Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание неустойки за просрочку по ДДУ с застройщика: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Порядок вычисления размера неустойки, подлежащей выплате клиенту, устанавливается договором, а также действующими законами. Если штрафные санкции не прописаны в договоре, необходимо руководствоваться нормами, указанными в ст. 6 Федерального закона № 214 «О долевом строительстве». В таком случае, юридическому лицу-застройщику придется выплатить компенсацию соответствующую 1/300 ставки рефинансирования Центробанка Российской Федерации.
На конечную величину неустойки оказывает влияние:
- цена объекта недвижимости;
- дата сдачи дома, прописанная в контракте;
- размер неустойки в процентах;
- фактическая дата сдачи капитального объекта.
Правовые аспекты долевого строительства
Большая часть изменений законодательства в сфере долевого строительства связана с защитой прав дольщиков. Неустойка по ДДУ является одним из важных механизмов, позволяющих снизить риск потери материальных средств после заключения договора на долевое строительство. Однако, как это часто случается, получить эту неустойку с застройщика на практике бывает чрезвычайно тяжело. Застройщик может применять юридические уловки, которые помогают ему избежать выплат, и в этой ситуации помощь опытного юриста – единственная возможность добиться справедливости.
Для успешного взыскания неустойки по ДДУ, специалисты рекомендуют придерживаться следующих рекомендаций:
- обратиться в суд в течение трех месяцев после задержки сроков сдачи объекта жилой недвижимости;
- заранее согласовать размер неустойки со знающим юристом;
- при заключении договора долевого участия желательно прописать пункт о компенсации расходов, связанных с юридической помощью при обращении дольщика в суд;
- подписывать акт приема-передачи только в случае полного исполнения застройщиком принятых на себя обязанностей.
В каких случаях обратиться за помощью в нашу компанию?
Если вы хотите себя максимально обезопасить и снизить риски, связанные с участием в долевом строительстве, обращайтесь к юристу уже на стадии подписания договора. Это поможет вам получить уверенность в безопасности сделки. Незначительные расходы на профессиональное сопровождение на стадии заключения договора станут гарантом вашей уверенности в завтрашнем дне, а также полностью окупятся после завершения взысканий со строительной компании.
К нам можно обратиться в следующих случаях:
- нарушены/увеличены сроки сдачи жилого объекта по договору долевого участия, и вы планируете подавать в суд для получения компенсации;
- в период выполнения строительства компания застройщика обанкротилась;
- возникли проблемы при попытке получить неустойку по ДДУ;
- нарушен срок передачи квартиры дольщику в собственность.
Исполнение судебного решения
По ФЗ-214 решение суда о выплате дольщику неустойки вступает в силу через месяц после того, как суд изготовит решение в окончательном виде. Решение суда будет принято к исполнению при условии, что в течение этого времени не будет произведено его обжалования. В случае если обжалование имело место, решение суда не вступит в силу раньше получения постановления апелляционной организацией.
Как только дольщик получит на руки исполнительный лист, он может отправляться в банк, где открыт расчетный счет застройщика за взысканием неустойки. Также можно обратиться к судебным приставам, если у застройщика отсутствуют денежные средства на счете. Процесс исполнения судебного решения занимает около 4-х месяцев без учета сроков подачи апелляционных жалоб. Во многих случаях он требует даже больше усилий, чем само судебное разбирательство и сопровождается оперативно-розыскной деятельностью по поиску счетов и имущества застройщика.
Нарушение условий по договору подряда.
Полное или частичное невыполнение работ, затягивание сроков, ненадлежащее качество — эти и другие нарушения договора подряда, к сожалению, не редкость. Что делать, если заказчик или подрядная организация не соблюдает условия, указанные в договоре? Оптимальное решение в данной ситуации состоит в обращении за юридической помощью. Дело в том, что споры, связанные с нарушением договора строительного подряда, традиционно считаются одними из наиболее сложных. Поэтому самостоятельно отстоять свои права в арбитраже почти невозможно. И даже при участии в деле штатного юриста компании шансы на успех невысоки, поскольку для успешного представления интересов заказчика или подрядчика в суде необходимо досконально изучить все аспекты данного направления юриспруденции.
Как добиться от застройщика исправления недостатков квартиры
Нередки ситуации, когда после перехода права собственности на квартиру к дольщику и подписания передаточного акта в квартире обнаруживаются недостатки, которые не были найдены при приёмке квартиры.
В таком случае Закон № 214 позволяет дольщику либо сразу предъявить иск в суд к застройщику, с требованием о выплате неустойки по ДДУ, либо до суда направить застройщику претензию об исправлении недостатков. В претензии должны быть максимально подробно перечислены все недостатки объекта. Также необходимо указать срок, в течение которого застройщик должен исправить недостатки, если он не указан в договоре.
Если после направления претензии застройщик не устранил недостатки, Вы можете рассчитывать на взыскание неустойки по ДДУ через суд за просрочку устранения недостатков.
Важно! В случае нарушения своих обязательств застройщик должен не только уплатить Вам законную и договорную неустойку, но и возместить убытки в полном размере, включая расходы на услугу «Долевой юрист» (ст. 10 Закона № 214-ФЗ).
Если застройщик корректно исполняет прописанные в ДДУ обязательства, невозможно отказаться от исполнения договора во внесудебном порядке (если такая возможность не предусмотрена договором). Придется обращаться в суд, но и здесь шансы на успех при предъявлении безосновательных требований не высоки.
Условия для двустороннего расторжения:
- дольщик решил в итоге не покупать недвижимость и согласен на условия застройщика по возвращению ему денег;
- застройщик готов отдать участнику ДС причитающиеся ему средства без дополнительных разбирательств.
Как взыскать неустойку за срыв сроков сдачи жилья с застройщика?
Строительная компания, которая занимается застройкой недвижимости с самого начала, очень часто обращается за помощью к заемным средствам. Но иногда, по причине финансовых проблем у застройщика, стройка затягивается, либо даже приостанавливается, и тогда не получается передать долевому участнику квартиру в срок. В такой ситуации физическое лицо, сдачу жилья которому задерживают, вправе потребовать неустойку. При этом для дольщика нет необходимости обосновывать причинение убытков.
Размер неустойки определен законодательством или пунктами договора. Однако нередко на практике суды занижают предъявленную сумму неустойки, делая ссылки на несоразмерность суммы причиненному ущербу. Бремя доказывания при этом возлагается на истца, который вправе собрать и предоставить суду доказательства убытков от незаконных действий строительной компании. Эти обстоятельства требуют от покупателей жилья по договору ДДУ грамотной юридической стратегии.
Стоимость наших услуги
| Устная юридическая консультация | бесплатно |
| Письменная юридическая консультация | от 1000 р. |
| Составление судебных документов: заявления, ходатайства, запросы | от 2000 р. |
| Подготовка и составление правовых документов (заявления, претензии, договора, акты, доверенности, протоколы, соглашения, расписки…) | от 3000 р. |
| Заключение, расторжение и регистрация договора долевого участия | от 25000 р. |
| Юридический анализ договора долевого участия | от 7000 р. |
«Для чего нужна регистрация ДДУ в Росреестре?»
Обязательная регистрация ДДУ предусмотрена пунктом 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», который гласит: Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Регистрация закрепляет будущий объект за определенным дольщиком, поскольку Росреестр не зарегистрирует несколько договоров на один объект долевого строительства. Это делает невозможным «двойные продажи», то есть спор нескольких дольщиков претендующих на один объект строительства.
Понятие неустойки и когда она возникает при договоре долевого участия
Неустойка – представляет собой санкцию, предусмотренную законом и договором выражаемую в денежном эквиваленте за просрочку выполнения условий заключённого между сторонами соглашения. Такого рода санкция может быть выписана в самом договоре и предусматривать ответственность как застройщика за нарушения сроков сдачи, так и инвестора, за нарушения графика оплаты. При этом следует учесть, что её размер для застройщиков, не передавшим объект в сроки, определённые ДДУ, установлен статьей 6 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно требованиям закона:
- взыскание неустойки по ДДУ предусмотрено в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, что действует на дату выполнения обязательств по договору, от общей цены сделки за каждый день просрочки, если инвестор юридическое лицо;
- взыскание неустойки по ДДУ составляет удвоенную 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, что действует на дату выполнения обязательств по договору, от общей цены сделки за каждый день просрочки, если инвестор физическое лицо.
Следует знать, что уклонение участника ДДУ от подписания передаточного акта на объект строительство освобождает застройщика от выплаты штрафной санкции.
Отношения с застройщиком в области договора долевого участия регулируются частью 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно этому закону размер неустойки расcчитывается строго по определенной формуле.
Взыскать неустойку вы можете как самостоятельно, так и обратившись за помощью к специалисту. Стоит сравнить все плюсы и минусы обоих вариантов и принять подходящее решение. При выборе самостоятельного взыскания, рекомендуем начать с расчета суммы. Сделать это можно при помощи нашего калькулятора расчета неустойки. После расчета ознакомьтесь с нашими советами по самостоятельному взысканию неустойки по договору долевого участия.
Что можно взыскать кроме неустойки
СВзыскание неустойки – не все, чего можно добиться от недобросовестного застройщика, нарушившего условия ДДУ и просрочившего срок передачи объекта долевого строительства. Вместе с неустойкой можно взыскать убытки, которые несет дольщик из-за просрочки передачи квартиры (стоимость аренды квартиры за период просрочки по ДДУ, разницу в повышении стоимости строительных материалов на ремонт квартиры, иное), упущенную выгоду в виде неполученной арендной платы за квартиру, которая должна была сдаваться в аренду после ее передачи дольщику по акту приема-передачи, но которая не получена из-за просрочки по вине застройщика.
Конечно же, и убытки и упущенная выгода должны быть документально подтверждены и неразрывно связаны с просрочкой передачи объекта строительства от застройщика по ДДУ.
При просрочке передачи объекта долевого строительства дольщику-физическому лицу суд всегда дополнительно взыскивает с застройщика компенсацию морального вреда, поскольку дольщик является потребителем, а ненадлежащее исполнение юридическим лицом (девелопером) условий договора долевого строительства неминуемо наносит моральный вред дольщику. Правда, размер морального ущерба по таким делам невелик, и присуждается обычно в сумме от 2 000 до 20 000 рублей (на усмотрение того или иного судьи).
Поскольку застройщики не выплачивают дольщикам законную неустойку в досудебном порядке, то в суде с ним взыскивается штраф (по Закону о защите прав потребителей), размер которого согласно закону составляет 50% от суммы, присужденной судом в пользу дольщика. На практике суды иногда занижают сумму присуждаемого штрафа, что, на наш взгляд, не соответствует смыслу и букве Закона о защите прав потребителей. Тем не менее, такая практика существует.
Важно! При подготовке претензии и иска в суд необходимо собрать все имеющиеся доказательства Вашего надлежащего исполнения ДДУ со своей стороны: чек (платежку) о полной оплате цены ДДУ, заявление о готовности приступить к приемке квартиры (направленное до начала просрочки), претензию с требованием выплаты девелопером неустойки по ДДУ в досудебном порядке, акт осмотра квартиры, дефектную ведомость и иные документы – при наличии и в соответствии с индивидуальной ситуацией по просрочке и передаче квартиры по вашему ДДУ.
Алгоритм действий при взыскании неустойки
Важнейшие законодательные нормы, касающиеся ДДУ, регулируются федеральным законом. Иногда строительные компании стараются обойти закон, не заключая с покупателями договора долевого участия, либо не регистрируют его в Росреестре. Если дольщик подписывает подобный договор, взыскании неустойку будет достаточно сложно. Если подписанное соглашение прошло регистрацию в Росреестре, то процесс намного упрощается.
Получить неустойку с застройщика реально, если грамотно выполнять все юридически значимые действия строго по алгоритму:
- расчет суммы неустойки;
- отправка претензии для решения вопроса в досудебном порядке;
- при отказе добровольной выплаты выбор схемы действий в судебном порядке (через арбитраж или суды общей юрисдикции);
- подача заявления в первую инстанцию; при необходимости апелляционная инстанция; исполнение постановления;
В досудебном порядке залогом успеха становится правильно составленная претензия, в которой со ссылкой на статью №6 ФЗ-214 указываются:
- обстоятельства, которые фиксируют наличие взаимоотношений дольщика и строительной компании;
- наличие и сущность нарушений обязательств застройщиком;
- юридическое подтверждение законности требований покупателя;
- доказательства незаконности деятельности строительной компании;
- конкретные требования клиента о прекращении нарушения прав и выплате неустойки;
- расчет размера компенсации;
К требованию прикладываются подтверждающие указанную информацию документы: копии договора ДДУ, платежные документы и т.д. Претензию следует отправить заказным письмом с уведомлением о вручении на указанный в договоре адрес компании. Если там прописаны несколько адресов, нередко почтовый и юридический, – отправить на каждый.
Как вариант – передача претензии под роспись лично в руки. Можно отправить письмо и с курьерской службой. Главное, чтобы на руках у покупателя осталась расписка о получении застройщиком претензионного требования.
Если претензия осталась неудовлетворенной, взыскание неустойки проводится в судебном порядке. Для этого формируется пакет документов:
- копия договора ДУ;
- копия договора переуступки, если такой заключался;
- копии платежек, подтверждающих выплаты по договору;
- доказательства дополнительных расходов, связанных с недобросовестными действиями застройщика;
- уведомление о вручении претензионной жалобы;