Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Эффективные практики ведения бизнеса в сфере посуточной аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Советы о том, как правильно сдавать квартиру посуточно, обязательно содержат рекомендации по организации финансовой дисциплины. Арендодатель обязан платить налоги: неважно, будет он сдавать дом посуточно, квартиру или другую недвижимость на длительный срок.
Как сдать квартиру посуточно: практические советы
Подготовка квартиры к посуточной аренде включает в себя устранение мелких и, конечно, крупных поломок, возможно, косметический ремонт и генеральную уборку.
Интерьерные детали ценятся продуманные, но не навязчивые. Не всем понравится гора диванных подушек, а вот возможность убрать чемодан или дорожную сумку будет кстати. Если подумать о том, чтобы штора в ванной гармонировала по цвету с полотенцами и ковриком, получится огромный плюс к уюту.
Важно хорошо стирать и высушивать постельное белье и домашний текстиль, ни в коем случае не допуская, чтобы вещи лежали влажными в шкафу. Для этого нужно продумать, где их стирать и сушить. В идеале купить несколько комплектов, чтобы у всех гостей были свежие простыни.
Чистота — главный друг арендодателя. Если в квартире приятно пахнет и она чистая, гости могут закрыть глаза на минусы, которые владелец не успел исправить.
Требования, предъявляемые к краткосрочному жилью постояльцами – это уют, со вкусом оформленный интерьер, и самое важное — чистота. Поэтому, при необходимости, обновите ремонт или выполните отделку. А также следите за тем, чтобы в квартире было всегда идеально чисто.
Не менее важно оборудовать сдаваемую посуточно квартиру максимальным количеством благ цивилизации, это кухонная техника (плита, холодильник, чайник, микроволновая печь), видео и бытовая техника (стиральная машина, телевизор, кондиционер, фен, утюг), посуда, мебель, прочие удобства (постельное белье, полотенца, средства гигиены). Также, желательно, наличие в квартире кабельного или спутникового телевидения, интернета. В конечном счете, чем больше техники в квартире, тем потенциально больше арендная плата. Кроме необходимых вещей, ваши клиенты высоко оценят напитки в холодильнике, фрукты в корзине, пакетики чая и кофе возле чайника, набор каш, соль, перец, масло для готовки. Не станет лишней карта города и туристический путеводитель.
Масштабирование бизнеса. Партнерство
При появлении опыта ведения бизнеса, а самое важное – наработанной клиентской базой, появится необходимость принятия решения об увеличении бизнеса, то есть в нашем случае увеличении количества арендованных квартир. Также, при определенных объемах понадобится использование наемного труда. Как правило, уже при работе с пятью объектами недвижимости появится финансовая возможность, а также и необходимость задействовать таких работников как уборщица, прачка, диспетчер. Стоит заметить, что масштабирование (увеличение объемов) бизнеса сдачи жилья в аренду, в нашем случае скорее облегчает его ведение, нежели наоборот. Происходит это из-за разделения обязанностей – каждый профессионально выполняет работу на своем участке. С увеличением объемов и появлением разнообразия в предложении квартир, всё меньше потенциальных клиентов остается необслуженными (незаселенными) вами.
Начал бизнес с субаренды
С первыми объектами я работал по стандартной схеме субаренды — платил собственнику за месяц и пересдавал посуточно. Первые 12 квартир нашёл вхолодную — звонил по объявлениям и договаривался. Выбирал объекты в двух близких районах: в центре и на улице Ленинградская. На это было две причины:
- Чтобы горничным и администраторам, которые заселяли гостей, не приходилось ездить туда и обратно через весь город.
- Чтобы я мог предложить клиенту несколько вариантов квартир недалеко друг от друга, если нужная уже была занята или не подошла ему.
Особенности и возможные проблемы
Решив строить бизнес на сдаче квартир посуточно, следует понимать, что могут возникнуть определенные риски.
К ним можно отнести такие моменты:
- Порча имущества. Испорченным может оказаться не только имущество, находящееся в квартире, но и сама жилплощадь. Никто не застрахован от пожаров и затоплений.
- Возможные конфликты и неурядицы с соседями. В большинстве жилых домов, в которых сдаются квартиры посуточно в качестве бизнеса, отличная слышимость. Поэтому если квартиранты решат послушать громкую музыку, соседям это может не понравиться, и все претензии будут предъявляться к хозяину жилья. Хорошо, если тот, кто строит бизнес, и является собственником. Хуже, если квартира сдается в субаренду.
Помимо рисков, существуют бытовые проблемы, которые придется решать именно тому, кто развивает идею бизнеса по сдаче квартиры посуточно. К бытовым трудностям можно отнести:
- уборка помещения после освобождения жильцами;
- стирка постельного белья, штор, чистка ковров;
- прием звонков от клиентов (если квартира сдается посуточно и в ночное время, нужно быть готовыми, что звонок может раздаться среди ночи);
- регулирование вопросов с соседями либо с различными инстанциями, например, с ЖЭКом, участковым;
- решение проблемы с выселением постояльцев, если они грубо нарушают режим пребывания и пользования помещением.
Во избежание возможных проблем с постояльцами следует подписывать договор с указанием всех необходимых условий о сроках аренды, цене и, главное, – ответственности за нанесение ущерба имуществу.
Является ли предпринимательской деятельностью?
Квартира – это собственность человека, которой, согласно ст. 209 ГК РФ, он вправе распоряжаться по своему усмотрению, в том числе, и сдавать в наем.
Предпринимательской деятельностью являются действия, направленные на получение систематического дохода, получаемого от продажи товаров, оказания услуг и пр. лицом, зарегистрированным в качестве ИП. О том, является ли сдача недвижимости аренду бизнесом, разъясняет письмо Министерства по налогам и сборам № 04-3-01/398 от 06.07.2004.
В документе говорится, что хоть арендодатель и получает доход в виде платы за проживание, он не осуществляет никакой экономической деятельности. Тем не менее нередки случаи, когда налоговики и суды признают эту деятельность предпринимательской. Вывод следующий: если собственник рассматривает свои действия как предпринимательскую деятельность, то он может оформить ИП. Если нет, то имеет право оставаться в прежнем статусе и платить налоги как физлицо.
СПРАВКА: Несмотря на то, что заниматься арендой можно как физическое лицо, платить налоги все же обязательно. Доходы от аренды имущества подлежат налогообложению (208 ст. НК РФ).
Но работа в сфере недвижимости потребует постоянного поиска арендаторов. Важно сразу же правильно выстроить рабочий процесс. Реализовывать свою идею нужно следующим образом:
- Изучение рынка. Проведение мониторинга поможет узнать средние цены в регионе. Это позволит найти квартиру или сразу несколько жилых объектов для субаренды.
- Заключение договора. Не все арендодатели готовы предоставлять свою квартиру в субаренду. Но о своих намерениях хозяевам сообщить нужно обязательно. Чтобы уговорить их, можно предложить цену чуть выше среднерыночной стоимости.
- Обустройство квартиры. Можно взять недорогую квартиру и самостоятельно сделать в ней ремонт в счет арендной платы или найти пригодное для жилья помещение. Обязательно нужно будет закупить бытовую технику (чайник, стиральную машинку, утюг, микроволновую печь, холодильник, плиту), посуду, постельное белье, одноразовые средства гигиены, полотенца.
- Поиск клиентов. На начальном этапе этим можно заниматься самому, а при съеме большого количества квартир обратиться к риэлтору или нанять менеджера.
Но даже отлаженные механизмы работы потребуют дополнительных затрат. Предпринимателю нужно будет следить за порядком в квартире, делать там уборку, вовремя менять белье, проветривать помещение. Необязательно заниматься этим самостоятельно, можно нанять уборщицу или администратора.
Какой сделать ремонт и сколько стоит обстановка
Всё зависит от квартиры и целевой аудитории — если собираетесь привлекать богатых европейских туристов, то придется выделяться среди конкурентов. Для массового сегмента подойдет добротный ремонт из современных материалов.
Обставляют квартиру недорогой, но прочной мебелью — новую ищите в IKEA, подержанную на Avito. Вот список:
- Спальное место — на это арендаторы обращают внимание в первую очередь. Ищите двухспальный диван или кровать, подержанный вариант стоит 5-10 тысяч. Если возьмете шириной от 140 см и длинной от 220 см, клиентов будет больше — у вас будут селиться высокие люди, которым сложнее найти комфортное спальное место.
- Место для хранения вещей — для эконом-класса достаточно шкафа или прихожей. Подержанный шкаф стоит порядка 5-10 тысяч, но придется оплачивать расходы на перевозку. В магазине прихожую можно найти за 10 тысяч, а полноценный шкаф — за 20-30 тысяч.
- Минимальный набор для кухни — небольшой гарнитур для хранения посуды, пару табуретов, маленький стол. В недорогих однокомнатных квартирах или в студиях обеденный стол заменяют на журнальный столик. Если искать с рук, всё вместе стоит 5-10 тысяч. В магазине — от 20-30 тысяч.
Из бытовой техники необходимый минимум — холодильник, микроволновка, чайник. Цену за аренду можно повысить, если в квартире есть полноценная плита и стиральная машина.
Еще нужно добавить фен и утюг. И набор посуды, минимум на двух человек, плюс сковорода и кастрюля.
Сразу стоит закупить несколькими комплектами постельного белья, сделать запас гигиенических средств. Арендаторы будут довольны, найдя в квартире продукты-расходники, которые нужны в минимальном количестве — например, сахар, соль, масло для жарки.
Легкий ли бизнес — субаренда?
Мой знакомый, когда слышал, сколько мне звонило клиентов, и я их просто опускал потому, что были заняты квартиры, всегда говорил: расширяйся, ты просто упускаешь клиентов. Другой мой знакомый говорил, что я получаю деньги на халяву. А друг, который рассказал все секреты этого дела говорил, что это не очень хороший хлопотный бизнес и требует большой ответственности и внимания.
Совет: Схему постуточной аренды можно здорово усовершенстовать, не отдавая деньги собственнику, а взяв квартиру в ипотеку. В этом случае квартира достанется вам бонусом. Узнать, одобрит ли вам банк ипотеку, можно, пройдя этот короткий онлайн-тест.
В общем, у каждого свое мнение на этот счет, лично мне это дело очень нравилось, если сравнивать с тем, чем я занимался до этого — просто расставлял бутылки с пивом в магазине, а тут вы все время общаетесь с людьми, узнаете что то новое и т. п.
Один мой знакомый из города Барнаул взял в банке кредит 50.000 рублей, снял 2 квартиры и на данный момент активно занимается субарендой.
Интересно попробовать, но страшно потерять деньги? Попробуйте начать с субаренды комнат в трехкомнатной квартире!
Как заключить договор на краткосрочную аренду
Де-юре, договор на сдачу квартиры посуточно ничем не отличается от документа на долгосрочную аренду.
Такие договора называются «договорами найма жилого помещения». Тот, кто сдает жилье — наймодатель. Арендатор — наниматель. В документе нужно указать:
- Паспортные данные арендатора. Даже если проживать планирует несколько человек, договор заключается с одним из них — он будет отвечать, если с жильем что-то случится.
- Сколько человек будет жить и штраф за нарушение этого пункта — помогает, когда жилье снимает один человек, а оказывается, что ночует сразу большая компания.
- Количество дней, сумма за весь срок найма.
- Состояние квартиры — можно указать, что в жилье нет повреждений.
- Алгоритм и время выезда. Например, предлагать жильцам оставить ключи у консьержа или в специальном почтовом ящике.
Нелегальная сдача квартиры грозит большим штрафов. Придется заплатить:
- Неучтенные налоги — это 13% с физического лица. Причем задолженность считается за последние 3 года деятельности. Так как конкретную сумму установить не получится, решение о размере будет принимать суд.
- 5% неучтенного дохода за отсутствие декларации.
- 40% неучтенного дохода за сокрытие налогов.
- 500-2000 рублей за факт незаконной предпринимательской деятельности.
Как открыть бизнес по краткосрочной аренде квартир?
Наиболее востребованным способом предоставления жилья посуточно считается третьего варианта в крупных городах и их центральных районах. По своей сути, посуточный наем квартиры равносилен гостиничным условиям. Поэтому он популярен у туристов, которые не желают останавливаться в городе по явно завешенным ценам отелей.
Для наймодателя вариант выгоден тем, что посуточная плата в итоге превышает в 2-3 раза ту, что взимается с жильцов, арендующих квартиру на длительный срок. Реализовать такой бизнес вполне просто, достаточно для этого иметь свободную жилплощадь и разместить объявление на популярных ресурсах по обороту недвижимости.
На сколько будет прибыльным дело, оказывают влияние следующие факторы:
- Расположение жилья (большинство туристов предпочитают центральные кварталы или дома, расположенные близко к транспортным остановкам, станциям метро);
- Уровень комфорта:
- хороший ремонт;
- чистая исправная сантехника;
- электроприборы (телевизор, стиральная машинка, микроволновка, электрочайник);
- кондиционер;
- часто интересуются наличие двуспальной кровати;
- диван, который можно разложить (это удобно, если заезжает компания или семья),
- шкаф;
- посуда;
- наличие wi-fi, сегодня является важным фактором при найме жилья.
Какие подводные камни имеет бизнес квартиры посуточно?
- Как правило, при подписании договора аренды, у съемщиков берут паспортные данные – просят сделать ксерокопию или просто фотографируют странички (при краткосрочной аренде).
Но законодательство гласит, что делать это запрещено.
А если принимать другой, менее важный документ, риск оказаться обманутым или с поврежденным имуществом возрастает еще больше. - Чтобы заслужить хорошую репутацию и иметь регулярный поток клиентов, вам постоянно нужно вкладываться.
В уборку, стирку, улучшение жилищных условий и решение различных проблем.
Это нужно учитывать еще при принятии решения о сдаче квадратных метров. - Тяжело контролировать то, насколько прилично будут вести себя жильцы.
Шумная «гулянка» может обернуться проблемами с соседями и дополнительными затратами на уборку и даже ремонт.
Вообще, жильцы старых домов обычно довольно критично настроены к квартирам, в которых постоянно появляются новые люди.
Это особенно опасно, если вы сдаете жилье в аренду на не совсем законных обстоятельствах. - Если вы решили не прибегать к услугам агентства-посредника, вероятность простоя квартиры увеличивается.
Но даже риелтор, которому вы будете платить в среднем 20% комиссии, — это не гарантия регулярного притока жильцов.
Дополнительно придется давать рекламу, а это еще одна статья расходов. - Самый крупный подводный камень – это риск мошенничества.
Разумеется, он существует в любой сфере.
Но при сдаче жилья в аренду особенно высокий.
Тем не менее не стоит ориентироваться на худшие ситуации.
Достаточно сохранять бдительность и осторожность.
Бизнес на посуточной аренде квартир – как стратегия инвестирования в недвижимость — Территория инвестирования
Посуточная аренда, Управление недвижимостью, Финансовая грамотность
Что делать если у Вас нет денежных накоплений? Многие считают, что для инвестиций в недвижимость нужно иметь большой первоначальный капитал. На самом деле это не так. Бизнес на посуточной аренде квартир — это стратегия инвестирования в недвижимость, которой можно начать заниматься без первоначального капитала.
- Как зарабатывать на посуточной аренде квартир?
- От чего зависит эффективность посуточной аренды?
- Один из способов инвестирование в недвижимость на примере в Зеленограде
- Как тестировать месторасположение квартиры?
- Арендный бизнес — Во что вложить деньги в Москве и Подмосковье?
- Советы от бывалых инвесторов:
Давайте разбираться, как работать с рынком посуточной аренды квартир.
Бизнес, связанный с арендой жилья — это умение «играть» с цифрами. Большинство людей считает, что сдавать квартиры каждые 25 дней – невозможно. Однако это реальные цифры для данного рынка. Если сдавать объект на меньшее количество дней, то прибыль будет минимальна. Ведь есть расходы на аренду, рекламу и зарплату обслуживающему персоналу.
Подводные камни посуточного бизнеса
Как и в любой деятельности, в данной сфере есть свои риски. В первую очередь они связаны с сохранностью самой квартиры и имущества (мебели, техники и т. п.). Единственный способ минимизировать опасность — работать официально, оформив ИП, и составлять грамотные договоры. Только в этом случае вы сможете доказать факт проживания лиц в квартире и нанесения ущерба имуществу, чтобы возместить убытки.
Важно: всегда требуйте паспорта у арендаторов, даже если они заселяются всего на 1 день. Желательно, чтобы у вас на руках остались сверенные с оригиналом копии.
Ещё один немаловажный момент — отношения с соседями. Прежде чем сдавать квартиру посуточно, желательно встретиться с ними и убедиться, что они не против подобной деятельности. В большинстве многоквартирных домов (особенно старых) отличная слышимость. И если арендаторы, например, начнут громко слушать музыку, тем, кто живёт «через стенку», это может очень не понравиться. Не забывайте, что любые претензии в итоге будут именно в вашу сторону.
Совет: если для ваших соседей важны тишина и покой, лучше пожертвовать частью прибыли, но не сдавать квартиру для празднования дней рождений, Нового года и т. д.
Помимо этих рисков, посуточный бизнес неизбежно сопряжён с определёнными бытовыми трудностями. Ведь именно вам придётся убирать в помещении после каждого постояльца, стирать постельное бельё, чистить ковры и т. д. Кроме того, нужно быть готовым к постоянным звонкам (в том числе посреди ночи) и к тому, что вам придётся подстраиваться под клиентов — например, ехать в 5 утра, чтобы отдать/забрать ключи и т. д.
Несмотря на то что посуточный бизнес имеет свои трудности, он является одним из наиболее высокодоходных при сравнительно небольших рисках. Правда, чтобы получать действительно ощутимую прибыль, желательно сдавать по крайней мере 2–3 квартиры. Однако если вы не ошиблись с районом и правильно организовали деятельность, всего за 9–12 месяцев реально заработать на первоначальный взнос по ипотеке, чтобы купить следующую квартиру и постепенно расширять свою сеть.
Если вы планируете сдавать собственную квартиру, вопрос поиска снимается. Но стоит учитывать, что для потенциальных клиентов наиболее привлекательны центральные районы, улицы возле вокзалов и автостанций с удобной транспортной развязкой. Если ваша квартира находится на окраине, существуют проблемы с транспортом, или приезжему человеку будет трудно найти нужный адрес, имеет смысл подумать об обмене на более выгодное расположение.
Вы можете приобрести помещение. Если достаточной суммы нет, существует вариант с ипотечным кредитом. Единственный недостаток – все прибыли будут уходить на погашение долга. Но в результате вы будете иметь собственную квартиру в хорошем районе.
Еще одна возможность – оформить субаренду. Вы снимаете жилье на длительный срок, например, на год. Важно оформить сделку у нотариуса, указав истинную цель аренды.