Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Главные ошибки при получении ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дoгoвop ипoтeки — oфициaльный дoкyмeнт, кoтopый пoдтвepждaeт пoлyчeниe cpeдcтв пoд зaлoг нeдвижимocти, фикcиpyeт ycлoвия coглaшeния и пopядoк пoгaшeния зaймa. Cтopoны пo дoгoвopy ипoтeки — кpeдитop, кoтopый пo ycлoвиям coглaшeния являeтcя зaлoгoдepжaтeлeм, и зaeмщик — зaлoгoдaтeль.
Пoдлeжит ли гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции дoгoвop ипoтeки
Дo 2014 гoдa гocyдapcтвeннaя peгиcтpaция дoгoвopa ипoтeки в Pocpeecтpe былa oбязaтeльным ycлoвиeм oфopмлeния cдeлки. 1 июля 2014 гoдa в зaкoнoдaтeльcтвo PФ были внeceны пoпpaвки, кoтopыe измeнили пopядoк peгиcтpaции зaлoгa и пepexoд пpaв кpeдитopa к дpyгoмy лицy. Bce ипoтeчныe cдeлки, кoтopыe oфopмляютcя пocлe 2014 гoдa, нe пoдлeжaт гocpeгиcтpaции. Bмecтo этoгo, в opгaны Pocpeecтpa пpoвoдят cooтвeтcтвyющyю пpoцeдypy пo oтнoшeнию к нeдвижимocти, кoтopaя пepeдaeтcя в ипoтeкy.
Пpoцeдypa peгиcтpaции пpaв нa нeдвижимocть в Pocpeecтpe — этo юpидичecкий aкт, кoтopый пoдтвepждaeт фaкт oбpeмeнeния нa имyщecтвo. Пpaвoвыe ocнoвы peгиcтpaции зaфикcиpoвaны в зaкoнe № 367-Ф3 «O внeceнии измeнeний в чacть пepвyю ГК PФ и пpизнaнии yтpaтившими cилy oтдeльныx зaкoнoдaтeльныx aктoв (пoлoжeний зaкoнoдaтeльныx aктoв) PФ.
Кpoмe oтмeны peгиcтpaции ипoтeчнoгo дoгoвopa, пpoцeдypa пpeтepпeлa cлeдyющиe измeнeния:
✅ дoпoлнитeльныe coглaшeния пo cдeлкe нe пoдлeжaт peгиcтpaции;
✅ гocпoшлинa oплaчивaeтcя пo кaждoй peгиcтpaциoннoй oпepaции, a знaчит пo кaждoмy oбъeктy нeдвижимocти, кoтopый включeн в cдeлкy;
✅ фaкт гocpeгиcтpaции пoдтвepждaeт cooтвeтcтвyющaя oтмeткa в ипoтeчнoм дoгoвope, a пpи пpoвeдeнии кpeдитнoй oпepaции в cилy зaкoнa — в дoкyмeнтe, кoтopый пoдтвepждaeт пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть;
✅ для oфopмлeния coглacиe cyпpyгa зaлoгoдaтeля нe тpeбyeтcя.
Дoкyмeнты нeoбxoдимыe для peгиcтpaции дoгoвopa ипoтeки
📃 Opигинaл пoдпиcaннoгo ипoтeчнoгo дoгoвopa и eгo кoпия;
📃 дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти;
📃 aкт пpиeмa-пepeдaчи имyщecтвa;
📃 дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвo coбcтвeннocти нa oбъeкт;
📃 зaявлeния ycтaнoвлeннoгo oбpaзцa oт зaeмщикa и кpeдитopa;
📃 квитaнция oб yплaтe гocпoшлины;
📃 пpи нaличии, дoкyмeнты-пpилoжeния к ocнoвнoмy тeкcтy дoгoвopa.
Baжнo! Бeз квитaнции oб yплaтe гocпoшлины, opгaны Pocpeecтpa нe пpимyт зaявлeниe и пaкeт дoкyмeнтoв нa peгиcтpaцию.
Пocлe peгиcтpaции пpaв нa нeдвижимocть пpи oфopмлeнии ипoтeчнoгo зaймa, opгaны Pocpeecтpa пepeдaют кoпию дoгoвopa в cвoй apxив. Ecли в пpoцecce cдeлки былa выдaнa зaклaднaя, в apxив нaпpaвляют и кoпию opигинaлa зaклaднoй.
Основные нюансы и возможные ошибки
Перед тем, как заверить договор покупки квартиры по ипотеке, стоит узнать ряд важнейших аспектов. Нужно обратить внимание на прописанную в договоре стоимость и ознакомиться с условиями ставки по ипотеке. В ипотечном договоре желательно предусмотреть следующие моменты:
- Стандартные процедуры расчетов. Сразу нужно договориться, кто будет оплачивать дополнительные затраты по договору ипотеки. Это обусловлено тем, что в ряде финансовых организаций могут быть комиссии на осуществление операций.
- Необходимо акцентировать внимание на сроках вручения ключей от ипотечной квартиры. Дату фактического получения квартиры необходимо обговорить и зафиксировать на страницах договора. Если на момент покупки жилья там зарегистрированы другие лица, следует прописать в договоре точный срок их снятия с регистрации.
- Необходимо внимательно проверять всю информацию договора покупки квартиры в ипотеку. Если будут ошибки, государственный регистратор откажется поставить подписи на договоре. По словам экспертов, ипотечный договор нужно внимательно просматривать несколько раз, ведь информация, поданная банком в договоре, часто прописана мелким шрифтом.
Договор ипотеки может содержать и профессиональные юридические слова, значение которых многим неизвестно. Эту информацию стоит спросить у юристов. Да и помнить, что расторгнуть сделку после подписания договора практически нельзя, если, конечно, суд не нашел нарушений законодательства в договоре.
Проверка недвижимости перед тем, как брать ипотеку, – это важный процесс. У покупателя могут отобрать квартиру по следующим причинам:
- если есть наследники, имеющие долю в квартире;
- согласно с судебному решению по долгам продавца;
- если приватизация прошла без участия детей и других лиц, имеющих право на недвижимость;
- если дом аварийный и подлежит сносу (собственник может получить жильё в другом районе).
Чтобы не столкнуться с этими обстоятельствами, квартира должна быть тщательно проверена. Эта обязанность полностью возлагается на кредитную организацию, ведь именно является фактическим покупателем недвижимости.
Несколько дней финансовое учреждение проверяет жилплощадь, зачет чего заёмщику предоставляются гарантии, что жильё не дефектное. Если квартира покупается без обращения в банк, сведения о ней придется собирать самостоятельно.
Шаг 2. Оформление и подача предварительной заявки
Заявку на получение ипотечного кредита можно подать лично в отделении банка, а можно использовать онлайн сервисы. К ней необходимо приложить стандартный пакет документов, включающий в себя:
- паспорт, ИНН, СНИЛС (копии и оригиналы);
- свидетельство о браке и рождении детей (если есть);
- копию трудовой книжки, заверенную отделом кадров;
- справку о доходах (минимум за последние полгода);
- военный билет или водительские права (не всегда).
К начальному пакету документов можно подготовить другие свидетельства платежеспособности: справки о дополнительном доходе (от сдачи имущества в аренду, выплачиваемые на регулярной основе дивидендах и прочее), подтверждение о наличии недвижимости и другого дорогостоящего и ликвидного имущества.
Положительными моментами для банка также станут:
- наличие детей и зарегистрированного брака;
- готовность внести первоначальный взнос от 15% займа и выше;
- наличие у клиента открытых в данном банке счетов и зарплатного счета.
Оформление заема без первоначального взноса
Прежде чем приступать к оформлению ипотечного кредита, необходимо понять насколько вы готовы к нему. Если нет первоначального взноса минимум 20% от суммы, с оформлением лучше повременить. Потому что это ухудшает финансовые условия, по которым банк готов будет оформить заем.
Когда нет такой суммы, многие задумываются взять потребительский кредит. Этот вариант рискованный и ухудшает платежеспособность клиента в целом, поскольку человек берет на себя дополнительные финансовые обязательства. И плюс еще увеличивается сумма денег, потраченная на недвижимость.
Когда не достаточно средств, лучше накопить используя:
- накопительный счет;
- консервативный банковский депозит;
- индивидуальный инвестиционный счет, открывается минимум на 3 года, купить короткие облигации и получить налоговый вычет в 13%, если у заемщика хорошая белая зарплата.
Основные положения закона «Об ипотеке» и их краткая характеристика
Ипотечная сфера регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года. Если вы хотите досконально изучить правила ипотеки, информация содержится именно в нем.
Вот ключевые моменты, которые постулируются этим законом:
- По договору об ипотеке может быть заложено разнообразное имущество: земельные участки, предприятия, жилые дома, квартиры (части квартир и жилых домов), садовые дома, гаражи. А также: воздушные и морские суда и машино-места.
- Залогодателем (то есть тем, кто выплачивает ипотеку) может быть сам должник по обязательству или третье лицо. При этом имущество, о котором идет речь, остается у залогодателя во владении и пользовании.
- Договор об ипотеке составляется в письменном виде и подлежит государственной регистрации (ст. 10 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Вместе с тем договор об ипотеке не требует госрегистрации, если он заключен после 01.07.2014, при этом регистрации подлежит ипотека как обременение.
- В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
- При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах).
- Залогодатель может и даже обязан производить косметический и капитальный ремонт жилья, если иное не предусмотрено договором. То есть в ипотечной квартире можно менять все по своему усмотрению (естественно, не нарушая при этом законодательство, то есть производить несогласованную перепланировку запрещено; впрочем, это запрещено и для квартир, не обремененных ипотекой).
- Залогодатель может пользоваться имуществом, обремененным ипотекой, в соответствии с его прямым назначением. При этом он не должен ухудшать состояние имущества свыше показателей, укладывающихся в понятие «нормальный износ». То есть очевидно, что через 10 лет квартира без ремонта не будет выглядеть так же, как в день заключения ипотечного договора, но наносить прямой урон, ухудшая ее вид, проживающий не может.
- Если залогодатель недостаточно хорошо относится к имуществу (то есть совершает или допускает действия, которые существенно влияют на его сохранность, ценность и внешний вид), залогодержатель может потребовать исполнить обязательства по ипотеке досрочно.
- Риски по утрате или повреждению имущества несет тот, кто берет кредит. Если он недостаточно препятствовал возможным повреждениям (не застраховал квартиру, не сделал вовремя ремонт, пользовался неисправной техникой и так далее), от него могут потребовать исполнить досрочно обязательства по ипотеке.
- Ипотечную квартиру можно продавать и дарить, если иное не указывается в договоре. Обязательства по ипотеке при этом переходят к тому лицу, которое становится новым собственником.
- Закон устанавливает понятие последующей ипотеки – то есть квартира, находящаяся в залоге, может быть обеспечением по другому кредитному обязательству, если иное не предусмотрено договором. Залогодержатель должен быть осведомлен об этом.
- Залогодержатель может «уступить» ипотеку третьему лицу, которое получает все его права и обязанности.
- Если взявший кредит не может его выплачивать, с него могут взыскать недвижимость, находящуюся в залоге, чтобы погасить задолженность перед банком.
На что обращать внимание при заключении кредитного договора?
При подписании кредитного соглашения, чтобы не платить дополнительные комиссии и точно знать сумму переплаты, обращайте внимание на следующие моменты.
-
Комиссия и штрафы за досрочное погашение.
-
Обязательно ли оформлять страховку платежа.
-
Сумма и срок займа. Итоговая переплата.
-
График погашения кредита.
-
Скрытые комиссии за дополнительные услуги.
-
Способ начисления процентов.
Мелким шрифтом: 5 нюансов ипотечного договора, о которых надо знать
Ипотека в современном мире является одним из самых распространенных способов приобретения жилья. В первом полугодии 2017 года рынок ипотеки вырос на 16%, обновив рекорд 2014-го, — по итогам уходящего года ожидается рекордный объем выдачи ипотечных кредитов за все время существования рынка жилищного кредитования.
Для многих ипотечные договоры, как и приобретаемые вместе с ними обязательства, стали обычным явлением. Однако ипотечный договор имеет свои особенности, и изучив их, вы сможете выбрать более выгодные для себя условия. Рассмотрим основные моменты, на которые стоит обратить внимание перед подписанием договора.
1. Обязательства заемщика
Хорошо изучите все пункты, которые описывают ваши обязанности по договору. Если что-то вам не понятно, то попросите юристов объяснить эти пункты и оценить риски, связанные с их неисполнением.
На практике, например, заемщики часто не придают значения пункту, который обязывает уведомлять банк о значимых изменениях в их жизни. Так, если у вас изменились финансовые условия, стоит сразу сообщить об этом в кредитную организацию. Иначе при необходимости рефинансировать задолженность по причине изменившегося финансового положения вам могут отказать и даже наложить штрафные санкции за то, что вы сразу не сообщили о таких изменениях.
Обращайте внимание на сроки исполнения обязательств, а также в каком виде вы должны их исполнять. Например, если речь об уведомлении, то должно ли оно направляться в письменном виде, и т. д. Лучше всего выписать все сроки, чтобы имелась таблица, по которой можно быстро сориентироваться, сколько времени у вас есть и что именно вам необходимо сделать.
2. Финансовые расходы
Банки часто включают в договор разного рода дополнительные услуги, за которые вам придется дополнительно платить. Потребуйте у сотрудников банка распечатку со всеми дополнительными расходами. Посчитайте, какая сумма выходит, подумайте, является ли она для вас приемлемой, спросите, есть ли возможность сократить расходы.
Особое внимание обратите на пункты, которые предусматривают комиссии за обслуживание счетов. Центральный банк РФ запретил банкам устанавливать отдельные комиссии за обслуживание счета при заключении ипотечного договора.
АИЖК в свою очередь запрещает банкам включать в ипотечный договор так называемые скрытые платежи. Например, речь идет о юридическом сопровождении сделки, от которого нельзя отказаться, — оплата производится либо напрямую кредитной организации, либо аффилированному юридическому лицу. Если вы сталкиваетесь с такими нарушениями, то можете пожаловаться на банк в регулятор.
3. Страховые услуги
Отдельно стоит отметить услуги страхования, которые часто на практике навязываются гражданам при заключении ипотечного договора. Вы обязаны застраховать только предмет залога, нет никаких положений в российском законодательстве, которые обязывали бы вас страховать к этому еще и жизнь, и здоровье.
Раньше банки повсеместно ставили возможность заключения договора от оформления страхования жизни — такая практика была признана неправомерной, однако с ней до сих пор можно столкнуться. Стоит помнить: даже если вам навязали дополнительное страхование жизни, вы может от него отказаться в течение пяти дней.
4. Досрочное погашение кредита
Обратите особое внимание на положения договора, устанавливающие последствия досрочного погашения кредита. Во-первых, само наличие такого пункта. Правда, ст. 810 Гражданского кодекса прямо говорит о том, что заемщик имеет право на досрочное погашение, поэтому отсутствие данного пункта в договоре не может быть преградой для реализации вашего права. Имейте в виду, что статья обязует заемщика уведомить об этом кредитную организацию не менее чем за 30 дней до погашения долга.
Во-вторых, внимательно изучите порядок погашения, сроки и прочие условия. ГК оставляет это на выбор кредитной организации, поэтому стоит сразу изучить все положения, регулирующие такие моменты.
В-третьих, стоит учитывать, что банки не имеют права штрафовать таких клиентов, а также устанавливать в тексте соглашения запрет (временный или постоянный) на досрочность клиентских выплат.
5. Снятие обременения после погашения кредита
Еще один нюанс, о котором не все знают, касается снятия обременения с квартиры после того, как кредит полностью погашен. На практике банки часто тянут с данной процедурой, а сами граждане считают, что залог снимается автоматически. В итоге обременение так и висит на квартире до тех пор, пока ее не продают другому человеку — в этом случае обременение приходится снять. Стоит проконтролировать ситуацию и после полного погашения задолженности убедиться в том, что квартира больше не находится в залоге у банка.
Ипотека, кредиты и залог
Законодательное регулирование. Основной документ, который регулирует ипотечное кредитование в России, — Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Роль ипотеки в экономике. Ипотека положительно влияет на экономику страны по следующим причинам:
В чем разница между ипотекой и кредитом. Кредит — это заем, а ипотека — залог, обеспечивающий этот заем. Формально схема такая: вы взяли кредит, а в залог оставили недвижимость, купленную на этот кредит. При этом вы пользуетесь заложенной недвижимостью. Такая форма залога и есть ипотека.
Поэтому, строго говоря, нельзя взять ипотеку. Можно взять ипотечный кредит.
Чем отличаются ипотека и залог. Ипотека — это залог, но понятие залога более широкое. Заложить можно практически любое имущество. Ипотека — это когда в залог оставляют недвижимость.
Поэтому ипотечным кредитом называют тот кредит, который обеспечен недвижимостью. Обременение заложенной квартиры регистрируют в Росреестре. При стандартном кредите тоже бывает залог — например, автомобиль или золото, — но о таком залоге никуда не сообщают, достаточно письменного договора залога.
Участники ипотечной системы
В схеме с нецелевым кредитом, например потребительским, обычно участвует всего две стороны — заемщик и кредитор. В случае с ипотекой сложнее, ведь параллельно проходит сделка по покупке недвижимости.
Заемщик оформляет кредит, берет деньги в банке на покупку жилья. Заемщиков может быть несколько, например муж и жена.
Залогодатель предоставляет кредитору недвижимость для обеспечения долга. Им может быть как заемщик, так и созаемщик.
Залогодержатель, он же кредитор — юридическое лицо, которое выдает заем под залог недвижимости. Это не обязательно банк. Например, ипотечный заем может выдать фонд по поддержке молодых семей.
Продавец недвижимости. На первичном рынке это компания-застройщик или физическое лицо по договору уступки права требования. Договор уступки — это когда участник долевого строительства решил не брать квартиру. Тогда он продает свое право требования жилья от застройщика.
На вторичном рынке продавцы недвижимости — это собственники, физические или юридические лица.
Орган регистрации прав на недвижимое имущество — Росреестр. Регистрирует сделку перехода права на недвижимость от продавца к покупателю и обременение в виде ипотеки.
Страховая компания страхует заложенную недвижимость, а также жизнь и здоровье заемщика.
Поручитель — физическое или юридическое лицо, которое поручается за заемщика. Если тот перестает платить, долг переходит на поручителя. Поручитель требуется, если банк сомневается в платежеспособности заемщика: например, у него уже когда-то были просрочки по другим кредитам. Поручительство снижает риск невозврата долга.
Ипотечные агентства и ипотечно-инвестиционные компании, которые скупают закладные. В этом случае заемщик должен уже не банку, а этому агентству. Например, у « Дом-рф » целое направление по скупке закладных.
Оценщик оценивает стоимость недвижимости перед заключением договора. Часто банк работает только с конкретными оценщиками.
Оформление ипотеки: документы и порядок подписания договора
Оформление ипотечного договора — долгий и сложный процесс, который требует от заемщика внимательности и ответственности. Процедура выполняется в несколько шагов.
Подготовка. На этом этапе заемщику необходимо детально изучить определение ипотеки, ее особенности и подводные камни, а также ознакомиться с предложениями банков. Специалисты рекомендуют с помощью ипотечного калькулятора рассчитать параметры займа, чтобы оценить финансовые возможности и подобрать походящие условия кредитования.
Сбор документов для подачи заявления в банковскую организацию. В банк необходимо предоставить:
паспорт с регистрацией;
справку по форме банка или 2-НДФЛ (для ИП также потребуется налоговая декларация);
заверенную копию трудовой книжки;
документы на залоговое имущество;
свидетельства о рождении детей;
Устали от городской суеты? Самое время оформить ипотеку на загородный дом.
Что нужно сделать прежде, чем заключать ипотечный договор?
1. Прежде всего, соберите информацию о кредитной организации (банке), в которой вы намериваетесь оформить кредит. Используйте информацию из интернета или найдите знакомых, которые обслуживались или обслуживаются в конкретной организации, – общая информация о банке, порядке и дисциплине, отношении к клиентам будет полезна.
2. Договоритесь о встрече в офисе кредитной организации, чтобы осмотреться на местности, задать интересующие вопросы, и понять уровень обслуживания клиентов.
3. Будьте осторожными, внимательными и дотошными в ознакомлении с документами, схемами и условиями предоставления и возврата кредита, оформления и погашения залога.
4. При ознакомлении с документами смело делайте их ксерокопии, фотографируйте их на камеру мобильного телефона, если копию сделать невозможно. Запросите заранее документы, которые имеют отношение к процедуре получения и обслуживания кредита, в особенности – проекты документов, которые необходимо будет подписать. Это позволит вам внимательно все прочитать. Важно ознакомиться с полным текстом подписываемого документа, так как «хитрые» условия могут быть спрятаны в любом месте.
5. Ни в коем случае не поддавайтесь на спешку. Документы требуют тишины и внимательного ознакомления, чтобы вам не говорили другие лица. Подписывайте только те документы, смысл которых вам понятен.
6. Обращайтесь за помощью к ипотечным брокерам, юристам, риэлторам, если имеется такая возможность. Иногда привлечение юриста на подписание документов может спасти вашу недвижимость.
Пять рисков, о которых надо помнить при заключении договора по ипотеке
Стоит отметить 5 основных рисков, о которых нужно помнить при оформлении ипотечного кредита:
1) Риск обращения взыскания на залог (недвижимость) в случае невыплат по кредиту.
2) Риск нарушения или ненадлежащего исполнения требований по кредитному договору, договору об ипотеке. Нарушение может быть наказано штрафом.
3) Риск изменения ставок по кредиту. Особенно актуально, если кредит предоставлен на долгий срок.
4) Риск наступления жизненной ситуации, которая не позволяет исполнять требования по кредитному договору, не оговорена в кредитном договоре.
5) Риск приобретения недвижимости с юридическими «дефектами», что может повлечь утрату недвижимости в будущем, но сохранения обязательства по возврату кредита.