Защита прав дольщиков при долевом строительстве

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Защита прав дольщиков при долевом строительстве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Модель риск-ориентированного подхода — опора ЦБ

2. Банки-кредиторы потеряют комиссии за присоединение заемщиков к коллективным страховкам

3. Внесенный в Госдуму законопроект закрепляет новые гарантии и защищает интересы участников долевого строительства

4. Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ: советы юриста

5. Отказ от договоров долевого участия в 2022 году

6. Насколько поднимутся цены новостроек?

7. Спорт на благоустроенных площадках для ленинградцев

8. Владимир Путин подписал закон о защите прав дольщиков

9. Президент РФ подписал очередные поправки в 214-ФЗ о долевом строительстве

10. Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году

11. Требования к застройщику по 214-ФЗ

12. Страхование от банкротства

13. Госдума России уреформировала долевое строительство и взялась за СРО

14. Страхование ДДУ Фондом защиты прав дольщиков

Банк России при оценке платежеспособности страховщиков планирует учитывать ограничения, с которыми компании столкнулись по ряду заблокированных иностранных активов, сообщили «Интерфаксу» в пресс-службе Банка России. «В частности, предполагается введение мер поддержки, позволяющих не одномоментно, а постепенно признавать возникшие по таким активам убытки. Нужно отметить, что возможность воспользоваться этой «рассрочкой» будет предоставлена только тем компаниям, которые не будут выплачивать дивиденды (распределять прибыль)», — отмечает регулятор, комментируя новые планируемые меры поддержки.

Модель риск-ориентированного подхода — опора ЦБ

В 2020 году Банк России при переходе к риск-ориентированному надзору ввел новые требования к финансовой устойчивости и платежеспособности страховщиков. «Благодаря этим требованиям регулятора и мерам, которые предприняли страховщики для того, чтобы им соответствовать, рынок вошел в период санкционных ограничений с лучшим качеством активов и капитала», — делает вывод регулятор.

В ЦБ отмечают, что требования по финустойчивости СК «вступают в силу поэтапно, начиная с 1 июля 2021 года. Очередной этап — с 1 января 2023 года (Положение Банка России № 781-П). Требования, которые предусмотрены положением, позволяют точнее рассчитать величины страховых обязательств и соответственно получить более информативную оценку финансовой устойчивости страховщиков. До 1 июля 2025 года будут действовать переходные положения, в частности, расчет рисков будет производиться в сниженном объеме».

ЦБ также планирует в будущем уточнить подходы к расчету страхового риска. В частности, сейчас регулятор вырабатывает подход к оценке риска расторжений договоров страхования. По итогам этой работы будет рассмотрен вопрос о модификации текущей методологии расчета кредитного риска и страховых резервов (включая резерв премий).

Регулятором рассматривается и возможность введения дополнительных требований к капиталу компаний, занимающих существенную долю рынка ОСАГО либо имеющих в своем портфеле крупную долю договоров в сегменте ОСАГО. Вопрос учета концентрации по другим линиям бизнеса будет рассмотрен позднее. Коэффициент концентрации в лидирующих сегментах страхового рынка ранее не учитывался при расчете капитала игроков.

Говоря об особенностях политики инвестирования страховщиков в 2022 году, в Банке России отметили, что она проводилась в условиях высокой волатильности фондового и валютного рынков. «СК, как правило, продолжают применять достаточно консервативные инвестиционные стратегии, — отмечает ЦБ. — Сложившаяся ситуация с санкционными ограничениями оказала влияние на подход компаний к инвестированию. Так, инвестиции в активы недружественных стран стали сопряжены с повышенными рисками, в связи с чем компании ищут альтернативы таким инструментам на российском рынке или на рынках дружественных государств. Например, для рискового наполнения продуктов инвестиционного страхования жизни компании пробуют использовать вложения в российские финансовые инструменты».

Банки-кредиторы потеряют комиссии за присоединение заемщиков к коллективным страховкам

Последние годы остро болезненной для потребителей остается тема запредельных комиссий в пользу банка-кредитора при оформлении страховок для потребительских кредитов, которые достигали 95% и выше от уплаченной заемщиком премии по полису страхования жизни. Премия уплачивалась заемщиком за несколько лет вперед (на срок кредита). Эта практика сочетается с практикой присоединения страхователя-заемщика к действующему коллективному договору, сторонами которого выступают банк и страховщик, но не сам потребитель. Последний вообще в данном случае не сторона договора, это сильно осложняет заемщику в дальнейшем защиту интересов в ситуациях конфликта. Кроме того, по этой недружелюбной схеме платеж по страховке устанавливался резко выше, чем по такому же договору, заключенному на свободном рынке. И все это при том, что коллективный договор страхования заемщиков защищает интересы самого банка от невозврата кредитов при возникновении проблем со здоровьем или в случае смерти заемщика.

В последнее время законодатели, ФАС России и ЦБ направляли значительные усилия на ограничение условий для дискриминации потребителей, усилены права заемщиков на отказ от страховки и досрочное их расторжение. Правда, при этом резко взлетает ставка по кредиту. Прямых возможностей влиять на условия договора страхования, заключенного СК и банком в случае коллективной схемы договора, влиять на уровень комиссий у регуляторов пока нет.

Для решения проблемы высоких комиссий по договорам коллективного страхования потребуются дополнительные шаги со стороны законодателей, отмечают в ЦБ. «Банк России поддерживает предложения по внесению изменений в закон «О потребительском кредите (займе). Так, предлагается исключить взимание кредитором комиссии при подключении заемщика к договорам коллективного страхования. Это справедливо, поскольку в данном случае кредитор действует исключительно в собственных интересах», — полагает регулятор. Таким образом, вся эта схема зарабатывания на коллективных страховках сверхкомиссий разрушится.

Проектируемая мера может оказаться эффективней в сочетании с другой в рамках борьбы с недобросовестными практиками при кредитном страховании, которые связаны с навязыванием заемщику дополнительных страховых продуктов.

ЦБ возлагает надежды и на принятие закона о совершенствовании расчета полной стоимости кредита (ПСК). Таким образом, полное раскрытие потребителю информации о стоимости как самого кредита, так и страховки, о других платежах устранит возможность прятать дороговизну кредита, рекламируя при этом низкую ставку по нему.

«Сейчас законопроект находится на рассмотрении в Государственной думе. В расчет ПСК будут включаться все платежи за дополнительные услуги, предлагаемые при заключении кредитного договора, включая плату за страховки. Так как действующее законодательство ограничивает размер ПСК по каждому виду кредитов (его значение не должно превышать среднерыночное более чем на треть), будет существенно ограничена возможность навязывания кредиторами заемщикам дополнительных страховых услуг», — пояснили в ЦБ.

Для защиты потребителя регулятор уже установил требования к кредитному страхованию, которые вступили в силу с 1 октября 2022 года (Указание 6139). Также 11 октября 2022 года ЦБ адресовал страховым организациям и кредиторам информационное письмо об обеспечении прав заемщика на выбор страховщика при добровольном страховании для исполнения обязательств по договору потребительского кредита (займа). ЦБ закрепил возможность отказаться от страховки при досрочном погашении кредита с возвратом части её стоимости, обязал предоставлять заемщику всю важную информацию об условиях страхования в доступной форме, а также предупредил о том, что недопустимо навязывать клиенту услуги конкретной компании для страхования связанных с кредитом рисков.

Отвечая на вопрос, какой эффект дали все эти меры, в ЦБ отметили, что «прошло слишком мало времени, чтобы оценивать эффект нового регулирования». Но там видят, что страховщики активно вносят изменения в свои правила страхования, приводят их в соответствие с новыми требованиями. Банк России будет мониторить, как страховщики соблюдают новые положения регулирования.

Внесенный в Госдуму законопроект закрепляет новые гарантии и защищает интересы участников долевого строительства

— уточнения источника получения сведений о стоимости земельных участков (прав на земельные участки), предназначенных для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимых улучшений на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), предоставляемых арбитражным управляющим по запросу Фонда.

— создание в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) личных кабинетов субъектов РФ, органов местного самоуправления, региональных фондов, конкурсного управляющего, расширение перечня информации, подлежащей размещению субъектами информации в ЕИСЖС.

Законопроект предлагает откорректировать ч.5 ст.8 214-ФЗ, исключив из статьи право участника долевого строительства отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч.2 ст.7 214-ФЗ.

Законопроект предлагает внести изменения в 218-ФЗ от 29.07.2017, наделив Фонд полномочиями по совершению в качестве агента фонда субъекта РФ юридических и иных действий, в том числе сделок, связанных с реализацией жилых и нежилых помещений, машино-мест в многоквартирных домах (МКД), завершение строительства которых осуществлено фондом субъекта РФ с использованием средств, предоставляемых Фондом.

Законопроект предлагает предоставить публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (Фонд) право осуществлять завершение строительства объектов незавершенного строительства, строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в рамках урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.

Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ: советы юриста

• Ст. 15 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что сторона, чьи интересы были нарушены, имеет право на полную компенсацию понесенных убытков, помимо самой неустойки, если только закон или соглашение между участниками сделки не предусматривает иное. Павлович поясняет, что под убытками в данном случае понимается не только потеря или реальный ущерб, нанесенный имуществу, но и затраты, которые уже или еще придется понести пострадавшей стороне, а также упущенная выгода, то есть прибыль, которую можно было бы получить, если бы не нарушенные условия договора.

Покупка квартиры в новостройке — дело хоть временами и рискованное, но весьма выгодное, поскольку стоимость квартир в строящемся доме значительно ниже аналогичных по площади в уже готовых объектах. Кроме того, для покупки квадратных метров в еще не построенном жилье банки сейчас выдают ипотеку на более выгодных условиях, нежели те, что предусмотрены для «вторички».

4. Через 30 дней (если иной срок не прописан в договоре ДДУ), вы вправе обратиться с исковым заявлением в суд, подкрепив его той самой квитанцией, которую вы так берегли, и документом, подтверждающим отправку копии иска ответчику (сейчас некоторые суды настаивают также на наличии описи вложения ответчику, помимо квитанции об отправке).

«Конечно, вы вправе и лично принести претензию застройщику, вот только есть варианты «отфутболивания» либо, к примеру, принятие вашей претензии ненадлежащим лицом (в моей практике была ситуация: стоит подпись секретаря, застройщик приносит штатные расписания, а такая должность там попросту отсутствует). Квитанцию копируете (часто выгорает текст) и сохраняете как зеницу ока», — предупреждает юрист.

— компенсация морального вреда;
— штраф, размер которого равен половине от той суммы, которую взыскал суд;
— судебные издержки на оплату нотариальной доверенности, на представителя (если доверенность выдана по этому конкретному делу), почтовые расходы на отправку претензий и иска, а также расходы на юридические услуги.

Отказ от договоров долевого участия в 2022 году

Понятно, что использование эскроу-счетов фактически лишает смысла долевое строительство, как источник доступного жилья. Но это не «недосмотр» государства, а судя по всему, осознанная политика, направленная на вытеснение данной модели со строительного рынка. Причины этого также вполне объяснимы.

Будучи изначально разумной и выгодной для обеих сторон, модель «construcción de la equidad», в России зарекомендовала себя не лучшим образом. Массовый обман дольщиков продолжался десятилетиями. До сих пор в нашей стране существует порядка полутора тысяч «долгостроев» долевого строительства с не до конца понятными перспективами. В реестре «обманутых дольщиков» значатся более восьмидесяти тысяч семей.

Очевидно, что требуется новый тип взаимоотношений между строителями и долевыми инвесторами. В его качестве и выступает так называемое проектное финансирование

Насколько поднимутся цены новостроек?

На этот вопрос ответить невозможно – проект еще только запущен, и о результатах судить рано. Но поднимутся они непременно. Как минимум, на размер процентов по кредиту, взятому застройщиком. Считайте сами. Средний срок строительства многоэтажки — 3 года. Годовой процент по кредиту – не меньше 10. По логике, цена каждой квартиры должна возрасти на 30%.

С другой же стороны, дальнейшее повышение цен на жилье не имеет смысла для строительной отрасли. Квартиры в новостройках и так не очень хорошо продаются из-за дороговизны. Ведь доходы россиян растут значительно медленнее, чем цены на недвижимость. А непроданные квартиры – сколько бы они не стоили – не приносят застройщику никакой прибыли.

Так что мы не возьмем на себя смелость ничего прогнозировать. Ясно только одно – строительной сфере в связи с ликвидацией долевого сегмента жилищного строительства, предстоят нелегкие времена. Но зато и «обманутых дольщиков» поубавится.

Пока же они существуют, и некоторые прямо сейчас находятся в процессе банкротства своего девелопера. Главной целью нашей статья было максимально разъяснить им порядок действий в такой ситуации.

Спорт на благоустроенных площадках для ленинградцев

С 2021 года произошел переход с долевого участия на проектное финансирование строительства. Новая система включает в себя цепочку участников:

Дольщики.
Кредитное учреждение (банк).
Застройщик.
Регуляторы.

В итоге проектные расходы возрастут, что непременно скажется на конечном продукте и вызовет рост цен на жилье в новостройках до 20-30%.

Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

Поправки посвящены урегулированию обязательств перед участниками долевого строительства, банкротству застройщиков, передаче объекта долевого строительства.

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, принявший обязательства по завершению недостроев, возведению многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, вправе привлекать денежные средства участников. При этом должны выполняться установленные для застройщиков условия. Денежные средства участников долевого строительства направляются на расчетный счет Фонда, открытый в уполномоченном банке в сфере жилищного строительства. В отношении указанных средств осуществляется банковское сопровождение.

Уточнен перечень оснований исключения проблемных объектов из единого реестра.

Урегулированы вопросы функционирования ЕИС жилищного строительства. Предусмотрено создание в ней личных кабинетов субъектов Федерации, региональных фондов, конкурсного управляющего.

Часть поправок касается банкротства застройщиков и деятельности арбитражных управляющих, а также деятельности Фонда. В частности, последний в качестве агента фонда региона вправе совершать сделки, связанные с реализацией жилых и нежилых помещений, машино-мест в многоквартирных домах, строительство которых завершено фондом региона с использованием средств Фонда.

Предусмотрено оказание на территории Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя комплексной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами (ТКО). Соответствующие региональные операторы будут привлекать операторов по обращению с ТКО по результатам торгов.

Федеральный закон вступает в силу со дня опубликования.

Июль

Январь
Февраль
Март
Апрель
Май
Июнь
Июль
Август
Сентябрь
Октябрь
Ноябрь
Декабрь

долевое строительство
жилье

Владимир Путин подписал закон о защите прав дольщиков

Страхование долевого участия в строительстве ранее было правом, а не обязанностью застройщиков. Но с 2014 года все изменилось, и теперь они обязаны осуществлять данную процедуру. В противном случае это нарушение законодательства. Норма содержится в ФЗ №214.

Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.

Получает же возмещение при наступлении страхового случая лицо, чьи деньги были привлечены для создания объекта. Проще говоря, это дольщик, будь то физическое или юридическое лицо, но только не кредитная организация.

Однако последняя тоже может стать выгодоприобретателем, если воспользуется правом требования дольщика, оставив себе предмет ипотеки. В случае замены лиц, страховщик должен об этом быть поставлен в известность в письменном виде.

Для получения выплат необходимо подтвердить наступление страхового случая. Сделать это можно посредством предъявления страховщику:

Судебного решения об обращении взыскания на залоговое имущество, вступившее в законную силу;
Подтверждение банкротства должника и открытия конкурсного производства, в виде решения арбитражного суда.

Если страховщик признает наступление страхового случая, то минимальная сумма выплат будет рассчитываться ориентировочно цены договора. Но последняя не может быть меньше той, что была рассчитана относительно общей площади жилья, которое должен был получить дольщик.

Также в учет принимается определенная исполнительной властью среднерыночная стоимость квадратного метра в регионе, она же используется при подсчете социальных выплат на покупку и строительство жилья отдельным категориям граждан.

Этот показатель берется на тот день, когда был заключен договор страхования.

В некоторых случаях, если это предусмотрено договором, страховщик может осуществлять выплаты не одной суммой, а частями, в рассрочку. В целом же обязанность по уплате будет исполнена с момента, как только деньги поступят на счет в банке или будут получены через кассу. А вот убытки, не подлежащие возмещению по страхованию, то есть франшиза, не могут быть включены в договор.

Если же страховой случай так и не наступил, а застройщик при этом сдал объект ранее обозначенного времени, то страховщик будет обязан возвратить часть премии или установить пониженные тарифы на будущие сделки, если это, конечно, предусмотрено договором страхования. Но это уже имеет значение для застройщика, а не для выгодоприобретателя.

При этом основанием для страховой выплаты является признание застройщика банкротом и введение в отношении него конкурсного производства или обращение взыскания на предмет залога. На деле механизм добровольного страхования не работал, отмечают опрошенные РБК эксперты.

«Застройщик покупает страховку, как гарантию исполнения обязательств или того, что в случае форс-мажора дольщик получит выплату в соответствии с договором.

Однако на деле этот механизм оказался бесполезным: затяжные судебные разбирательства могут тянуться дольше действия договора, и дольщики в итоге так и не получат свои выплаты», — говорит Николай Николаев.

Общий объем страховых премий, собранных страховщиками по ДДУ с 2014 года, составил порядка 27,5 млрд руб., рассказали РБК в Министерстве строительства, сославшись на данные Банка России. «Однако, несмотря на наличие страховых случаев по застройщикам, находящимся в банкротстве, до сих пор не произведено ни одной выплаты», — добавили там.

Всего Центробанком из страховщиков, имеющих лицензию на осуществление добровольного имущественного страхования, к этому подвиду страхования допущено 17 компаний.

РБК проанализировал имеющуюся статистику ЦБ по данному вопросу.

Регулятор не выделяет сведения о страховании ответственности застройщиков по договорам долевого участия. Однако, по словам участников страхового рынка, масштабы этого бизнеса можно приблизительно оценить по данным о добровольном страховании гражданской ответственности в целом.

В частности, у ЦБ имеется статистика о премиях за страхование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору (именно туда вместе с премиями по страхованию ответственности туроператоров, аудиторов, депозитариев включаются и премии по страхованию застройщиков).

После принятия в 2014 году закона о долевом строительстве объем премий по страхованию гражданской ответственности в целом вырос более чем в пять раз (с 700 млн до 5 млрд руб.). До этого момента объем премий по другим договорам гражданской ответственности был минимальным, отмечает управляющий директор НРА Павел Самиев.

Таким образом, страхование ответственности застройщиков по ДДУ определяет подавляющую часть статистики в указанном разделе.

«Данные ЦБ по добровольному страхованию гражданской ответственности в целом объективно отражают показатели рынка страхования ДДУ, так как выплаты по другим видам страхования минимальны», — говорит Самиев.

По данным ЦБ, по итогам первого квартала 2017 года указанный агрегированный показатель составил около 3,6 млрд руб. При этом больше 60% премий приходится на двух страховщиков — «Респект» (1,2 млрд руб.) и Региональную страховую компанию (РИНКО) (1 млрд руб.). Премии, собранные остальными 17 компаниями, незначительные или нулевые (см. таблицу).

Случаи, когда дольщики остаются ни с чем, в России встречаются все чаще. Как показала практика, обязательная государственная регистрация не дала должного результата. Именно поэтому правительством было принято решение более тщательно контролировать долевое строительство и регулировать деятельность непосредственно самих застройщиков. С этой целью в 2004 году был принят ФЗ№214, где были прописаны отдельные положения относительно тех моментов, которые не смогла учесть процедура обязательной регистрации. Но и этого оказалось недостаточно. Находчивые и недобросовестные застройщики каждый раз находили лазейки, как обойти закон и избежать за это наказания.

На основании всех данных и опыта обманутых вкладчиков правительством были разработаны новые положения. После поправок ФЗ-214 должен был стать более совершенным, поэтому над положениями ФЗ-294 юристы работали очень тщательно.

Новый закон был подписан президентом 30 декабря 2012 года, но в дело его пустили только 1 января 2014 года.

В результате, начиная с соответствующей даты, для того, чтобы пройти обязательную государственную регистрацию и для заключения договора долевого участия застройщик обязан предоставить ряд дополнительных документов, а именно о банковской гарантии и страховании по 214 ФЗ.

Банки перед выдачей гарантией очень тщательно проверяют клиента. К тому же не каждый застройщик решится на оформление подобной гарантии из-за необходимости большого взноса в качестве ликвидного залога. В результате большая часть недобросовестных строительных компаний отсеивается.

Требования для выдачи гарантии банка для каждого клиента разные.

В стандартном случае необходимо иметь расчетный счет, поручительство, подписанное всеми учредителями компании, и залог в размере не менее 100% от суммы гарантии. Оформление по времени занимает около 2-3 недель.

Исключение банки могут сделать только для постоянных и проверенных клиентов. В таких случаях пакет документов, размер залога и сроки оговариваются индивидуально.

Для того чтобы максимально исключить риски, правительство ограничило круг банков, которые могут выдавать гарантии. Финансовое учреждение должно соответствовать следующим требованиям:

наличие лицензии ЦБ РФ;
работа в банковской сфере не менее 5 лет;
уставной капитал 200 млн. руб. и выше;
не менее 1000 млн. руб. собственных средств;
чистая деятельность, без замечаний со стороны ЦБ РФ.

Оформить банковскую гарантию застройщику следует до момента заключения договоров с дольщиками.

Президент РФ подписал очередные поправки в 214-ФЗ о долевом строительстве

Дольщики.
Кредитное учреждение (банк).
Застройщик.
Регуляторы.

Специалисты компании «Пепеляев Групп» готовы оказать застройщикам всестороннюю юридическую поддержку по любым вопросам, возникающим при строительстве объектов недвижимости и привлечении денежных средств участников долевого строительства.

[1] Указанные изменения внесены Федеральными законами от 01.07.2018 № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[2] Часть 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ (в ред. до 01.07.2019).

[3] Подпункт «а» п. 1 ст. 1 ФЗ № 151-ФЗ.

[4] По законодательству РФ все помещения делятся на жилые и нежилые. Определение термина «апартамент» в российском законодательстве отсутствует. Под «апартаментами» обычно имеются в виду нежилые помещения, которые строятся и приобретаются для целей проживания в них.

[5] Пункт 2 ч. 1.2 ст.3 Закона № 214-ФЗ.

[6] Часть 2 ст.13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[7] Подпункт «в» п. 9 ст. 13 Федерального закона № 151-ФЗ.

[8] Подпункт «г» п. 9 ст. 13 Федерального закона № 151-ФЗ.

Что такое долевое строительство
Каким стало долевое строительство в 2018 году
Критерии, позволяющие привлекать средства долевых покупателей в 2021 году
Эскроу-счет и жилищные кооперативы
Как закон об эскроу-счетах защищает права дольщика
Как ведется проектное финансирование долевого строительства в 2021 г.
Риски использования эскроу-счетов для дольщика
Законные обязанности застройщика перед дольщиком
Новые сроки владения жильем, приобретенным по ДДУ
Перспективы рынка долевого строительства в 2021 г.

До середины 2019-го приобретение жилых метров в строящейся многоэтажке признавалось рискованным занятием, особенно на этапе котлована. Хотя дольщик мог существенно выиграть на стоимости строящейся квартиры, он также мог крупно проиграть, если стройка заморозится или девелопер обанкротится.

С 2019 года порядок финансового обеспечения долевого многоэтажного строительства с целью правовой защиты дольщиков был законодательно ужесточен. Назовем современные преимущества долевого строительства и особенности его производства.

В доступе ко взносам дольщиков застройщиков прежде не ограничивали. Нередко те девелоперы, которым не удавалось распродать квартиры на этапе строительства «котлован» и набрать достаточно средств под возведение многоэтажки, стройку замораживали и после заявляли о своем банкротстве. Из-за недобросовестности подобных застройщиков их дольщики оставались и без жилплощади, и без денег.

Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году

Схему кооператива, когда покупателем вносился инвестиционный пай в строительный проект, часто использовали застройщики-мошенники. Поэтому, с переводом механизмов долевого строительства на эскроу-счета деятельность кооперативов – жилищно-строительных, жилищно-накопительных – в основном прекращена.

Исключением являются ЖСК, под застройку которым земля предоставлена бесплатно государством (через ДОМ.РФ) или муниципалитетом по условиям закона за №161-ФЗ от 24.07.2008 г. Также строительство продолжат ЖСК, получившие права на участок строительства и имеющую там недостроенную многоэтажку от обанкротившегося девелопера в соответствии с законом за №127-ФЗ от 26.10.2002 г.

Наконец, право достроить и ввести в эксплуатацию многоквартирный объект имеется у жилищных кооперативов, строительные разрешения которым выдавались до июля 2018 года.

По распространенному мнению, долевое вложение в строительство многоквартирника – это инвестиция. Но если рыночные условия изменятся, инвестор может утратить свои вложения. А при современном порядке долевого строительства риски дольщика сведены к нулю, т.к. при любом исходе с застройщиком покупатель доли в объекте строительства либо получает жилплощадь, либо вложенные деньги.

Для девелоперов, готовых вести застройку по эскроу-счетам, банки предоставят проектное финансирование – целевые стройкредиты. Открытие счетов эскроу происходит в финансовой организации, кредитующей застройщика.

Таким образом, поступившие на эскроу-счета средства становятся инструментом дешевого фондирования кредитов девелопера, а успешная продажа жилье на этапах ведения строительства – возможностью снижения кредитного процента.

В 2020-м застройщики получили правительственную поддержку, компенсирующую домостроителям затруднения, вызванные пандемической обстановкой.

В частности, по условиям правительственного постановления за №423 от 02.04.2020 г., ответственность девелоперов ограничена в отношении истребования от них неустоек при неисполнении своевременной передачи жилья, а также начисления процентов при просрочке возврата денег по расторгнутому ДДУ – отсрочка действует до 2021 года. Также полномочным органам запрещается в 2020 году требовать через арбитражный суд приостановки деятельности компаний-домостроителей и присваивать возводимым ими объектам статус «проблемных».

Еще одним инструментом господдержки стала ипотечная льгота в размере 6,5% годовых, доступная покупателям квартир-новостроек (постановление за №566 от 23.04.2020). Позже срок действия этой госпрограммы был продлен до июля 2021 года (постановление за №1732 от 05.11. 2020).

долевое строительство
жилье

Поправки предусматривают досрочное прекращение договоров поручительства и договоров страхования гражданской ответственности застройщиков.

Страховщик и банк-поручитель получат часть страховой премии и вознаграждения пропорционально времени, в течение которого действовало страхование и поручительство. Оставшуюся часть они должны передать Фонду защиты прав дольщиков. Со дня прекращения договоров страхования и поручительства ответственность перед участниками долевого строительства несет Фонд.

Общества взаимного страхования застройщиков должны преобразоваться в АО в целях осуществления иного вида страхования либо ликвидироваться.

Гендиректор Фонда и его заместители получили доступ к сведениям ЕГРН для реализации возложенных полномочий.

Закон вступает в силу со дня опубликования.

Март

Январь
Февраль
Март
Апрель
Май
Июнь
Июль
Август
Сентябрь
Октябрь
Ноябрь
Декабрь

Также данный ФЗ под номером 214 налагает определённые требования и на договор долевого участия. В частности, это:

Договор непременно заключается в письменной форме, чтобы исключить возможность различных махинаций. После этого он должен быть обязательно зарегистрирован в государственных органах – и только после этого его можно считать официально заключенным.

Договор непременно прописывает все сроки сдачи объекта недвижимости, а также обязанности сторон, вступающих в долевое строительство.

В договоре очень чётко конкретизируется объект недвижимости – указывается номер дома, номер квартиры, этаж, метраж, количество комнат и другие существенные факторы.
Договор указывает чёткую полную стоимость приобретаемого объекта недвижимости.

Так как суть договора заключается в защите интересов обоих сторон, на дольщика также налагаются определённые требования, в частности:

Дольщик обязуется выплачивать полную стоимость объекта недвижимости, который прописан в договоре.

После того как застройщик предъявляет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, дольщик должен принять его и подписать соответствующий акт приемки.

Если дольщик нарушает пункты договора, касающиеся внесения денежных средств, он уплачивает прописанную в законе/договоре неустойку.

Это лишь выжимка из закона, который рекомендуется для собственной безопасности внимательно изучить целиком. Кроме того, почти что каждый год в него вносятся изменения, которые тоже рекомендуется отслеживать.

Отдельно опишем новые требования к самому застройщику, введенные законом. Для того, чтобы обезопасить потенциальных дольщиков от обмана преступных застройщиков, закон выдвигает к застройщикам следующие требования:

в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица, и нет соответствующего решения арбитражного суда;
деятельность застройщика не приостановлена решением арбитражного суда;
застройщик отсутствует в реестре недобросовестных застройщиков;
у застройщика нет задолженностей по налогам и сборам, размер которой превышает 25% стоимости активов застройщика (п. 7 части 2 статьи 3 закона). Если же в отношении застройщика принято, какое либо решения, приостанавливающее его деятельность (ликвидация или банкротство), то суд должен в течение одного рабочего дня направить такое решение в контролирующий орган, который, в свою очередь, вносит эту информацию в Реестр и данное юридическое лицо не имеет право привлекать денежные средства для долевого строительства. Этим достигается оперативность изменения информации, в интересах всех потенциальных дольщиков;
вводятся высокие требования к публикуемой информации застройщика – он должен иметь свой сайт в сети «Интернет», на котором еще на стадии принятия решения любой потенциальный дольщик может ознакомиться:
- с обязательным аудиторским заключением бухгалтерской отчетности. Раньше аудит застройщик представлял аудиторское заключение по требованию дольщика, и физическое лицо, имеющее намерение стать дольщиком, по определению не могло добиться от юридического лица прохождения такого аудита, то сейчас аудит – обязателен,
- с разрешением на все введенные объекты, построенные застройщиком в последние 3 года,
- с заключением экспертизы по проектной документации,
- с правом застройщика на земельный участок,
- с проектной декларацией,
- и со всеми изменениями этих документов за все время.

Руководитель и главный бухгалтер застройщика не должны:

иметь судимости за экономические преступления;
иметь лишение права занимать определенные законом должности и заниматься определенными законом видами деятельности;
иметь наказание в виде административной дисквалификации.

Эти ограничения пресекают рецидивную преступность в сфере долевого строительства. У всех на глазах прошло большое количество преступных эпизодов, когда одни и те же лица, много раз совершали аналогичные преступления в сфере экономики.

Для решения проблемы большого количества обманутых дольщиков, отдавших свои последние сбережения в руки мошенников (и даже продавшие свои квартиры для покупки новых), созданы различные механизмы страхования интересов таких лиц.

Одним из них являются счета «эксроу», введенные новыми статьями закона №№ 15.4 и 15.5 с 1 января этого года.

Сам закон о долевом строительстве требует страхования ответственности застройщика за невыполнение своих обязанностей.

Подведем небольшой итог нашему анализу изменений в законе о долевом строительстве, вступивших в силу с 1 января этого года:

Стремление оградить физических лиц, заведомо не имеющих всей полноты информации и высокого уровня правовых знаний и защиты, от мошенничества застройщиков привело к созданию различных механизмов страхования риска недобросовестности в виде:
- страхования ответственности застройщика,
- специальных банковских счетов «эксроу»,
- полной, исчерпывающей информации об объекте долевого строительства и о самом застройщике,
К долевому строительству допущены только крупные застройщики, с достаточной величиной уставного капитала, рассчитываемого от площади строящихся объектов;
К долевому строительству допущены только крупные банки, с достаточной величиной банковского капитала, указанные в специальном реестре Центробанка.

Каким будет реализация всех новаций, покажет судебная, арбитражная практика в ближайшие месяцы. Стремление законодателя пресечь злоупотребления в данной сфере, в случае успеха, позволит всем гражданам безопасно инвестировать свои денежные средства в решение своих жилищных проблем, что даст толчок росту в строительной сфере.

С 2014 года строительная компания обязана подтвердить исполнение обязанностей, оформив поручительство или страхование гражданской ответственности застройщика при долевом строительстве. Это позволит покупателю при наступлении непредвиденных ситуаций вернуть свои средства.
Принятый законопроект устанавливает ответственность застройщика за:

уклонение от обязательств;
сдачу неготового объекта;
банкротство до сдачи имущества.

Требования к застройщику по 214-ФЗ

Освобождение застройщика от уплаты пени при уклонении участника от подписания передаточного акта — в статью 6 закона внесли условие, при выполнении которого застройщик освобождается от уплаты пени при уклонении участника от подписания передаточного акта.

Фактически представители Фонда настаивают на том, что к Фонду переходит только требование о передаче жилого помещения (машино-места; нежилого помещения), которое отражено в очереди 3.1 РТУС. Данное требование понижается в очередности и включается в очередь 3.2 РТУС. Но размер перешедшего требования увеличивается и приравнивается к размеру выплаченного возмещения.

Федеральный закон от 2 августа 2019 года №297-ФЗ. Федеральным законом, в частности, Россельхознадзор наделяется правом на проведение контрольной закупки лекарственных препаратов для ветеринарного применения, находящихся в обращении.

Статьей 13 ФЗ №218 предусмотрена возможность выплаты возмещения гражданам – участникам строительства/долевого строительства по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, заключенным с застройщиком, признанным арбитражным судом несостоятельным (банкротом).

Кроме того, такая ежемесячная выплата будет производиться гражданам до достижения ребенком возраста трех лет.

За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.

Страхование от банкротства

Напомним, что поначалу проблемы взаимоотношений застройщиков и дольщиков пытались решить через страховой механизм. Застройщиков обязали страховать риски ответственности в 2014 году. Вернее, тогда в действие вступили сразу три механизма защиты дольщиков: строительная компания могла на выбор купить полис в страховой компании, вступить в Общество взаимного страхования застройщиков или оформить поручительство банка. Однако подавляющее большинство выбирало первый вариант. За три года по этому виду страхования было собрано около 30 млрд рублей страховых премий (правда, к середине 2017-го выплаты носили эпизодический характер). Основанием для страховой выплаты в таком виде страхования является признание застройщика банкротом и введение в отношении него конкурсного производства или обращение взыскания на предмет залога.
Рынок страхования ответственности застройщиков сложился весьма узкий: в прошлом году к работе на нем были официально допущены 17 страховых компаний, однако более половины рынка приходилось на двух страховщиков — «Респект» и Региональную страховую компанию (РИНКО). И тут в дело вмешался ЦБ.
Банк России отстранил часть страховых компаний от рынка страхования ответственности застройщиков из-за несоответствия все тому же обновленному закону о долевом строительстве 214-ФЗ. В итоге из допущенных 17 страховых компаний в списке осталось лишь 12.

Другая часть страховщиков предпочла покинуть рынок самостоятельно, так как новые правила финансирования долевого строительства увеличили финансовые риски застройщиков из-за необходимости в гораздо большем объеме использовать собственные средства и банковские кредиты. Соответственно, страховые компании все менее охотно страхуют их риски. Так, недавно с рынка страхования ответственности застройщиков ушел «Проминстрах». И эта тенденция будет только усиливаться. Дело в том, что тариф по страхованию ответственности застройщиков был рассчитан без учета применения мошеннических схем — с их учетом тариф был бы не менее 8% стоимости стройки. Банковские гарантии при этом стоят 5–6%, до этой же величины планируется поднять отчисления в Фонд защиты прав дольщиков. Понятно, что все эти цифры, включая стоимость страховки «от мошенничества» (если бы такая была), делают стройку существенно дороже.

Госдума России уреформировала долевое строительство и взялась за СРО

Страховка ДДУ от недостроя – обязательное условие, без выполнения которого договор долевого участия не может быть зарегистрирован в ЕГРН и, соответственно, не обретет юридическую силу.

Важно! Строительная фирма не вправе покрывать свои издержки за счет дополнительных взносов инвесторов. Требования доплаты сверх цены договора являются незаконными.

Хоть страховка ДДУ от недостроя и совершается в пользу дольщика, последний к заключению договора причастен лишь как третье лицо и его подпись на документе не нужна.

Дольщику важно само существование страховки и ее условия, о чем его должен оповестить застройщик. Страховые правоотношения должны возникнуть между застройщиком и страховщиком до заключения ДДУ, но силу они обретают только после того, как договор долевого участия пройдет регистрацию.

И все же защита от недостроя существует. Правда, применяться обязательное страхование ответственности начало с 2014 года и является правом, а не обязанностью. И уж если вы решили втянуться в долевое строительство, отдавайте свое предпочтение тем застройщикам, которых не пугает страховка ДДУ от недостроя перед дольщиком.

Возьмите за правило! Страхование ответственности застройщика – основополагающий факт при принятии решения о заключении сделки. В противном случае компания откажется оплачивать ущерб.

Страховка от кредитно органа используется редко, поскольку требует выдерживания гораздо более жестких условий и предполагает наличие определенных ограничений:

Большая часть строительных фирм оказывают преимущество кредитам с автоматическим оформлением страховки. В таком случае дольщику довольно трудно будет получить выплату при наступлении страхового события.

Для справки! Затраты по оформлению и оплате страховки ДДУ от недостроя возлагаются на строителя. Но это не значит, что дольщик не вправе требовать предоставления данных о ее условиях.

Дольщик в добровольном порядке может самостоятельно застраховать ДДУ от недостроя. Но нужно помнить, что существуют отличия такой страховки по сравнению с застройщиком. Дольщику труднее изменить условия соглашения со страховщиком, а само возмещение будет зависеть от вложенных дольщиками средств.

Дольщикам выгодно страхование застройщиком не всего домостроения, а поквартирно, поскольку договор страхования обретает силу с момента регистрации ДДУ.

Важно знать! Наступлением страхового случая считается, неисполнение или выполнение недолжным образом своих обязательств перед участниками долевого строительства. Этот факт долен быть подтвержден судебным решением.

Право выбрать страховщика остается за застройщиком, но у дольщика на руках должен быть договор страхования. Наименьшая сумма возмещения зависит от цены договора. При этом она не должна быть меньше стоимости желаемой для приобретения квартиры и среднего рыночного показателя за квадратный метр жилья в регионе РФ, где осуществляется застройка.

Несмотря на наличие защитного механизма, он плохо отработан. С момента выхода закона прошло больше трех лет, но выбранные методы не работают и не могут гарантировать выполнения обязательств застройщиком на 100%. С другой стороны, страховые выплаты позволяет вернуть инвестированные деньги. Новые поправки, которые недавно вступили в силу, обязали отчислять застройщиков определенную сумму в специальный компенсационный фонд. Деньги должны переводиться при каждом оформлении ДДУ. Накопленные средства применяются для завершения объекта (при возникновении проблем у девелопера) или осуществления выплат дольщикам.

Наблюдать за соблюдением правовых канонов в случаях взаимного страхования уполномочен Центробанк. За соблюдением условий участия строительных предприятий в обществе взаимного страхования следят Региональные органы. В последнем случае, когда застройщик использует страховку для обеспечения своих обязательств, он обязан уведомить дольщиков об этом самом обществе.

Внимание! Страховая компания обязана за 15 дней заключить договор с другим страховщиком или поручительство с банком в случае, если у нее отозвана лицензия, или же участвовать в обществе взаимного страхования.

Зачастую случается так, что дольщики предпринимают попытки решить специфическую проблему, не имея для этого ни необходимых знаний, ни навыков. И тогда проблема решается либо с большими затратами, либо не решается вовсе. Запоздалое обращение к юристу даже с высокой квалификацией не всегда спасает ситуацию.

Хотите иметь гарантии защиты объекта долевого строительства от возможных рисков, обращайтесь к специалисту в области права еще на этапе заключения ДДУ.

Страхование ДДУ Фондом защиты прав дольщиков

Участникам долевого строительства нужно учитывать следующие моменты:

Если первый договор был зарегистрирован строительной компанией до 20 октября 2017 г. включительно, требование о перечислении 1,2% на нее не распространяется;
Размер компенсации не может быть выше суммы, рассчитанной с учетом среднерыночной стоимости недвижимости в регионе;
Ограничение на размер площади объекта недвижимости при расчете денежной компенсации установлено на уровне 120 кв.м. (исключение сделано для многодетных семей);
Фонд предоставляет только страхование по договору долевого участия в строительстве, а прочие схемы купли-продажи в его компетенцию не входят (если иное не установлено арбитражным судом при включении требований участников долевого строительства в реестр кредиторов — в случае банкротства застройщика).