Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как происходит покупка вторичной квартиры в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 3: Проверьте основание права собственности
Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.
Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.
Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами
Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.
Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.
Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.
Риски при покупке вторичного жилья
Покупка недвижимости на вторичном рынке сопряжена с риском — у квартиры уже был собственник, и, возможно, не один. Поэтому к сделке необходимо отнестись ответственно. До подписания договора купли-продажи проверьте документы на квартиру, осмотрите недвижимость, наведите справки о продавце и предыдущих собственниках.
Основные риски:
- Недостоверные сведения в документах
- Оспаривание права собственности в случае появления наследников, несовершеннолетних детей без выделенной доли, супругов (если квартира куплена в браке) и других правообладателей, чьи интересы не учтены
- Дом входит в список аварийных (это проверяется на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ)
- Неузаконенная перепланировка квартиры, наличие долгов за коммунальные услуги
Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe, чтoбы нe oбмaнyли
Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.
Риски и расходы (явные и скрытые) при оформлении ипотеки
Сумма, которую придется потратить при оформлении ипотеки на вторичку, варьируется от нескольких тысяч рублей до десятков и даже сотен тысяч. Зависит это от некоторых факторов.
Привлечение риелторов. Зачастую самостоятельно организовать подбор и покупку жилья довольно сложно, поэтому многие пользуются услугами профессионалов. Важным моментом будет обозначенная в договоре ответственность за проверку квартиры на юридическую чистоту. Оплата за такие услуги может составить несколько десятков тысяч рублей.
Проведение рыночной оценки квартиры. Деньги придется потратить на услуги аккредитованного банком оценщика. Поискать более дешевые варианты не получится.
Оплата нотариальных услуг. Банк может настаивать на нотариальном заверении сделки. Но законодательно это требуется только в трех случаях:
- если собственником является несовершеннолетний гражданин;
- если собственник находится под опекой из-за недееспособности;
- если квартира находится в долевой собственности у нескольких лиц.
Какие недостатки у вторичного жилья?
- Планировка вторичного жилья становится неудобной и неактуальной с течением времени;
- Подъезды и коммуникации на вторичном рынке жилья, а также внешний вид дома устаревают. Кроме того, старому дому может потребоваться капитальный ремонт, которые требует внимания и дополнительных средств;
- Квартиры на вторичном рынке, как правило, приобретались не один раз. Поэтому перед покупкой обязательно надо проверять «чистоту» квартиры, чтобы не стать жертвой мошенников.
Как выбрать риэлторское агентство?
Чтобы не рисковать деньгами, при выборе риэлтора нужно обращать внимание на такие нюансы:
- Наличие регистрации в ЕГРЮЛ доверять свое имущество и денежные средства риэлторам, работающим неофициально опасно;
- Отзывы клиентов — в поисках квалифицированного агента может помочь «сарафанное радио». Нужно поинтересоваться у знакомых, которые недавно покупали или продавали квартиру, довольны ли они услугами риэлтора;
- Репутация — найти подходящее агентство недвижимости можно с помощью отзывов на различных форумах;
- Риэлтор числится в Федеральной службе судебных приставов в списке должников;
- Предоставление допуслуг — как правило, в агентство недвижимости сотрудничает с юристами, нотариусами. Клиенту не нужно самостоятельно искать этих специалистов.
Если банк дал согласие на кредит — пора к оценщику, который определит рыночную стоимость будущего залога. Здесь необходимо учесть, что многие банки, и Сбербанк в их числе, проводят аккредитацию оценочных компаний. Об аккредитованных оценщиках можно узнать на сайте банка или проконсультироваться у сотрудника.
Результат работы эксперта-оценщика — отчет, в котором обоснована рыночная стоимость квартиры. Показатель важен для расчета сумм первого взноса и ипотечного кредита, которые Сбербанк исчисляет соответственно 15% и 85% от стоимости, указанной экспертом. Кроме того, от рыночной стоимости проводится страхование объекта.
Банк не ограничивает заемщика в выборе оценочной компании. Но если оценщик не аккредитован, то рассмотрение отчета об оценке банком может затянуться до 30 дней.
Чтобы понять адекватную ли цену назначает продавец, нужно знать, когда лучше покупать квартиру:
- самые выгодные предложения и активизация рынка недвижимости происходит весной и осенью;
- снижение цен на квартиры можно ожидать зимой;
- летом на вторичном рынке наблюдается «мертвый сезон».
Кроме того, первоначальная цена всегда на 20-30% выше той, которую продавец желает получить. За счет этой наценки владелец имеет возможность торговаться, постепенно снижая цену.
Сбить цену помогут некоторые особенности квартиры:
- угловое расположение;
- отсутствие балкона или лоджии;
- обременения в виде ипотеки и несовершеннолетних детей;
- необходимость замены чего-либо и т.д.
Подготовка документов для регистрации
Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.
Документы при покупке квартиры-вторички:
- паспорта покупателя и продавца;
- правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
- справка о составе семьи (подтверждает отсутствие или наличие в квартире прописанных граждан);
- выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
- справка из БТИ о текущей стоимости квартиры;
- выписка из ЕИРЦ (необходимо для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам по конкретному адресу);
- согласие супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в законном браке);
- техпаспорт;
- квитанция на оплату государственной пошлины.
Плюсы и минусы оформления ипотеки через посредника
Использование предложения связано с целым перечнем преимуществ и недостатков. Плюсами обращения к посреднику считаются:
- Экономия денежных средств. Брокеры связаны с финансовыми организациями партнерскими отношениями. Если заявку на ипотеку одобрят, клиент получит жилищный кредит по сниженной ставке.
- Экономия времени. Вместо посещения нескольких инстанций, лицу предстоит работать с одним человеком. Специалист самостоятельно урегулирует все возникающие вопросы с банком, риэлтором, страховой компанией, оценочной фирмой, нотариусом и налоговой.
- Подбор жилищного кредита с учетом требований заказчика. Ипотечный брокер учтет пожелания клиента, касающиеся величины первоначального платежа, общей стоимости кредита, схемы расчёта. Специалист может помочь подготовить индивидуальный график погашения для минимизации возможных переплат. Дополнительно специалист может выяснить, удастся ли заказчику получить налоговый вычет с внесённых процентов.
- Помощь в нестандартных ситуациях. Брокеры помогают оформить кредиты фрилансерам, людям, успевшим испортить кредитную историю или не имеющим первоначальный взнос. Банки придерживаться определенного шаблона, с которым сравнивают надежность того или иного заемщика. Брокер минимизирует риск возникновения ошибок, выгодно преподносит клиента финансовой организации.
- Помощь в оформлении документации. Ипотечный брокер самостоятельно выполняет все необходимые действия по подготовке бумаг.
Однако возможных недостатков также много:
- Специалист не гарантирует стопроцентную вероятность получения одобрения. Работа брокера повышает шанс вынесения положительного решения, однако итоговый вердикт по ипотеке зависит только от банка.
- Некоторые брокеры заключают сделки с банками-партнерами и продвигают услуги финансовой организации вне зависимости от выгодности предложения для конкретного клиента.
- Существует риск столкновения с мошенниками. Известны случаи, когда компании брали предоплату, а затем переставали выходить на связь с клиентом.
ВАЖНО
Принимая итоговое решение об использовании услуги той или иной компании, важно тщательно взвешивать все нюансы сотрудничества с ипотечным брокером.
Как выбрать риэлтора?
Если не хочется вдаваться в тонкости заключения сделки и доверить все риэлтору, для поиска хорошего специалиста следует воспользоваться простыми, но эффективными рекомендациями:
- Найти агентство легче всего через интернет. Рекомендуется обратить внимание на отзывы. Нередко они бывают «заказными», поэтому, если о компании написано слишком много в доброжелательно-лестном ключе, это должно оттолкнуть. Правдивые отзывы часто написаны лаконично, но люди дают разъяснения: в чем была оказана помощь, как быстро риэлтор справился, и т.д.
- Лучше всего обращаться в агентство по рекомендации друзей или знакомых, которые уже пользовались его услугами.
- Если специалист действительно заинтересован в успешной сделке, он согласится встретиться с клиентом на нейтральной территории и не будет убеждать его лично приехать в офис. Также он не станет навязывать свои услуги, но по манере общения и знанием рынка можно определить компетентность риэлтора.
- Перед подписанием договора об оказании услуги следует тщательно ознакомиться с его условиями. Он должен быть составлен прозрачно и на понятном для клиента языке. Если есть непонятные детали, специалист обязан разъяснить их.
Если приобретается квартира от застройщика, не лишним будет пообщаться и с его представителем, чтобы узнать все условия. Для этого достаточно посетить вместе с риэлтором офис компании и ознакомиться с критериями, указанными в предварительном договоре купли-продажи.
Кто регулирует деятельность ипотечных брокеров в России?
Как уже говорилось ранее, в действующем законодательстве ипотечные брокеры не фигурируют. Надзорный орган, регулирующий эту деятельность, также отсутствует. ЦБ РФ не имеет право влиять на деятельность лиц, выступающих посредниками между кредиторами и заемщиками.
Государство пыталось внедрить нормативно-правовые акты, определяющие права и обязанности лиц, задействованных в кредитном брокеринге. Однако законопроект так и не приняли. Поэтому в РФ можно столкнуться как с белыми, так и с чёрными ипотечными брокерами. Представители первой категории соблюдают положения гражданского, уголовного и иных кодексов РФ. Черные брокеры обходят действующие положения нормативно-правовых актов, пользуются юридической неграмотностью или наивностью заказчиков, берут предоплату и оставляют клиентов ни с чем. Поэтому важно проявлять максимальную внимательность в процессе выбора специалиста.
Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?
Покупая квартиру, которая уже была в чьей-то собственности (и, возможно, даже не одного владельца), следует быть готовым к многочисленным сюрпризам. Как ценное имущество, она может использоваться для получения различных материальных благ, и связанные с этим обременения могут осложнить жизнь новому собственнику. Чтобы подобного не произошло, необходимо подготовиться к покупке и собрать полную информацию о квартире и ее хозяевах. О том, что именно следует выяснить, расскажем подробно:
- Собственник жилья. Нужно проверить, является ли продавец законным владельцем квартиры, то есть имеет ли он полномочия на ее продажу. Для этого попросите предъявить документы о праве собственности на квартиру и паспорт продавца. Сведения в них должны совпадать. Дополнительно стоит проверить данные, содержащиеся в Госреестре.
- Возраст и состояние здоровья хозяина квартиры. Очень рискованно покупать жилье у людей преклонного возраста, с серьезными психическими заболеваниями, алкогольной или наркотической зависимостью. Можно оказаться в ситуации, когда после приобретения недвижимости объявятся родственники с документами о недееспособности продавца, и договор купли-продажи будет признан недействительным.
- Семейное положение продавца. Если квартира куплена во время брака, распоряжаться ею без согласия второго супруга нельзя.
- Полномочия представителя продавца. Если квартира продается по доверенности, нужно проверить ее достоверность. Желательно также попытаться выйти на контакт с собственником.
-
Способ получения квартиры ее нынешним собственником. Мы опишем две сложных ситуации, в которых можно оказаться, покупая жилье на вторичном рынке:
- Унаследованная квартира. Если жилье получено по наследству, право собственности на него того или иного лица может оставаться под вопросом продолжительное время. Даже если после смерти прежнего хозяина прошло больше полугода, могут появиться новые претенденты на наследство, и сделку о продаже квартиры признают недействительной. Поэтому желательно, чтобы с момента наследования до покупки жилья прошло как минимум несколько лет.
- Квартира, купленная за материнский капитал. В этом случае жилье находится в долевой собственности всех членов семьи, в том числе детей. Для продажи такой квартиры необходимо предоставить несовершеннолетним равноценное жилье. Если этого не произойдет, сделку аннулируют.
- Форма собственности. Один из рисков приобретения квартиры на вторичном рынке жилья – наличие нескольких владельцев. Если квартира в долевой собственности и продается ее часть, нужны письменные отказы других хозяев от преимущественного права на ее покупку.
- Наличие действующих кадастрового и технического паспортов и соответствие сведений в них реальной планировке. Если квартира была нелегально переоборудована, не удастся зарегистрировать сделку о ее покупке.
- Перечень зарегистрированных в квартире граждан. Необходимо выяснить, кто прописан на жилплощади, нет ли среди этих лиц недееспособных и детей. На продажу квартиры с такими жильцами требуется разрешение органов опеки.
- Предыдущие соглашения о передаче квартиры в собственность. Важно выяснить, кто принимал участие в этих сделках. Дополнительные вопросы к юридической чистоте жилья могут возникнуть, если предыдущие соглашения о его передаче заключались с участием юридических лиц и государственных компаний. Вас должны также насторожить слишком многочисленные и частые продажи квартиры.
- Отсутствие задолженности по плате за капремонт. Если по долгам за водо-, электроснабжение и другие коммунальные услуги несет ответственность прежний собственник жилья, возмещать задолженность по капремонту придется вам.
-
Наличие обременений. Квартира, будучи зачастую единственным ценным имуществом человека, нередко используется им для решения разных финансовых вопросов, что делает ее непригодной для продажи. Тем не менее многие недобросовестные хозяева пытаются обойти запреты, и в результате страдают покупатели. Вот несколько видов обременений, которые могут быть наложены на жилье:
- Залог. Кредитование в нашей стране приобрело в последнее время грандиозные масштабы, и зачастую средства предоставляются под залог квартир. Продавать такое жилье запрещено, но попытки это сделать предпринимаются. Если вы купите подобную квартиру, банк или другое учреждение может предъявить свои права на нее при невозврате долга по кредиту.
- Арест. При самых разнообразных обстоятельствах (чаще всего за долги) квартира может арестовываться. При этом владелец не имеет права ее продавать, но далеко не все выполняют этот запрет.
- Банкротство. Может случиться так, что квартира еще не арестована, но, вероятно, это произойдет. Если в отношении собственника или его супруги (супруга) осуществляется процедура банкротства, недвижимость может попасть под арест с последующей продажей для возмещения долгов.
Какие документы нужны на квартиру-вторичку для ипотеки
Выбрав жилье и договорившись с продавцом-собственником по формату оплаты, нужно подготовить документы для банка по объекту ипотечного залога (т.е. по приобретаемой квартире).
На ипотечное жилье-вторичку банку потребуются:
- правоустанавливающие документы продавца. В таком документе указывается основание, дающее продавцу право собственности квартиры (ДКП, договор приватизации, дарения, свидетельство наследства и др.);
- гражданские паспорта собственников (копии). Если собственник младше 14-ти, то свидетельство о рождении (также копия);
- ЕГРН-выписка. Кредитные отделы некоторых банков запрашивают выписку ЕГРН самостоятельно;
- согласие продажи супругов, органов опеки (при потребности);
- справка о числе зарегистрированных в квартире. Получается в МФЦ;
- рыночная стоимость квартиры (отчет). Заказывается в оценочных компаниях, одобренных банком. Стоит от 3 000 руб. Некоторыми ипотечными банками данный отчет заказывается самостоятельно, за их счет.