Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уведомление о продаже доли в квартире и его вручение». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.
«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.
Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.
Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.
Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.
Как отправить уведомление
Передать лично
Если вы находитесь в дружеских отношениях с совладельцами имущества, то можете обратиться к ним лично и попросить расписаться в уведомлении. К этому стоит прибегнуть, если вы уверены, что соседи не будут против продажи.
Отправить через Почту
В остальных вариантах рекомендуется отправить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений. Это самый простой и дешевый вариант. Тем не менее, в случае судебных разбирательств нет гарантий, что суд примет уведомление о вручении в качестве подтверждения информирования о предстоящей продаже. Но если вы уверены, что данный способ информирования не повлечет никаких проблем, то можете им воспользоваться.
Нередки случаи, когда собственник уклоняется от вручения уведомления или скрывается. В таком случае необходимо выяснить фактический адрес проживания собственника, обратившись в полицию. Сотрудники полиции обязаны направить запрос для установления места жительства в центральное адресное бюро.
Важно! Возможны случаи, когда адресат не получает уведомление в связи с истечением срока хранения письма. Напомним, что письма хранятся на почте в течение 30 суток. Срок хранения считается от дня, следующего за днем поступления. По окончании срока хранения ценное письмо будет направлено обратно отправителю.
Образец о предложении выкупа доли в квартире
Используя подготовленный образец предложения о выкупе доли в квартире, можно сократить время подготовки писем. Важно, чтобы каждый собственник получил уведомление, в котором будут указаны единые для всех условия продажи.
Документ оформляют на обычном листе формата А4 с разделением на 3 части:
- Сведения о получателе.
- Основной текст с указанием предмета и условий сделки.
- Подпись, расшифровка, информация о продавце.
Дополнительно в уведомление можно внести любую значимую информацию по будущей сделке:
- сведения об обременении;
- момент передачи ключей;
- вариант расчетов между участниками;
- нужен ли авансовый платеж (задаток);
- допускается ли оплата с рассрочкой.
Обязанность по извещению сособственников
Собственник, владеющий квартирой на праве индивидуальной собственности, может использовать объект по назначению и распоряжаться по своему усмотрению. Права владельца могут быть ограничены исключительно в соответствии с законодательством.
Иначе обстоит ситуация с долевыми собственниками. Хотя гражданин имеет аналогичные права на свою долю, возможность пользования и распоряжения ограничивается правами совладельцев.
Право преимущественного выкупа (ст. 250 ГК РФ) предусматривается, чтобы избежать деления объектов недвижимости на микродоли. Поэтому лицо, решившее продать долю, должно уведомить об этом сособственников и дать им 30 дней для сбора денежных средств и принятия решения.
При этом, сособственники могут принять предложение о выкупе или отказаться от него. Отказ может быть оформлен в письменной форме и удостоверен нотариусом. Отсутствие сведений о принятии предложения приравнивается к отказу.
Варианты нарушения права преимущественного выкупа
Варианты нарушения
| 1 | Гражданин не уведомил совладельцев |
| 2 | Лицо, продало долю, не выжав срок, установленный законом |
| 3 | Фактические условия продажи третьим лицам не соответствуют, указанным в уведомлении |
В такой ситуации, совладельцы могут оспорить сделку через суд и перевести право покупки на себя.
Зачастую сособственники чинят препятствия в случае продажи доли третьим лицам. Особенно такие действия распространены, если продавец фактически в квартире не проживал, а обязанность по оплате коммунальных услуг исполнял надлежащим образом. Чтобы не терять возможность использования объекта, сособственники уклоняются от получения уведомления.
Пример. После развода, квартира, приобретенная в браке, была поделена между бывшими супругами по ½ доле. Однако мужчина остался проживать в ней с новой семьей. А бывшая жена получила отказ при попытке вселения. Обращение в суд не дало результата. Женщина решила продать долю. Она подготовила уведомление и направила его бывшему мужу. Но мужчина не предпринимал действия по получению письма, дверь не открывал, от встреч уклонялся.
При возникновении такой ситуации, продавец должен обратиться в нотариальную контору.
Порядок действий при нотариальном уведомлении:
- Подача заявления нотариусу.
- Оплата пошлины.
- Оформление письма.
- Направление документов совладельцу.
В случае получения письма или оформления отказа от получения, нотариус выдает свидетельство о вручении уведомления.
Сложнее обстоит ситуация, если документы не были вручены. Нотариус имеет право выдать документ о неполучении уведомления. Но зачастую специалисты уклоняются от выдачи сведений о неполучении.
Важно! Целесообразно заранее уточнить у нотариуса, какой документ будет выдан в случае отказа.
Для чего необходимо извещать другого собственника
Извещение другого собственника – это не простая формальность. Благодаря отправке такого уведомления человек не только оповещает совладельца о грядущей продаже, но и предлагает ему выкупить долю в первоочередном порядке.
Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), сособственники имеют преимущественное право приобретения доли, выставляемой на продажу. Это положение принципиально важно, – Продавец не может сразу же предложить свою часть недвижимости посторонним лицам, если до этого он в установленном порядке не предложил объект содольщикам.
Данное правило применимо только к тем ситуациям, когда группа людей владеет недвижимостью на правах общей долевой собственности.
Если же речь идет, например, про продажу квартиры, находящейся в индивидуальной собственности и закрепленной только за 1 человеком, процесс возмездного отчуждения не предполагает извещения никаких других лиц.
Не нужно составлять уведомление и в том случае, если все дольщики решают реализовать принадлежащую им квартиру целиком, вместе, по общему договору.
При желании продать долю в квартире, находящейся в совместной собственности (например, в собственности супругов), сторонам сначала понадобится «переквалифицировать» сам принцип владения – с совместной собственности на долевую собственность. Разделить общую квартиру на конкретные доли можно либо в кабинете нотариуса (в добровольном порядке), либо в зале суда (в принудительном порядке).
Впоследствии каждый из супругов сможет совершать самостоятельные имущественные сделки именно со своей долей. При любом возмездном отчуждении своей доли собственнику сначала понадобится соблюсти преимущественное право приобретения, которым обладает его партнер (если по документам именно он указывается 2-ым сособственником).
Подробнее: В чем разница между совместной и общей долевой собственностью
Отчуждение несовершеннолетним
Несовершеннолетний в соответствии с законом не обладает полной дееспособностью и не может самостоятельно совершать сделки и отчуждать имущество. За него это могут сделать законные представители.
В то же время недобросовестные представители малолетних сознательно могут распорядиться недвижимостью не в интересах подопечных. Для таких ситуаций законодатель предусмотрел процедуру согласования таких сделок в органах опеки и попечительства.
Такое же правило касается случая, когда несовершеннолетний имеет преимущественное право покупки доли. Сособственник уведомляет его о продаже в стандартном порядке. Если по истечении тридцати дней ответа нет, сделка может быть продолжена.
Если возможности ждать месяц нет, то оформление отказа возможно только по согласованию с органами опеки и попечительства.
Образец уведомления о преимущественном праве покупки доли
«Резиновые квартиры» могут окончательно уйти в прошлое, если будет принят законопроект, направленный на борьбу с особо предприимчивыми владельцами недвижимости.
05 июня 2020 года
Основная причина роста популярности у покупателей жилья в новостройках на этапе возведения этажей, по мнению аналитиков, это сокращение ценовой разницы по мере возведения корпусов.
01 июня 2020 года
В Подмосковье доля квартир, которые продаются на ранних стадиях строительства, в общем объёме предложения снизилась в 5,9 раза относительно первого квартала 2020 года и составила всего 16 процентов в общем объёме против 94 процентов — годом раньше.
Образец уведомления о продаже доли в квартире не должен быть направлен сразу всем соседям. В этом случае доказать, что все заинтересованные лица уведомлены надлежащим образом, будет затруднительно.
В тексте прописывается намерение о продаже своей доли. Обязательно уточните, какая часть предполагается к продаже, где размещено имущество. Подлежит описанию условия продажи, возможна ли рассрочка. Очень важный момент – цена. Она должна быть реальной и соответствовать той, за которую намеревается продавец ее отчуждать. Если отчуждение третьему лицу будет проведено по большей или меньшей цене, то сделка может быть признана недействительной.
Образец уведомления о продаже доли в квартире или другой собственности может получить представитель другого сособственника.
Его полномочия должны быть полностью подтверждены. Следует проверить доверенность у такого лица, где должно быть четко прописано, что представитель имеет право на получение уведомления о продаже.
Уведомление о продаже доли в квартире и его вручение
5/5 (7)
Продажа доли в квартире возможна только после уведомления других собственников о своем намерении. Если долевые собственники не были уведомлены о предстоящей продаже доли в квартире, то сделка может быть признана недействительной через суд или получен отказ от регистрации собственности в Росреестре.
Уведомить собственником о намерении продать крайне важно, поскольку право владения данным имуществом распространяется на насколько человек. Если объект собственности принадлежит одному лицу, то нет необходимости уведомлять кого-либо о своем намерении продать.
Стоит отметить, что уведомление других собственников не обязывает производить продажу доли в обязательном порядке, данный документ лишь сообщает о намерении.
Важно! Уведомление содержит следующую информацию:
- В правом верхнем углу указывают данные совладельца, на имя которого направляется уведомление;
- Далее следует наименование документа – «Уведомление»;
- Затем излагается суть уведомления: гражданин (ФИО, паспортные данные, дата и место рождения) информирует собственника имущества, находящегося в долевой собственности (ФИО, год рождения), о своем намерении продать свою долю имущества (указать наименование и адрес объекта недвижимости);
- Далее излагаются основания для права владения долей (приватизация, наследование по закону) с указанием номера свидетельства;
- Затем следует законодательное обоснование – ст.209 ГК РФ, согласно которой собственник вправе распоряжаться своим имуществом (указать объект собственности, количество комнат, кв.м, этаж);
- При продаже доли по другой цене собственник лишается права проживания и пользования данным имуществом;
- Ниже информация о намерении продать долю с указанием цены;
- Согласно ст. 250 ГК РФ совладелец имеет право на первоочередное приобретение доли имущества по цене, указанной в настоящем уведомлении;
- Если получатель уведомления в течение 30 дней не сообщит о своем намерении приобрести долю, то владелец вправе продать ее третьим лицам;
- Важно указать, что отсутствие ответа на данное уведомление будет считаться отказом от приобретения предложенной доли;
- Внизу страницы указывается дата и подпись.
Что делать, если ответа не последовало
Отсутствие ответа на предложение о выкупе равнозначно его отклонению. То же касается и случаев уклонения от вручения, когда получатель умышленно создает «мнимые» препятствия к ознакомлению с текстом уведомления — скрывается от курьера, внезапно меняет место жительства и пр.
Описанный порядок подтверждается ст. 165.1 ГК РФ, которая гласит, что юридически значимые сообщения признаются доставленными и в случаях, когда они не были вручены непосредственно адресату по зависящим от него причинам.
Пример. Адресат не получил отправление лично и не явился в почтовое отделение позднее, в ответ на извещение об ожидающем его заказном письме. По истечении срока хранения предложение выкупа доли вернулось продавцу обратно. Это и стало доказательством безразличия совладельца квартиры в совершении предстоящей сделки.
Такой, казалось бы, несущественный эпизод, как составление и рассылка предложений выкупа доли квартиры, при неправильном проведении может сорвать сделку и разрушить планы продавца. Поэтому к данному этапу необходимо подходить крайне внимательно и ответственно, подключая к его осуществлению грамотных юристов. Хотите убедиться, что защищены от неприятностей? Сделать это очень просто: достаточно написать сообщение через электронную форму нашего сайта либо связаться со специалистами по указанным номерам телефонов для получения бесплатной консультации.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область
Как правильно написать ответ на письмо о праве выкупа доли в квартире
у меня в собственности 1/2 доля квартиры я написала второму собственнику письмо о намерение продать свою долю за 750т.р. с предложением выкупить ему у меня долю. в ответ он присылает мне письмо о предложение выкупить у него его 1/2 долю за 850т.р . я согласно продать квартиру и разделить деньги пополам но он сильно много просит за свою долю. как мне правильно ему ответить.
Можете ничего не отвечать и если Ваш сособственник не приобретет у Вас Вашу долю в течении 30 дней, то можете продать её третьим лицам
Статья 250. Преимущественное право покупки 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Нередки случаи, когда совладельца квартиры не спешат соглашаться или отказываться от выкупа продаваемой доли. При соблюдении процедуры уведомления остановить продажу невозможно, но существуют нарушения, которые дают возможность обратиться в суд и оспорить договор купли-продажи:
- Если в пакете документов отсутствуют бумаги об отказе совладельцев.
- Не прошло 30 дней с момента уведомления других дольщиков.
- Не предоставлен один или несколько обязательных документов или их подлинность вызвала сомнения.
- Нет разрешения от органов опеки.
- Есть действующее постановление суда о приостановлении продажи.