Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменения в законе о перепланировке в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Этот способ стал возможным потому, что в законе твердо не указано, что перепланировку можно делать только в том случае, если имеется готовый проект. С некоторыми оговорками, работы можно начинать пока проект находится в стадии разработки.
Что можно делать с разрешением на перепланировку
Если у вас есть разрешение на перепланировку квартиры, то вы можете:
- Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.
- Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения вентиляции.
- Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов.
- Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.
- Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.
- Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.
Административный алгоритм
Администрации оказывают услуги по согласованию перепланировки. Что нужно сделать для этого?
В первую очередь вызвать техника из БТИ. Он проведет обследование и отметит квартирные инновации в техпаспорте (в профессиональной среде такие пометки называются «красные линии»). Далее, собственнику нужно заказать проект, в котором будут учтены все уже сделанные изменения и возможно добавлены новые для того, чтобы помещение соответствовало строительным и санитарным нормам.
Дальнейший механизм идентичен описанному в предыдущей главе нашей инструкции.
Узаконивание самовольных перепланировок
Мы имеем большой опыт согласования перепланировок как в административном, так и в судебном порядке. Наши специалисты могут помочь Вам с документами на любой стадии их оформления.
Так же мы сможем провести анализ Вашей перепланировки и предоставить возможные последствия узаконивания перепланировки (каким способом и путем необходимо идти).
Стоимость услуги будет зависеть от степени сложности конкретного дела.
Если Вам необходима помощь в узаконивании перепланировки квартиры,
наши юристы помогут Вам в этом.
Жить в комфорте – желание вполне закономерное. Кроме того, владельцы недвижимости стремятся к созданию интерьера «под себя», то есть с учетом требований всех членов семьи. Поэтому возникает потребность в узаконивании перепланировки помещения или квартиры. И здесь встает острый вопрос: «С чего же начинать?».
Но, на практике, часто возникают ситуации, когда перепланировка уже фактически выполнена, и тогда собственники сталкиваются с целым рядом проблем, например если переустройство не соответствует требованиям законодательства, то в согласовании будет отказано. И дальнейшая возможность сохранения квартиры в перепланированном состоянии решается только судом.
Для того, чтобы узаконить существующую перепланировку необходимо:
Если Ваша перепланировка не соответствует нормам и правилам, действующего законодательства, то в согласовании откажут и в дальнейшем, вопрос о возможности оставления квартиры в перепланированном состоянии возможно будет решить только в судебном порядке путем обжалования решения органа государственной власти. Следует отметить, что в 25 февраля 2015 года одобрен Советом Федерации кодекс административного судопроизводства Российской Федерации, в котором предусмотрено, что у истца или его представителя обязательно должно иметься высшее юридическое образование.
Правила перепланировка квартиры 2020
Если концентрироваться именно на новых требованиях этого года, то их два. Причем оба облегчают жизнь граждан, планирующих «переформатировать» свою квартиру.
- Для согласования больше не нужна справка о принадлежности/непринадлежности дома к числу архитектурных памятников
- Выписка из ЕГРН также не нужна, если собственность на квартиру уже зарегистрирована. Сопутствует этому правилу запрет на проведение перепланировки в новостройках до того момента, пока собственность на новое жилье не будет зарегистрирована в Росрестре
К запрещенным видам переустройства жилого пространства отнесены:
- Разрушение общедомовых коммуникаций и несущих конструкций (стен)
- Объединение балкона и/или кухни, где установлена газовая плита, с жилым помещением
- Перенос санузла в зоны, под которыми находятся жилые комнаты нижних этажей
- Вынос элементов центрального отопления на балкон
- Работы, результат которых делает невозможным нормальное пользование квартирой
Не нужны согласования для косметического ремонта, смены отделки (например, с обоев на кафель, с линолеума на паркет и т.д.), обновления встроенной мебели.
Не нужно подавать предварительную заявку в БТИ, чтобы произвести:
- Обустройство проемов в межкомнатных перегородках
- Замену кухонной плиты
- Перемещение сантехники в пределах санузла
- Установки или разборки гипсокартонных перегородок
- Застекления балкона
- Монтажа кондиционеров, сплит-систем, спутниковых антенн
- Переустройства/ликвидации тамбурной зоны
Как легализовать незаконное переустройство квартиры
Если переустройство было осуществлено до получения всех обязательных разрешительных документов, чтобы её узаконить нужно:
- собрать необходимый пакет документов;
- передать их на рассмотрение в соответствующие инстанции;
- оформить ходатайство в суд, с просьбой узаконить внесённые изменения;
- если суд вынес решение в пользу истца, получить исполнительный лист, на основании которого заказать обследование и получить новый технический паспорт в БТИ в Белгороде;
- написать заявление о внесении изменений в общегосударственный реестр объектов недвижимости;
- получить выписку из ЕГРН, где будут учтены итоги переустройства.
Если суд принял решение не в пользу истца, ему будет необходимо вернуть первоначальную планировку жилого помещения, а также заплатить штраф согласно действующим нормам Кодекса об административной ответственности.
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Чтo мoжнo и нeльзя измeнять в квapтиpe
Нeльзя:
- нapyшaть экcплyaтaцию дoмa — нaпpимep, paбoтy вeнтиляциoнныx кaнaлoв;
- oбъeдинять кyxню c гaзoвoй плитoй и жилyю кoмнaтy;
- pacпoлaгaть тyaлeт и вaннyю нaд кyxнeй или жилoй кoмнaтoй coceдeй cнизy;
- pacпoлaгaть кyxню нaд нижнeй кoмнaтoй coceднeй или пoд caнyзлoм
- вepxниx coceдeй;
- yбиpaть или мeнять нecyщиe кoнcтpyкции дoмa — нaпpимep, дeлaть пpoeмы
- в кoлoннax, cтeнax-пилoнax;
- пepeмeщaть бaтapeи нa вepaнды, бaлкoны, лoджии;
- пepecтpaивaть чepдaки, пoдвaлы и дpyгиe oбщeдoмoвыe тexпoмeщeния;
- мeнять фacaды c кyльтypнo-иcтopичecкoй цeннocтью.
Moжнo и нe тpeбyeт coглacoвaния:
- дeлaть кocмeтичecкий peмoнт;
- ycтaнaвливaть вcтpoeннyю мeбeль, caмopaздвижныe или кpyтящиecя двepи,
- витpины, нapyжныe тexcpeдcтвa — aнтeнны, кoндициoнepы;
- зaмeнять инжeнepнoe oбopyдoвaниe, нaпoльнoe пoкpытиe, cтoляpныe элeмeнты фacaдa;
- пepeycтaнaвливaть элeктpoплитy нa кyxнe, caнтexникy бeз измeнeния гaбapитoв caнyзлa и кyxни.
Пo фaктy мoжнo дeлaть в квapтиpe вce, чтo нe зaпpeщeнo.
Paзpeшeнo, нo тpeбyeтcя coглacoвaниe пpoeктa пepeплaниpoвки квapтиpы — peмoнт, зaтpaгивaющий нecyщиe и oбщeдoмoвыe инжeнepныe cиcтeмы:
- мeнять ycтpoйcтвo пoлoв;
- измeнять фacaд мнoгoквapтиpнoгo дoмa;
- пepeнocить вaнныe кoмнaт и тyaлeты;
- cтpoить гapдepoбнyю;
- yвeличивaть кoличecтвo кoмнaт зa cчeт нoвыx пepeгopoдoк;
- oбъeдинять кyxню, вaннyю или тyaлeт c кopидopoм и дpyгoe.
Ecли вы peшили дeлaть peмoнт c coглacoвaниeм пepeплaниpoвки, вaм пoтpeбyeтcя пoдгoтoвить дoкyмeнты.
Coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe
3aчacтyю, oбycтpoить пoмeщeния в нoвocтpoйкe и пoлyчить paзpeшeния лeгчe, чeм в cтapoм дoмe. Нeкoтopыe зacтpoйщики пpeдлaгaют вapиaнты квapтиp co cвoбoднoй плaниpoвкoй — тo ecть вы cпoкoйнoй мoжeтe вoплoщaть cвoи apxитeктypнo-дизaйнepcкиe идeи и пoдaть дoкyмeнты нa coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe co cвoбoднoй плaниpoвкoй.
Ecть двa вapиaнтa:
- cдeлaть peмoнт и зaтeм yзaкoнить — yвeдoмитeльнoe coглacoвaниe;
- coглacoвaть пpeдвapитeльный плaн и cдeлaть peмoнт пocлe paзpeшeния — paзpeшитeльнoe coглacoвaниe.
Paзpeшитeльнoe:
- пepeмeщeниe caнyзлa;
- пpoeм в нecyщeй ocнoвнyю нaгpyзкy cтeнe;
- дoпoлнитeльныe пepeгopoдки, coздaющиe нaгpyзки cвepx нopмы.
Увeдoмитeльнoe:
- зaмeнa пoлa;
- мoнтaж aнтeнны нa фacaдe;
- зaмeнa paкoвины, yнитaзa;
- измeнeниe нe нecyщиx пepeгopoдoк, кpoмe мeжквapтиpныx cтeн;
- дoпoлнитeльныe пepeгopoдки бeз cвepxнaгpyзки нa кoнcтpyкцию здaния.
B мoнoлитныx и киpпичныx дoмax coглacoвaть пepeплaниpoвкy лeгчe — в ocнoвнoм нecyщиe cтeны тaм pacпoлoжeны внe квapтиp. B пaнeльныx и блoчныx — нaoбopoт cлoжнee.
Что будет, если не согласовать перепланировку?
Не всегда получается скрыть факт перепланировки, поэтому если это будет обнаружено, то собственника ждет штраф от 2 до 2,5 тысяч рублей. К тому же собственник должен будет вернуть помещение в первоначальный вид, если изменения незаконны.
В случае, когда собственник отказывается восстанавливать стены и планировку, органы местного самоуправления вправе подать на него в суд. Если решение будет в пользу органов, то жильцы выселяются, а квартира продается. Издержки на судебные разбирательства и ремонтные работы вычитаются из полученной суммы. А остаток получает собственник. Такое бывает крайне редко, но все же случаи были, и об этом следует знать.
Несогласованные и незаконные работы приведут к долгим судебным разбирательствам, и суд вряд ли будет на стороне сособственника, который самовольно осуществил работы. Поэтому лучше потратить время и сделать все правильно, во избежание негативных последствий.
Рассмотрены практически все типы перепланировки квартир многоквартирного дома, допускаемые законодательством. Некоторые из них узакониваются по упрощенной процедуре, другие требуют авторского технического заключения, исходя из проекта дома. Учитывая сложность процедуры согласования с госорганами, лучшее решение — доверить этот вопрос соответствующей компании-подрядчику. Это обезопасит владельца от многих неожиданностей и неприятностей, которые могут настичь его из-за нарушения жилищного законодательства. При этом совершенно неважно — умышленно нарушены нормы или нет.
После согласования перепланировки ремонт тоже лучше доверить профессионалам — обратиться за услугой капитального ремонта под ключ. Если им займется надежная строительная компания, то вы будете уверены в качественном результате на долгие годы.
Стоимость услуг по узакониванию перепланировок
| Анализ возможности будущей перепланировки квартиры (консультация, совет) | 500 руб. |
| Сопровождение получения разрешения на перепланировку | 10 000 руб. |
| Сопровождение получения акта ввода объекта в эксплуатацию с дальнейшим получением всей необходимой технической документации и свидетельства о государственной регистрации права собственности | 10 000 руб. |
| Сопровождение узаконивания самовольной перепланировки в административном порядке (без суда) | 20 000 руб. |
| Сопровождение узаконивания перепланировки в судебном порядке | от 30 000 руб. |
| Сопровождение перепланировки (изменений) нежилого помещения | от 20 000 руб. |
| Сопровождение реконструкции нежилого здания: | |
| — получение разрешения на реконструкцию | 20 000 руб. |
| — получение акта ввода объекта в эксплуатацию | 30 000 руб. |
Правила при перепланировке
Главная особенность всех действующих правил и запретов, актуальных при перепланировке – их перечень меняется в зависимости от региона нахождения недвижимости. Как следствие, составить исчерпывающий перечень того, что можно или нельзя делать, фактически невозможно. Представленные ниже варианты допустимых и запрещенных видов перепланировки являются основными, актуальными для всей территории РФ. Помимо них в каждом отдельном регионе, населенном пункте или даже определенной улице могут действовать дополнительные ограничения.
Пример: В городе, которые известен своими старинными постройками, обычно запрещено размещать кондиционеры на фасадной части здания. То же самое можно сказать и о замене окон на пластиковые, остеклении балкона и так далее. Рекомендуется уточнять список в местной администрации или у частных специалистов.
Что такое перепланировка квартиры?
В Жилищном кодексе в статье №25 прописаны два определения, касающиеся изменений в помещениях в многоквартирном доме: переустройство помещения и перепланировка помещения. Рассмотрим подробнее что подразумевает под собой каждое из них.
Переустройство квартиры — это изменения (перенос, установка, замена) связанные инженерными сетями, санитарно-техническим, электрическим или другим оборудованием, которые требуют внесения изменений в тех.паспорт помещения.
Например, если вы хотите перенести в другое место газовую трубу, унитаз или ванну. Все это будет считаться переустройством помещения и проводить без проекта эти работы нельзя.
Перепланировка квартиры — это изменение в конфигурации помещения. Например, вы планируете убрать или прорубить проем, перенести или разобрать перегородки, передвинуть стену.
Жилищный кодекс РФ, в главе 4 в статьях №25–29, регулирует процессы перепланировки и переустройства квартиры. Там же прописаны последствия самовольного переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме. Далее рассмотрим подробнее, что можно менять в жилом помещении, а что нет.