Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Незаконная приватизация квартиры: можно ли оспорить и как это сделать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это можно сделать, если возник спор — правомерно ли передали по договору квартиру или комнату. В таком случае суд может признать договор приватизации незаконным по тем же основаниям, по которым признают недействительной сделку.
Недействительность при нарушениях, связанных с участием граждан в приватизации
Поскольку Закон РФ № 1541-1 содержит точные и однозначные требования о составе лиц, имеющих право на участие в программе приватизации, любое нарушение этих правил будет являться основанием для обращения в судебные органы. Типичными примерами таких нарушений являются:
- исключение из состава собственников несовершеннолетних граждан, имеющих право пользования квартирой и постоянно в ней зарегистрированных;
- незаконное лишение права на приватизацию граждан, не проживающих в квартире, но сохраняющих право постоянного пользования (например, к таким лицам относятся субъекты, отбывающие наказание в виде лишения свободы);
- неправомерное участие в приватизации граждан, ранее использовавших данное право.
Обратите внимание! В качестве заинтересованного лица, имеющего право на обращение в суд, могут выступать не только граждане, но и уполномоченные государственные органы. Например, при защите интересов несовершеннолетних граждан правом на оспаривание сделки обладают органы опеки и попечительства, а также прокурор.
Исключение из состава будущих собственников несовершеннолетних детей допускается только с согласия органов опеки. На практике, такое согласие можно получить только при распоряжении жильем, оформление приватизационного договора без участия детей-нанимателей не допускается.
Если граждане временно отсутствуют в жилом помещении, но не потеряли право на постоянное пользование жильем, учет их мнения в процессе приватизационной сделки является обязательным. В этом случае возможны следующие варианты развития событий:
- отсутствующий гражданин имеет право оформить право собственности даже без личного участия путем выдачи нотариальной доверенности;
- путем согласия на приватизацию иных жильцов квартиры без оформления на него права собственности (такой отказ от участия в приватизации также должен удостоверяться нотариусом).
Список необходимых документов
В сравнительно простой ситуации (отсутствие согласия опеки) достаточно подготовить:
- гражданский паспорт;
- выписку из базы данных ЕГРН;
- договор социального найма и ДП (копии);
- подтверждение оплаты госпошлины.
Дополнительные документы предоставляют с учетом особенностей реальной ситуации. Так, истца способен заменить опытный юрист, выполняющий соответствующее поручение по нотариально заверенной доверенности. Подходят следующие подтверждения угроз или других неправомерных действий:
- фотографии;
- аудио и видеоматериалы;
- свидетельские показания;
- оригиналы и копии документов;
- экспертные заключения;
- врачебные справки.
Срок исковой давности для подачи заявления по делу отмены приватизации составляет 3 года, хотя есть и исключения. Если сделка совершалась под угрозой насилия или принуждения, то период давности для таких случаев составляет 1 год с момента исчезновения таких причин. Если иск подаёт гражданин, не являющийся стороной, заключившей договор, то для него срок исковой давности будет 10 лет.
Результатом судебного решения может стать возврат положения сторон к их изначальному состоянию. В основном, это переход права собственности из частных рук обратно к государственному либо муниципальному жилищному фонду, а гражданин становится обычным арендосъёмщиком. Если недвижимость уже была продана либо обменена, то такая сделка тоже аннулируется.
Перед покупкой приватизированной недвижимости, нужно внимательно изучить имеющуюся документацию на неё (были ли там прописаны несовершеннолетние дети или нетрудоспособные граждане, когда она была приватизирована, было ли получено согласие всех прописанных жильцов на такую сделку). Это поможет избежать проблем и не даст оказаться выселенными из новой приобретённой жилплощади.
Срок исковой давности и последствия оспаривания
Положениями ст. 181 Гражданского кодекса РФ определены сроки для подачи заявления в суд о признании недействительности юридических сделок.
Так как приватизация квартиры, совершенная с нарушением законодательных норм, является ничтожной сделкой, то в этом случае подлежит применению 3-летний срок исковой давности.
Начало течения данного срока определяется моментом, когда гражданин узнал о ом, что его права нарушены либо должен был узнать. Кроме того, действует норма о начале течения данного срока со дня исполнения соглашения, что имеет немаловажное значение в случае подачи искового заявления муниципальными или государственными учреждениями для защиты интересов физических лиц.
Возможно оспаривание только части сделки приватизации, при этом последствиями признания недействительности может быть:
- расторжение договора передачи жилья в частную собственность, а квартира поступает назад в государственную собственность;
- на основании решения суда права на недвижимость оформляются на дополнительных субъектов, или некоторые лица исключаются из участников программы.
В случае возвращения сторон в изначальное положение, т.е. реституции, наниматели не лишаются права участвовать в данной программе. Этот момент должен быть отражен в судебном решении, после рассмотрения иска о признании недействительности приватизационной процедуры.
Последствия оспаривания приватизации
Если приватизация оспорена и судом удовлетворен иск истца, то все должно вернуться на свои места, т.е. квартира должна вновь стать муниципальной, истец вправе принять участие в приватизации в установленном законом порядке и т.п.
Если были заявлены иные требования, которые были удовлетворены, например, о применении последствий недействительности приватизации и аннулировании записи о переходе права собственности к ответчикам, то соответственно такая запись будет аннулирована Росреестром.
Таким образом, последствия оспаривания приватизации имеют общие последствия, связанные с недействительностью сделки, а также могут повлечь иные последствия, с учетом существа заявленных истцом требований.
Когда можно признать договор приватизации недействительным
Такие разъяснения приведены в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 “О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”.
Признать договор приватизации недействительным через суд можно, в том числе, в следующих случаях:
1) Когда вы давали согласие на приватизацию квартиры без вашего участия (отказывались от участия в ней), вы не понимали значение своих действий или не могли руководить ими.
2) Когда вы давали согласие на приватизацию квартиры без вшего участия (отказывались от участия в ней), вы находились под влиянием существенного заблуждения.
3) Договор приватизации заключили с нарушением требований закона или другого правового акта.
С кем придется судиться
Основной ответчик — это гражданин, который приватизировал квартиру вместо вас или без вас, чем нарушил ваши права. Эта ситуация — типичная и, пожалуй, самая распространенная.
В подобных случаях вторым ответчиком по иску обычно указывают уполномоченный орган, который подписал договор приватизации с вашим оппонентом. В г. Москве это Департамент городского имущества г. Москвы. В других регионах — орган с аналогичными полномочиями и компетенцией.
Другой вариант — вы приватизировали квартиру одновременно с членами своей семьи и все вместе подписали договор приватизации. Но потом второй собственник передал свою часть квартиры в собственность другого гражданина. Причем без вашего ведома и согласия. К примеру, ваша дочь, с которой вы приватизировали квартиру “напополам”, подарила свою 1/2 доли гражданскому супругу. И вы решили обратиться в суд, чтобы признать недействительным не только договор дарения, но и сделку по приватизации.
В этом случае ответчиками можно указать второго сособственника квартиры, гражданина, которому отошла доля в ней, а также уполномоченный орган, который подписал договор приватизации.
Так что количество и состав ответчиков напрямую зависит от конкретных обстоятельств дела.
Вправе ли я после достижения 18 лет оспорить приватизацию квартиры?
Вправе ли я после достижения 18 лет оспорить приватизацию жилого помещения в 1993 года по тем основаниям, что меня как несовершеннолетнего родители не включили в приватизацию? Правда ли, что в 93 году детей можно было в приватизацию не включать?
Ответ:
Оспорить приватизацию (сделку) в вашем случае можно. Такую правовую позицию в очередном обзоре законодательства и судебной практики выразил Верховный Суд РФ.
В частности, Верховный Суд РФ разъяснил, что срок исковой давности должен исчисляться все же с момента, когда лицо узнало о том, что оно не было включено в число собственников приватизированного жилого помещения, а не с момента начала исполнения сделки.
При этом, ВС РФ по понятным причинам не стал давать оценки оспариваемой сделке. А между тем, сделка не является оспоримой, она ничтожна как совершенная с нарушением закона, а значит, срок исковой давности в три года истцом пропущен.
Однако, Верховный Суд РФ эти обстоятельства не смутили. Думается, что судебная практика пойдет теперь по пути, указанном в Определении по делу № 56-В08-10.
Итак, вот о чем речь (из обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2008 года (утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 5 декабря 2008 года):
«Отказ в удовлетворении иска о признании договора приватизации жилого помещения частично недействительным в связи с пропуском заявителем срока обращения в суд признан незаконным.
А. обратилась в суд с требованиями о признании частично недействительным договора приватизации жилого помещения, регистрационного удостоверения и свидетельства о праве на наследство по закону, ссылаясь на то, что в феврале 1994 года ее родители Б. и К. приватизировали занимаемую ими квартиру. На время заключения договора А.
(истица), 1976 года рождения, и ее брат (привлечен по делу в качестве третьего лица), 1977 года рождения, будучи несовершеннолетними, в нарушение требований закона не были включены в состав собственников приватизируемого жилого помещения, в связи с чем А.
просила включить ее в состав собственников спорного жилого помещения, признать частично недействительным регистрационное удостоверение от 15 марта 1994 г. о регистрации права собственности на спорную квартиру за Б. и К. и свидетельство о праве на наследство по закону от 6 февраля 2007 г.
в части указания в нем на принадлежность умершему 26 июля 2006 г. Б. 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.
Ответчица К. исковые требования не признала, пояснив, что в исковых требованиях следует отказать в связи с пропуском срока исковой давности, поскольку дочь с момента приватизации квартиры знала о том, что не включена в число собственников жилого помещения.
- Решением районного суда иск удовлетворен в полном объеме.
- Определением суда кассационной инстанции решение районного суда отменено и по делу вынесено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано в связи с пропуском истицей срока обращения в суд.
- Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила определение суда кассационной инстанции, оставив в силе решение районного суда по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, А. обратилась в суд с требованием о признании договора приватизации спорной квартиры от 23 февраля 1994 г. недействительным в части невключения ее в состав собственников приватизируемого жилья. Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 6 постановления от 24 августа 1993 г.
N 8 (с последующими изменениями и дополнениями) «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» разъяснил, что договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.
Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что срок исковой давности, определенный п. 2 ст. 181 ГК РФ, в данном случае должен исчисляться согласно п. 1 ст.
Основания приватизации
Государственный квартирный жилой фонд в большей его части был приватизирован после развала СССР, когда граждане получали жилье в собственность как часть их доли в общей государственной собственности.
При этом в приватизации участвовали все жильцы, вписанные в поквартирную карточку на момент приватизации. Допускалась и приватизация жилья основным квартиросъемщиком, но с условием предоставления членам семьи, проживавшим в квартире на момент приватизации, обязательной доли в собственности.
Некоторые недочеты в правилах приватизации породили большое количество злоупотреблений, в результате которых люди лишались этой обязательной доли. В результатах многочисленных мошеннических действий, по сути, лишались квартир недееспособные, старики и дети.
Незаконно приватизированные квартиры, как правило, продавались третьим лицам, обвинить которых в недобросовестности было невозможно. Как следствие, расторгнуть договор купли-продажи было невозможно, а сами мошенники просто исчезали.
Условия незаконности приватизации
Считается незаконной любая приватизация, если в ее основании лежит нарушение прав и законных интересов других лиц. В свою очередь эти лица имеют право обратиться в суд с иском к местному органу исполнительной власти о признании приватизации недействительной.
Сразу отметим, что иск очень сложен как в составлении, так и в рассмотрении. В случае удовлетворения исковых требований, решение суда может:
- признать приватизацию недействительной;
- вернуть стороны в первоначальное состояние, то есть отменить право собственности на жилье, передать жилье в собственность государства и заключить с истцом договор социального найма;
- отменить договор купли-продажи, если приватизированное жилье было продано, и если удастся доказать недобросовестность покупателя. Под недобросовестностью понимается осознание покупателем того факта, что приобретаемая им вещь или объект недвижимости имеет сомнительное происхождение. Разумеется, доказать это крайне сложно, а без участия адвоката в суде – вообще нереально.
- взыскать с лица, незаконно приватизировавшего жилье, рыночную стоимость этого жилья, если оно было продано и не может быть возвращено истцу.
Законом четко определены случаи, когда есть основания для признания договора недействительным. Например, к ним относятся:
- исключение из числа участников без достаточных на то оснований (лицо отбывало наказание в тюрьме, училось в другом городе и было временно снято с регистрации);
- сведения, поданные при приватизации, не верны или намеренно искажены (адрес, размер квартиры, ошибка в написании фамилии и т.д.);
- лицо уже ранее пользовалось правом приватизации;
- подделка договора о приватизации (за это может наступить и уголовная ответственность);
- нахождение одного из участников сделки в момент ее совершения в состоянии недееспособности (если она наступила после приватизации, то отменить договор не удастся);
- к участникам сделки применялось физическое насилие или были угрозы его применения;
- нарушение прав третьих лиц при заключении договора;
Если хотя бы одно из этих нарушений установлено, то можно смело направлять иск в суд. Сделать это могут:
- сотрудники прокуратуры или иных надзорных органов;
- опека или служба социальной защиты;
- лица (или их законные представители), чьи права нарушены.
Документы для обращения в суд
При подаче искового заявления к нему обязательно подкрепляются документы, которые позволят суду правильно решить спорный вопрос. Их список зависит от конкретных обстоятельств и оснований расторжения процедуры приватизации. Как правило, в основной перечень необходимой документации входят:
- паспорт истца;
- документы, доказывающие факт нарушения права истца и иных заинтересованных лиц;
- медицинская справка или решение суда о недееспособности истца полностью или частично недееспособным гражданином;
- платежные документы, фиксирующие оплату истцом расходов, связанных с приватизацией;
- детские свидетельства в отношении граждан, которые не были привлечены к участию в приватизации;
- справка с места регистрации истца;
- бланк квитанции, с отметкой об оплате госпошлины.
Также для рассмотрения дела суд запросит предоставить техническую документацию относительно участвующего в сделке объекта недвижимости:
- кадастровый план;
- техпаспорт;
- документ, отражающий право истца на конкретную жилплощадь (договор социального найма и т. п.).
Помощь адвоката по оспариванию приватизации в Екатеринбурге
Обратившись к специалистам, Вам будет грамотно составлено и подано исковое заявление в суд. Вы получите поддержку защитника на протяжении всего дела – от сбора необходимых документов для доказывания Вашей причастности к имуществу до получения решения суда.
Ваши отношения с семьей не перейдут в стадию раздора, так как действия по доказыванию вашей причастности к жилью будут осуществлять защитники. Будет восстановлена справедливость и права на Ваше законное имущество. У Вас появится возможность распоряжаться своей недвижимостью, Вы получите свои права на собственность, которыми сможете воспользоваться в будущем на свое усмотрение.
Следует понимать, что от того, как решатся судебные разбирательства с недвижимостью, может зависеть как материальное положение человека и членов его семьи, так вся его жизнь, которая может измениться и не всегда в лучшую сторону. Стоимость современного жилья достаточно большая, поэтому споры за него все чаще не редкость в суде. Советуем с самого начала (от составления искового заявления) и до конца поручать дело профессиональным юристам, чтобы избежать правовых рисков.
Исковое заявление: подача одним из супругов
После заключения брака и приватизации квартира получает статус совместного имущества, нажитого в законном браке. Для возможности прохождения подобной процедуры должно быть заключено соглашение о социальном найме, а получить право собственности может наниматель помещения и жильцы, прописанные и проживающие на территории квартиры. В дальнейшем после получения жилья в собственность супруги могут принять решение о выделении долей или заключении брачного договора.
Значительная часть судебных дел связана с ситуацией нарушения прав одного из супругов. Часто конфликты обусловлены процессом развода и незаконной продажей квартиры одним из супругов без согласия другого собственника. Срок исковой давности рассчитывают не со дня расторжения брака, а с момента, когда гражданину стал известен факт нарушения принадлежащих ему прав.
В конфликтной ситуации подается заявление с исковым требованием, а также подробным описанием обстоятельств, которые предшествовали получению известия о факте нарушения прав. Отсчет срока исковой давности начинают отсчитывать от даты, указанной истцом в документе.