Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы окончательно узаконить перепланированную квартиру, снова нужно собрать пакет бумаг, который включает в себя решение комиссии, паспорта всех собственников помещения, положительное заключение администрации и обновленный техпаспорт. Принести необходимо как копии, так и оригиналы для сверки. Разрешение выдается спустя тридцать дней после подачи заявления.
Мнение юриста. Степан Хантимиров, адвокатское бюро Asterisk:
— Новые правила можно оценить положительно, поскольку они упрощают процедуру согласования перепланировки. Также к заявлению больше не нужно прикладывать протокол общего собрания собственников помещений (если он раньше передавался на хранение в Мосжилинспекцию) и журнал производства работ (если в помещении не затрагиваются несущие конструкции).
Единственный минус, с которым могут столкнуться заявители, — необходимость иметь электронную подпись. Проект перепланировки и техническое заключение должны быть подписаны электронной подписью. В целом же порядок перепланировки остался прежним. Чтобы ее выполнить, нужно сделать проект, получить разрешение Мосжилинспекции на проведение перепланировки, провести перепланировочные работы и оформить акт о завершенных работах.
Документы для перепланировки в новостройке
- Технический паспорт квартиры. Его можно заказать в территориальном бюро технической инвентаризации.
- Проект перепланировки. Его запрашивают у автора проекта дома или в любой проектной организации.
- Заявление на согласование перепланировки. Оно оформляется в БТИ.
- Заверенный планзастройщика – это архитектурный план, который необходимо получить при выстраивании стен в «свободной планировке». Он укажет, где застройщик запланировал установку стен, а какая площадь осталась свободной для нововведений.
- Если квартира в ипотеке – письмо от банкас разрешением на изменения.
Также приложите:
- правоустанавливающие документы на помещение;
- паспорт строения, справку о состоянии здания/помещения;
- письменное согласие собственников или всех членов семьи.
Стоимость перепланировки
Муниципальная услуга согласования перепланировки бесплатна, никаких пошлин на нее нет.
За что нужно платить:
- Получение технического паспорта БТИ с планом квартиры до перепланировки. Цены здесь варьируются от 2 000 до 7 000 рублей в зависимости от срочности и площади квартиры.
- Проект перепланировки. Его стоимость – от 15 тысяч рублей (в зависимости от сложности).
- Техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности перепланировки. Его предоставит компания с лицензией СРО. Стоимость документа начинается от 20 тысяч рублей.
- Услуги компании, которая занимается всеми вопросами по согласованию перепланировки и таким образом экономит время собственника. Как правило, ценник начинается от 25 тысяч рублей в зависимости от компетенции компании.
Как согласовать перепланировку и получить разрешение?
Для оформления перепланировки квартиры или ее переустройства, необходимо сделать несколько шагов:
- Проверить, что запланированные работы не относятся к списку запрещенных.
- Подготовить проект, выполненный организацией имеющий допуск СРО.
- Собрать все необходимые документы по следующему перечню:
- заявление;
- паспорт;
- согласие всех жильцов и собственников;
- свидетельство о собственности;
- техпаспорт;· проект планируемой перепланировки.
При этом пакет документов может быть дополнен, так как требования в разных администраций незначительно, но отличаются.
- Подать документацию в МФЦ, после получения разрешения от госорганов, можно будет начинать работы.
- Дождаться решения, не начиная работы. Ответ будет получен в течение 20 рабочих дней. При этом отказ может быть обжалован через суд.
- Когда будет получено разрешение, только после этого можно приступать к работам. При этом, будет выдан журнал, куда нужно будет вписывать все производимые работы в ходе перепланировки.
ПЕРЕПЛАНИРОВКА В ПРОЦЕССЕ ИЛИ ЗАВЕРШЕНА
В случае если работы уже проводились и требуется согласовать уже сделанную перепланировку, мы предоставляем следующие виды услуг:
- осуществляем получение документов БТИ (вызов техника БТИ и получение техпаспорта);
- проводим обследование помещения
- разработаем и подготовим техническое заключение о допустимости и безопасности произведённой перепланировки
- разработка и составление технического проекта;
- вызов приемочной комиссии (МЖИ); оформление акта о завершенном переустройстве;
- административный штраф
- получение акта о выполненной перепланировке;
- внесение изменений БТИ; ( итоговый выезд БТИ, получение поэтажного плана в черных линиях)
Какие изменения нужно согласовывать?
Выделяют 3 вида работ, которые подлежат предварительному согласованию:
-
Работы по переустройству. Сюда относится установка, замена или перенос сантехники, инженерных сетей, электрики или другого оборудования. Такие изменения считаются переустройством, если требуют внесения в проект. К примеру, установка новой ванны на прежнем месте не нуждается в согласовании. А если её перенос предусматривает замену труб, то в этом случае уже потребуется разрешение;
Цена согласования перепланировки квартир в многоквартирных и жилых домах
(Документы БТИ с красными линиями)
квартиры: штраф 2 500р. КоАП РФ п.7.21,
нежилые помещения: штраф
Собственник:
физическое лицо: 2 500, КоАП Москвы п.9.12,
юридическое лицо: 300 0000 – 350 000 КоАП Москвы п.9.12
| Этапы / Цена, руб | Срок исполнения, дни | Примечание |
|---|---|---|
|
Проектная документация в составе разделов: ТЗК по факту выполненных работ от 20 000 Архитектурно-строительные решения (АР) от 10 000 Конструктивные решения (КР) от 15 000 Электропроект (ЭП) от 15 000 Водопровод и канализация (ВК) от 15 000 Отопление и вентиляция (ОВ) от 15 000 Кондиционирование (ОВиК) от 15 000 Реконструктивные работы (РР) от 15 000 Расчет шумов (РШ) от 15 000 |
5-25 | в зависимости от метража и сложности перепланировки. |
|
Ввод помещения (квартиры) в эксплуатацию. Получение акта завершенного переустройства. Получение документов БТИ. от 45000 |
20 | Выход инспектора Мосжилинспекции. |
| Заказ/Получение Технического плана. Внесение изменений в ГКН. Внесение изменений в ЕГРП (Росреестр) от 25 000 |
40 | Официальные платежи. |
Что является перепланировкой и переустройством?
Однако согласно действующему законодательству, без разрешения в квартире можно проводить только косметический ремонт, переставлять крупную бытовую технику (стиральную машину, холодильник), перестилать полы, не меняя их конструктива, устанавливать кондиционеры, переносить батареи, остеклять балкон (лоджию), не изменяя габаритов проема, заменять старые двери на новые, обновлять инженерное оборудование (заменять на аналогичное).
Все перечисленные мероприятия по закону не считаются перепланировкой, поэтому данные действия можно совершать, не спрашивая ни у кого на то разрешения.
Но помимо перечисленных, есть более серьезные работы.
Так, к перепланировке относится:
- Изменение границ туалетов и ванных комнат (расширение, перенос, объединение).
- Заделка и резка проемов в несущих стенах, перегородках и межэтажных перекрытиях.
- Устройство внутренней лестницы при объединении квартир по вертикали.
- Изменение архитектурного облика дома (устройство лоджий и балконов на первых этажах, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних стенах).
- Демонтаж подоконного блока при присоединении лоджии (балкона) к комнате или кухне с установкой французского остекления.
- Устройство и демонтаж ненесущих перегородок.
- Перенос, расширение или уменьшение площади кухонь.
- Демонтаж/строительство встроенных шкафов и гардеробных.
- Изменение конструкции пола.
Переустройством по закону считается:
- Перенос кухонных плит.
- Замена газовой плиты на электрическую.
- Изменение инженерных систем (перенос и установка дополнительного инженерного оборудования).
Отличия получения разрешения на перепланировку в Москве и подмосковье
| В Москве главным надзорным органом в области согласования перепланировок, в жилых многоквартирных домах, является Государственная Жилищная Инспекция г. Москвы. | В Московской области, главным надзорным органом в сфере согласования перепланировки и/или переустройства, является Администрация или Управление Архитектуры и Градостроительства при Администрации города. |
| Инициация выхода инспектора из Мосжилинспекции для приемки выполненного ремонта путем подачи комплекта документов через МФЦ. (Примерно через 7-10 дней после подачи заявления инспектор перезванивает и назначает дату и время выхода его на квартиру). | Сразу по окончании ремонтных работ, необходимо инициировать выход техника из Бюро Технической Инвентаризации, для графической фиксации выполненных при перепланировке изменений. |
| Комиссия Мосжилинспекции проводит визуальный осмотр выполненного ремонта и, если выполненный ремонт соответствует проекту, на который они выдали Распоряжение, предоставляется акт о завершении перепланировки и/или переустройства. | БТИ выдаёт документы, с внесенными изменениями по перепланировке квартиры, но с пометкой «Не представлен акт о завершенном переустройстве». |
Заключительные положения
Согласование перепланировки, в текущее время, является обязательным аспектом, при производстве ремонтных работ. Не будет ошибкой сказать, что для большинства людей квартира (квартиры), является наиболее ценным активом, на текущий момент. И, как и любой ценный актив, в плане документации, с квартирой должно быть все в порядке. Из года в год, довольно стремительно, меняется законодательство. И да, увы, не всегда в лучшую сторону. И, дабы избежать многих возможных и ненужных в будущем проблем, стоит всегда держать документы в надлежащем порядке.
Наша организация уже много лет работает с объектами недвижимости. Проектирование, согласование, некоторый виды ремонтных работ, оценка недвижимости – все это лишь неполный список того, чем мы можем помочь в согласовании перепланировки и/или переустройства.
Сотрудники нашей организации могут бесплатно и в полном объеме дать развернутую консультацию по любому интересующему вас вопросу в части перепланировки или переустройства.
Зачем нужно согласовывать перепланировку квартиры
Есть несколько причин, по которым согласование перепланировки квартиры важно:
Контроль качества: Согласование помогает гарантировать, что работа будет выполнена на высоком уровне, а любые дефекты или проблемы будут выявлены и устранены до того, как подразделения будут заняты.
Соответствие: Так же обеспечивает выполнение всех работ в соответствии с местными строительными нормами и правилами и получение необходимых разрешений.
Безопасность: Согласование помогает обеспечить наличие протоколов безопасности для защиты жителей, подрядчиков и других людей, участвующих в проекте, от потенциальных опасностей.
В целом, координация согласования перепланировки квартиры, помогает обеспечить успешное завершение проекта реконструкции и готовность недавно отремонтированных квартир к заселению, а также обеспечить безопасность, в соответствии стандартам качества.
Какие работы нужно согласовывать заранее
Условно такие работы можно разделить на три вида: перепланировку жилого помещения, перепланировку, которая оказывает воздействие на дом, и переустройство.
Работы по перепланировке квартиры. Это установка, перенос или изменение границ санузла, установка стен и проемов в них. Устройство проемов в ненесущих стенах для изменения границ в помещениях.
Еще сюда входит закладывание проемов в несущих стенах или перекрытиях — например, если вы решили заделать дверной проем в несущей стене.
Нужно получить разрешение у чиновников, если создаете или переносите кухню, обустраиваете антресоль с площадью не более 40% от общей площади помещения.
Работы по перепланировке общедомового имущества. Это работы, которые оказывают влияние на несущие конструкции в доме или на его фасад, но при этом не входят в перечень запрещенных.
Например, это может быть создание или закладывание оконных и дверных проемов во внешних конструкциях. Создание отдельного входа или лоджии для квартиры на первом этаже.
К общедомовой перепланировке относят обустройство камина в квартире. К ней относятся установка сплит-системы вне специальной ниши и остекление балкона в особом стиле.
Работы по переустройству. Сюда входит установка инженерного или технологического оборудования, или перенос существующего с прокладкой дополнительных сетей. Например, повернуть унитаз в ванной комнате можно без согласований. Передвинуть его, наращивая технические сети, можно только с согласованием.
Что делать, если вы хотите продать квартиру с несогласованной перепланировкой
Квартиру с незаконной и несогласованной перепланировкой практически невозможно продать в ипотеку. Банк перед выдачей кредита попросит у покупателя оценку и план БТИ, выяснит, что изменения в квартире не согласовали, и откажет в одобрении квартиры.
- Если перепланировка простая и не требует согласования, достаточно вызвать комиссию из жилинспекции и оформить акт. Если при проверке найдут ошибки и проблемы — заплатить штраф и исправить недочеты.
- Если перепланировка требовала предварительного согласования — придется заплатить штраф и восстановить изначальный облик квартиры.
- Если перепланировка в списке запрещенных — нужно восстановить все до изначального состояния.
Стоимость согласования перепланировки в квартире с разработкой проекта
| Вид услуги | Стоимость | Срок |
|---|---|---|
| Согласование перепланировки без затрагивания несущих конструкций | от 12 000 руб. | 27 дней |
| Согласование перепланировки с затрагиванием несущих конструкций | от 40 000 руб. | 35 дней |
| Согласование ранее выполненной перепланировки квартиры | 30 000 руб. | 30 дней |
| Изготовление технического заключения и проекта перепланировки квартиры | от 12 000 руб. | 5 дней |
| Разработка Технического заключения о допустимости и безопасности произведенных работ по перепланировке квартиры | от 12 000 руб. | 7 дней |
| Подписание Акта о завершенной перепланировке/переустройстве в квартире | 30 000 руб. | 10 дней |
| Внесение изменение в кадастровый учет и получение нового ЕГРН от Росреестра | от 16 000 руб. | 10 дней |
Что является перепланировкой, а что – просто ремонтом?
Когда конфигурация какого-либо помещения претерпевает изменения в результате демонтажа или, наоборот, возведения перегородок, перемещения проемов дверей и реализации прочих решений — это и есть перепланировка, мероприятие, которое нуждается в согласовании. Если собственник решил остеклить лоджии, установить наружный кондиционер, сделать балкон частью жилой зоны, все это тоже работы по перепланировке. В то же время, косметический ремонт, замена окон и дверей перепланировкой не являются (конфигурация помещений соответствует первоначальному проекту), и такие работы можно осуществлять без каких-либо разрешений.
Большинство радикальных изменений нуждаются в предварительном согласовании или могут быть узаконены впоследствии (по факту). Однако, есть такие преобразования, на которые никто не даст разрешения, поскольку в Жилищном кодексе некоторые изменения запрещены. Собственник, который задумал перепланирование жилища, должен в обязательном порядке ознакомиться со статьями 25-29 этого документа. Не помешает также ознакомиться с местными нормативными документами, где уточняются нюансы получения разрешительных документов на перепланировку. Если есть вопросы или сомнения, связанные с перепланировкой в конкретном городе или доме, лучше предварительно проконсультироваться в жилищной инспекции.
Узаконивание перепланировки квартиры в новостройке со свободной планировкой в Москве
Много вопросов и проблем в новостройках с так называемой свободной перепланировкой.
Покупатель квартиры в новостройке при её получении, как правило, заблуждается, не видя стен, а только сплошное поле (т.н. свободная планировка).
Свободна она только от межкомнатных стен и перегородок на момент приема-передачи квартиры от застройщика. На самом деле в поэтажном плане стены обозначены.
Поэтажные планы в БТИ или в проектной документации от застройщика четко выделяют зоны жилых комнат, кухни и сан.узлов. В некоторых случаях на поэтажном плане все отмечено как жилая площадь.
Перед проведением перепланировок квартир в новостройках со свободной планировкой необходимо быть осторожным.
В любом случае, если вы хотите произвести перепланировку или узаконить ранее совершенное переустройство квартиры в доме-новостройке со свободной планировкой, — советуем сразу обратиться к специалистам, которые помогут правильно согласовать перепланировку квартиры в новостройке.