Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «10 копеек за «квадрат»: как арендовать землю у государства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В Статья 39.6. ЗК РФ под название «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов» сказано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заключается только в случае осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. Но не все так плохо. Ниже вы узнаете, почему у людей далеких от фермерства, тоже есть все шансы взять участок в аренду у государства без проведения торгов.
Почему теперь проще оформить земельный участок в аренду, чем купить
В марте 2015 года в Земельный Кодекс РФ были внесены большие изменения касательно процесса аренды муниципальных земельных участок. Вот самые важные их них:
- Если землю не успели разграничить и утвердить «Правила застройки», то возникает переход права распоряжения земельными участками от городской к районной администрации (поселка, деревни, села);
- Отдельные случаи и льготные категории граждан, которым предоставляется право получения земли в аренду без участия в торгах теперь прописаны в Земельном Кодексе;
- Стала возможной передача в аренду не стоящих на кадастровом учете муниципальных земель по заявлению граждан и без проведения аукциона.
- Земли, которые находятся в публичной собственности, могут выступать предметом аренды, если относятся к разрешенной категории и стоят на кадастровом учете.
Другими словами, в оборот поступили новые массивы земельных участков под индивидуальное жилое строительство и, чтобы взять землю в аренду, теперь не нужно обращаться в администрацию города или районного центра — достаточно обращения в администрацию поселения, в котором расположен земельный участок.
Как взять в аренду землю сельскохозяйственного назначения
Аренда земли сельскохозяйственного назначения для выпаса и разведения животных, выращивания овощей, фруктов и зерновых культур, не предполагают строительства жилого дома. Однако строить можно на землях под личное подсобное хозяйство, правда лишь на 10% площади. Кроме того, на участке под ЛПХ можно легально выращивать овощи и животных, организовать производство по переработке продукции.
Нормативные документы сельских поселений публикуют на сайте администрации района. Ещё на таких сайтах размещают извещения о проведении торгов по аренде земли сельскохозяйственного назначения и их цены. Постановление администрации сельского поселения, об утвержденном порядке аренды, можно получить лично в администрации поселения или района.
В марте 2022 года Правительством решено упростить предоставление земельных участков физическим и юридическим лицам, если на них планируется создать производство в сфере импортозамещения. Они смогут взять их в аренду без торгов.
На каких условиях и на какой срок можно арендовать землю
Арендовать землю у государства могут физические и юридические лица — на разный срок и под разные цели. «Например, участок, выделяемый для постройки дома и проживания или ИЖС, предоставляется на предельный срок в 20 лет, причем регион также может включать в договор условия пролонгации данного договора. Если речь идет об аренде с целью реконструкции зданий, сооружений, то срок варьируется от трех до десяти лет», — рассказывает юрист Никита Тарновский. Всего, по словам юриста, законом предусмотрено более 20 целей использования арендованной у государства земли.
Максимальный срок аренды участка земли, принадлежащего муниципалитету или государству, — 49 лет. В остальных случаях срок зависит от целевого использования земли:
- для строительства или реконструкции многоэтажного здания — десять лет;
- для использования надела под ИЖС — 20 лет;
- для юридического лица, занимающегося сельхозработами, максимальный период составляет пять лет;
- земля под фермерское хозяйство — три года.
Итак, льготники могут рассчитывать на внеочередное или по очереди получение земли от государства с целью ИЖС, если будут признаны нуждающимися в жилье или относятся к категории льготников, для которых на федеральном уровне предусмотрена такая возможность.
Выяснить шансы для льготного оформления можно в местном МФЦ. Вполне вероятно, получать статус малоимущего будет необязательно. И, например, сработает принадлежность к определенной профессии, представители которой наделены льготой на землю.
Если льгота есть, можно искать участок на кадастровой карте или обратиться в администрацию или региональный департамент по имуществу с заявлением об аренде.
Если льготы нет или ее слишком сложно оформлять, можно попробовать участие в торгах. Если повезет, то получится взять аукционный участок без торгов. Это бывает, когда в них только один претендент. Плата по договору будет больше, чем при льготном получении земли, но все же ниже рыночной.
Минимальные и максимальные сроки предоставления участка
О результатах аукциона сообщают в течение трех дней с момента его проведения. Если лицо победило, им должны быть поданы документы и заявление. У администрации имеется до 30 календарных дней, чтобы вынести решение по данному вопросу: они могут или выдать сразу договор аренды для его подписания, или уведомление о необходимости дополнить список документов, или отказ.
В соответствии со статьей 16 Федерального Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, зарегистрировать договор в Росреестре должны в течение пяти-двенадцати рабочих дней в зависимости от того, куда были поданы документы – в МФЦ или напрямую в Росреестр. Кроме того, нотариально заверенный договор об аренде проверяется быстрее – в течение трех рабочих дней.
Таким образом, на период перехода прав пользования уйдет от трех рабочих дней (при условии, что все государственные структуры будут работать в необычайно быстром темпе) до 45 рабочих дней.
Можно ли перевести участок из аренды в собственность
В некоторых случаях долгосрочный договор аренды заключается с одной целью – приобрести участок в собственность. Право выкупа обязательно закрепляется в одном из пунктов, в котором разъясняется порядок и условия перехода земли в собственность. Если сделка осуществляется между частными лицами, то она оформляется в соответствии с требованиями ГК РФ.
В случае, когда собственником является муниципальный орган, приобрести участок в собственность можно на основании заявления или путем участия в аукционе. При этом в рассмотрении заявки откажут, если ранее арендатор в течение 3 лет хотя бы раз нарушил условия пользования землей. Ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. предусматривает возможность досрочного выкупа, если до истечения срока аренды внесена вся сумма выкупной цены.
Также арендаторам предоставляется право принять участие в аукционе, который проводится в обязательном порядке при наличии более одной заявки. В итоге владельцем становится тот, кто предложил более высокую цену. Как правило, выкупать землю таким образом приходится тем, кто не предусмотрел в договоре возможность перехода права собственности по окончании срока действия документа.
Можно ли арендовать землю у государства без торгов, и кто это может сделать
Без торгов, в порядке очереди или вне ее могут получить участок льготные категории граждан. По законодательству у них есть основания получить землю в безвозмездное пользование для индивидуального жилищного строительства или приусадебного хозяйства.
Вне очереди на аренду могут претендовать, например, пострадавшие от радиации вследствие аварии на ЧАЭС. Остальные льготники встают в очередь на получение участка.
Наиболее часто встречающиеся категории — многодетные семьи с тремя и более детьми на иждивении, ветераны ВОВ, участники боевых действий, молодые семьи и специалисты.
Состоять в одной из этих категорий недостаточно: нужно еще доказать нуждаемость в жилье — это юридический термин, он означает, что, имея такой статус, гражданин может безвозмездно получить участок в пользование от государства. Тут тоже есть категории: военнослужащие, педагоги, сотрудники следствия и прокуратуры, судьи, Герои Труда, ветераны, Герои Советского Союза и РФ, чернобыльцы.
Но можно также подтвердить нуждаемость в жилье, получив статус малоимущего. Для этого власти анализируют доходы и имущественное положение заявителя. В каждом регионе свой прожиточный минимум. Если доход ниже, это повод признать человека малоимущим.
Далее, в зависимости от того, на федеральном или региональном уровне подтвержден статус льготника, предстоит встать на федеральный или местный жилищный учет. Когда очередь подойдет, очередник получит уведомление и сможет приступить к выбору участка и дальнейшим процедурам.
Как найти участок под аренду
Информация о том, где есть земля под аренду у государства, размещается на сайтах города или специализированного департамента, который занимается землей и имущественными отношениями.
Например, в Московской области это Министерство имущественных отношений. Иногда соответствующие объявления дублируются в местных СМИ. Этот способ задействовать нельзя, если участок подыскивает льготник, которому положена земля для безвозмездного использования с целью строительства жилья. Льготные категории граждан ищут участок самостоятельно.
Для этого, например, можно обратиться в региональное отделение Росреестра, где предоставят перечень незанятых участков. Или — к региональным кадастровым инженерам, которые помогут подобрать свободную землю и, возможно, проконсультируют насчет ее особенностей. Эта услуга будет платной, и о ее стоимости нужно узнавать у конкретного специалиста.
Еще один вариант — воспользоваться публичной кадастровой картой. Искать просто, если известен кадастровый номер участка. Если нет, листать карту придется наугад. Но можно подготовиться. Например, найти на сайте местной администрации генплан, в нем будет схема градостроительного зонирования. На ней отмечают зоны индивидуальной жилой застройки. Запомнив, где они находятся, можно посмотреть на кадастровой карте, есть ли там подходящая площадь.
Подходящей будет та, что соответствуют следующим требованиям:
— Никому не принадлежит (не указан частный собственник)
— Не выставлен на аукцион
— Без обременений (ограничения использования, арест)
— Свободен от застройки
— К участку есть доступ через общую территорию
— Размеры не превышают максимальные, установленные в регионе (их указывают в местных правилах землепользования и застройки, которые можно найти на сайте администрации или департамента, курирующего строительство)
Сложности, которые могут возникнуть или почему лучше обратиться к специалистам
Главная сложность возникает в виде неожиданного отказа в приобретении давно арендуемого земельного участка, ставшего для вас родным. Причинами отказа выступают ошибки, допущенные в представленных бумагах или недостоверные сведения, изложенные в них.
Предотвратить сложности можно осуществить путём привлечения опытных специалистов.
Обращение к ним позволит:
- Оперативно и своевременно собрать и оформить документы, обеспечившие надёжность перевода в индивидуальную собственность дорогого вам земельного участка
- Сэкономить время, деньги и нервы, затрачиваемые на соблюдение большого числа формальностей, без выполнения которых нет надежды на получение положительного решения
- Получить 100% гарантию положительного результата перехода арендуемого участка в собственность
Инициатива арендатора
Если было принято решение арендовать земельный участок, то нужно начинать действовать. Сначала необходимо найти участок, который подойдет вам по всем параметрам. Во время поиска обращайте внимание на то, для каких целей предназначен участок.
Следующим шагом будет проверка участка на зарегистрированное право. Чтобы проверить землю, достаточно посмотреть на карту Росреестра. Если участок свободен, то кандидат в арендаторы может взять в аренду участок земли у администрации. Для этого нужно подать заявление, в котором указана цель использования земли и срок аренды. В случае, когда землю зарезервировали для государственных нужд, в удовлетворении заявления будет отказано.
Если участок не находится в резерве, то заявление рассмотрят и одобрят или отклонят.
Не стоит ждать, что в случае одобрения заявления договор аренды составят сразу. Перед тем как получить в аренду земельный участок, собственник последнего проведет аукцион. Если на торгах никто не изъявит желание приобрести землю себе, ее получит заявитель. Когда желающие появились, заявителю придется участвовать в торгах. В этом случае никто не гарантирует, что участок достанется именно ему.
Как правильно составить заявление: пошаговая инструкция
Как уже сказано ранее, заявка на аренду земельного участка не имеет единого образца. Но это не означает того, что ее можно написать, как угодно. Все-таки это документ и выглядеть он должен достойно. Кроме этого, в заявление в обязательном порядке включают информацию, утвержденную Земельным кодексом.
При составлении заявки можно воспользоваться ниже представленной инструкцией:
- В правом верхнем углу страницы располагаем шапку. Начинаем с наименования Администрации, затем указываем, кто подает заявление, адрес регистрации, проживания, контактный номер телефона и электронную почту.
- Ниже, посредине страницы пишем название документа. В нашем случае это «Заявление о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов».
- После названия идет основная часть документа. Рекомендуется начинать с указания своего ФИО и адреса проживания.
- Дальше идет просительная часть, где заявитель просит предоставить участок в аренду на определенный срок. Здесь же указывают информацию о земельном объекте: кадастровый номер, площадь, месторасположение и др.
- Чуть ниже нужно указать, в каких целях заявитель планирует использовать арендованную землю. На этом основная часть заканчивается.
- С новой строки перечисляем документы, которые прилагаются к заявлению с отражением их количества.
- Проставляем дату, подписываем заявку, расшифровываем подпись.
Составляя заявление о заключении договора аренды нужно избегать ошибок, которые могут стать причиной возвращения заявки заявителю. Для того чтобы не совершить их, рекомендуется ознакомиться с часто допускаемыми из них:
- не указано наименование администрации;
- неверно указан кадастровый номер участка, место его расположения или др. данные;
- заявитель не имеет права на получение надела;
- участок, в отношении которого подается заявка, уже занят (находится в собственности или аренде);
- земельный объект изъят из оборота;
- заявитель обращается с заявкой в администрацию, которая не владеет землей;
- в заявлении указано не соответствующее целевое назначение.
- Покупая земельный участок в собственность — вы замораживаете деньги, которые можно положить в банк и платить с процентов по вкладу за аренду точно такого же земельного участка.
Так у вас будет и земельный участок и приличная сумма на счете, которую можно потратить, к примеру, на строительство дома.
- Не зависимо от того, пользуетесь вы земельным участком или нет, после покупки вам придется платить за землю имущественный налог, который на основании 63-ФЗ от 15.04.
2019 будет составлять до 10% кадастровой стоимости земельного участка в год и превысит большенство существующих ежегодных платежи по аренде.
- Частная собственность существует в России менее 30 лет, поэтому нельзя гарантировать, что земельный участок, который вы купили в собственность — останется вашим еще через 30 лет.
Согласитесь, здесь есть над чем подумать?