Как продать земельный участок выгодно и быстро

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать земельный участок выгодно и быстро». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Договор купли-продажи земельного участка не надо регистрировать в кадастровых органах, но регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость. Право собственности на земельный участок покупатель получит только после государственной регистрации перехода права. Обратите внимание, что само по себе заключение и даже исполнение договора купли-продажи этого права не дает.

Купля-продажа земельного участка

Подавать документы на государственную регистрацию перехода права собственности на землю надо в территориальное подразделение Росреестра (Федеральная кадастровая служба). Представить нужно следующие документы:

• заявление о государственной регистрации;
• договор купли-продажи земельного участка и передаточный акт;
• кадастровый паспорт земельного участка;
• документ от оплате государственной пошлины (2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для организаций).

Если стороной договора купли-продажи земли является юридическое лицо, то дополнительно потребуются документы, подтверждающие полномочия руководителя, и решение об одобрении сделки (или подтверждение того, что сделка не является для организации крупной). Договор купли-продажи земельного участка можно, по желанию сторон, заверить у нотариуса. В этом случае, после проверки документов, нотариус вправе сам отправить документы на государственную регистрацию перехода права собственности.

Изъятие земельных участков

Земельный участок может быть изъят у собственника, если это необходимо для государственных или муниципальных нужд. Основания для изъятия приведены в статье 49 Земельного кодекса РФ, и среди них строительство или реконструкция:

• объектов энергетических систем федерального и регионального значения;
• объектов атомной энергетики;
• объектов обороны и безопасности РФ;
• дорог, а также объектов транспорта и связи федерального и регионального значения;
• объектов для обеспечения космической деятельности;
• объектов систем электро-, газо-, теплоснабжения федерального, регионального или местного значения.

Изымать земли для государственных или муниципальных нужд разрешается также, если этого требует выполнение международных договоров, заключенных Российской Федерацией. Кроме того, перечень оснований для изъятия может быть дополнен федеральными законами. Порядок изъятия земель предусмотрен главой VII.1 Земельного кодекса РФ, вступившей в силу с 1 апреля 2015 года.

Выносить решение об изъятии могут лишь органы исполнительной власти – федеральные, региональные и местного самоуправления, а вот инициатива принятия такого решения принадлежит не только им. Обратиться с соответствующим ходатайством могут субъекты естественных монополий, недропользователи и другие уполномоченные организации, имеющие разрешение на деятельность, для обеспечения которой они просят изъять участок (перечень таких организаций должен определяться Постановлением Правительства).

Ходатайствующая организация или орган власти оплачивает расходы по кадастровым работам, а правообладатели изымаемой недвижимости должны обеспечить доступ к земельным участкам для определения их рыночной стоимости.

ДКП земельного участка: что говорит законодательство

Правильно заключенный договор купли-продажи земельного участка предусматривает следование сразу нескольким законам. Особенно если речь об участке под ИЖС. В частности, к вниманию принимается земельный и гражданский кодекс, а также закон о гос. регистрации недвижимости.

Согласно Земельному кодексу, продаже подлежит только территория, что стоит на кадастровом учете государства. Другими словами, данные об объекте должны быть внесены в ЕГРН. Если это пока не так, нужно обязательно обдумать этот вопрос. В частности, заняться размежеванием (определить границы) и все же поставить землю на учет в кадастре. Если же территория уже поставлена на учет, переход права собственности на земельный участок можно оформить и без определения его точных координат.

Продавец должен максимально точно и правдиво указать нюансы территории. В том числе, рассказать об особенностях почвы и даже дать характеристики соседям, если покупатель в этом заинтересован. Утаивание каких-то весомых данных может стать основанием для расторжения договора. Причем с продавца могут потребовать ещё и возместить убытки, что понес покупатель.

Какие документы потребуются

Для заключения сделки с дальнейшей ее регистрацией в Росреестре потребуется подготовить следующий пакет документации:

1. Заявка в Росреестр формируется ответственным специалистом и заверяется заинтересованным лицом при передаче документации на регистрацию.
2. Договор на приобретение участка.
3. Свидетельства, подтверждающие личность сторон (гражданские паспорта, документ о регистрации для юрлица).
4. При наличии представителей потребуются доверенности, заверенные в нотариате.
5. Правоустанавливающие свидетельства на участок.
6. Кадастровый паспорт.
7. Передаточный акт.
8. Чек об уплате государственного сбора.
9. Заверенное в нотариате согласие супруга.

Стандартный пакет документов для продажи земли включает:

• паспорт собственника (или собственников, если их несколько)
• выписку из ЕГРН
• документ, на основании которого возникло право собственности — договор купли-продажи, решение суда, договор дарения или свидетельство о праве на наследство

Дополнительно могут потребоваться:

• межевой план
• разрешение органов опеки и попечительства при наличии несовершеннолетних и недееспособных собственников
• нотариальное согласие супруга на продажу, если участок был приобретен в браке
• справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ

Если на участке есть зарегистрированная постройка (например, садовый домик), то на неё также потребуется предоставить документы, подтверждающие собственность.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

земельного участкаг. «» 2023 г.Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

Гражданское законодательство не требует регистрации договора купли-продажи земли в отделении Росреестра. Однако, право собственности должно перейти к другому владельцу, что отражается в Едином реестре прав на недвижимость. Поэтому рекомендуется подать договор на регистрацию и внести изменения в ЕГРН. Убедиться в том, что право перешло, можно, заказав выписку из реестра.

Существует ряд условий, которые не могут присутствовать в договоре сделки с земельным участком. Это установление:

• ограничений по любым дальнейшим сделкам с наделом;
• возможности продавца по своему желанию выкупить участок обратно;
• ограничений ответственности гражданина со стороны продавца в случае заявлений на участок земли от третьих лиц.

К договору могут быть приложены копии документов:

• кадастровый паспорт, дающий наиболее точное описание и идентификацию конкретного участка, как предмета договора;
• правоустанавливающий документ, реквизиты которого указаны в соглашении;
• передаточный акт, как доказательство, что продавец передал имущество, а покупатель его принял.

Если стороны договорились о рассрочке выплаты полной суммы или внесению ее частями, то к договору прикладывается подписанный обеими сторонами график платежей.

В рамках данной статьи наши пользователи могут скачать типовой шаблон договора рассматриваемого в статье вида и ознакомиться с образцом его заполнения. При заполнении шаблона в него потребуется внести следующие сведения:

1. дату и место заключения договора;
2. ФИО, адреса и паспортные данные контрагентов. Поскольку в качестве одного из контрагентов выступает доверенное лицо, потребуется указать сведения о доверенности;
3. описание земельного участка, включая адрес, площадь, кадастровый номер, регистрационный номер по ЕГРН, категория земли и вид разрешенной на участке деятельности;
4. стоимость земельного участка, порядок и способ расчета;
5. порядок приема-передачи земельного участка. В договоре, к примеру, можно предусмотреть, что договор будет одновременно выполнять и роль акта приема-передачи;
6. подписи контрагентов.

Составляется договор в трех экземплярах, два из которых остаются на руках у контрагентов, а один передается в Росреестр для последующей регистрации.

Существенные условия договора купли-продажи земли

Собственник и приобретатель оговаривают и прописывают условия, определенные законом, как существенные. Их нельзя игнорировать. Несоблюдение формы договора купли-продажи влечет за собой аннулирование сделки, документ признается не имеющим юридической силы.

Наиболее важная часть – подробное описание продаваемого участка. Указание в договоре существенных признаков позволяет однозначно идентифицировать его. Купчая содержит:

• географический адрес – независимо от того, участок в черте города или в сельской местности за пределами населенного пункта;
• кадастровый номер – присваивается каждому объекту после осмотра и обследования специалистами, на его основании объект вносится в Росреестр;
• определение границ и площади участка – вносятся после процедуры межевания;
• вид разрешенного использования – сельскохозяйственное, индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ);
• данные паспортов участников – без них купчая признается недействительной;
• копии документов, подтверждающих право обладания;
• стоимость объекта недвижимости.

Цена на землю является одним из существенных условий оформления купчей земельного участка. Продавец и покупатель обговаривают и утверждают ее самостоятельно. Цена также может определяться на торгах, либо могут быть привлечены профессиональные оценщики.

Общие правила при проведении сделок с земельными участками

Нужно знать и соблюдать требования, которые законодательство устанавливает для таких сделок. Без их соблюдения сделка станет недействительной.

Нужно учитывать следующее:

1. Законодательство считает, что право собственности на любую недвижимость и, в частности, на участки земли существует только тогда, когда соответствующая запись о владении внесена в Единый реестр прав собственности на объекты недвижимость. Если этого нет, то такую землю нельзя продавать и покупать.
2. Распоряжаться участком имеет право только владелец земли, у которого имеются все необходимые подтверждающие документы. Другие лица, например, арендатор не могут осуществлять продажу используемой земли.
3. При передаче права собственности другому лицу категория и вид разрешённого использования участка не меняются. Если покупатель намеревается их изменить, он должен обращаться в соответствующие государственные органы.
4. Покупатель после подписания договора и оплаты полной стоимости участка не становится полноценным владельцем до тех пор, пока не зарегистрирует получение права собственности, обратившись в территориальное отделение Росреестра.
5. Если продавец единолично владеет земельной недвижимостью, он может осуществить продажу, не обращаясь к нотариусу. Однако, если собственность является долевой, то он обязан заверить её нотариально.

Оформление сделки с недвижимостью требует внимательного отношения. Разумным вариантом является обратиться к профессиональному юристу, который обеспечит выполнение всех предъявляемых законодательством требований.

Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – бюрократия при купле-продаже земли призвана упростить жизнь среднестатистического гражданина или это замаскированный способ собрать побольше налогов?

Дополнительное соглашение

Если стороны уже подписали договор купли-продажи земли и он вступил в действие, но возникли новые обстоятельства или договоренности, их можно закрепить в дополнительном соглашении, которое будет иметь такую же юридическую силу, как и основной договор.

Дополнительное соглашение может понадобиться в разных случаях, среди них:

1. Передача денежных средств осуществляется частями (например, договор аванса).
2. Возникновение дополнительных обременений.
3. Покупка с использованием ипотечного кредитования, когда земля переходит в залог до погашения кредита.
4. Приобретение еще одного земельного участка.

Дополнительное соглашение так же, как и основной договор, состоит из вводной части с названием документа, номером, датой, указанием участников соглашения и их паспортных данных (или реквизитов). Кроме того, отмечается к какому договору принадлежит дополнительное соглашение. Далее следует предмет договоренности (обозначаются дополненные или измененные пункты).

При использовании расчетов по аккредитиву чрезвычайно важно правильно определить документы, которые необходимо будет предъявить для получения денег. Обычно для выплаты необходимо подтвердить, что покупатель получил право собственности на земельный участок и садовый дом.

Необходимо определить следующее:

• Правильное наименование документа — например, выписка из ЕГРН. Номер и дату указывать не следует, они не будут известны заранее. Также необходимо уточнить, что выписка должна подтверждать право собственности покупателя на конкретный земельный участок.
• Предоставление в виде оригинала или копии;
• Если помимо выписки из ЕГРН указываются иные документы, нужно убедиться, что продавец сможет эти документы получить независимо от покупателя.

С 1 марта 2023 года выписки из ЕГРН будут предоставляться без указания данных собственника в том случае, если недвижимость принадлежит гражданину, явно не высказавшему свое пожелание о раскрытии его данных любым третьим лицам. Эти правила введены федеральным законом № 266-ФЗ от 14 июля 2022 года. Поэтому процедура раскрытия аккредитивов усложнится: необходимые данные нужно будет получать у нотариуса.

Помимо выписки из ЕГРН, документами для перечисления денег по аккредитиву могут быть:

• Акт приема-передачи земельного участка с домом с подписями обеих сторон;
• Документы, подтверждающие погашение задолженности по оплате электроэнергии, расчетам с СНТ и т.п.
• иные документы, определенные сторонами.

Законодательное регулирование

Общей правовой основой для заключения договоров купли-продажи на землю в 2020г. продолжают служить нормы гражданского законодательства. В частности, в:

• § 1 главы 30 ГК РФ дана общая характеристика купли-продажи;
• § 7 регламентируется продажа недвижимого имущества: заключение соглашения, его форма, существенные условия, госрегистрация перешедших прав на владение и т.д.

Естественно, что сделки с земельными участками подпадают под регулирующее влияние земельного законодательства. Их особенностям посвящена ст. 37 ЗК РФ. В ней оговорено, что:

• на продажу может быть выставлен только участок, состоящий на государственном кадастровом учёте;
• продавец обязывается добросовестно загодя сообщить покупателю сведения по обременениям и ограничениям использования объекта недвижимости;
• некоторые условия, которые устанавливаются в интересах продавца или третьих лиц, не будут признаваться действительными;
• интересы покупателя должны быть защищены, если продавец заведомо исказил важные сведения о земельном участке.

Принятый в 2015 году ФЗ № 218 регламентирует госрегистрацию недвижимости. Чтобы зарегистрировать переход права собственности на земельный надел, понадобится представить на рассмотрение Росреестру экземпляры ДКП и другую сопутствующую документацию.

Давайте поэтапно разберем составление договора, чтобы вы могли в любой момент проверить правильность взятого вами образца, либо составить самостоятельно новый договор с нуля. Порядок составления контракта будет следующий:

1. Указываем название документа. В данном случае это будет договор купли-продажи. Также пропишите, что именно вы продаете.
2. В правом углу указываем дату составления соглашения, а в левом углу место составления. В качестве места указывается город или населенный пункт, где вы будете регистрировать эту сделку.
3. Переходим к информации об участниках сделки. Для обычных людей пишем ФИО, паспортные и регистрационные данные. Для организаций указываем название, юридический адрес, ФИО доверенного лица, действующего от компании, а также название документа, дающего ему эти полномочия.
4. Прописываем информацию о предмете соглашения. Здесь обязательно указываем кадастровый номер надела, его местонахождение, площадь, и его назначение. Прописываем информацию, о праве собственности продавца и подтверждающих этот факт документах. Обязательно указываем информацию, что продавец гарантирует, что участок освобожден от любых обременений, ограничений и претензий других лиц.
5. Прописываем цену участка. Обязательно надо указать ее не только в цифрах, но и прописью, чтобы в дальнейшем никто не мог исправить эту сумму. Здесь же прописываем порядок расчетов, о котором вы договоритесь со вторым участником сделки.
6. Иные условия сделки. В процессе сбора документов и регистрации сделки могут потребоваться некоторые платные услуги. Вы должны определить в данном соглашении, кто будет их оплачивать. Такие расходы может нести одна сторона или обе. Определите, в какой момент имущество будет считаться переданным. Обычно при передаче участка оставляется передаточный акт. Но он не является обязательным. Однако если его наличие будет предусмотрено договором, его необходимо будет предоставить в Росреестр.
7. Права и обязанности сторон. Здесь вы должны прописать обязательства каждого участника, о которых договоритесь во время переговоров. Например, продавец обязан своевременно освободить и передать покупателю участок, а покупатель обязуется его принять и оплатить в установленный срок.
8. Ответственность участников сделки. Данным соглашением вы можете определить ответственность каждой стороны, если она не выполнит свои обязательства в установленные сроки.
9. Порядок разрешения споров. Этот пункт является не обязательным, но вы можете его включить в ваше соглашение. Если он будет отсутствовать, любые споры будут разрешаться в соответствии с Гражданским законодательством. Но тут вы можете установить ваш личный порядок. Например, прописать, что обращение в суд должно осуществляться по месту нахождения покупателя, независимо от того, кто является истцом.
10. Реквизиты и подписи сторон. Это завершающий пункт соглашения, где прописываются более подробно все реквизиты каждой стороны, а также участники ставят свои подписи и печати (при наличии их у юридического лица).

Также вы можете перечислить в самом соглашении, какие документы должны прилагаться к подписанному контракту. Например:

• план участка с обозначением его границ;
• ведомость с оценкой имеющихся строений, расположенных на данном участке;
• условия конкурса, если земля приобретается по нему;
• перечень требований залогодержателя, если участок имеет обременение залогом;
• нотариально заверенная доверенность, если в сделке участвует представитель одной или нескольких сторон;
• разрешение органов опеки, если данным соглашением затрагиваются интересы несовершеннолетнего или недееспособного лица.

Перед заключением сделки

Непосредственно перед подписанием договора купли-продажи земельного участка, необходимо еще раз проверить наличие оригиналов документов, относящихся к сделке, паспорта Продавца, данные которого должны полностью совпадать с данными о владельце объекта продажи, указанными в правоустанавливающих документах.

В случаях, если земельный участок, выставленный на продажу, имеет несколько совладельцев, необходимо, чтобы у Продавца на руках имелись заверенные у нотариуса оригиналы согласия каждого из них и данные о них были включены в текст договора.

Особого внимания требуют сделки на продажу земельного участка, который был получен в наследство. Здесь очень важно проверить наличие права наследования и отсутствие судебных тяжб относительно объекта недвижимости, подлежащего продаже. Еще раз стоит проверить совпадение сведений о статусе, размерах, назначении и местонахождении земельного участка, поскольку все эти данные в дальнейшем будут прописаны в Едином реестре объектов недвижимости.

Похожие записи:

• Калькулятор страховых взносов и НДФЛ 2023
• Новые льготы ветеранам боевых действий в 2023 году
• В 2023 году больничные оплатят по новым правилам: Кто будет получать больше