Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рисковые метры. В чем опасность инвестиций в зарубежную недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Готовый отчет об оценке должен соответствовать всем требованиям Федерального закона от 29.07.98 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки №1,2,3 (ФСО №1, ФСО № 2, ФСО №3), утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.07 г. № 297, 298, 299.
Предложение и вакансия
- Всего за 2021 год было введено 249,3 тыс. кв. м, что на 6% больше, чем за аналогичный период 2021 года, когда было введено 234,3 тыс. кв. м арендопригодных площадей. Прирост нового предложения произошел за счет открытия ТРЦ «Щелковский» (GLA 70 тыс. кв. м) в составе ТПУ «Щелковский», ТЦ «Остров мечты» (GLA 70 тыс. кв. м) в составе одноименного парка развлечений, ТЦ «Квартал West» в составе одноименного МФК (GLA 58 тыс. кв. м), аутлет- (GLA 14,5 тыс. кв. м), ТЦ «Столица» (GLA 10 тыс. кв. м.), а также четырех районных торговых (GLA 4,7 тыс. кв. м), «Будапешт» (GLA 9,7 тыс. кв. м), «Нева» (5,9 тыс. кв. м) и «Рассвет» (GLA 6,5 тыс. кв. м).
- За 10 месяцев 2021 года было перенесено 49% от заявленного годового ввода, что составляет 467,7 тыс. кв. м арендуемых торговых площадей. Анонсированные ранее открытия Vnukovo Premium Outlet и объектов редевелопмента сети кинотеатров ADG Group перенесены на конец 2021 года.
- До конца года ожидается ввод еще примерно 231 тыс. кв. м торговой недвижимости.
- В IV квартале 2021 года уровень арендных ставок на торговые помещения в ТЦ остался в прежнем ценовом диапазоне относительно предыдущего квартала. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, ставки аренды снизились под влиянием мер по предотвращению пандемии и экономического кризиса. Во II квартале 2021 года они сократились на 25% относительно границ диапазонов базовой арендной ставки для якорных арендаторов и операторов торговой галереи с небольшой площадью помещений по сравнению с прошлым годом и I кварталом текущего года. Максимальные базовые ставки аренды, несмотря на определенное снижение, также приходятся на помещения в зоне фуд-корта, предприятия общественного питания и для «островной» торговли в действующих проектах с высоким трафиком и могут достигать 120 тыс. руб./кв. м/год. Минимальные ставки аренды устанавливаются на помещения площадью более 2 000 кв. м для якорных арендаторов.
Динамика цен предложения по типам коммерческой недвижимости в целом по России
| Тип | Цена в Q1 2021, руб. за кв. м | Цена в Q2 2021, руб. за кв. м | Цена в Q3 2021, руб. за кв. м | Цена в Q4 2021, руб. за кв. м | Цена в январе 2021, руб. за кв. м | Динамика за год |
| Помещение свободного назначения | 36 190 | 35 000 | 35 156 | 37 000 | 37 500 | 4% |
| Производственное помещение | 8 333 | 8 000 | 8 056 | 8 496 | 8 571 | 3% |
| Гостиница | 46 600 | 44 500 | 45 000 | 47 059 | 47 697 | 2% |
| Офисное помещение | 50 012 | 49 630 | 49 000 | 50 000 | 50 185 | 0% |
| Складское помещение | 9 764 | 9 091 | 9 000 | 9 355 | 9 810 | 0% |
| Помещение общественного питания | 42 000 | 39 830 | 41 667 | 41 136 | 41 429 | -1% |
| Торговое помещение | 48 569 | 44 330 | 44 396 | 47 000 | 47 170 | -3% |
| В целом | 36 935 | 34 850 | 34 884 | 36 486 | 37 273 | 1% |
Средние цены на продажу коммерческой недвижимости существенно колебались в течение года даже в масштабе всей России. Динамика по отдельным, особенно небольшим городам, обычно еще более сильная, поскольку уход с рынка или вывод в продажу нескольких крупных или особенно дорогих лотов может кардинально изменить картину. Тем не менее можно говорить об относительной стабильности цен.
Как достичь максимума
- Определяемся с суммой инвестиций. Для высокодоходных объектов можно воспользоваться кредитным плечом.
- Обозначаем конечную цель инвестиций: покупаете ли вы помещение для последующей продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес – в зависимости от этого вы будете строить финансовую модель.
- Оцениваем приемлемую для инвестора степень риска, сроки инвестирования, ожидания по окупаемости.
- Ищем объект – сами (если глубоко знаем рынок) или обращаемся к консультантам. Для выбора оцениваем локацию, инфраструктуру, состояние объекта.
- Проводим due diligence.
- Структурируем сделку.
- Управляем объектом: сами или привлекаем профессиональную управляющую компанию.
- Получаем доход. Следим за тенденциями рынка, при необходимости делаем реновацию, меняем концепцию.
Чтобы не разочароваться, запаситесь терпением. Даже самые ликвидные объекты недвижимости обычно окупаются долго, зато при грамотной стратегии инвестирования результаты вас непременно порадуют.
Международные операторы, вышедшие на российский рынок в 2020 г.
| № | Бренд | Страна происхождения | Профиль | Ценовой сегмент |
| 1 | UFC Gyms | США | Фитнес клуб | Выше среднего |
| 2 | Filorga | Франция | Косметика и парфюмерия | Выше среднего |
| 3 | Suitsupply Woman | Нидерланды | Одежда / Обувь / Белье | Выше среднего |
| 4 | The North Face | США | Одежда / Обувь / Белье | Средний |
| 5 | Ereda | Италия | Одежда / Обувь / Белье | Выше среднего |
| 6 | Jysk | Дания | Товары для дома / Интерьер | Ниже среднего |
| 7 | Boss Woman | Германия | Одежда / Обувь / Белье | Выше среднего |
| 8 | Weekday | Швеция | Одежда / Обувь / Белье | Средний |
| 9 | Paulig Café&Store | Финляндия | Общественное питание | Средний |
| 10 | Patrick Roger | Франция | Продукты | Выше среднего |
| 11 | Adidas Terrex | Германия | Одежда / Обувь / Белье | Средний |
| 12 | &OtherStories | Швеция | Одежда / Обувь / Белье | Средний |
Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость
На недвижимость всегда есть спрос, но не в каждый объект выгодно вкладывать деньги. Разберёмся, какие достоинства и недостатки имеют инвестиции в недвижимость.
Плюсы
- Стабильность. Жилые и коммерческие помещения при правильном подборе пользуются спросом.
- Пассивный доход. Чтобы получать прибыль с купленной квартиры, не нужно много усилий.
- Минимальные риски. Даже в кризис недвижимое имущество реально продать или сдать в аренду.
- Рост цены. На недвижимость не влияет инфляция, как и на золото. Стоимость только увеличивается.
- Многовариантность инвестиций. Есть разные варианты, как получить прибыль: сдавать посуточно или на долгий срок, перепродать, разделить на мелкие сегменты и другие.
Минусы
- Высокая стоимость. На покупку недвижимости нужна внушительная сумма.
- Долгая окупаемость. Недвижимое имущество начнёт приносить доход сверх стоимости через 5–10 лет.
- Дополнительные расходы. Сюда входят коммунальные услуги, капитальный ремонт и налог 13% от суммы сделки.
Как зарабатывать на недвижимости больше
Есть несколько способов повысить доходность инвестиций в несколько раз.
Разделение большой квартиры на студии. Выгоднее сдать квартиру нескольким арендаторам. К примеру, вы сдаёте трёхкомнатную квартиру за 40 000 рублей. Если разделить её на три однокомнатные и брать по 20 000 рублей с каждого жильца, вы получите 60 000 рублей.
Перепланировка. Этот способ позволяет не только улучшить условия жизни, но и повысить стоимость недвижимости на 30–40%. Учтите, любую перепланировку нужно согласовывать с БТИ и вносить изменения в техпаспорт.
Расширение помещения за счет достройки. Если добавить к объекту недвижимости балкон, веранду или подвал, его стоимость сразу вырастет на 20–30%.
Перевод помещения из жилого в нежилое и обратно. Покупка коммерческой недвижимости требует крупных вложений. Выход — приобрести жильё на первом этаже многоквартирного дома, а после перевести его в нежилой фонд.
Качественный ремонт. Ремонт повышает стоимость квартиры в 1,5-2 раза. К примеру, квартира в плохом состоянии стоила 3 миллиона, вы сделали ремонт на 500 тысяч рублей — теперь цену можно повышать до 5 миллионов.
Вкладываться в недвижимость сегодня хотят многие, но могут отнюдь не все. Стоимость входа высока, а вместе с ней высока и цена ошибки. Чем доходнее объект, тем больше риски. Решение, в какую сторону сместить чашу весов риск/доходность, остается за инвестором.
При инвестициях в элитную недвижимость речь обычно идет о миллионах, поэтому нужно не только обладать солидным капиталом, но хорошо знать рынок и конкурентную среду. Жилье элит-класса является противоречивым активом. Дорогие квартиры, как правило, низколиквидны – покупателя для них можно искать годами. Зато перспективным оказывается сравнительно новый формат апарт-отелей, приносящих максимальную прибыль при сдаче в аренду посуточно.
Рынок коммерческой недвижимости, до недавнего времени не слишком популярный у инвесторов, напротив, быстро начинает набирать обороты. Здесь широкий выбор объектов, зачастую более высокодоходных, чем жилые.
Последние пару лет в обществе устойчиво укрепилась мысль, что недвижимость — беспроигрышный вариант для инвестиций. Квадратные метры дорожают (в том числе из-за этой устойчивой мысли), их можно сдавать в аренду, а в случае чего — быстро продать. И все-таки, по словам Сагалаева, в 2022 году деньги в жилье лучше не вкладывать.
«Во-первых, такой бурный рост цен на недвижимость за последние полтора года был вызван доступностью ипотеки по льготным процентам, что вызвало повышенный спрос на рынке недвижимости. В следующем году ставки по ипотеке вырастут из-за повышения ключевой ставки, спрос на недвижимость угаснет. Да, цены продолжат расти, но в пределах уровня инфляции. А учитывая, что время неумолимо снижает стоимость недвижимости, особенно в многоквартирном доме, то тут еще вопрос: обгонят ли растущие цены инфляцию?» — рассуждает экономист.
Апартаменты, в среднем, на 10–20% дешевле, чем квартиры с аналогичными характеристиками. Разница обусловлена юридическим статусом апартаментов: чисто формально это нежилые помещения. Поэтому застройщик, с одной стороны, не должен менять назначение земельного участка для возведения жилья, а с другой, не обязан строить внутреннюю инфраструктуру. Отчасти это недостаток апарт-комплексов, однако сегодня девелоперы все чаще предусматривают социальные объекты даже в таких проектах.
«В самом выигрышном положении оказываются покупатели апартаментов в комплексах смешанного типа, где продаются оба формата недвижимости: они будут иметь доступ ко всей инфраструктуре. Сдавать такие апартаменты можно по той же цене, что и квартиры, но вход в проект (цена лота – прим. ред.) будет заметно ниже», — отмечает генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.
На рост популярности апартаментов у инвесторов сейчас влияет и активное обсуждение их «правовой амнистии» на уровне Правительства РФ: с начала года спрос на этот вид недвижимости уже вырос на 15%. Такие цифры приводит директор по продажам жилой недвижимости AFI Development Федор Ушаков, который также подчеркивает, что если закон о приравнивании апартаментов к жилым помещениям будет все же принят, спрос на них в краткосрочной перспективе увеличится еще на 30–40%. «Следствием станет удорожание этих лотов, в том числе и за счёт \»вымывания\» с рынка самых дешевых вариантов. В результате их стоимость может вырасти на 25–30%», — дополняет Ушаков.
О коммерческой недвижимости
При грамотном составлении стратегии инвестиционной деятельности, покупка помещения для коммерции окажется значительно прибыльной, в сравнении с жилой недвижимостью. Доходность таких инвестиций можно оценить наглядно — до 13% годовых против 4-6% при вложении в квартиры. Откуда такая большая разница? Коммерческой недвижимостью может быть крупный объект, гостиница или офисный центр, где прибыль измеряется миллиардами. Плюс процент частных предпринимателей, занимающихся инвестированием в коммерцию, ниже — как минимум, потому, что рынок жилых объектов им более понятен.
Чтобы начать зарабатывать за счет вложений в коммерческую недвижимость, выберите один из существующих способов:
- Покупка для дальнейшей сдачи в аренду или продажи объекта.
- Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ).
- Вклад в закрытые ПИФы.
Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы)
Покупка паев — идеальный выход для тех, кто хочет инвестировать в коммерческую недвижимость, но при этом хочет избежать ненужных рисков. Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды характеризуют стабильная прибыль, низкий порог вхождения и возможность делать вложения в крупные объекты (ТЦ, БЦ, МФК и пр.). Условием является покупка паев, специальных долей имущества ПИФа — от самого инвестора требуется только выбрать актив и заниматься управлением объекта после покупки. При этом экономится немало средств, т.к. не требуется уплата налогов и всех расходов на эксплуатацию помещения.
Приобрести пай в ПИФе может практически любой инвестор — сумма вложений здесь начинается от 1 миллиона руб. А доходность с такого вложения достигает 12-13% годовых. Конечно, некоторые риски присутствуют и в этом случае, но зависят они в основном от самого управляющего капиталом и его знания рынка недвижимости. Важно учитывать такие моменты, как экономическая ситуация на рынке, сезонность, наличие кризисных моментов, курс валют и т.д.
«Покупая объект в Омске, надо учитывать, что арендатора придется искать»
Безусловным лидером рейтинга доходности и окупаемости торговых помещений оказалась Москва. Окупить площади с назначением «торговля» в столице можно всего за 4 года. При этом в столице зафиксирована и самая высокая доходность — 24,7%. Дело здесь в цене аренды: она в несколько раз выше, чем в среднем по стране — 78,2 тысячи рублей за кв. м.
На втором месте по окупаемости торговых площадей оказался Омск. Помещения под магазины в этом городе можно окупить за 4,7 лет. Доходность омских объектов тоже уступает только московским и составляет 21,1%. Однако если в Москве высокая окупаемость и доходность связаны с высоким спросом на коммерческую недвижимость, то в Омске обратная картина. Владимир Шайхиев обращает внимание на продолжающийся отток населения из этого города и снижение деловой активности в нем. Цена предложения по аренде торговых площадей здесь низкая — всего 9,8 тысячи рублей, при этом средняя цена предложения по продаже тоже самая низкая и составляет всего 46,6 тысячи рублей.
Стоимость помещений под магазины
Стоимость нежилых помещений на первых этажах формируется с учетом целого ряда факторов. Прежде всего, это район, расположение дома на территории квартала или микрорайона (а значит, и пешеходный трафик), потребности жителей, наличие конкурентов.
Стоимость помещений, на которые есть спрос, сопоставима со стоимостью квартир. Например, цена 1 кв. м может составлять от 180 до 220 тыс. руб. На цены сильно влияет ликвидность объекта. По словам экспертов, ликвидные помещения продаются быстро и практически без торга, а вот менее ликвидные можно купить со скидкой или в рассрочку.
Наиболее востребованы помещения от 50 до 120 кв. м, имеющие определенные технологические и конструктивные особенности. Труднее и дольше всего продаются помещения, имеющие неудобный вход, или располагающиеся в удаленной части жилого комплекса, на большом расстоянии от пешеходного трафика.
На величину арендных ставок для расположенных на первых этажах помещений также влияет класс объекта и проходимость. Минимальные ставки составляют от 3 до 8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Если говорить об усредненных затратах на аренду типовых нежилых помещений комфорт-класса в спальном районе, то это примерно 20–25 тыс. руб. в год за 1 кв. м.