Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
А теперь посмотрим, что именно представляет собой договор аренды банковской ячейки. В качестве примера будет использован Сбербанк: его сеть отделений самая распространённая в России, даже в крупных посёлках обычно отделение имеется (хотя там услуги по аренде ячейки практически никогда и не предоставляются).
Кто проверяет деньги на подлинность при депозите с нотариусом и несет ответственность перед клиентом?
Депозит нотариуса очень похож на расчеты через аккредитив — только в этом случае функции банка выполняет нотариус. После оформления договора купли-продажи покупатель недвижимости перечисляет (безналичным платежом) деньги на депозитный счет нотариуса. После регистрации права собственности продавец обращается с заявлением о перечислении денег к этому же нотариусу — и тот перечисляет деньги продавцу после того, как удостоверится, что со сделкой все в порядке.
Сейчас такая форма расчетов используется достаточно редко, так как, во-первых, не все о ней знают, а во-вторых, не каждая нотариальная контора предоставляет такую услугу. Несомненным плюсом является то, что нотариус более тщательно, чем менеджеры банка, проверит документы, подтверждающие успешное проведение сделки. Поскольку нотариус обязан проверить юридическую чистоту сделки. Самый важный момент, в котором читатель безусловно прав это ответственность нотариуса.
Ответственность нотариуса обеспечивается его личным страхованием, коллективным страхованием нотариальной палаты, личным имуществом нотариуса и компенсационным фондом палаты. Около половины столичных нотариусов страхуется на сумму более минимально необходимых 5 млн руб., каждый шестой нотариус — на 10 млн руб. и более.
Передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки — небезопасно
Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.
Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).
При оформлении договора купли-продажи квартиры через банковскую ячейку могут возникать самые неожиданные проблемы. Недобросовестные продавцы, заранее зная проблемы с переоформлением собственности или наличие регистрационных ограничений, убеждают выдать средства заранее, до окончания регистрационного процесса.
Чтобы избежать тотальных ошибок, рекомендуется вести оформление сделки через юриста или обратиться за консультацией накануне подписания договора. Не всегда удается выявить опасные формулировки или пункты договора самостоятельно, но при помощи юриста, имеющего опыт в сфере недвижимости, удастся избежать проблем и риска мошенничества.
Плюсы и минусы использования такой оплаты
Одним из способов использования ячейки является тот, при котором она выступает как надёжное и «нейтральное» хранилище средств, подлежащих передаче от одного лица к другому.
Несомненная выгода банковской ячейки при расчётах по договору о покупке квартиры состоит в следующем:
- Продавец получает доступ к деньгам, но лишь в том случае, если совершает определённые действия.
Например, если выплата цены по договору связана с моментом регистрации права или подписанием акта приёма-передачи квартиры – продавец получит деньги покупателя лишь в том случае, если предъявит сотрудникам банка документы, подтверждающие, что действия им совершены.
- Банк никак не отвечает за условия сделки – а это значит, что нет риска коррупционной связи между покупателем и сотрудниками банка.
ВАЖНО! Продавец получает лишь то, что оставлено в ячейке – а банк лишь гарантирует, что никто посторонний не будет иметь доступа в хранилище.
- Нет риска разбойного нападения, когда у продавца могут отобрать деньги, вырученные за квартиру. У любого уважающего себя банка есть охрана – или по линии МВД, или по договору с ЧОП, да и при преступной или террористической атаке на банк полицейские прибудут в считанные минуты. Одинокий преступник не сможет взять хранилище штурмом – да и банды, способные захватить здание банка, встречаются не на каждом шагу.
- Продавец может сразу же перевести деньги на счёт или же заключить свой договор аренды банковской ячейки по своему желанию. В этом случае все перемещения денежных средств будут осуществляться только на охраняемой территории.
- В ячейке свои деньги продавец получит всегда, в отличие от банковского счёта. Даже если у банка была отозвана лицензия, он обанкротился, прекратил свою деятельность по другим основаниям – наличные из хранилища можно забрать всегда, сколько бы их там ни было.
Однако не всё так радужно – есть и определённые минусы:
- Банк лишь предоставляет защиту, но не гарантирует, что в ячейке окажется необходимая сумма.
- Банк не проверяет содержимое ячеек – и потому возможно использование покупателем фальшивых купюр. К числу банковских услуг обычно относится проверка подлинности денег – но её продавец может заказать лишь в том случае, когда получит доступ к содержимому сейфа.
Если окажется, что покупатель мошенник – разбираться с ним дальше придётся самому продавцу и правоохранительным органам, банковские службы безопасности никакой помощи не окажут даже при всём желании.
- Банк ответственности нести не будет за взлом, в котором виновато третье лицо. Банк гарантирует лишь, что никто из его сотрудников не будет иметь доступа к ячейке.
- Договор аренды ячейки платный – и потому цена по сделке возрастает. Покупатель имеет все основания потребовать вычесть свои расходы по договору с банком из стоимости квартиры – а это означает, что продавец получит меньшую сумму, чем при других вариантах передачи денег по договору купли-продажи.
Договор купли-продажи с использованием банковской ячейки
Решение описанной проблемы заключается в нахождении посредника, который может сохранить наличные денежные средства покупателя с момента подписания передаточного акта до получения документов после прохождения регистрации в Росреестре и передать их затем продавцу. Одним из таких посредников может стать банк, в котором стороны сделки могут арендовать сейф (сейфовую ячейку), где и будут временно храниться средства покупателя.
При использовании такого варианта сторонам в договоре купли-продажи через банковскую ячейку необходимо отразить характерные для него особенности расчета по сделке:
- указание в тексте договора на то, что расчеты между продавцом и покупателем проводятся с использованием сейфовой ячейки конкретного банка;
- порядок закладки и выемки денег из сейфовой ячейки, а также перечень документов, которые необходимы продавцу для получения денег.
Как правило, закладку денег осуществляет покупатель в присутствии продавца (предварительно деньги проверяются на подлинность и пересчитываются). Сейфовая ячейка закрывается на 2 замка, один из ключей при этом в любом случае остается у банка. Что касается второго ключа, то он может быть по договоренности передан как покупателю, так и продавцу.
В договоре аренды сейфовой ячейки с банком при этом оговаривается, что продавец получает доступ к ячейке в случае предоставления паспорта и договора с отметками Росреестра о прохождении процедуры госрегистрации (либо иных документов). Если сделка сорвалась либо не осуществилась до определенного срока, покупатель может самостоятельно забрать депонированные средства. Образец договора купли-продажи с банковской ячейкой можно скачать на нашем сайте.
✅ Образец договора купли-продажи квартиры через банковскую ячейку
Еще один способ снизить риск — воспользоваться услугами по хранению имущества. Сотрудник банка проверяет, что было помещено в банковскую ячейку, и составляет опись содержимого. Финансовое учреждение лично гарантирует содержимое банковской ячейки. Безопасное хранение — это надежнее, но и дороже, чем аренда банковской ячейки.
Последний вариант минимизации риска: дополнительный договор аренды, но уже между банком и продавцом. Покупатель закладывает наличные в свою банковскую ячейку, а продавец выдает расписку о получении определенной суммы денег за квартиру.
Если позднее продавец поймет, что в банковской ячейке хранится не вся сумма, покупатель не имеет доступа к расписке. В результате взаимные обязательства не выполняются, и сделка не состоится. Такая «частичная» продажа может быть легко признана недействительной. Продавец может быстро вернуть себе право собственности на квартиру.
Как составить договор купли продажи квартиры через ячейку?
Передача прав собственности занимает в среднем от 2-х недель до 1 месяца. Все это время продавец только и делает, что рискует. У покупателя могут измениться обстоятельства, он может просто передумать или оказаться мошенником, не имеющим ни копейки — разумеется, здесь может помочь заключение договора купли-продажи квартиры с задатком. Составить договор купли продажи квартиры без нотариуса или даже в его присутствии – еще не значит получить гарантии на законную и юридически грамотную сделку.
Если продавец сомневается в наличии денег у покупателя или возникли какие-либо другие сложности – куда лучше использовать самый безопасный способ. Договор купли продажи квартиры через ячейку позволяет обеим сторонам перестраховаться:
1. Деньги уже фактически и в полном объеме лежат на счету в банке, что успокоит продавца;
2. Доступ к деньгам появляется только после того, как продавец предоставит зарегистрированный договор купли продажи квартиры без нотариуса или с его участием в финансовую организацию, т.е. – когда недвижимость станет собственностью покупателя.
Как проходит сделка: схема и порядок действий
Рассмотрим, как происходит покупка и продажа квартиры с использованием банковской ячейки, кто должен платить за аренду сейфа – покупатель или продавец, а также другие нюансы сделки. Схема сделки будет состоять из нескольких последовательных этапов, а именно:
- Заключение договора аренды банковской ячейки покупателем.
- Помещение денег в ячейку в размере, который указан в договоре.
- Заключение договора купли-продажи.
- Поведение государственной регистрации сделки в уполномоченном органе согласно действующему законодательству.
- Предъявление продавцом документов, подтверждающих переход права собственности с целью получения денежных средств.
- Если сделка по каким-либо причинам не состоялась, покупатель вправе забрать денежные средства обратно, заплатив финансовой организации за аренду ячейки.
Как арендовать ячейку в Сбербанке при продаже квартиры?
Сбербанк России способствует осуществлению сделок купли-продажи недвижимости путем проставления кредитов и иных услуг, включая аренду ячеек.
Банк предлагает хранение средств, предоставляя клиентам гарантию их сохранности, удобство доступа. Условия аренды в Сбербанке во многом сходны с аналогичными услугами в иных финучреждениях. Клиентам предлагается:
- полная конфиденциальность;
- сохранность сейфа благодаря охранной и противопожарной системам;
- возможность выбрать любой срок аренды (от 1 дня до 3 лет с продлением), арендовать сейф оптимального размера (шириной 31-62 см и высотой до 60 см);
- доступ к ячейке в дни работы банка.
Для клиентов, осуществляющих куплю-продажу квартиры, разработана программа предоставления индивидуальных сейфов для расчетов.
Плюсы и минусы использования такой оплаты
Одним из способов использования ячейки является тот, при котором она выступает как надёжное и «нейтральное» хранилище средств, подлежащих передаче от одного лица к другому.
Несомненная выгода банковской ячейки при расчётах по договору о покупке квартиры состоит в следующем:
- Продавец получает доступ к деньгам, но лишь в том случае, если совершает определённые действия.Например, если выплата цены по договору связана с моментом регистрации права или подписанием акта приёма-передачи квартиры – продавец получит деньги покупателя лишь в том случае, если предъявит сотрудникам банка документы, подтверждающие, что действия им совершены.
- Банк никак не отвечает за условия сделки – а это значит, что нет риска коррупционной связи между покупателем и сотрудниками банка. ВАЖНО! Продавец получает лишь то, что оставлено в ячейке – а банк лишь гарантирует, что никто посторонний не будет иметь доступа в хранилище.
- Нет риска разбойного нападения, когда у продавца могут отобрать деньги, вырученные за квартиру. У любого уважающего себя банка есть охрана – или по линии МВД, или по договору с ЧОП, да и при преступной или террористической атаке на банк полицейские прибудут в считанные минуты. Одинокий преступник не сможет взять хранилище штурмом – да и банды, способные захватить здание банка, встречаются не на каждом шагу.
- Продавец может сразу же перевести деньги на счёт или же заключить свой договор аренды банковской ячейки по своему желанию. В этом случае все перемещения денежных средств будут осуществляться только на охраняемой территории.
- В ячейке свои деньги продавец получит всегда, в отличие от банковского счёта. Даже если у банка была отозвана лицензия, он обанкротился, прекратил свою деятельность по другим основаниям – наличные из хранилища можно забрать всегда, сколько бы их там ни было.
Однако не всё так радужно – есть и определённые минусы:
- Банк лишь предоставляет защиту, но не гарантирует, что в ячейке окажется необходимая сумма.
- Банк не проверяет содержимое ячеек – и потому возможно использование покупателем фальшивых купюр. К числу банковских услуг обычно относится проверка подлинности денег – но её продавец может заказать лишь в том случае, когда получит доступ к содержимому сейфа.Если окажется, что покупатель мошенник – разбираться с ним дальше придётся самому продавцу и правоохранительным органам, банковские службы безопасности никакой помощи не окажут даже при всём желании.
- Банк ответственности нести не будет за взлом, в котором виновато третье лицо. Банк гарантирует лишь, что никто из его сотрудников не будет иметь доступа к ячейке.
- Договор аренды ячейки платный – и потому цена по сделке возрастает. Покупатель имеет все основания потребовать вычесть свои расходы по договору с банком из стоимости квартиры – а это означает, что продавец получит меньшую сумму, чем при других вариантах передачи денег по договору купли-продажи.
Возможные подводные камни
Если рассматривать этот вариант более детально, то стоит отметить, что подводных камней не так уж и много. Они связанные только с возможным доступом к банковской ячейке посторонними лицами.
Мошенники могут подделать документы, чтобы добраться до денежных сбережений, но сделать это не так уж и легко, поскольку охранная система максимально обеспечивает безопасность и сохранение денег.
Украсть деньги могут банковские сотрудники, но опять таки в хранилищах есть камеры и добраться не так и просто.
Следующим риском может быть банкротство банка. В случае, если банк объявляется банкротом, у него замораживаются любые счета и деньги. Хранилище не застраховано от подобных происшествий. В таком случае возврат денег возможен только по предварительной записи в список кредиторов банка и будет выплачиваться в порядке очереди.
После оформления договора купли-продажи квартиры и фиксирования в нем условий передачи денег посредством банковской ячейки, производится расчет. В кредитном учреждении существует два вида хранения денежных средств в банковских ячейках:
- ответственное хранение. Регистрируется соглашение с банком и к нему прилагается подписанное допсоглашение, где указывается лицо, имеющее право на взятие денег;
- персональное хранилищное хранение. Соглашение заключается между банком и продавцом, который заберет деньги.
В дополнительном соглашении фиксируется период и перечень документации, обязательной для предъявления продавцом банку. Доступ к банковской ячейке гарантирует принесенные бумаги — паспорт продавшего квартиру и договор купли-продажи квартиры с печатью из Росреестра, подтверждающей, что государственная регистрация была произведена и право собственности перешло к покупателю. Закладка денежных средств в банковскую ячейку осуществляется покупателем совместно с продавцом. Ключ от сейфа может быть передан сразу продавцу, который в назначенный срок может прийти и забрать денежное вознаграждение.
Процесс расчета производится следующим образом:
- покупатель депонирует определенную сумму в банковскую ячейку;
- договор купли-продажи квартиры подписывается сторонами и производится госрегистрация в Росреестре по передаче права собственности;
- продавец приходит в банк с необходимыми документами и забирает причитающуюся ему по сделке сумму денег.
Забрать денежные средства из банковской ячейки может уполномоченный представитель продавца по оформленной доверенности. В этом случае кредитное учреждение предупреждается о данном факте и соответствующие сведения вносятся в соглашение об аренде. Договор купли-продажи с печатью Росреестра предъявляется в положенном порядке.
Что такое договор купли-продажи?
Когда покупатель проявляет достаточный интерес к недвижимости, чтобы начать официальные переговоры, составляется договор купли-продажи.
Договор купли-продажи представляет собой тип юридического документа, в котором изложены различные условия и условия, связанные с продажей товаров. Это создает юридически обязывающий договор между покупателем и продавцом. Кроме того, они, как правило, связаны с продажей и покупкой товаров, а не услуг.
- Для чего используются соглашения о покупке?
Соглашения о покупке и продаже — это контракты, используемые в основном для сложных сделок купли-продажи, таких как сделки с недвижимостью и бизнес — активами.
Соглашения о покупке могут охватывать сделки по продаже практически всех видов товаров. Как правило, договоры купли-продажи используются для продажи товаров на крупную сумму, хотя их также можно использовать для небольших сделок. Соглашения о покупке очень распространены для продажи дома или других видов недвижимости.
- Что входит в договор купли-продажи?
Хорошо составленное соглашение о покупке должно включать всю информацию, которая имеет отношение к сделке. Оно должно быть четко написано, чтобы избежать недопонимания в отношении различных терминов.
Соглашения о покупке и продаже содержат подробную информацию о продавце и покупателе, такую как полные имена, адреса, номера телефонов и любые соучастники, которые могут быть вовлечены. В нем также перечислены тип продажи, даты первоначального соглашения, любой оплаченный депозит, даты завершения других частей договора и дата окончательного закрытия договора и перехода права собственности. Договоры купли-продажи считаются «живыми» документами, поскольку они очень часто подлежат пересмотру.
Некоторая информация, которая должна содержаться в основном соглашении о покупке, может включать:
- Информация о покупателе и продавце, включая имена, номера телефонов и адреса
- Контактная информация для любых свидетелей или соавторов
- Тип продажи и товар или товар
- Цена и количество для продажи
- Дата соглашения и условия, связанные с продолжительностью
- Условия доставки и доставки (если применимо)
- Даты, охватывающие выполнение различных условий и требований
- Может ли соглашение быть изменено или пересмотрено в будущем
- Является ли судебный процесс одним из вариантов в случае юридического спора.
Преимущества использования депозитарных банковских ячеек
Использование сейфов, предлагаемых банками в аренду, является идеальным решением для хранения ценных документов и других объектов как для физических, так и для юридических лиц; Это отличный (один из удобных способов) способ снизить риски, связанные с операциями с недвижимостью и другими операциями, связанными с расчетами наличными.
Только вы будете знать, что находится внутри вашего сейфа. В нем вы можете хранить любые ценные для вас предметы (наличные, ценные бумаги, драгоценные металлы и камни, произведения искусства, фотографии и видеозаписи, магнитные переноски и т. Д.).
Сейфы находятся в отдельном помещении головного офиса под круглосуточным наблюдением. Они оснащены защитными устройствами, соответствующими международным стандартам и устойчивыми к механическим повреждениям и химическому воздействию. Во время каждой операции вы можете оставаться в обозначенном месте до пятнадцати минут.
Для открытия и запирания сейфа требуется два ключа, один из ключей вам вручается, другой хранится в банке (сейф можно открыть с помощью 2 ключей одновременно). Вы будете обязаны вернуть свой ключ в конце договора аренды.
Сейфы сдаются в аренду на основании индивидуального договора на указанный вами срок. Арендная плата зависит от размера сейфа и срока аренды, согласно банковским тарифам.
Контракт аренды банковской ячейки
Обычно, арендатором сейфа приходится покупатель по соглашению купли-продажи, который подписывает с банком контракт аренды. Присутствие продавца обязательно в заключении дополнительного соглашения к контракту, описывающего процесс его доступа к ячейки для получения средств. Однако участники соглашения могут сперва подписать трехсторонний договор с банком, где арендаторами ячейки будут записаны и покупатель, и продавец.
Контракт аренды включает определенные сведения:
- Сведения о продаваемом имуществе (в частности, в отношении жилья необходимо записать соответствующий адрес);
- Информацию о лицах, которые вправе получить доступ к сейфу (с включением их паспортных данных и пр.);
- Нормы и срок доступа продавца к ячейке для получения средств за переданное имущество (с включением документов, нужных для предоставления банком доступа к сейфу);
- Процесс доступа покупателя для возврата средств, если сделка не была совершена в силу различных причин (в частности, при отказе в регистрации контракта).
Подводя итоги, можно сделать вывод о том, что должно — и не должно — идти в сейфе
Сейф — это хорошее место для хранения чего-либо ценного, к чему вам не требуется регулярный доступ или когда он внезапно не понадобится.
Хорошие вещи для хранения в сейфе включают в себя:
- Личные документы.
- Коллекции марок или монет.
- Ювелирные изделия или редкие предметы коллекционирования.
- Важные контракты и деловые бумаги.
Порядок продажи квартиры с использованием банковской ячейки
При использовании банковской ячейки несколько меняется порядок заключения договора между сторонами сделки.
Если с умом подойти к подготовке и оформлению соглашения, можно будет значительно снизить возможные риски. Договор купли-продажи квартиры остается практически без изменений, но зато иначе производится оплата.
А у самой сделки имеются особенности, связанные с контролем за ее исполнением со стороны третьих лиц.
Банковская ячейка используется для передачи денег от покупателя к продавцу. При этом продавец может получить деньги только после завершения сделки и подтверждения факта перехода квартиры покупателю.
В описанной ситуации приходится заключать договор с банком на аренду ячейки. Сумма арендной платы изменяется в зависимости от указанных в соглашении сроков. А условия аренды и доступа к депозиту зависят от выбранной банковской организации.
Сделка с использованием депозитарной ячейки заключается в несколько этапов.
Первый этап заключения сделки — выбор подходящего банка. Здесь надо учитывать условия аренды депозитарной банковской ячейки и гарантии того, что к сделке не будет доступа у третьих лиц.
Люди, незнакомые с правилами проведения сделок с недвижимостью, не всегда способны правильно выбрать нужный банк. Поэтому рекомендуется обратиться за советом к опытным юристам и риелторам.
Стоит учесть, что риелтор или юрист, порекомендованный противоположной стороной сделки — лицо заинтересованное. Советоваться надо с теми, кто никак не связан с другими участниками соглашения.
Второй этап — аренда банковской ячейки. После перерегистрации квартиры на нового владельца (покупателя), продавец сможет прийти в банк и забрать указанную в договоре сумму. Первым делом заключается договор об аренде депозитарной банковской ячейки.
Обычно договор заключается между банком и покупателем (он выступает в качестве арендатора ячейки). Но можно заключить соглашение таким образом, чтобы ячейка (или сейф) арендовалась обеими сторонами сделки.
Договор аренды выглядит следующим образом:
- указание лиц, обладающих правом доступа к депозитарной ячейке (сейфу). Здесь вписываются их паспортные данные — ФИО, прописка, номер и серия паспорта и т. п.;
- описание предмета договора — площадь продаваемой квартиры, ее точный адрес, имеющиеся достоинства и недостатки;
- информация о правилах доступа к ячейке с указанием периода времени, в который продавец сможет прийти за деньгами. Здесь же указываются документы, необходимые для получения денег. В большинстве случаев для этой цели используется договор купли-продажи, оформленный в Росреестре (в нем подтверждается факт перерегистрации квартиры и передачи квартиры от покупателя к продавцу). При подаче договора продавцу выдается ключ от банковской ячейки, и он получает право забрать указанную в основном договоре сумму;
- информация о том, каким образом покупатель может забрать деньги из ячейки при срыве сделки и аннулировании договора купли-продажи.
В соглашении об аренде может содержаться дополнительная информация. В частности, в нем перечисляются лица, получающие копии ключей от банковской ячейки. Обычно они выдаются покупателю и представителю банка.
Третий этап — оформление договора купли продажи. Существуют банки, занимающиеся преимущественно договорами купли-продажи (обмена) недвижимости. Нередко они связаны с нотариусами и регистраторами, способными помочь в составлении и оформлении соглашения между сторонами сделки.
Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме, в соответствии с действующими законами РФ. Рекомендуется внимательно и аккуратно составлять документ. Даже одна опечатка способна сделать договор недействительным, и аннулировать сделку. Подготовить надо три экземпляра документа.
Четвертый этап — заверение соглашения у нотариуса. Для проведения этой процедуры потребуется предварительно подготовленный пакет документов. Продавец обязан принести:
- паспорт;
- техпаспорт продаваемой квартиры;
- выписка об объекте недвижимости (квартире) из ЕГРН;
- подтверждение права собственности на продаваемую недвижимость.
От покупателя требуется только паспорт или иное удостоверение личности. Если одна из сторон состоит в браке — для заключения договора купли-продажи потребуется письменное согласие супруга. Для заверения соглашения надо оплатить государственную пошлину (0,5% от общей суммы сделки, не менее 300 и не более 20000 рублей). Оплаты требуют и услуги нотариуса (отдельно от пошлины).