Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры с долгами по коммуналке и капремонту». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У меня есть знакомый, зовут его Артем. Он рассказал мне как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах нигде в документах не указали.
Чем может грозить покупка квартиры с долгами?
- Придется платить из своих. За капитальный ремонт точно, если вы вовремя не проверили наличие задолженностей, то долги будут вашими. Другое дело – невыплаты по коммунальным платежам. Несмотря на то, что по закону они остаются за прежним владельцем, не все покупатели это знают. Купив квартиру уже с долгами, некоторые новые собственники идут возвращать чужие задолженности, думая, что так и должно быть. А кто-то не может найти продавца и также сам расплачивается не за свои «грехи».
- Неприятные отношения с управляющей компанией. Нередки случаи, когда коммунальщики, видя, что с предыдущего собственника-должника ничего не получить, переключаются на новых жильцов. И начинают требовать с них немедленного погашения. Они могут грозить отказом в переоформлении счета на новое лицо или вообще обращением в суд.
Что делать, если продавец скрыл долги?
Иногда продавцы пытаются скрыть от покупателей, что на квартире висит долг по услугам ЖКХ. Их расчет строится на том, что покупатель не станет проверять наличие задолженностей и заплатит полную стоимость жилья без учета суммы долга. Подобные действия не имеют практического смысла.
Как уже говорилось, задолженность останется не за покупателем, а за бывшим владельцем квартиры, за исключением платежей по капремонту. Даже если квитанции будут приходить по адресу проживания покупателя, он не обязан их оплачивать. Любой суд легко докажет его правоту.
Скорее именно продавец заинтересован в том, чтобы покупатель посетил управляющую компанию и офисы поставщиков услуг, чтобы заключить новые договора на свое имя. До тех пор, пока он этого не сделает, квитанции будут приходить на имя гражданина, продавшего жилой объект. Даже продав квартиру, формально он останется потребителем коммунальных услуг, пока новый собственник не заключит новые соглашения.
Счет для начисления сумм по оплате коммуналки открывается на владельца жилья. Когда квартира готовится к продаже, владельцы стараются подтянуть все долги, в том числе и те, с которыми они не согласны.
На разбирательство с коммунальными службами потребуется время, из-за этого можно упустить выгодного покупателя.
Управляющая Компания или ЖЭК может даже не выдать нужные бумаги, которые обязательно нужны для подписания договора. Но случается, что владелец добивается возможности продажи квартиры, подтверждая обязательства по оплате долга после передачи жилья в собственность другому человеку.
Чтобы провести такую сделку, важно заручиться помощью опытного юриста, особенно это необходимо покупателя. Сделка должна быть безопасной, а впечатления о жизни в новом доме не должны быть омрачены недоразумениями с коммуналкой.
ВНИМАНИЕ! Продажа жилья с коммунальными долгами не имеет законных ограничений, поэтому сделка возможна.
Наказание нового собственника
По закону за старые долги по коммуналке отвечает прежний собственник. И коммунальные службы не имеют права наказывать за них нового владельца.
Если работники УК или ресурсоснабжающих компаний хотят отключить новому собственнику газ или электричество, он может подать на них в суд. Долг нужно требовать с того, кто владел квартирой и получал коммунальные услуги.
ВАЖНО! Юристы рекомендуют собственникам недвижимости повышать свою правовую грамотность в вопросах, касающихся их собственности. Это позволит эффективно отстаивать свои права собственника и УК.
Правила продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам
Сложная экономическая обстановка в стране, а также безответственное отношение пользователей жилых помещений к исполнению обязательств по оплате жилищно-коммунальных услуг приводят к формированию долгов, возникновению конфликтных ситуаций с компаниями ЖКХ. Особые трудности возникают у жильцов при отчуждении квартиры, дома, на финансово-лицевом счете которых имеется непогашенная задолженность по квартплате. В этом случае важно знать, можно ли продать квартиру в собственности или по социальному найму с долгом за коммунальные услуги.
Многие покупатели опасаются, что факт задолженности откроется уже после покупки квартиры и сильно ударит по карману. Но такой неожиданности легко избежать. Для этого можно:
— попросить у продавца недвижимости предоставить справку об отсутствии задолженности;
— воспользоваться услугами профильных специалистов (риелторы, агентства по работе с недвижимостью);
— попросить показать последние платежки.
Если у продавца нет тайн в этой области, то все эти данные он предоставит без проблем.
Если же каким-то образом факт задолженности был скрыт, то эта информация станет известна в ближайшие месяцы. И в этом случае покупатель может потребовать признать сделку недействительной. Подобная причина, скорее всего, окажется весомым аргументом.
Документальное отражение в договоре
Купить квартиру с долгами можно, но делать это нужно обдуманно и правильно.
Если продавец сообщил о наличии долга, то следует обговорить с ним вопрос его погашения. Достигнутые сторонами договоренности должны найти отражение в договоре. Решать этот вопрос устно не рекомендуется во избежание проблем в дальнейшем.
Подобный пункт можно включить в сам текста договора. Фактически в нем указывается, в зависимости от выбранного варианта, что продавец обязуется погасить имеющиеся коммунальные долги или покупатель берет их оплату на себя. Помимо этого можно составить и отдельное письменное соглашение о переводе коммунальных долгов на покупателя. По желанию сторон его можно заверить у нотариуса. В любом случае перевести свои долги на иное лицо можно при отсутствии возражений по этому поводу УК.
О желании произвести продавцом такую уступку своих долгов управляющая организация должна быть обязательно уведомлена.
Процесс заключения сделки
Заключение сделки продажи квартиры с долгами происходит в общем порядке. Для начала необходимо найти покупателя на квартиру. Для того, чтобы сразу закрепить имеющуюся договоренность юридически желательно составить с ним предварительный договор.
Далее уже спокойно собрать все требуемые документы, составить основной письменный договор. Далее необходимо изучить представленный на подписание проект, все документы продавца. Затем, если никаких проблем нет, пописать документ.
Фактическую передачу квартиры стоит осуществлять по акту. Можно составить его отдельно или включить в сам договор.
Нотариально заверять его не нужно.
Однако потребуется пройти регистрацию в Росреестре, заплатив пошлину в 2000 руб. Только после завершения данной процедуры покупатель может считаться новым собственником купленной квартиры.
Что означает продавец с долгами?
Количество квартир на рынке недвижимости с долгами за коммунальные платежи составляет от 1 до 3 %. Такую статистику предоставили риэлторы, которые отмечают, что не всегда владелец имеет возможность закрыть долг по жилищно-коммунальному хозяйству. Для этого оформляется кредит в банке, заем в микрофинансовой организации, который потом погашается в счет продажи недвижимости.
Если сумма долга большая и требуется оформление большой суммы денег для его погашения, то квартира, автомобиль, земельный участок могут использоваться в качестве залога, поэтому нужно обязательно заказать выписку из ЕГРН и узнать наличие залогов, обременений арестов на квартиру.
Если у собственника есть задолженность в банке, непогашенные кредиты, просроченные платежи, такой человек может быть признана банкротом или судебные приставы могут наложить арест на недвижимое имущество.
Без сообщения о задолженности
- Если собственник жилья скрыл задолженность, и новый владелец узнает о наличии долга только при оформлении жилья в свою собственность, сделка может быть признана незаконной, она легко аннулируется. Лицо, которым совершенна покупка квартиры, подает на продавца в суд и расторгает договор в судовом порядке.
- Продавец обязан известить о наличии долга за коммунальные услуги. Вместе с покупателем он решает вопрос о порядке его погашения после подписания договора. Различные варианты решения этой проблемы, выгодные для обеих сторон и законные, может предложить опытный юрист.
- Если она работает в сфере недвижимости, наверняка сталкивался с данной проблемой и знает лучшие пути ее решения. Один из простых способов погашения долга – уменьшение на его величину цены квартиры.
- Продавец может также оформить с покупателем договор, согласно которого он будет оплачивать долг частями. При подписании договора выдается покупателем авансовый платеж. Все документы по данному вопросу нужно показать хорошему нотариусу, подписать у него.
- Если покупатель передает первую сумму в счет погашения долга по квартплате, этот факт должен быть письменно зафиксирован в документе с подписью обеих сторон.
- Продавец, получая аванс за дом по предварительному договору купли-продажи, обязан заплатить долг по коммуналке.
- Когда снижается стоимость квартиры из-за наличия долга, и покупатель обязуется оплатить его, оформляется такое действие, как переуступка долга.Оформление переуступки долга производится с учетом статей 389, 391 ГК РФ.
- В договоре купли-продажи обязательно указывается данный факт. И с ним должна быть ознакомлена Управляющая Компания, обслуживающая дом, она должна дать письменное согласие на переуступку. Согласие от компании обязательно, ведь она может потерять свои средства.
Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?
Императивного запрета нет. Продажа квартиры, даже с максимально возможными долгами по квартплате — решение хозяина, реализовывать которое он будет самостоятельно. Вопрос касается реализации, какая не всегда возможна к проведению. Если брать профильные положения закона, соответствующая продажа изначально возможна, и диспозитивных ограничений не устанавливается.
В момент получения информации из территориального ЖКХ, имеющийся коммунальный долг по квартплате всплывет, и скрыть соответствующую информацию сегодня невозможно. Соответствующее право является актуальным, если сумма имеющейся задолженности большая. Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам на практике возможна и в такой ситуации.
Кто будет погашать долги
В случае наличия задолженности, порядок погашения которой не был отдельно оговорен, оплачивать ее придется гражданину, приобретшему объект жилой недвижимости.
Добиться каких либо взысканий с предыдущего владельца вряд ли удастся.
Учтите! Анализ судебной практики показывает, что, рассматривая подобные дела, судьи исходят из убеждения о том, что, подписывая договор купли-продажи жилого помещения, гражданин осознавал все последствия этого действия, а значит, должен нести ответственность.
Единственным случаем, когда продавца удастся привлечь к ответственности, является случай, когда в договор купли-продажи объекта жилой недвижимости было включено положение об обязанности продавца погасить задолженность, и это обязательство не было исполнено.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгом?
Если квартира не приватизирована, то не важно, числятся ли за жильцами долги или не числятся, продать ее невозможно. Она – собственность государства, и распоряжаться ей проживающие в квартире не имеют права. Жилье нужно приватизировать, и уже после выставлять на продажу. Кстати, в конце февраля 2016 года Президент Владимир Путин продлил программу бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилфонда.
Можно ли продать квартиру, если собственник является должником по алиментам?
В этом случае все зависит от того, арестовано ли имущество судебными приставами или не арестовано. Во втором случае продать квартиру возможно, долг за хозяином останется, новым владельцам он никаким образом перейти не может. Если имущество арестовано, то его реализовать нереально, пока с него не снимут арест.
Можно ли продать квартиру, если есть долги перед судебными приставами?
Согласно закону, если квартира арестована, то продать ее нельзя. Если ареста нет, то продать можно, но стоит учитывать, что судебные приставы могут потребовать немедленного погашения долга после получения продавцом денег за продажу объекта недвижимости.
Можно ли продать квартиру, имея долги в банке?
Если жилье находится в банке в качестве залога, то продать его нельзя без согласия банка. В других случаях – это реально и осуществляется по обыкновенной процедуре.
Можно ли продать долю в квартире, если есть долги по квартплате?
Сделать это возможно с согласия всех собственников жилья. Можно договориться с покупателем о цене с учетом вычета накопившейся суммы долга.
Можно ли продать квартиру с долгом по коммунальным платежам?
В принципе, законодательных препятствий для продажи квартиры с долгами за свет, воду и прочие коммунальные услуги – нет. Но продавцу в любом случае факт задолженности не утаить, поскольку оформление права собственности осуществляется на основании перечня документов, куда входит и выписка из лицевого счета, по которой будет понятно состояние оплаты за жилищно-коммунальные услуги. Так что с покупателем придется договариваться о погашении задолженности, ведь хотя новый владелец по закону и не будет отвечать за эти долги, ему в таком случае будет трудно наладить отношения с поставщиком коммунальных услуг. Практика показывает, что поставляющие компании продолжают выставлять счета по оплате с учетом долгов предыдущего хозяина.
Существует несколько способов, как продать такую квартиру по обоюдному согласию продавца и покупателя:
- Составить промежуточный договор о получении аванса. В нем прописать все условия такой сделки, в том числе цели, на которые пойдет сумма. После оплаты задолженности владелец будет обязан продать квартиру человеку, выдавшему аванс, по заранее оговоренной цене.
- Договориться об уменьшении суммы сделки на сумму, которая соответствовала бы накопившейся сумме долга. Новый владелец в таком случае не избежит проблем с управляющей компанией, если сам не погасит задолженность, но по закону за долги, которые образовались до его вступления в права собственника, он не будет нести никакой ответственности в любом случае. Если же новый собственник решит не погашать задолженность, за бывшим хозяином долг будет числиться три года. После этого срока его нельзя будет взыскать с него даже через суд, по причине истечения срока исковой давности.
При продаже квартиры с долгом по коммунальным платежам следует учитывать еще несколько моментов:
- на квартиру могут наложить арест судебные приставы, продать ее будет невозможно до полного погашения долга;
- квартиру могут отключить от воды, тепла, газа и электричества, что также осложнит процедуру продажи.
Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке?
Продать квартиру в ипотеке можно только с разрешения кредитной организации, с которой был составлен ипотечный договор. Действовать нужно по одному из следующих вариантов:
- Договориться с банком о досрочном погашении долга, а с покупателем, в счет оплаты за квартиру, о выплате аванса, суммы которого хватило бы на закрытие ипотеки. Задаток должен быть оформлен по всем нотариальным правилам. После погашения задолженности и снятия с квартиры обременения составляется стандартный договор купли-продажи.
- Перевести с разрешения банка права и обязанности договора кредитования на покупателя, предварительно получив от него сумму, которая обговаривается сторонами.
За долги по ЖКХ могут забрать квартиру?
В каких случаях должники рискуют оказаться на улице.
В соответствии со ст. 153 Жилищного кодекса РФ граждане-собственники квартир обязаны оплачивать коммунальные услуги вовремя и в полном объеме. Злостное неисполнение этой обязанности может привести к административному штрафу и даже к изъятию либо аресту недвижимого имущества, в том числе и квартиры. Но, как правило, крайней мерой всегда является обращение коммунальщиков в суд.
Судебное разбирательство для владельца квартиры не будет неожиданным, потому что предприятия, оказывающие услуги ЖКХ, будут предупреждать о наличии задолженности, в разной форме угрожать отключением от поставки услуг (если на это есть техническая возможность), а могут и отключить их еще до суда. Это предусмотрено для электроэнергии и горячей воды. Отопление и холодную воду отрезать не имеет права.
Суд имеет право арестовать банковские счета либо любое имущество, находящее во владении должника, чтобы продать его с аукциона и тем самым погасить задолженность. Но не всякое жилье может быть изъято на таких основаниях. Кому можно не переживать, а для кого коммунальные долги станут фатальными?
Последствия задолженности для должника
Если человек в течение длительного времени не оплачивал услуги, предоставленные коммунальным хозяйством, это влечет за собой неприятные последствия. К ним относятся:
- обложение пеней всей суммы общей задолженности по коммуналке, которая долго не выплачивалась;
- временное прекращение предоставления услуг;
- полное прекращение предоставления услуг;
- составление судебных исков, что влечет за собой опись имущества должника;
- выселение (возможно лишь в том случае, если жилье не приватизировано);
- проблема с продажей жилого помещения, по которому числятся долги – то есть отсутствие возможности продать жилье выгодному покупателю.
Если управляющая компания требует долг с нового собственника
Такая практика достаточно распространена, когда поменяется владелец. Почему-то многие думают, что проще всего требовать погашение задолженности с нового владельца жилой площади. Здесь новому собственнику бояться нечего: правильно составленный договор купли-продажи защитит его от этих посягательств. Поэтому, не стоит опасаться угрозы судебного разбирательства, которым могут пугать представители УК.
В том случае, если квитанции с долгом продолжают упорно поступать на новых владельцев недвижимости, просто нужно необходимо предпринять некоторые шаги.
После проведенной сделки покупатель должен в ближайшие сроки уведомить ЖЭК или УК о смене собственника. Это нужно сделать по той причине, чтоб осуществилась замена лицевого счета, на который будут начисляться платежи за предоставление услуг ЖКХ уже на нового собственника.
Важно! Заявление о смене собственника пишется от руки в произвольной форме и относится в УК лично или отправляется заказным письмом по почте. Если поставщиками услуг несут ответственность несколько разных компаний, то уведомить нужно каждую в отдельности.
Требования выплатить долги прежних хозяев жилья незаконны и расцениваются, как вымогательство, если человек купил квартиру и платит все вовремя. Наказание за эти действия отражены в статье 163 УК РФ. Не обязан новый владелец недвижимости и распространять сведения о прежнем владельце (новый адрес проживания бывшего хозяина и др.)
Сама по себе покупка квартиры с долгами по ЖКХ не так страшна, необходимо лишь знать свои права и иметь возможность документально подтвердить их.
Можно ли продать квартиру с долгами по налогу на имущество
Если при заключении договора купли-продажи выясняется факт того, что на имущество не оплачен налог, это не является препятствием для осуществления сделки. Регистрационный орган передает данные о новом владельце квартиры в Федеральную налоговую службу самостоятельно.
Таким образом, можно продать квартиру с долгами по налогам на имущество.
Налог на имущество начисляется продавцу за период, когда жилье было в собственности. И вместе с недвижимостью неоплаченные налоги покупателю не передаются.
Оплата задолженности прежним владельцем, взыскание с него пеней осуществляется без участия нового собственника. Тем не менее часто встречаются ситуации, когда Росреестр не уведомил ФНС о смене хозяина недвижимости, в этом случае все новые налоги продолжают начисляться предыдущему собственнику, хотя от может и не знать об этом.
Поможет разрешить такую ситуацию суд, в который потребуется предъявить документы, подтверждающие сделку купли-продажи. Задолженность после этого пересчитывается.
Но есть и способ продажи имущества вместе с неоплаченным налогом. Он предусмотрен ст. 391 Гражданского кодекса России. Любой долг (не только по налогам) передается по согласию сторон – это условие прописывается в договоре. При такой схеме продажи недвижимости регистрационный орган отправляет уведомление в ФНС о передаче недвижимости и переводе налоговых долгов на нового владельца.
При оформлении сделок иногда нотариус запрашивает у продавца документы по оплате налогов, но это требование необоснованно. Просто нотариус учитывает все риски покупателя и хочет его по максимуму защитить.