Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто должен платить за сделку и сколько стоит оформление». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Работа специалиста по недвижимости с клиентом начинается с консультации. И первое, что должен сделать риелтор — собрать информацию по задаче клиента, выявить потребности. Только после этого агент по недвижимости будет выбирать стратегию своей работы.
Что входит в обязанности риелтора
Дальше специалист действует исходя из конкретной задачи — в зависимости от того, покупка или продажа квартиры предстоит.
При продаже квартиры
- сравнительный анализ подобных объектов на рынке, предложение оптимальной цены
- создание спроса на объект
- разработка и проведение маркетинговой кампании
- проведение встреч и переговоров с потенциальными покупателями
- проведение сделки совместно с юридическим отделом компании
Иногда риэлторы обращаются по объявлению продавца или покупателя и предлагают бесплатную помощь при заключении сделки. Но, как известно, безвозмездно никто работать не будет: просто у агентов есть несколько лайфхаков, в которых они все равно получают свой процент.
Допустим, специалист нашел идеальный вариант квартиры для покупателя, который согласен на цену продавца. Но в решающий момент риэлтор говорит о том, что его услуги стоят определенную сумму. Покупателю и продавцу, которые уже настроились на заключение выгодного договора, сложно отказаться от подходящего варианта. Поэтому стороны вместе начинают продумывать, как выйти из ситуации.
Возможны такие варианты развития событий:
- покупатель настолько заинтересован в недвижимости, что соглашается заплатить больше;
- продавец не хочет терять покупателя, поэтому уступает ему — при этом он может считать, что это был простой торг, а на самом деле произошла оплата услуг риэлтора;
- сделка срывается, поскольку стороны не могут договориться между собой.
Для того, чтобы, не платить дополнительную комиссию риелтору продавца, покупатель может воспользоваться одним из таких вариантов:
- не подписывать договор с риелтором продавца – это конечно не то, на что рассчитывают риелторы, поэтому стоит запастись терпением. Не желание потерять клиента и в то же время своё вознаграждение будет заставлять их предлагать данный договор для подписи очень много раз. Вам остаётся только бороться с этим;
- подписать договор с риелтором продавца о частичном предоставлении услуг – это могут быть платные услуги связанные с составлением самого договора купли-продажи, согласование условий сделки с банком, иное. В данном случае в договоре прописывается, что именно будет выполнять риелтор и за что именно получит вознаграждение.
Присутствие риэлтора при покупке квартиры
Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры? Этот вопрос, наверняка, волнует многих. Вознаграждение за свою работу агент по недвижимости оценивает в 2-5% от общей стоимости недвижимости.
Что вы будете иметь за эту сумму?
- Время – поиск нужного варианта, сбор и оформление всех документов, очереди во все возможные инстанции. Это, как минимум, занимает 3 месяца. Агент по недвижимости делает это всё за Вас, освобождая Ваше драгоценное время;
- Снижение цены – опытный риэлтор в курсе рыночной стоимости любого объекта недвижимости. Поэтому, действуя в интересах своего клиента, он непременно станет торговаться с продавцом, тем самым снизив стоимость жилья на 100-200 тысяч рублей;
- Идеальный вариант – порою человек и сам не до конца уверен в своём выборе или желании. Грамотный специалист услышит все пожелания и предпочтения своего клиента, учтёт малейшие нюансы по выбору жилья. И уже для демонстрации подготовит только те варианты, которые отвечают всем требованиям заказчика;
- Объективная оценка – поддавшись эмоциям, человек может не заметить наличие минусов и недостатков квартиры, которую он уже решил купить. Риэлтор с холодной головой и опытным взглядом обратит Ваше внимание на некоторые нюансы, которые могут впоследствии Вас не устроить. Например, вид из окна, маленькая детская площадка, наличие только платной подземной парковки.
Конечно, любой грамотный человек способен и самостоятельно решить вопрос покупки жилья. Однако никто не знает, сколько времени это всё может занять и насколько сделка с потенциальным продавцом будет честной с его стороны?
Преимущества в работе с риэлтором
- Опытный риэлтор сделает процесс приобретения или реализации жилья максимально комфортным, юридически безопасным, быстрым и насколько это возможно, приятным.
- Агент по недвижимости занимается всей рутинной работой самостоятельно, собственник лишь подписывает все нужные бумаги. Клиент доволен, что сэкономил кучу времени и сил;
- Гарантированная безопасность на всех этапах оформления и ведения сделки. Опытный специалист исключает даже возможность общения с нечестными людьми;
- Сроки покупки/продажи объекта недвижимости значительно сокращаются, если доверить процесс профессионалу, нежели самому заниматься этим делом;
- Безопасность с юридической точки зрения всех достигнутых соглашений и подписанных бумагах, при отсутствии нарушений законных прав и интересов любой из сторон;
- Действия риэлтора исключительно в интересах своего клиента, помощь в любой жизненной ситуации.
Стоимость услуг риэлтора
Цена на услуги риэлтора складывается из нескольких показателей:
- вида и перечня услуг;
- цены на недвижимость;
- типа жилья;
- города, где проходит сделка;
- индивидуальных требований клиента.
Именно поэтому однозначного ответа на то, сколько стоят услуги риэлтора, нет. Обычно риелтор берет от 2 до 4% от стоимости недвижимости.
Например, при продаже квартиры с рыночной стоимостью 5,5 млн рублей риелтор за свои услуги попросил 2% от стоимости объекта. Тогда сумма вознаграждения будет 110 тысяч рублей.
Часто процент за услуги риелтора закладывают в стоимость квартиры, т. е. выставляют квартиру стоимостью 5,6 млн рублей.
Когда платят обе стороны
Но бывает и так, что при совершении одной сделки платит и покупатель, и продавец недвижимости. Это бывает, когда один риэлтор представляет интересы обоих участников сделки.
Например, женщина решила продать квартиру и поделилась с соседкой по подъезду, что скоро съедет. Соседка как раз планировала покупку квартиры для своей дочери. Женщины договорились о сделке самостоятельно без посредников, но собрать нужные документы и провести грамотно сделку не могут. Они обратились к риелтору за помощью, а стоимость услуг оплатят поровну.
Еще бывает, когда на одном объекте недвижимости встречаются два риелтора, тогда платить за работу придется каждой каждому отдельно. Это бывает, если и покупатель, и продавец квартиры воспользовались услугами риэлторов, чтобы провести сделку. Оплата риэлтору происходит согласно договору и не зависит от работы другого агента по недвижимости.
Как развивается такой сценарий? Продавец недвижимости обращается в агентство и заключает соответствующий договор. По его условиям риелтор обязан найти покупателя за указанную стоимость объекта. На этом же этапе обсуждается стоимость услуг. Ее также необходимо зафиксировать в договоре.
Если потенциальный продавец несогласен с условиями, которые называет риелтор, он может отказаться от сделки. Возможно, он решит, что размер гонорара не соответствует количеству и сложности выполняемых работ.
По сути, у продавца есть два варианта. Искать покупателя самостоятельно и забирать себе полную стоимость объекта. Либо переложить эту обязанность на риелтора и поделиться с ним собственным доходом от продажи. Какой вариант, предпочтительнее, самостоятельно решает каждый продавец или покупатель. Кто платит риелтору, вы теперь знаете.
Как услуги риэлтора преподносятся продавцу
Продавец обычно сам размещает объявление в интернете и выставляет свои фотографии. Хозяева понимают, что лучше продать за более высокую стоимость напрямую покупателю, чем делиться 5% стоимости квартиры с посредником. Через час после размещения хозяину начнут звонить риэлтора с предложением занести квартиру в базу агентств недвижимости.
Все риэлтора заявляют – услуга риэлтора для продавца бесплатна. Именно этим продавца и подкупают, что риэлтор будет продавать квартиру, а продавцу без разницы кто это сделает, главное, что платить комиссию в 5% нужно не ему. Продавец говорит – приводите покупателя и берите с него комиссию, я согласен, отличный вариант. В итоге получается так только в теории – комиссия вешается на покупателя и продавцу ничего не стоит. Но это только теория. Услуга риэлтора оплачивается всегда, но в более скрытой форме.
Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры
- Лицензия на осуществление риэлторской деятельности. Перед началом работы попросите, чтобы вам показали лицензию и другие бумаги, подтверждающие способность и право риэлтора заниматься организацией посреднической деятельности.
- Материальный вопрос. Предварительно узнайте условия вознаграждения. Ставка у риэлторов отличается – у некоторых она фиксированная, у других зависит от цены объекта, третьи действуют по смешанной системе. Обязательно осведомитесь об условиях приобретения объекта через ипотечный договор – как будет происходить процедура в таком случае, к каким банковским организациям лучше всего обратиться?
- Узнайте, в каком состоянии на данный момент находится рынок недвижимости? Риэлтор подскажет ответ на этот вопрос, сообщит, сколько стоит в среднем квадратный метр.
- Скажите все пожелания насчет квартиры. Например, в каком районе она должна располагаться, в каком состоянии должен находиться дом, обязательно на наличие рядом парковки и т.д.
Сколько придется заплатить?
В общем, способы оплат услуг риелтора бывают разными. Но вы, наверное, хотите задать самый сакраментальный вопрос: «Так сколько?» Отвечаем: в среднем от 3 до 6% от стоимости недвижимости, если агентство устанавливает процентную ставку, но в любом случае не менее 30 тыс. рублей.
Возможно, вы удивитесь и даже возмутитесь: «Такие деньги?! Я вот слышал, один мой знакомый вообще 15 тысяч за сделку заплатил!» Не спорим, такое возможно. Вот только хочется поинтересоваться, как прошла сделка, и не было ли потом судебных разбирательств. Не было? Значит, знакомому крупно повезло. Ни одно приличное агентство не станет работать за такое вознаграждение — ведь это означает вести убыточный бизнес. А вот частный маклер может и согласиться. Только он не гарантирует ни юридическую безупречность сделки, ни физического освобождения квартиры, ни выписки прежних владельцев – вообще ничего. И найти его в страшный час «икс» будет труднее, чем поймать золотую рыбку в грязном пруду.
Особый случай – альтернативная сделка, которая представляет собой две сделки, неразрывно связанные между собой: продажу прежнего жилья и покупку нового. В такой ситуации, как правило, агентство заключает с клиентом не один, а два договора, в каждом из которых свой объект. А вот комиссионные рассчитываются по-разному: одни компании берут процент за всю сделку сразу, другие – отдельно процент с продажи и процент с покупки, а третьи – вообще фиксированную сумму.
Предварительно выясните, как именно происходит оплата услуг того агентства, куда вы хотите обратиться за помощью. При нынешнем разнообразии вы сможете выбрать способ расчета комиссионных, который вам кажется наиболее удобным. Однако, если расценки окажутся ниже указанного выше минимума, не спешите радоваться. Чрезмерно «демократичные» цены могут быть и осознанным маркетинговым ходом, чтобы вытеснить конкурентов (демпинг), и следствием недостаточной квалификации сотрудников и даже «несерьезности» компании. Поэтому постарайтесь сначала досконально узнать, что это за агентство, сколько лет оно на рынке, где оно находится (стоимость услуг отчасти зависит от арендной платы), располагает ли оно юридической службой, есть ли у него свой сайт, как отзываются о нем в Интернете и т.д.
Следует отдельно оговориться, что не всегда человек, пришедший в агентство, собирается «купить» весь комплект риелторских услуг, начиная с ознакомительной беседы и заканчивая физическим освобождением жилья. Это, конечно, идеальный вариант, но в жизни бывает так, что клиенту нужна какая-то одна отдельная услуга. При таком раскладе «процентный» способ оплаты сразу отпадает, так как еще неизвестно, будет ли сотрудничество продолжено. Нижегородские агентства в своем прайс-листе это мудро предусмотрели и указали, что один просмотр для покупателя или показ для продавца стоит до 5 000 рублей, справки из БТИ, выписки из лицевого счета стоят около 2000 рублей и т.д.
Кто платит: продавец или покупатель?
Еще один вопрос, на который современное риелторское сообщество не дает однозначного ответа. Тем не менее, эта злободневная тема активно обсуждается на форумах. Участники данной дискуссии занимают одну из четырех позиций: платит продавец, платит покупатель, платят оба поровну и, наконец, платит тот, кто больше заинтересован в сделке и обратился за помощью в агентство. У каждого свои аргументы, причем неслабые!
Во-первых, продавцу намного легче выполнить финансовые обязательства перед риелтором: ведь он получает «чемодан денег» за свою собственность. А вот покупателю нужно выложить круглую сумму за искомую квартиру да еще и за услуги агентства – притом свои кровные, наличные, «нажитые непосильным трудом». (Если, конечно, только сделка не альтернативная). Вывод: платить должен продавец.
Во-вторых, покупатель рискует гораздо больше продавца. Если с документами что-то не в порядке, и сделка будет признана недействительной, и именно он останется без крыши над головой и без копейки! Конечно, суд вынесет решение в его пользу, но 10 тысяч рублей в месяц никого не спасут. Кроме того, прежние хозяева могут медлить с физическим освобождением квартиры и с выпиской. На самом деле опасностей довольно много — все перечислять не будем. Главное, что без скрупулезной работы юриста и утонченной дипломатии риелтора здесь не справиться. Без агентства никуда. Вывод: платить должен покупатель.
В-третьих, и продавец, и покупатель пользуются услугами профессионалов. И тот, и другой получает квалифицированную помощь в решении жизненно важных проблем. Невозможно сказать, что труднее, купить квартиру или продать – все зависит от конкретного объекта и конъюнктуры рынка. Ясно одно: специалист по недвижимости работает и на покупателя, и на продавца (даже если в агентство обратился только один из них). Вывод: платить должны оба.
И, наконец, в-четвертых, весь цивилизованный мир давно пришел к тому, что клиент заключает с агентством эксклюзивный договор (ЭД): ты сотрудничаешь только с нами, а мы делаем все, что в наших силах. В России риелторский бизнес относительно молод, но и в нашей стране все больше специалистов работают по ЭД. Итак, в агентство пришел человек, подписал эксклюзивный договор, ему помогли, сделка свершилась, ура! Кто платит? Тот, кто заказывает музыку! А с какой стати другой участник сделки будет доставать кошелек? Он, может быть, и в мыслях не держал прибегать к услугам риелтора. Вывод: платить должен тот, кто обратился в агентство за помощью.
Позволим себе заметить, что наиболее справедливо, когда риелтору платит тот, кто к нему обратился. Осмелимся предположить, что скоро так и будет. Услуги риелтора становятся все популярнее, и через какое-то время у каждого (как на Западе) будет «свой» специалист по недвижимости. Но уже сейчас не стоит забывать, что мы платим специалисту по недвижимости не только за оптимальное решение квартирного вопроса в кратчайшие сроки, но и за безопасность сделки, что особенно важно. Кроме того, агентство помогает сторонам переговоров «прийти к общему знаменателю» и разрешает конфликты между ними. А еще… ну разве не стоит благодарности человеческое участие риелтора, его терпение и забота, его слова поддержки, когда вы уже совсем отчаялись?
Мнение эксперта
Директор АН «Виват-Риэлти» Елена Недоспасова:
— Раньше многие не понимали, за что платить специалисту по недвижимости. К счастью, сейчас наблюдается положительная динамика в этом отношении. Большинство людей осознает ценность риэлторских услуг. Но не всегда морально готовы за них платить столько, сколько они действительно стоят. Как показывает наша практика, средняя сумма, которая является психологически приемлемой для клиентов, составляет 50 тысяч рублей.
Конечно, среди посредников-одиночек встречаются те, кто декларирует очень низкие цены. В связи с этим особенно хочется подчеркнуть: риэлторские услуги нигде не стоят дешево! Просто агентство честно указывает, на какие деньги оно претендует, а частные маклеры получают их путем обмана (так называемая скрытая комиссия). И получается, что в агентстве запросили 70-80 тыс. рублей и взяли строго по прайс-листу, а частный маклер назвал сумму в 30 тыс. рублей, а на самом деле взял все 100-130 тыс. рублей! Впрочем, особенность отечественного менталитета такова, что иногда люди сами хотят быть обманутыми. Одна наша клиентка открыто сказала: «Лучше бы я не знала, сколько плачу!». Печальная тенденция. И опасная.
Когда заходит разговор о цене, задача риэлтора — объяснить человеку, что он получает от агентства. Далеко не все обращают внимание на такую неотъемлемую часть нашей работы как анализ ситуации на рынке, маркетинговое исследование и создание бюджета сделки (причем таким образом, чтобы клиент мог и удовлетворить свои потребности, и заплатить нам). Мы находим самый оптимальный вариант для покупки или продажи, определяем наилучшую цену, на которую, однако, вы и вправду можете рассчитывать. Такие действия специалиста трудно «выложить на бумагу», но они очень важны.
Из чего складывается работа агентов
Одной только консультацией и бумажной работой дело не ограничивается – риэлтору предстоит провести целый комплекс мероприятий, гарантирующих безопасность продажи. В юридически чистой сделке и скорейшем заселении заинтересованы все стороны, поэтому обычно риэлторы не просто подбирают подходящий под бюджет вариант недвижимости, но и проверяют его. Обычно это обходится в сумму в 60 базовых величин.
Это не только проверка на возможных скрытых жильцов и обременений – штрафы за неоплаченные коммунальные услуги и капитальный ремонт, начисленные пени могут осложнить жизнь не меньше, ведь в случае отчуждения они лягут на плечи нового хозяина. Риэлторы выявляют круг лиц, которые могут так или иначе претендовать на квадратные метры, убеждаются, что не будет нанесен урон несовершеннолетним, недееспособным гражданам, проверяют, есть ли задолженности по коммуналке. Они же контролируют своевременное снятие с регистрации прежних жильцов, состояние квартиры.
После проведения сделки специалисты агентства передают новому собственнику пакет правоустанавливающей документации и ключи.
От чего зависит стоимость риэлторской работы
Для всех компаний Беларуси существуют установленные государственные тарифы (ставки). Обычно комиссия риэлтора составляет 1-3% от стоимости недвижимости, которая указывается в договоре во время сделки. Оплата услуг таким образом зависит от конкретной стоимости самого объекта. Но обычно риэлторам приходится проделать гораздо больше работы, чем «подобрал – показал – вывел на сделку». Часто это работа с госорганами, помощь в судебных тяжбах. Но даже в этом случае расходы на услуги агентства не вырастут.
Есть случаи, когда риэлторы не берут комиссию – например, если речь идет о покупке квадратных метров в новостройке.
Правило здесь одно: честный специалист никогда не просит деньги вперед. Оплата услуг риэлтора идет только за уже проделанную работу. Если агент настаивает на предоплате, хотя сделки еще нет, это повод обратиться в другую фирму.
Кто платит за услуги риэлтора и почему
Схема называется тысячи объявлений. Посредник просто находит объявление от хозяина, копирует фотографии и выставляет эту же квартиру, но уже со своими номерами телефонов. Так сделают сотни посредников по всему городу. В итоге объявление хозяина опускается далеко в поиске на сайтах недвижимости и его просто не могут найти обычные клиенты. Покупатель позвонит одному из риэлторов и его заставят оплатить услуги риэлтора и полную комиссию в 5%, потому что объявления посредников всегда вверху. Почитайте статью ниже – многое станет понятно о работе риэлторов.
- Если продавец продавал квартиру за 40 тысяч и к нему пришли посредник с покупателем, не торговались и купили квартиру за 40 тысяч + 2 тысячи посреднику, значит, комиссию заплатил покупатель. Такое бывает крайне редко. Переплачивать 2 тысячи риэлтору на ровном месте не хочет никто.
- Если продавец дополнительно уступил 1 тысячу и продал за 39 от изначальной цены 40, то покупатель заплатит в итоге 39+2=41 тысячу за общую стоимость квартиры. Тут получается, они пополам оплатили комиссию по 1 тысяче долларов.
- Если продавец уступил 2 тысячи долларов и продал квартиру за 38, то получается, что продавец сам полностью оплачивает комиссию риэлтору. Это не торг и не квартира дешевая, а скрытая комиссия посредников. Покупатель платит всё равно 40 тысяч, а продавец получает 38. Покупатель просто отдаёт деньги продавца посредникам. В этом и состоит психологический обман со стороны риэлторов. Очень важный момент, который многие упускают.