Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора по инициативе арендодателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Истечение срока действия договора аренды по умолчанию не требует никаких дополнительных действий от сторон для прекращения взаимоотношений. После окончания срока аренды имущество, на основании ст. 622 ГК, подлежит возврату, о чем составляется соответствующий акт. Этот документ, по сути, и служит подтверждением прекращения сделки.
Расторжение договора аренды в судебном порядке
Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;
– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;
– когда арендатор существенно ухудшает имущество;
– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.
При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.
Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.
Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.
Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.
Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.
Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.
Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.
Основания досрочного расторжения договора аренды
Договор аренды, как и иные виду сделок может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон, а также по инициативе арендодателя или арендатора.
Основания для прекращения отношений по договору аренды раньше срока могут быть следующие:
- если арендатор пользуется имуществом, существенно нарушая условия договора, или использует имущество не в соответствии с его назначением или же допускает неоднократные нарушения
- когда арендатор пользуется имуществом и ухудшает его, при этом существенно
- в случае, когда арендатор более 2-х раз подряд не вносит арендную плату в срок. который установлен договором
- если арендатор или арендодатель не производит капремонт имущества, когда эта обязанность является арендатора или арендодателя
- в ситуации, когда арендодатель не предоставляет имущество по договору аренды или создает препятствия в пользовании имуществом
- когда арендатору передано имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют использованию имущества, и данные недостатки не были оговорены договором
- в случае, когда имущество из-за каких-то обстоятельств, за которые не отвечает арендатор, станет не пригодным к использованию
- иные основания, предусмотренные законом или установленные договором
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора
Инициативой прекращения договора аренды до окончания срока его действия обладает не только арендодатель, но и арендатор. В разделе, посвященном основаниям расторжения договора, также отражены основания для расторжения договора арендатором. То есть, если арендатор установит наличие оснований для расторжения договора досрочно, соответственно он уведомляет об этом арендодателя.
Как и в случае расторжения договора по инициативе арендодателя, у арендатора также могут возникнуть сложности в данном вопросе, поскольку арендодатель может заявить о неправомерности расторжения договора аренды арендатором, в связи с отсутствием оснований. Спор в данном случае также может перейти со стадии разрешения сторонами на стадию разрешения судом.
Порядок расторжения договора аренды нежилого помещения
Как уже упоминалось выше, наиболее простым вариантом расторжения договора является разрыв по соглашению сторон. В этом случае порядок подразумевает только согласование и подписание специального документа – соглашения о расторжении договора, где будут прописаны все условия (требуется ли выплачивать неустойку или другую компенсацию, как быстро нужно освободить помещение и т.д.). После подписания соглашения договор аренды считается недействительным.
Если же расторжение происходит в одностороннем порядке, порядок действий болеесложный:
- Извещение второй стороны о намерении расторгнуть договор. Обычно это выполняется в виде письма о расторжении договора аренды. В тексте этого документа указываются причины такого решения (со ссылками на пункты договора аренды или нормы законодательства), условия аннулирования (механизм взаиморасчетов, дата окончания действия сделки и т.д.). Если основанием послужили нарушения условий контракта, письмо оформляется в виде претензии на расторжение договора аренды нежилого помещенияс указанием всех выявленных нарушений. Обращение направляется второй стороне почтой или передается лично.
- Переговоры с целью согласования условий разрыва договора. Контрагент может быть не согласен со всеми или частью выдвигаемых условий, и путем переговоров можно добиться достижения консенсуса. Если это удалось, составляется соглашение, аналогичное описанному выше, и после его подписания договор прекращает действие.
- Обращение в суд. Если мирным путем добиться компромисса не удалось, инициатор расторжения договора может обратиться в суд (для юридических лиц подобные дела разбирает арбитражный суд). Вместе с исковым заявлением подаются документы для расторжения договора аренды нежилого помещения – копия договора, подтверждение наличия оснований для его расторжения. Если доказательства убедительны, суд расторгнет договор.
Конечный результат процедуры – признание договора недействительным, а с ним – и сделки аренды недвижимости.
Отлагательные и запрещающие (отменительные) условия
Любая сделка может содержать критерии, единственным нюансом которых является появление каких-либо обязательств или прав в прямой зависимости от конкретной ситуации либо обстоятельств. Ситуация или же обстоятельство может и вовсе не наступить, факт его наступления неизвестен. Заключение сделки с подобными критериями регламентировано в ст. 157 ГК РФ.
Последствия расторжения аренды
После того как суд вынесет положительное решение по делу, удовлетворив требование арендодателя, договорные отношения прекращаются. Но это не всегда означает, что предмет аренды тут же возвращают. В отдельных случаях требуется повторное обращение в суд для удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого пользования.
Поэтому многие юристы советуют уже в первом иске ставить сразу два этих требования. Тогда уже после первого судебного процесса можно будет получить исполнительный документ, на основании которого приставы смогут организовать принудительное возращение предмета аренды.
Если же арендатор решил сразу выполнить решение суда, то он возвращает предмет аренды по собственной инициативе, при этом стороны подписывают акт приема-передачи, в котором фиксируется состояние передаваемого имущества.
При обнаружении существенного ухудшения состояния предмета аренды к арендатору могут быть предъявлены требования по возмещению ущерба. А в случае когда основанием для досрочного прекращения аренды послужила просрочка уплаты арендных платежей, арендодатель вправе добиваться возврата задолженности.
Арендодатель может инициировать досрочное расторжение арендных отношений только в случаях, когда арендатор допустил существенные нарушения в исполнении своих обязательств. А решать спор о досрочном прекращении аренды только в компетенции суда. Как только вступит в силу решение суда, арендные отношения прекращаются, за исключением моментов исполнения обязательств по уплате аренды и исправления других нарушений.
Соглашение о досрочном расторжении договора аренды. Образец
Расторгнуть договор можно, подписав соглашение о досрочном расторжении договора аренды с обеих сторон. Форма не регламентирована определенными нормативными документами, но в нем должны быть указаны:
- Дата и местоположение при составлении соглашения;
- Уточнение моментов договора, в соответствии с самим актом;
- Указание дня, с которого все договоренности по условиям сделки прекращают свое функционирование;
- Отметка о том, что участники не имеют друг к другу жалоб и притязаний относительно объекта жилого или нежилого имущества;
- Засвидетельствование передачи предмета с приложенным актом приема–передачи;
- Реквизиты арендатора и арендодателя, их печати и подписи с расшифровкой.
Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения образец
Договор аренды помещения регламентирует взаимоотношения между владельцем недвижимости и арендатором. В документе закреплено, что последний имеет право в течение определенного срока пользоваться недвижимостью и обязан предоставлять за это определенную плату.
Однако на практике планы могут поменяться, и помещение понадобится хозяину раньше, или арендатор захочет прекратить пользование зданием до завершения установленного срока. В этом случае может быть составлено соглашение о расторжении договора аренды. Однако чтобы документ признали действительным, его нужно подготовить, соблюдая ряд правил.
О том, как составить бумагу, о порядке расторжения договора аренды, о сопутствующей документации, которую потребуется подготовить, поговорим далее.
По инициативе арендодателя
А как быть, если расторжение соглашения происходит со стороны арендодателя.
В этих случаях рекомендуется придерживаться досудебного порядка урегулирования разногласий. Собственник может потребовать досрочного прекращения действия соглашения только после того, как арендатору будет вручено письменное предупреждение о том, что он должен выполнить взятые на себя обязательства в разумный срок.
Юристы рекомендуют такие сообщения направлять через почту с уведомлением о вручении. В ином случае, нужно вручить это сообщение адресату под расписку.
Такие действия позволяют в дальнейшем предъявить суду факт урегулирования спора в досудебном порядке.
Важно показать, что другая сторона отказала в урегулировании спора либо если она проигнорировала данное обращение, что и послужило обращением заинтересованной стороны в суд с заявлением о прекращении соглашения аренды.
Когда арендодатель может расторгнуть договор аренды
По закону, арендодатель также обладает правом самостоятельного расторжения договора аренды с арендатором. Эта возможность обеспечивает должную защиту имущественных прав истинного владельца собственности на неё, а также гарантирует сохранность имущества или как минимум ответственность арендатора за таковую. При этом законодательно, положениями статьи 619 ГК РФ, арендодатель может расторгнуть заключенный договор самостоятельно в следующих случаях:
- Если арендные платежи не поступали более двух месяцев подряд, а иной порядок оплаты не предусмотрен текстом договора.
- В случае обнаружения фактов причинения имуществу вреда, небрежного обращения либо нецелевого использования арендованной собственности.
- При ситуациях, когда арендатор не исполняет возложенные на него договором обязанности по ремонту и обслуживанию имущества.
В целом, так как установленной формы по вопросам расторжения договоров аренды или законодательно регулируемой информации о том, как правильно расторгнуть договор аренды, допускается расторжение в простой письменной форме либо в нотариально заверенном виде по желанию сторон.
Расторжение договора аренды через суд
Расторжение соглашения осуществляется по основаниям, зафиксированным в ГК РФ. Дополнительные основания могут быть предусмотрены сторонами в соглашении. Главное – чтобы они не противоречили действующему законодательству и устраивали обоих контрагентов.
В каких случаях происходит расторжение договора аренды квартиры?
Как правило, желание завершить действие договора аренды раньше срока возникает в случаях, когда одну из сторон более не интересует данный вид отношений на данном объекте. Подробно такие ситуации рассматриваются в статье 619 ГК РФ . Иными словами, когда арендодатель или арендатор не имеет больше возможности или желания снимать квартиру.
Причины могут быть разными. Это и нехватка денежных средств у арендатора, и неподходящие условия или состояние квартиры, и улучшение жилищного положения арендатора, например, покупка собственных квадратных метров.
Особняком стоят случаи гибели собственника и наследование квартиры или разрушение объекта недвижимости. Однако случаи такого рода больше относятся к форс-мажорным и требуют отдельного рассмотрения.
Для того, чтобы желание одного участника сделки не создавало проблем другим сторонам, разработан и закреплен в российском законодательстве порядок действий, которому нужно следовать в подобных ситуациях.
Судебные разбирательства
При каких обстоятельствах действие перерастает в процесс, что проходит в суде? В судебном процессе контракт разрывается, когда этого требует лицо, снимающее жилье, или лицо, которое его сдает, при условии, что имеет место хотя бы один из случаев, предусмотренных законодательством. Например, когда условия съемного жилища непригодны для пребывания в нем.
К тому же законодательство предусматривает, что толчком для разрыва соглашения в судебном порядке может стать аварийное состояние жилья, которое сдается. Напоминаем, что инициатором этого при таких обстоятельствах имеют право выступить обе стороны.
Что касается конкретно наймодателя, то он лично может инициировать расторжение документа в судебном порядке. Причинами таких требований будет невыполнение нанимателем пунктов, указанных в соглашении, касательно платы за жилье.
Также весомой причиной выше упомянутых действий со стороны наймодателя будет незаконное поведение с имуществом со стороны нанимателя.
В результате разбирательств в судебных органах, судья по завершению процесса должен вынести свое решение. Многое зависит от сложившейся ситуации.
К примеру, суд может выделить нанимателю определенный термин для того, чтобы он возобновил или оплатил испорченное им имущество. ( Читайте на нашем сайте о том, для чего нужен страховой депозит при сдаче квартиры в аренду). На такие действия дается и определенный термин, он не превышает одного года. За это время наниматель должен выправить ситуацию.
По любых сложившиеся негативных обстоятельствах наймодатель или наниматель могу обращаться в судебные органы. Вынесение остаточного приговора судьей должно быть выполнено в сроки, предусмотренные законодательством РФ.
Порядок досрочного расторжения договора в суде
Если другой участник арендной сделки не согласен с требованием о досрочном прекращении соглашения, дело переходит в суд после получения отказа от контрагента либо, если от него нет ответа, через 30 календарных дней после даты, когда он должен был получить требование.
Если участниками арендной сделки являются физические лица, дело рассматривается в районном суде. Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом (предприятия, ИП), то речь идет об арбитражном судопроизводстве. В этом случае истец должен направить досудебную претензию ответчику и только после получения отказа либо отсутствия ответа в течение 30 дней подавать иск.
В иске следует отразить:
- Полное название судебного органа.
- Личные данные сторон.
- Существенные условия арендного соглашения.
- Требование о прекращении договора.
- Причины, по которым требуется расторжение.
К иску нужно приложить:
- Копию арендного соглашения.
- Чек об оплате госпошлины.
- Доказательства нарушения своих обязательств ответчиком.
После проведенного судебного разбирательства, суд может вынести решение об удовлетворении просьбы о расторжении соглашения или отказать в иске. При несогласии с решением можно подать апелляцию в течение 30 календарных дней с даты его вынесения.
Если будет вынесено решение о прекращении договора, составляется акт на возврат имущества.
Алгоритм расторжения договора аренды
Договор аренды относительно нежилого помещения расторгнут может быть на самых разных основаниях. Перечислим их и рассмотрим подробнее. Во-первых, это истечение сроков аренды. Во-вторых, это может быть договоренность по этому поводу обеих сторон. А в-третьих, основой данного деяния может быть инициатива какой-либо одной стороны. Необходимо также отметить то обстоятельство, что какая бы причина ни выступала основой расторжения подобного договора аренды, обязаны быть соблюдены все существующие аспекты (правовые) действующего законодательства. Уточним, в таком случае имеются в виду следующие статьи ГК РФ: №№ 451 и 452, 453 и 618, 619 и 629.
Итак, разберем более подробно все описанные выше случаи относительно расторжения подобных договорных отношений.
Особенности досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя согласно ГК РФ
Статья 310 Гражданского кодекса предусматривает невозможность досрочного расторжения договора аренды одной из сторон. Однако в этом же нормативном акте описываются случаи, допускающие это сделать.
Если договор аренды заключен гражданином и индивидуальным предпринимателем, преимущественное право расторжения договора сохраняется за стороной, которая занимается предпринимательской деятельностью. Сторона, пострадавшая от такого решения, может потребовать возмещение убытков и судебных расходов.
В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса допускает одностороннее расторжение в случае непредвиденных обстоятельств.
Законодательство также регламентирует извещение второй стороны о намерении досрочного прекращения договора аренды. Чтобы процесс расторжения состоялся, потребуется собрать определенные документы.