Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Цены, спрос и процент по ипотеке: что 2023 год готовит покупателям жилья?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Во второй половине месяца одновременное присутствие Венеры и Меркурия в стремительном знаке Стрельца ускорит скорость оформления документов и сократит время обдумывания у потенциальных покупателей. Они станут менее капризными и придирчивыми.
Когда лучше продавать квартиру
Продать жильё не так-то просто, когда рынок переполнен предложением. Ещё в этом вопросе стоит учитывать сезонный фактор.
Вряд ли кто-то купит у вас квартиру, когда вся страна празднует новогодние праздники. В это время даже не стоит рассчитывать на предельную цену. Также стоимость жилья не будет высокой с конца апреля по середину мая. Ведь именно в эти дни начинаются как дачный, так и курортный сезоны.
А вот когда вся данная эпопея пойдёт на спад, а случится это для многих обывателей в августе-октябре, в этот момент и стоит ожидать заключения выгодной сделки. Тогда и наступит лучшее время для продажи квартиры.
Но ещё бы как-нибудь ускорить этот процесс. Необходимо заинтересовать в покупке ваших метров как можно большее количество потенциальных покупателей. Сделать это можно, подав объявление о продаже. Чем больше людей заинтересуется данным предложением, тем выше шанс заключить сделку выгоднее.
От производств до глэмпингов
Нечто подобное в Петербурге уже реализует УК «Ареопаг». Компания дает вторую жизнь заброшенным или убыточным производственным, офисным и торговым площадкам. В результате на их месте появляются не только коворкинги, но и новые виды доходной недвижимости – альтернатива инвестиционным квартирам и апартаментам.
Так, девелопер купил помещение площадью 850 кв. м на пр. Непокоренных, отремонтировал его, разбил на три десятка встроек (каждая – со своим кадастровым номером) от 10 до 200 кв. м, заполняет арендаторами и продает как готовый бизнес. В таком пространстве можно организовать офис компании, мастерскую, салон красоты, кабинет маникюра и педикюра, склад для доставки товаров и пр. Цены – от 2 млн рублей; актив может приносить 15–17 тыс. рублей в месяц.
По словам основателя УК «Ареопаг» Данила Барышева, площадка сегодня почти заполнена арендаторами, на днях закрыта первая сделка по продаже готового бизнеса. Вторую площадку в районе Рыбацкого компания тоже продолжает заполнять арендаторами, но сделок по продаже еще нет.
Игорь Ахальцев обращает внимание на загородную недвижимость, пользующуюся активным спросом уже несколько лет. Речь как о коттеджных поселках, так и о базах отдыха, глэмпингах и пр., которые сегодня все чаще предлагают как доходную недвижимость. Желающий может вложиться и в реализацию проекта в целом (как соинвестор), и купить участок на старте продаж, перепродав его через год. Еще один вариант – приобрести готовый модульный дом и передать его управляющей компании, получая пассивный доход. Такие предложения есть у Maslov Group в проектах в Приозерском районе. Кроме того, можно иметь такой доход и от проектов компании в формате self-storage (индивидуальные склады).
Подобный бизнес развивает УК «Сова», построившая в Ленобласти десяток поселков с модульными домами, которыми управляет (сдает в аренду) от имени частных инвесторов. Недавно она заявила о выходе на рынки Московской области, Крыма и Приэльбрусья.
Александр Пестряков, руководитель зарубежных проектов Becar Asset Management, рассказал, что компания в течение следующего полугодия выйдет со вторым проектом апарт-отеля на рынок Дубая. По его словам, этот эмират к 2030-му планирует привлекать по 40 млн туристов в год, а значит, реализованные там проекты всегда будут приносить хороший доход.
«Большинство людей, которые покупали объекты в Дубае в начале марта, сейчас продают их. Но не с целью заработать. Для многих такие сделки были способом вывода денег из России. Получив необходимую доходность, покрыв издержки на перевод средств и регистрационные взносы, они выходят из проектов. Кроме того, в некоторых случаях покупка недвижимости была единственным способом получить ВНЖ и впоследствии открыть зарубежный счет», – говорит Александр Пестряков.
Что будет влиять на рынок в 2023 году
Определяющее влияние на рынок будут оказывать геополитические факторы:
«Если обстановка в мире не обострится, клиенты постепенно вернутся на рынок. Как и в 2022 году, спрос во многом будет зависеть от доступного жилищного кредитования. Кроме того, сохранится тенденция на уменьшение площади квартир и апартаментов в новых проектах».
На обстановку прежде всего будет влиять продление льготной ипотеки, а также ситуация с субсидированными ставками, поскольку эти программы стимулируют спрос, считает генеральный директор девелоперской компании.
«Немаловажно и то, каким образом будет складываться политическая ситуация на международном рынке, ведь это влияет на экономику России в целом и на доходы населения, — говорит эксперт. — В случае отмены санкций стоимость строительства может снизиться, поскольку возврат на отечественный рынок проверенных поставщиков приведет к увеличению конкуренции и будет сдерживать рост цен. Конечно, такой сценарий пока маловероятен, равно как и быстрое налаживание собственного производства — это не делается за один год».
По каким сценариям может развиваться рынок
Рынок не будет развиваться так же бурно, как накануне пандемии, но продолжит восстанавливаться.
«На мой взгляд, уровень продаж в начале 2023 года будет несколько ниже, чем в декабре 2022 года, однако по итогам годам число сделок по ДДУ приблизится к уровню 2021 года, — говорит эксперт. — Вероятно, проявится эффект отложенного спроса. Оживление произойдет даже на рынке апартаментов, ведь их средняя стоимость в 2022 году снизилась на 18,2%, так что клиентам сейчас доступно большое количество лотов по привлекательным ценам».
Негативные сценарии тоже не исключены, говорит Алексей Перлин:
«Существенного роста спроса пока никто из девелоперов не ждет — мы живем в ситуации неопределенности».
Наиболее вероятен консервативный прогноз, при котором в экономике продолжится стабилизация:
«Спрос на жилье по-прежнему будет ниже, чем в 2020–2021 годах, а цены будут стагнировать, — говорит эксперт. — Во втором полугодии новостройки Москвы дорожали очень умеренными темпами, при этом широко распространились различные скидки. Поэтому и цены, и динамика сделок выйдут на определенное плато».
Ипотека останется драйвером рынка розничного кредитования в 2023 году..
«Обусловлено это прежде всего продлением до 1 июля 2024 года ипотеки с господдержкой, а также расширением условий семейной ипотеки. Кроме того, ряд банков и застройщиков уже заявили о сохранении совместных субсидированных программ на отдельные ЖК с повышением субсидированной ставки до 4% годовых. Такие предложения будут пользоваться спросом среди граждан, которым важно получить кредит с низким платежом, несмотря на увеличение стоимости жилья при таком варианте кредитования».
Стоит ли оформлять ипотеку и покупать квартиру в 2023 году
Если есть возможность, лучше взять ипотеку до конца 2022 года:
«Сейчас клиенты по-прежнему могут воспользоваться льготной ипотекой на старых условиях, а также околонулевыми программами от застройщиков. Кроме того, крупнейшие девелоперы установили на широкий пул квартир праздничный дисконт, причем условия акций подразумевают возможность приобретения квартир со скидками с использованием ипотеки. Если не получается совершить сделку в декабре, ее все равно не стоит откладывать. ЦБ может повысить ключевую ставку, что приведет к удорожанию жилищных кредитов».
Предложение сейчас беспрецедентно большое, то есть выбор у покупателей широкий.
«Также при снижении дохода можно взять ипотечные каникулы. Ориентироваться покупателям следует на ситуацию в отрасли, в которой они работают, и на личные финансы. Если вы молодая семья, в 2023 году можно взять семейную ипотеку. По-прежнему есть субсидии на ипотеку для сотрудников IT-отрасли».
Вусал Исмаилов считает, что в первом полугодии 2023 года стоит повременить с ипотекой.
«Все зависит от политического и экономического вектора страны. Сейчас время ликвидных инструментов, недвижимость таковым не является, поэтому решение о покупке квартиры нужно тщательно взвесить».
Планируя ипотеку в 2023 году, проанализируйте условия банков
«Может сложиться ситуация, когда выгоднее взять ипотеку на вторичку и гасить ее досрочно, чем взять субсидированную ипотеку от застройщика с завышенной стоимостью на квартиру, — говорит эксперт. — Лучше всего сравнить по итоговой переплате с учетом частично-досрочного погашения несколько вариантов: вторичку, первичку по субсидированной ипотеке от застройщика, первичку в рамках одной из госпрограмм».
Чем ниже первоначальный взнос, тем, как правило, выше процентная ставка — это тоже стоит учитывать.
Что еще говорят эксперты
Рынок недвижимости – один из ключевых с точки зрения экономики страны. Поэтому, чтобы понять происходящие на нем тенденции, мы также опросили экспертов издания «Банки Сегодня».
Аналитикам задали вопросы касательно общего уровня цен, разницы в ценах на новостройки и жилье с вторичного рынка, а также о факторах, которые будут влиять на стоимость недвижимости.
Цены вырастут, мы ожидаем рост не менее 5-7% по итогу следующего года. При этом нельзя забывать, что недвижимость обычно вырастает на процент, не меньший годовой инфляции.
Вторичный рынок был перегрет. Сейчас из-за наличия более выгодных ипотечных программ на первичку, вторичка значительно проигрывает. Всё-таки доля ипотечных сделок на рынке росла два последних года.
Но уровень роста зависит от ряда факторов. Первый и основной из них — внешний. Внешние обстоятельства, которые влияют на спрос. Точнее влияют на страхи и создают напряженность, из-за которой потенциальные покупатели сидят «в деньгах», поэтому пока на низком спросе цены размели. При этом, с точки зрения самого строительства ничего не подешевело — материалы, технологии, человеческие ресурсы, обратные инженеры — стоимость всего вышеперечисленного выросла. Субсидированная ипотека и прочие программы толкают цены вверх.
Что может повлиять на повышение расценок
Хотя общий прогноз по рынку недвижимости остаётся негативным, некоторые эксперты предполагают незначительное повышение цен на жильё. Обосновывая своё мнение, они называют несколько причин:
- Рост прайса на строй материалы. Это может спровоцировать повышение стоимости жилья, но лишь незначительно. Рост по-прежнему будут сдерживать слабый прирост реальных доходов населения и подающий спрос. При этом в крупных городах Центральной России, например, Москве и Санкт-Петербурге, цены могут оказаться немного ниже региональных.
- Нежелание застройщиков и банков стимулировать падение цен. Они будут стремиться удерживать стоимость на высоком уровне. Но потенциал роста невелик из-за сдерживающих факторов.
- Внедрение государственных программ поддержки ипотечных заёмщиков и застройщиков. Ожидается, введение льготных процентов по кредитам и моратория на повышение арендных ставок. Это может стимулировать спрос и способствовать незначительному повышению стоимости жилья.
Документы о праве собственности
Существует определенный набор документов, которые нужны при продаже квартиры. Необходимые документы для продажиквартиры обязательно включают бумаги о праве на собственность – без них купля-продажа невозможна. С этими бумагами должно быть все в порядке. Чтобы избежать неприятностей, обязательно убедитесь в том, что информация в официальных источниках отвечает данным в документах.
На недвижимости, которую хотите продать, не должно быть обременений, а все права на неё обязательно подтверждать, в том числе, если имущество перешло в качестве наследства – только так купля-продажа будет законной. Практически все сведения можно найти в выписке из ЕГРН. Она заказывается в МФЦ или в офисе Росреестра. В этом документе указано, кто является собственником имущества, есть ли на квартире аресты или обременения, какова кадастровая стоимость имущества.
Подготовка квартиры перед продажей
Квартира должна быть готова для продажи. Обратите внимание на состояние не только самой жилплощади, но и подъезда. Желательно хотя бы немного облагородить его, если состояние совсем «никакое». Это поможет не отпугнуть человека, готового купить здесь жилье. Большинство покупателей настраивается ещё с подъезда, поэтому могут отказаться от вполне достойного варианта именно из-за плохого состояния общих квадратов. Если хотите чтобы купля-продажа была успешной, нужно немного постараться.
В жилье, прежде чем его продать, следует убрать большинство вещей, оставив только минимум. Захламленное пространство не дает рассмотреть, как выглядит квартира, оценить размеры комнат, их состояние, потому продажа может быть неуспешной. Покупателю редко интересно, как вы обустраивали свой быт. Он покупает квадратные метры. Логично, что он хотел бы их увидеть.
Перед приходом посетителей, следует провести генеральную уборку. Очистить стены, полы, потолки. Окна также стоит отмыть. Если квартира выглядит обезличенной – вы добились желаемого.
Если состояние квартиры не слишком хорошее и жилье нуждается в чем-то посерьезнее – следует сделать небольшой косметический ремонт. Кстати, обязательно обратите внимание, в каком состоянии находятся коммуникации. Пока не исправлена протечка в трубах, никакой ремонт ситуацию не спасет. Неожиданно возникшее на потолке пятно точно не поможет продать имущество.
Коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина уточнила, что в 2022 году в Московском регионе продали 5,8 млн «квадратов» жилья. Это на 1,6 млн кв.м (22%) меньше, чем в 2021 году. Так, на 20% меньше продали в Москве и на 23% — в Подмосковье.
«Больше всего потеряли в продажах объекты бизнес-класса. Если же смотреть продажи топ-5 застройщиков в Москве в массовом сегменте, то суммарно они даже выросли на 2%», — отметила Тумайкина.
Она пояснила, что в ГК ФСК комфорт-класс чувствовал себя увереннее, чем сегмент бизнес-класса. Это подтверждают и цифры: за 2022 год группа компаний реализовала на 8% больше жилья комфорт-класса, чем годом ранее. Однако бизнес-класс, наоборот, упал на 3%.
В компании ПИК добавили, что спрос на их недвижимость не падал в течение 2022 года благодаря господдержке и доверию к компании.
По мнению экспертов ПИК, россияне все еще хотят и готовы купить собственное жилье. В прошлом году доля ипотеки выросла до 85%, из которых 70% оформили по льготным программам.
Так, по сообщению ВТБ, за 2022 год банки выдали жителям Московского региона более 356 млрд рублей жилищных кредитов – это 42 тыс. ипотек. Из них более 200 млрд рублей выдали в рамках льготных программ. По данным банка, 68% в общем объеме продаж – это новостройки.
По мнению экспертов, в 2023 году сохранится тренд на квартиры с отделкой от застройщиков.
«Это объясняется тем, что она дешевле аналогичного самостоятельного ремонта», — подчеркнула Коркка.
«Покупатели предпочитают white box или квартиры с полным ремонтом, чтобы не затруднять себя долгими и дорогостоящими работами», — добавил Перлин.
Это подтвердили коммерческий директор ГК ФСК и эксперты ПИК.
«В 2022 году мы не заметили значительных изменений в потребительских предпочтениях. Спрос на различные метражи и планировки также распределился равномерно. Значимым фактором является готовая отделка, которая позволяет не тратить время и деньги на ремонт», — рассказали эксперты ПИК.
Лапшина пояснила, что к концу 2022 года доля лотов с отделкой в общем числе ДДУ в Москве приблизилась к двум третьим рынка.
По ее мнению, из-за высокого спроса на меньшие площади покупатели теперь будут обращать внимание на удобные планировки. В частности, как рассказал Перлин, прежде всего в массовом сегменте жилья клиенты предпочитают евроформат.
Какие новшества ожидаются в РФ на рынке загородной недвижимости
В сфере ИЖС спрос в 2022 году упал до 80%, у девелоперов многоквартирных домов первичного рынка ситуация не лучше. Одним из драйверов продаж в следующем году станет семейная ипотека. Обычно о расширении жилищной площади задумываются после пополнения в семье. 6% по семейной ипотеке — это более выгодный вариант, чем 8% по льготной. К тому же новая программа охватывает семьи с двумя и более детьми уже независимо от даты рождения. Просто им должно быть менее 18 лет. Таким образом, условия по семейной ипотеке стали лучше. На этот момент обратил внимание владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
«Такие изменения не окажут существенного влияния на цены. Они подогреют спрос, но не настолько, чтобы это привело к росту цен на квартиры. Что же касается ИЖС, мы ожидаем снижение цен на 5-10% на дома эконом и стандартного класса. Это произойдет за счёт уменьшения стоимости строительных материалов», — рассказал Максим Лазовский.
Цены на рынке недвижимости сейчас
За последние пару лет мы пережили сразу несколько потрясений. Сначала перешли на проектное финансирование и эскроу-счета. Затем нас настигла затянувшаяся пандемия, которая существенно повлияла на весь российский рынок. Теперь над нами, как тучи, нависли еще две проблемы – резкий подъем цен на строительные материалы и льготная ипотека.
Если выделить главные причины сильной просадки рынка недвижимости, то они выглядят так:
- Падение доходов населения – в период кризиса многие граждане потеряли работу, стали получать низкую зарплату, поэтому просто не готовы купить квартиру сейчас.
- Проблемы с поставками импортных материалов.
- Слишком дорогая ипотека.
Итак, мы видим, что спрос на жилье падает, его не могут покупать и наблюдается смутное затишье. Общероссийская статистика утверждает, что ипотека рухнула в мае этого года почти на 80%, рынок «первички» – на 42%, а вторички на целых 90%!
В июне ситуация снова поменялась, но уже в лучшую сторону. Средняя стоимость вторичного жилья России за три месяца, после падения спроса, снизилась на 4%. Сотрудники федеральной компании «Этажи» собрали следующую статистику:
- Пермь – на 1,6%;
- Ростов-на-Дону – на 1,2%;
- Самара – 1%;
- Волгоград – на 0,6%;
- Санкт-Петербург и Казань – на 0,4%;
- Москва и Екатеринбург – на 0,2%.
Стоит ли откладывать продажу
Второе частое утверждение: сейчас невыгодно продавать — подожду, пока цены вырастут. А когда они вырастут? В ближайшее время расти они не будут. Для этого нет ни экономических, ни социальных предпосылок.
По самым оптимистичным прогнозам, уровень дохода среднего класса вернется к докризисному 2013-2014 года только к 2022 году. И это только публичные заявления. Реальность может подкорректировать и эти данные. Поэтому либо продаем сейчас за такую цену, либо через год со скидкой от 3 до 5% от текущей.
Напомним, что с 2014 года цены на квартиры вторичного рынка упали от 5% — в самых востребованных районах – до 20%, где спрос на жилье и так был ограничен рядом факторов – экология, уровень преступности и другими социальными и инфраструктурными особенностями.
К тому же, в половине случаев люди покупают новую квартиру сразу же вместо проданной. При встречной покупке речь уже идет не о стоимости квартиры, а о разнице – в плюс или в минус – между продаваемой и покупаемой квартирой. При пониженном спросе и ограниченных финансовых возможностях продавцы все чаще идут на уступки при продаже своего жилья. А это выравнивает, а иногда даже улучшает, ситуацию по улучшению Ваших жилищных условий.
«О росте цен на недвижимость в 2023 году говорить не приходится»
— Поскольку 2022 год поставил очередной рекорд по количеству сделок, это очередное доказательство, что спрос на жилье в Минске по-прежнему высокий и будет оставаться таким долгое время, — отмечает замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев. — Один из факторов в том, что Минск — это центр притяжения белорусов со всей страны. В прошлом году мы видели, что покупатели бросили все силы на то, чтобы приобрести жилье. Способствовало этому, во-первых, возобновление кредитов на недвижимость (ими воспользовались около 15% покупателей на рынке вторички). Во-вторых, после резкого повышения в феврале-марте доллар вернулся к обычному курсу и оставался стабильным, а также нас не затронули международные конфликты. В 2023 год мы переходим, фиксируя три этих фактора.
На 2023 год Андрей рассматривает два варианта развития событий, при этом больше склоняется к первому и более оптимистичному.
— Если внешняя ситуация будет плюс-минус как сегодня — курс доллара сохранится приблизительно на том же уровне, что сейчас, а также не будет никаких значительных негативных стресс-факторов — на рынке будет сохраняться высокий спрос: решение жилищных вопросов это для людей всегда приоритет номер один. Цены будут балансировать приблизительно на одном уровне, о их росте говорить точно не приходится.
Если же возникнет какой-то стресс-фактор, баланс на рынке недвижимости сохраниться не сможет, и вскоре это отразится на ценах.
— Если поднимется курс доллара, то вскоре изменятся и цены. Возникает вопрос: на сколько? Мы вывели формулу, которая подтвердилась в несколько кризисных периодов. Суть ее в следующем: если доллар вырастет на 100%, то цены снижаются только на 30%. Покупатели часто рассуждают так: насколько изменился обменный курс доллара, такая скидка нам и нужна. Со стороны мировой справедливости, возможно, это и правильно, но есть понятие спроса и предложения, а у продавцов есть определенные привилегии, которые позволяют не соглашаться на такое большое снижение. Но в то же время продавцам не стоит иметь позитивное заблуждение «уйдет этот покупатель — придет другой». Сейчас против продавцов играет время: если покупатель не приобретает сегодня, то сделает это завтра и дешевле. Многие покупатели занимают выжидательную позицию, если им не горит. А продавцу часто надо здесь и сейчас: порой он хочет сам купить квартиру после продажи, ему надо продать быстрее, пока цены стабильны, а если что-то случится, то все покупатели будут требовать скидки.
Специалист говорит, что сейчас рынок играет против продавца:
— В стрессовые периоды, как сейчас, рынок играет против продавца: в каждый из дней промедления может что-то произойти. И это что-то будет нехорошим, что сразу же уменьшит стоимость квартиры. А в положительные времена, как, например, с 2017 по 2019 год или в 2012−2013 годах (когда устраивали аукционы — кто больше готов заплатить за квартиру) — все наоборот: продавцы в сильной позиции. В такое время растет спрос, есть дополнительные возможности, растут доходы — в этом случае покупатели могут покупать квартиры «на вырост». Исходя из этих простых формул, в стрессовое время продавцу стоит продавать быстрее и договариваться с покупателями. Благо их сейчас много. Сейчас надеяться на поднятие цен — это оказывать себе медвежью услугу.