Документы для проведения строительных работ в Минстрой и Стройнадзор

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для проведения строительных работ в Минстрой и Стройнадзор». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает качественно иной порядок ввода объекта в эксплуата­цию в отличие от порядка, применяемого ранее в соответствии с под­законными нормативными актами федеральных органов исполнитель­ной власти и органов исполнительной власти субъектов Российской федерации.

Заключение о соответствии (ЗОС)

Заключением о соответствии (ЗОС) называется заключение органа строительного надзора о соответствии возведенного объекта требованиям проектной документации и техническим регламентам. Важным критерием для выдачи ЗОС является исполнение требования по энергетической эффективности и оснащению построенного здания или сооружения приборами учета использования энергетических ресурсов. В случаях, предусмотренных п. 9 ч. 3. ст. 55 ГрК РФ, для получения заключения также необходимо представить заключение государственного экологического контроля.

Выдача заключения о соответствии происходит только в том случае, когда в процессе строительства или реконструкции объекта не были нарушены требования технически норм и правил, а также иных правовых актов и проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуп­равления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. К указанному заявлению застройщик прикладывает следующие документы:

• правоустанавливающие документы на земельный участок;

• градостроительный план земельного участка;

• разрешение на строительство;

• акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);

Данный документ не является актом приемочной комиссии, составляемой при приемке объекта в эксплуатацию, по ранее действу­ющему порядку, изложенному в предыдущем разделе. В этом случае имеется в виду акт, которым оформляется сдача-приемка объекта, по­строенного, реконструированного, отремонтированного по договору между заказчиком (застройщиком) и лицом, осуществляющим строи­тельство, т.е. акт, предусмотренный ч.4 ст.753 ГК РФ («Сдача ре­зультата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами»),

• документ, подтверждающий соответствие построенного, ре­конструированного, отремонтированного объекта капитального стро­ительства требованиям технических регламентов и подписанный ли­цом, осуществляющим строительство;

• документ, подтверждающий соответствие параметров пост­роенного, реконструированного, отремонтированного объекта капи­тального строительства проектной документации, в том числе требо­ваниям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объектов капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщи­ком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконст­рукции, капитального ремонта на основании договора), за исключе­нием случаев осуществления строительства, реконструкции, капи­тального ремонта объектов индивидуального жилищного строитель­ства (пункт дополнен с 1.01.2006 Федеральным законом от 31.12. 2005 №210-ФЗ; дополнен с 27.11.2009 Федеральным законом от 23.11.2009 №261-ФЗ);

• документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителя­ми организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно- технического обеспечения (при их наличии);

• схема, отображающая расположение построенного, реконст­руированного, отремонтированного объекта капитального строитель­ства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в гра­ницах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (ли­цом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчи­ком в случае осуществления строительства, реконструкции, капиталь­ного ремонта на основании договора);

• заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного стро­ительного надзора) о соответствии построенного, реконструирован­ного, отремонтированного объекта капитального строительства тре­бованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение государственно­го экологического контроля в случаях, предусмотренных частью 7 ста­тьи 54 Градостроительного кодекса (пункт в редакции, введенной в действие с 1.01.2007 Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ; дополнен с 27.11.2009 Федеральным законом от 23.11.2009 № 261- ФЗ).

Указанные в пунктах 6 и 9 части 3 статьи 55 документ и заклю­чение должны содержать информацию о нормативных значениях по­казателей, включенных в состав требований энергетической эффек­тивности объекта капитального строительства, и о фактических значениях таких показателей, определенных в отношении построен­ного, реконструированного, отремонтированного объекта капиталь­ного строительства в результате проведенных исследований, замеров, экспертиз, испытаний, а также иную информацию, на основе которой устанавливается соответствие такого объекта требованиям энергети­ческой эффективности и требованиям его оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов.

При строительстве, реконструкции, капитальном ремонте мно­гоквартирного дома заключение органа государственного строитель­ного надзора также должно содержать информацию о классе энерге­тической эффективности многоквартирного дома, определяемом в соответствии с законодательством об энергосбережении и о повыше­нии энергетической эффективности (часть дополнительно включена с 27.11.2009 Федеральным законом от 23.11.2009 № 261-ФЗ).

Перечисленные выше документы могут составляться произволь­но в письменной форме в виде одного документа, подписанного ука­занными в соответствующих пунктах лицами. Рекомендуемая форма свидетельства о соответствии законченного строительством объекта назначению содержится в СНиП 12-01-2004 «Организация строитель­ства».

В каких случаях может быть получен отказ

В отдельных случаях во вводе в эксплуатацию ОКС может быть отказано. Основания, процедура и перечень документов для этого указаны в ГрК РФ. Как правило, поводом служат следующие причины:

• непредставление документов, предусмотренных законом;
• расхождение между построенным объектом и требованиями градостроительного плана (проекта планировки);
• расхождение между результатом строительных работ или работ по реконструкции и разрешением на строительство (реконструкцию);
• существенные отступления от ранее согласованного проекта, выявленные при проверке;
• несоответствие ОКС разрешенному использованию земли, на котором он находится.

Как сдать объект в эксплуатацию (пошаговая инструкция)

Сдача объекта проводится в несколько шагов. Каждый этап оформляется документально и завершается получением письменного заключения.

Первый этап – формирование акта приемки. Требуется, если возведением объекта занималась строительная компания и заключалось соглашение генподряда. Сдает здание непосредственный подрядчик. Принимает объект – лично заказчик либо комиссия, сформированная по его инициативе. Итоговый акт приемки указывает на признание факта окончания строительства и на отсутствие претензий у заказчика к исполнителю.

2 ключевых момента:

1. Приемка объекта заказчиком. В этом случае акт подписывается последним и подрядчиком. Документ свидетельствует о соответствии здания требованиям проектной документации. Дополнительно проводится проверка надзорными органами. Заказчик приглашает представителей экологического, санитарно-эпидемиологического, пожарного, архитектурно-строительного контроля. По итогу каждой проверки формируется отдельное заключение. Документы заверяются подписями ответственных лиц.
2. Приемка комиссией. В ее состав входят представители органов надзора. Акт приемки подписывается членами комиссии после вынесения решения по итогам проведенного контроля. Документ указывает на соответствие объекта как проектным данным, так и строительным, техническим нормам, положениям безопасности. Удостоверяет факт работы необходимых коммуникаций.

Подрядчик ответственен за исполнение требований, технических положений и условий проекта строительства. Если выявляются какие-либо недочеты, то он устраняет их за свой счет.

Второй этап – оформление заключения от органов строительного надзора (ЗОС). Для проверки соответствия объекта нормативам потребуется подать извещение в администрацию субъекта РФ. Комиссия проводит контроль и подготавливает заключение в течение 7-10 дней после обращения.

Третий и последний этап – формирование окончательного пакета документов и подача заявления на утверждение разрешения для ввода объекта в эксплуатацию. Услуга предоставляется в бесплатном порядке.

Перечень документов:

• паспорт заявителя;
• разрешение на возведение капитальной постройки;
• документы, удостоверяющие право владения земельной территорией – соглашение о покупке участка, на котором возведен объект;
• проектная документация;
• акт приемки капитального строения;
• документ, фиксирующий соответствие здания положениям проектной документации, – удостоверяется лицом, исполняющим строительство;
• акт, свидетельствующий о соответствии объекта положениям технического регламента, – подписывается исполнителем строительства;
• справки о надлежащем выполнении технических условий – предоставляются учреждениями, отвечающими за эксплуатацию инженерных систем;
• план земельной территории, схематично отображающий расположение постройки и инженерных сетей;
• заключение от органов строительного госнадзора – ЗОС;
• технический план строения;
• градостроительный план участка земли.

Какие штрафы существуют

Ст. 9.5 КоАП (п. 4-5) предусматривает денежное наказание за использование объекта без допуска к эксплуатации. Штраф составляет от 500 тыс. рублей до 1 млн. рублей для юридических лиц. Для физлиц сумма будет равна 2-5 тыс. рублей. Для должностных лиц – 20-50 тыс. рублей.

Выдача разрешения при отсутствии заключения от строительного надзора грозит штрафом ответственным должностным лицам. Размер суммы в этом случае составит от 20 до 50 тыс. рублей.

Введение капитальной постройки в эксплуатацию производится путем получения соответствующего разрешения. Заявление на его оформление следует подавать в органы исполнительной власти субъекта РФ или в администрацию конкретного города. Предварительно потребуется пройти ряд проверок на соответствие характеристик объекта строительным нормам, требованиям безопасности и техническим критериям. Разрешение подготавливается в течение 5-7 дней после регистрации заявления. Услуга предоставляется бесплатно.

Как ввести дом в эксплуатацию без разрешения на строительство

В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения. Грубо говоря — нужна легализация самостроя.

Результаты проведенного обследования, в виде отчета о техническом состоянии объекта предоставляются в орган государственного строительного надзора. Надзорный орган (при положительных результатах проведенного обследования) может рассмотреть возможность выдачи ЗОС. Однако ни один нормативный документ не обязывает надзорный орган выдавать положительное ЗОС в случае, если надзор за строительством объекта или его части не осуществлялся.

Какие последствия от самостроя

С 1 июля 2018 года Правительство РФ устанавило сроки ликвидации незаконных построек. Владельцы самостроя, не выполнившие снос в срок, подвергаются штрафу до 50 тысяч рублей, а также конфискации земельного участка. Предлагается также внести в Гражданский кодекс РФ изменения, касающиеся интересов многих граждан. Согласно этим изменениям, к незаконным постройкам предлагается относить не только жилые дома, но и гаражи, бани, садовые постройки, ларьки и павильоны.

Пакет новых законопроектов запрещает пользоваться и распоряжаться незаконными постройками, а самострой нужно будет снести или реконструировать за собственный счет. Если застройщика установить невозможно, то затраты на снос или реконструкцию ложатся на владельца земельного участка.

Таким образом, в Гражданском кодексе может появиться статья, разрешающая конфискацию земельного участка в случае неисполнения решения о сносе или реконструкции строения в установленный срок.

Сроки сноса самостроя законом также установлены: максимальный срок составляет 12 месяцев, минимальный — 3 месяца, а для реконструкции — от 6 месяцев до 3 лет. Штрафы Кабинет министров предлагает внести изменения в КоАП, дополнив его статьей, которая предусматривает штраф для физлиц и индивидуальных предпринимателей в сумме от 20 тысяч до 50 тысяч рублей за неисполнение требований о реконструкции или сносу самовольной постройки.

Решения о сносе самостроя, по новым законам, могут приниматься судом, а в определенных случаях — органами местного самоуправления. При этом, для исключения злоупотреблений, предлагается запретить муниципалитетам выносить решения о сносе построек, самовольно возведенных до ввода в действие Градостроительного кодекса РФ (7 мая 1998 года — ред.).

Запрещается также сносить строения на неоформленной в собственность земле до вступления в действие Земельного кодекса РФ (25 октября 2001 года — ред.). В таких случаях или если здание зарегистрировано в Едином реестре недвижимости решения о сносе самовольной постройки будут приниматься в судебном порядке.

Порядок проведения экспертной оценки и выдачи акта ввода дома в эксплуатацию

Оценка готовности к проживанию объекта индивидуального жилищного строительства проводится в два этапа:

1. Выдача владельцу объекта жилой недвижимости «Заключения о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и технических регламентов» (ЗОС)» на основании документов, составленных в результате проведения проверок стройнадзором в ходе строительства объекта и итоговой проверки завершения строительных работ.
2. Выдача владельцу разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

В качестве экспертной комиссии выступают органы местного самоуправления, в состав комиссии входят специалисты, отвечающие за полноценное функционирование и безопасность объекта жилой недвижимости (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ): сотрудники Санэпиднадзора, пожарной и сантехнической службы, сотрудники водоканала и газовой службы, и другие.

Важно! Наличие документа, подтверждающего право собственности на земельный участок, на котором располагается объект ИЖС, является обязательным условием для выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Основной порядок действий для ввода индивидуального жилого дома в эксплуатацию включает в себя следующие шаги:

• Сбор необходимого пакета документов (правоподтверждающие, разрешающие, промежуточные акты проверки).
• Подача заявки на вызов приемной комиссии в администрацию по месту расположения строительного объекта.
• Получение заключения о соответствии жилого объекта требованиям Градостроительного кодекса РФ.
• Обращение в администрацию за разрешением зарегистрировать право собственности на объект.
• Получение на руки акта ввода дома в эксплуатацию.

Контроль органа строительного надзора

Контроль за постройкой многоквартирного дома осуществляется органом Государственного архитектурно-строительного надзора (ГАСН). В его полномочия входит экспертиза проектной документации, контролирование хода работ, выдача разрешения на строительство и экспертиза результатов.

Перед вводом дома в эксплуатацию проводится независимая экспертиза ГАСН, которая делится на следующие этапы:

• направление застройщиком уведомления в ГАСН о том, что строительство дома завершено;
• формирование специальной комиссии из представителей Стройнадзора, застройщика, Роспотребнадзора, Пожарного надзора, департамента архитектуры администрации;
• выезд экспертов на объект (в течение 7 дней после получения уведомления от застройщика);
• подписание актов о соответствии новостройки проектной документации.

После того, как ГАСН оценило результат строительства, застройщик подготавливает документы к вводу объекта в эксплуатацию. Орган архитектурно-строительного надзора вправе выдать застройщику предписание об устранении нарушений на объекте капитального строительства. В некоторых случаях неожиданная проверка ГАСН приводит к затягиванию сдачи дома.

Как узнать, кто застройщик дома

Иногда под маркетинговой «вывеской» застройщика работает ряд строительных компаний или подрядных организаций. Такая форма распространена у крупных игроков строительного рынка, которые возводят сразу несколько объектов. Это абсолютно нормально.

Хуже, если в прошлом были долгострои и растрата средств дольщиков не по назначению, уголовные дела с амнистиями по ним. Такие застройщики могут «возродиться» под прикрытием аффилированных юридических лиц.

Точно узнать исполнителя работ можно в проектной документации по строительному адресу объекта. Эти бумаги находятся в свободном доступе на официальном сайте компании. Такую информацию обязаны предоставить ее сотрудники по первому требованию покупателя.

Данные о застройщике по адресу можно получить и через поиск в интернет-сервисах. Значимые сведения о дате регистрации застройщика, генеральном директоре, связанных компаниях, результатах финансовой деятельности легко получить в реестре юридических лиц с помощью ИНН/ОГРН.

Пошаговая инструкция по составлению акта

Первым делом заполняется шапка документа. В ней необходимо будет указать наименование настоящего документа, дату составления акта и населенный пункт, в котором он составляется. Дата составления акта будет считаться датой введения объект в эксплуатацию.

Ниже по документу следует его вводная часть. Во вводной части необходимо указать:

• наименование объекта, вводимого в эксплуатацию;
• полное наименование предприятий контрагентов, согласно их учредительным документам;
• лиц, представляющих организации, с указанием их должностей и документов, наделяющих их полномочиями на подписание такого акта;
• ссылку на документ, в соответствии с которыми объект вводится в эксплуатацию.

Так должна выглядеть вводная часть документа:

Г. Санкт-Петербург 8 апреля 2024 года

Наименования организации заказчика: ООО «Построим Всё»

Объект: жилой дом

Местонахождение объекта: г. Санкт-Петербург, ул. Васильева, 18

ООО «Построим Всё» в лице директора Федотова И. А., действующего на основании Устава, далее именуемый «Заказчик», с одной стороны и ООО «ДорКомСтрой» в лице директора Прусиника В. И., действующего на основании Устава далее именуемый «Подрядчик», с другой, руководствуясь строительными нормами, предусмотренными ТСН 12-316-2002 «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости. г. Санкт-Петербург», составили настоящий акт о нижеследующем:

Далее переходим к составлению основной части документа. Здесь фиксируются следующие моменты:

• соответствие всех имеющихся коммуникаций установленным государством требованиям (электричество, водоснабжение, пожарная безопасность и т.д.);
• затраты подрядчика на проделанные работы. В эти затраты входят: затраты на оборудование, инструменты, материалы и др.

Следующим пунктом вносятся дополнительные сведения или иные возможные замечания комиссии по объекту. После изложения всей необходимой информации, комиссией делаются выводы о готовности или неготовности объекта к вводу в эксплуатацию.

Отсутствия определение в законодательстве термина «ввод в эксплуатацию» приводит к возникновению спорных ситуаций.

Так, спорным является вопрос о том, можно ли начислять амортизацию по транспортным средствам до их государственной регистрации в органах ГИБДД или Гостехнадзора?

Так, с одной стороны «ввод в эксплуатацию», как мы установили – это дата готовности объекта к работе и она не зависит от регистрации. С другой стороны, если транспортное средство запрещено эксплуатировать без государственной регистрации, то до такой регистрации оно не может быть использовано по назначению (введено в эксплуатацию).

Есть судебные решения в пользу налогоплательщика, когда суды говорят, что отсутствие государственной регистрации транспортного средства не запрещает ввести в эксплуатацию объект и начислять амортизацию (например, Постановления ФАС Московского округа от 07.09.2010 N КА-А40/10331-10, ФАС Западно-Сибирского округа от 04.10.2010 N А27-975/2010).

Однако встречаются и противоположные решения (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.06.2010 N А27-19317/2009).

Что делать, если дом введен в эксплуатацию, а передача жилья затягивается?

Если срок передачи истек, а фактически жилье не получено, у дольщика возникают все основания, чтобы взыскать с нарушителя неустойку по 214-ФЗ. Законом предусмотрен как досудебный, так и судебный порядок. При этом не оговорено обязательное применение претензионного порядка взыскания неустойки, но такое требование может содержать ДДУ. Без направления претензии нельзя получить штраф по статье 13 закона «О защите прав потребителей», который взыскивается с застройщика в связи с неудовлетворением требований граждан в добровольном порядке.

В начале стоит попробовать решить вопрос мирно, без привлечения судебных органов. Для этого направьте претензию застройщику в виде ценного письма с описью вложения с требованием выплатить неустойку. Этот документ послужит дополнительным аргументом в пользу дольщика.

Что делать, если дом введен в эксплуатацию с дефектами и недоделками?

Если дольщик получил сообщение о готовности застройщика передать ему квартиру, – радоваться рано. На этапе приемки жилья участник долевого проекта может обнаружить дефекты и недоделки строителей. В этом случае не стоит подписывать акт приема-передачи до полного их устранения. Все замечания фиксируются в отдельном документе.

Похожие записи:

• Как оформить, хранить и уничтожить личное дело сотрудника
• Как долго ребенок может отсутствовать в школе без справки по правилам СанПина
• ИНН для иностранца: понятие, этапы получения в 2020 году