент, о котором не стоит забывать – сроки исковой давности, составляющие в основном до 5 лет. То есть, если приобретаемое жилье находится в собственности у продавца дольше, то риски появления «незваных гостей» становятся гораздо ниже.
Однако не стоит забывать о том, что если лицо (истец), которое ранее не реализовало свое право на часть жилья не знало, и не могло знать о нарушении своих прав на имущество, то в таком случае у него имеется возможность восстановить сроки исковой давности.
Вот такие есть риски покупки приватизированной квартиры.
Юридический статус приватизированного жилья
В России можно жить бесплатно в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма. Такие квартиры нельзя продать или завещать. Но их можно приватизировать, получить в собственность и потом распоряжаться ими как угодно.
Приватизация — бесплатная передача муниципальных и государственных квартир людям, которые в них живут. После приватизации жилец становится полновластным собственником квартиры и может распоряжаться ею как хочет: продать, сдать, заложить в кредит, подарить, сделать перепланировку или передать по наследству.
Долевая собственность. Если в приватизации участвуют несколько жильцов, квартира переходит в долевую собственность — долями наделяются все люди, прописанные в квартире. Это значит, что все собственники будут иметь равные доли, которыми смогут распоряжаться как захотят. Продать свою долю собственник может только с разрешения всех остальных собственников.
«Отказники». Приватизировать жилье можно только один раз после достижения 18 лет. Поэтому взрослые люди могут отказаться от приватизации в пользу другого человека. Например, часто родители отказываются в пользу детей. Дети отказаться от приватизации не могут.
По закону жилец, отказавшийся от приватизации, но сохранивший прописку по старому адресу, может жить в квартире пожизненно — выселить его нельзя.
Продать муниципальную квартиру без приватизации нельзя. Но можно продать жилье, если вы уже получили договор приватизации, но еще не оформили право собственности. В этом случае после продажи квартиры, Росреестр одновременно внесет в ЕГРН запись о прежнем владельце и переходе собственности к новому.
Покупка приватизированной квартиры риски покупателя
Покупка приватизированной квартиры и риски покупателя, которому необходимо проверить приобретаемое жилье на наличие отказников, прописанных, несовершеннолетних и другие опасности, присущие данной сделке на вторичном рынке недвижимости, о чем поговорим в статье.
На рынке недвижимости достаточно приватизированного жилья, при этом его покупка связана с определенными рисками. Стоит ли связываться с подобными объектами или лучше избегать их?
Сразу необходимо отметить, что сделки с ними проводятся на стандартных условиях, предусмотренных отечественным законодательством. При правильной организации сделки и тщательной предварительной проверки покупаемого объема можно добиться достаточно высокой надежности предстоящей сделки, защитившись от мошенников и неожиданных судебных разбирательств.
Прочтите про риски продавца при продаже квартиры через аккредитив
Риски покупки приватизированной квартиры
Покупая приватизированную квартиру, люди подвергают себя серьёзным рискам остаться и без квартиры и без денег. Разберём все риски при покупке приватизированной квартиры и как обезопаситься по покупке.
- Люди приватизируют квартиру, когда хотят распоряжаться ею, при этом судебная практика говорит о том, что суды почти всегда встают на сторону людей, обманутых или обойдённых при приватизации.
- Для чего люди приватизируют квартиры
- Пожилые люди- для оформления наследства
- Теми, кому нужно «залоговая масса» для получения кредита в банке
- Кто планирует сдавать квартиру
- Кому- нужно кого- нибудь прописать без лишних согласований
- Для перепланировки
- Если дом планируется к сносу, владельцу приватизированного жилья обязаны компенсировать все убытки
Какие права имеют «отказники» на жилплощадь
Закон напрямую не регулирует отношения с теми, чьи права не были учтены при разгосударствлении имущества.
Ответ дает Верховный суд. За «отказниками» сохраняется право на пожизненное владение имуществом. Ведь их отказ означал, что они не приобретают права владения, однако сохраняют за собой право пользоваться жильем до конца их жизни.
Бывшие муж и жена теряют право пользования недвижимостью. А вот «отказники» нет. Потому получается, что новый приобретатель не сможет выселить тех, кто отказался от участия в приватизации.
Проблему с выселением несостоявшихся собственников решить очень сложно. Потому лучше отказаться от сделки, если зарегистрированы «отказники».
Соглашение купли-продажи включает пункт о гражданах, сохраняющих право пользования недвижимостью. Если такое условие не прописано, то считается, что договор не заключен. Соглашаться или нет на подписание такого соглашения – это личное дело покупателя.
Однако нужно учитывать, что поставив подпись, он соглашается на проживание в купленном жилье других граждан.
Потому нельзя будет к продавцу подать требования о снятии граждан с учета. Ведь изначально договор указывал, что после продажи остаются граждане, имеющие право проживания.
Во избежание проблем лучше просить «отказников» оставить письменное заявление о том, что они уезжают и отказываются от прав на квартиру.
Кто еще обладает правом пользования жильем
Собственники и зарегистрированные в квартире – не единственные, кто обладает правом пользования. Законодательство выделяет еще несколько категорий граждан, которые принимают участие в пользовании жилплощадью вне зависимости от смены владельца:
- Арендаторы – если квартира сдана на продолжительный срок, и договор зарегистрирован в Росреестре, они сохраняют право пользоваться жильем, пока не истечет срок аренды, даже если владелец недвижимости сменился;
- Лица, упомянутые в завещании – например, в завещании оговорено, что квартира отходит дочери, но сын может в ней проживать до самой смерти. Даже если дочь продает квартиру, сын сохраняет право в ней проживать.
Покупка приватизированной квартиры
Итак, как купить неприватизированную квартиру и на что при этом обращать внимание? Приобретение жилья по договору купли-продажи, разумеется, является более весомым, с правовой точки зрения, основанием для владения жильём, нежели сама приватизация. Факт приватизации приобретаемой квартиры никоим образом не влияет на перечень правомочий собственника, обозначенных Конституцией и законами Российской Федерации.
Рекомендуем ознакомиться:
Отказ от доли в приватизированной квартире
Приватизация согласно гражданскому законодательству является основанием для возникновения права собственности. То есть, покупатель фактически приобретает квартиру, находящуюся в частной собственности.
Однако стоит обратить внимание на некоторые особенности приватизированной квартиры:
- необходимо убедиться в том, завершена ли процедура приватизации и зарегистрировано ли право собственности в установленном законом порядке;
- правомочно ли продающее квартиру лицо на распоряжение жильём в полной мере и в отношении всего жилья;
- находится квартира в индивидуальной собственности или в общей, долевой собственности;
- есть ли согласие всех зарегистрированных лиц на продажу квартиры;
- учтены ли интересы несовершеннолетних и недееспособных участников приватизации.
Вся суть приватизированной квартиры в отличие от купленной заключается в том, что она изначально приобретается при участии членов одной семьи и соответственно является объектом долевой собственности со всеми вытекающими последствиями.
Согласно правилам гражданского законодательства, а также нормам Жилищного кодекса, право собственности на приватизированную квартиру имеет следующие особенности:
- каждый член семьи, проживающий в приватизированной, квартире имеет право собственности в равной степени с долями остальных;
- продажа квартиры возможна как целиком, так и по долям;
- продажа жилья целиком невозможна без согласия всех совладельцев;
- интересы несовершеннолетних и недееспособных совладельцев представляются их родителями, опекунами и попечителями, а также уполномоченными органами.
Правомочие контрагента на продажу квартиры является важным аспектом. Ведь, если при продаже будут нарушены интересы хотя бы одного из участников приватизации, то это послужит основанием для признания договора о продаже недействительным. Приобретающий человек должен учитывать указанные аспекты.
На что нужно обратить внимание?
Все аспекты и факты, на которые нужно обратить внимание при покупке приватизированного жилья, можно условно подразделить на допустимые законом и на мошеннические действия.
С точки зрения допустимых законом обстоятельств нужно в первую очередь установить следующие факторы:
- наличие проживающих в данном жилище несовершеннолетних лиц;
- факт общей или долевой собственности;
- наличие супругов собственников, в том числе и бывших;
- наличие лиц, которые согласно законодательству обладают правом пользования жильём.
Можно ли приобрести такую квартиру? При наличии одного из вышеуказанных факторов рекомендуется отказаться от покупки такого жилья. Решением может стать устранения каждой проблемы в отдельности, что без участия профессионального юриста представляется крайне сложным делом.
Чтобы проверить сделку на факт наличия мошеннических действий следует обратить внимание на следующие факторы:
- соответствуют ли данные продавца данным того лица, которое указано в выписке из кадастра в качестве собственника;
- есть ли согласие супруга или супруги продавца, если он находится (или даже находился) в браке;
- паспорт продавца не должен содержать помарок или исправлений;
- документы на объект недвижимости должны быть подлинными, а исправления или дополнения должны быть заверены нотариусом либо уполномоченным государственным органом.
Даже не стоит думать о том, можно ли связываться при наличии подозрений. В любом случае поддержка профессионалов не будет лишней. Ведь на сегодняшний день очень часто встречаются случаи мошенничества с недвижимость, когда одно и то же жильё продают нескольким лицам.
«Подводные камни» покупки приватизированной квартиры
В каких случаях приватизация может быть признана недействительной?
Приватизация – это обычная сделка, такая же, как купля-продажа или дарение. Любая сделка может быть признана судом недействительной по заявлению какой-то заинтересованной стороны. Вот случай из моей практики: бабушка получила по ордеру трехкомнатную квартиру в Екатеринбурге, т.е. квартира муниципальная. У бабушки двое детей: старший сын и младшая дочь. Все включены в ордер, все имеют право на бесплатную приватизацию. Какое-то время старший сын, будучи уже взрослым, уезжает и отсутствует в течение 9 лет. При этом он меняет место жительства и снимается с регистрационного учета. Бабушка приватизирует квартиру в единоличную собственность. Через 9 лет старший сын возвращается и обращается с иском в суд на свою мать, чтобы суд признал за ним право пользования, а договор приватизации — недействительным. И областной суд удовлетворил иск сына в полном объеме, то есть квартира в Екатеринбурге стала опять муниципальной собственностью.
В чем различия права собственности и права пользования приватизированной квартирой?
Расскажу еще один случай из практики. Пришла женщина на консультацию. Она, в свое время работая на предприятии, получила двухкомнатную квартиру в Екатеринбурге. А в ордер включена дочь. Мать и дочь собираются приватизировать эту квартиру. При этом события разворачиваются так, что сама хозяйка отказывается от приватизации, а дочь приватизирует жилье в единоличную собственность. Далее дочь, с согласия матери, продает эту квартиру, а маме покупает комнату коридорной системы и оформляет эту комнату в свою собственность. Через полгода дочь продает эту комнату посторонним людям. Мама об этой сделке ничего не знает. Проходит еще полгода, и новый собственник обращается с иском в суд. Буквально два дня назад женщину из занимаемой комнаты выселили судебные приставы. Она спрашивает: «Что делать?» Я отвечаю: «Ваше право пользования носит бессрочный характер. Оно возникло и сохраняется по отношению к двухкомнатной квартире, которую дочь первоначально продала. Вы можете обратиться с иском к тем покупателям в суд».
Как при приватизации избежать возникновения права пользования у третьих лиц?
Если на момент приватизации третьи лица имели равные с нанимателем права пользования и отказались от приватизации, то их право пользования носит постоянный и бессрочный характер. То есть получается, что в этой квартире собственник один, но право пользования имеют еще, к примеру, двое человек. При договоре купли-продажи собственник имеет право эту квартиру продать, но эти лица остаются в этой квартире до конца своих дней.
Как снизить риски при покупке приватизированной квартиры?
Если человек покупает квартиру, где первоначальный документ – договор приватизации, нужно проверить множество нюансов. Еще раз посоветую не пожалеть денежных средств и обратиться к юристу, чтобы он проверил, кто приватизировал эту квартиру, кто имел право на приватизацию, кто отказался, то есть может ли быть впоследствии эта сделка – договор приватизации — быть судом признана недействительной.
Документы, которые подтверждают личность собственника
Сначала необходимо убедиться в личности человека, у которого вы собираетесь купить квартиру.
Для этого у совершеннолетних собственников проверьте паспорт. Его данные должны быть такими же, как на всех других документах по квартире. То есть ФИО, серия, номер и другие данные должны в точности совпадать. Это подтвердит, что в документах тот же человек, что в паспорте и перед вами.
Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
В ответ собственница подала встречный иск и заявила, что квартиру не продавала, поэтому вправе в ней жить. Она рассказала, что в 2013 году у нее украли паспорт и все документы. Когда она показала покупателю восстановленный паспорт, тот сказал, что заключал сделку с другой женщиной. В итоге суд признал договор купли-продажи ничтожным. Покупатель не проверил документы продавца и из-за поддельных документов потерял несколько миллионов рублей.
У детей 14—18 лет кроме свидетельства о рождении также проверьте паспорт.
Что касается покупки приватизированной квартиры, то новый владелец получает все те же преимущества, которые были у прежнего собственниках.
После покупки он может сдать, подарить эту квартиру, продать ее повторно и т.д.
Покупка приватизированной квартиры избавляет от необходимости выполнения приватизации самостоятельно, что позволяет сэкономить деньги и время.
Продать такое жилье в будущем будет намного легче. Покупка подобной квартиры дает более благоприятные перспективы в старости. При желании пожилой владелец приватизированной квартиры может представить ее в качестве вклада при подписании договора ренты либо же переселения в хороший приют для престарелых.
Довольно часто людей не устраивает стандартная планировка квартиры и при покупке нового жилья они намереваются внести в нее изменения. Сделать это в неприватизированной квартире нельзя.
Покупка приватизированной квартиры является гарантией того, что ее собственник не окажется на улице даже при наличии серьезных долгов за коммунальные услуги.
Никто не имеет права выселять владельца с принадлежащих ему квадратных метров без предоставления альтернативного жилья и оплаты соответствующих расходов.
Владелец приватизированной квартиры не останется без крыши над головой и в том случае, если дом будут сносить. В таких ситуациях по закону владельцу должно быть предоставлено жилье с аналогичными или лучшими условиями для проживания, либо сделана компенсация в размере, соответствующем рыночной стоимости принадлежащей ему квартиры.
Кадастровый и технический паспорта
В техническом паспорте указан адрес квартиры, сведения о доме, подробные характеристики квартиры по каждому помещению, план квартиры и экспликация к нему.
Техпаспорт иногда запрашивают банки при одобрении ипотеки. Для себя его просить не обязательно: все данные содержит выписка из ЕГРН. Но проверить техпаспорт лишним не будет.
Вопрос перепланировки важен, если вы берете квартиру в ипотеку: не все банки дадут кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой. Продать такую квартиру в дальнейшем тоже будет непросто. Если вы решите сами узаконить перепланировку после покупки квартиры, будьте готовы заплатить более 20 тысяч рублей, обойти несколько организаций и потратить много времени. Кроме того, такая перепланировка может в принципе быть незаконна.
Метраж. Сверьте все характеристики дома и квартиры с теми, что вам называл продавец. Часто продавцы преувеличивают площадь помещений — проверьте, не соврали ли вам.
Техплан. Техпаспорт иногда путают с техпланом. Это расширенный документ, который содержит все данные техпаспорта и используется при постановке квартиры на кадастровый учет. На практике для проверки юридической чистоты квартиры техплан не просят.
Кадастровый паспорт отменили с 2020 года. В нем указывали характеристики квартиры, план этажа и кадастровый номер помещения.
Надо ли приватизировать купленную квартиру?
Да, купленную квартиру надо приватизировать квартиру. Главным плюсом приватизированной квартиры, комнаты или доли является то, что она становится собственностью (как выглядит образец договора купли продажи доли в квартире между родственниками и какие документы необходимы, читайте здесь). Как известно, собственник вправе распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению – он может ее продавать, менять, дарить или завещать по своему усмотрению.
Стоит помнить о том, что завещать ил получать по наследству можно лишь приватизированное жилье. Если одинокий собственник неприватизированной квартиры умирает, то никакие законы о наследовании родственников разных линий не действуют. В этом случае квартира переходит в собственность государства.
Одним из преимуществ приватизированного жилья является то, что оно может выступать в качестве залога для оформления крупного банковского кредита. Но в этом случае стоит помнить, что этот факт будет являться обременением до полной выплаты, в случае если квартира выставиться на продажу. Конечно, продать ее можно, но не каждый покупатель согласиться брать на себя ответственность погашать чужие банковские долги.
В приватизированной квартире собственник вправе прописать по своему усмотрению любых лиц, не согласуя этот вопрос с представителями местных органов власти.
Собственник жилья так же может по своему усмотрению и без дополнительного согласования с контролирующими органами сдать квартиру в аренду.
При этом он обязан платить налог в размере 13% государству от получаемой прибыли.
Налог начисляется исходя из суммы, указанной в договоре аренды.
Согласно вступившему в 2014 году в силу закона о налоге на недвижимое имущество, собственники жилья обязаны платить налог исходя из его стоимости.
Собственники квартир платят так же и за капитальный ремонт зданий, в которых находятся их квартиры. До приватизации эта статья расходов лежала на городских и муниципальных властях. Для семей, имеющих минимальный доход такие расходы могут стать слишком высокими.
«Подводные камни» покупки приватизированной квартиры
В каких случаях приватизация может быть признана недействительной?
Приватизация – это обычная сделка, такая же, как купля-продажа или дарение. Любая сделка может быть признана судом недействительной по заявлению какой-то заинтересованной стороны. Вот случай из моей практики: бабушка получила по ордеру трехкомнатную квартиру в Екатеринбурге, т.е. квартира муниципальная. У бабушки двое детей: старший сын и младшая дочь. Все включены в ордер, все имеют право на бесплатную приватизацию. Какое-то время старший сын, будучи уже взрослым, уезжает и отсутствует в течение 9 лет. При этом он меняет место жительства и снимается с регистрационного учета. Бабушка приватизирует квартиру в единоличную собственность. Через 9 лет старший сын возвращается и обращается с иском в суд на свою мать, чтобы суд признал за ним право пользования, а договор приватизации — недействительным. И областной суд удовлетворил иск сына в полном объеме, то есть квартира в Екатеринбурге стала опять муниципальной собственностью.
Это важно знать: Прекращение права собственности на недвижимое имущество
В чем различия права собственности и права пользования приватизированной квартирой?
Расскажу еще один случай из практики. Пришла женщина на консультацию. Она, в свое время работая на предприятии, получила двухкомнатную квартиру в Екатеринбурге. А в ордер включена дочь. Мать и дочь собираются приватизировать эту квартиру. При этом события разворачиваются так, что сама хозяйка отказывается от приватизации, а дочь приватизирует жилье в единоличную собственность. Далее дочь, с согласия матери, продает эту квартиру, а маме покупает комнату коридорной системы и оформляет эту комнату в свою собственность. Через полгода дочь продает эту комнату посторонним людям. Мама об этой сделке ничего не знает. Проходит еще полгода, и новый собственник обращается с иском в суд. Буквально два дня назад женщину из занимаемой комнаты выселили судебные приставы. Она спрашивает: «Что делать?» Я отвечаю: «Ваше право пользования носит бессрочный характер. Оно возникло и сохраняется по отношению к двухкомнатной квартире, которую дочь первоначально продала. Вы можете обратиться с иском к тем покупателям в суд».
Как при приватизации избежать возникновения права пользования у третьих лиц?
Если на момент приватизации третьи лица имели равные с нанимателем права пользования и отказались от приватизации, то их право пользования носит постоянный и бессрочный характер. То есть получается, что в этой квартире собственник один, но право пользования имеют еще, к примеру, двое человек. При договоре купли-продажи собственник имеет право эту квартиру продать, но эти лица остаются в этой квартире до конца своих дней.
Как снизить риски при покупке приватизированной квартиры?
Если человек покупает квартиру, где первоначальный документ – договор приватизации, нужно проверить множество нюансов. Еще раз посоветую не пожалеть денежных средств и обратиться к юристу, чтобы он проверил, кто приватизировал эту квартиру, кто имел право на приватизацию, кто отказался, то есть может ли быть впоследствии эта сделка – договор приватизации — быть судом признана недействительной.
Эксперт: Рустам Таминдаров, директор юридического бюро