Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как обезопасить себя от мошенников при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Проблемной может стать квартира, где в течение года прослеживается частый переход права собственности, особенно по доверенности. Дело в том, что доверителей часто используют в своих преступных схемах мошенники, да и сама доверенность может оказаться недействительной.
Никoгдa нe cтecняйтecь тщaтeльнo ocмaтpивaть квapтиpy пepeд пoкyпкoй: пpoдaвeц мoжeт yмoлчaть o cкpытыx дeфeктax, a oни в peзyльтaтe влeтят вaм в кoпeeчкy.
Caмoe oпacнoe в тaкoй cитyaции – пoдпиcaнный aкт пpиeмa-пepeдaчи c yкaзaниeм, чтo пpeтeнзий к cocтoянию имyщecтвa y вac нeт.
Нepeдкo cтopoны вooбщe нe пoдпиcывaют aкт, a тaкyю фopмyлиpoвкy вcтaвляют в тeкcт caмoгo дoгoвopa, yкaзывaя, чтo дoгoвop кyпли-пpoдaжи caм выcтyпaeт дoкyмeнтoм, пoдтвepждaющим пepeдaчy имyщecтвa, и дpyгиx бyмaг нe тpeбyeтcя. B этoм cлyчae вaм бyдeт нeпpocтo дoкaзaть в cyдe, чтo вы нe знaли o дeфeктax, и пoтpeбoвaть c пpoдaвцa кoмпeнcaцию пoнeceнныx нa peмoнт pacxoдoв.
«Присваивание» объявления
Многие продавцы квартир предпочитают действовать самостоятельно и не обращаются к посредникам, а размещают объявления сами на одной из площадок в интернете. Доступ к такого рода информации, естественно, открыт всем. Нечистые на руку риелторы копируют все данные и размещают объявление-двойник, которое пытаются активно продвигать. В итоге потенциальный покупатель может наткнуться именно на него. Думая, что будет общаться с хозяином, покупатель оказывается в обороте у посредника, и последний будет изо всех сил стараться не упустить клиента в надежде, что после продажи все же получит свои комиссионные. Если представить дело так, что владелец квартиры сам дал риелтору полномочия по поиску клиента, не получается, риелтор будет пытаться навязать другие предложения, ссылаясь на то, что изначальная квартира по объявлению уже продана. Это не только лишает покупателя возможности посмотреть то жилье, которое его устраивает, но и влечет за собой дополнительные траты. Не стоит и говорить о том, что подобное поведение – это неприкрытый обман.
Еще один обман из той же категории – рассказы о том, что риелтор якобы является родственником или знакомым хозяина, которого попросили помочь с продажей. И хотя изначально будут обещать, что комиссии никакой не возьмут, в конечном итоге покупателя (если его устроит квартира) ждет очень неприятный сюрприз. Многие постесняются решительно отказать наглому риелтору, ведь определенная «работа» как бы проделана, время потрачено, а усилия – какие-никакие – посредник в эту сделку вложил.
Как бороться с таким обманом? Сразу узнать, что объявление именно от собственника, а не от того, кто прикидывается им, достаточно сложно. Как понять, что риэлтор мошенник? Если он сразу представляется родственником, другом или соседом, попросите дать телефон владельца и ведите все переговоры лично с ним. В случае решительного отказа дать контакты, тоже отказывайтесь от сделки: вполне вероятно, что вас хотят обмануть.
Если ваше общение дошло до просмотра квартиры, поставьте условие: владелец должен при этом присутствовать. Проверить, не подставное ли это лицо, можно по документам, подтверждающим право собственности на квартиру. Все договоренности должны быть только с владельцем, чтобы потом не возникли «неожиданные» комиссии от «родственников», посредников, «соседей». Владелец со своей стороны заинтересован в том, чтобы общаться напрямую с покупателем, поэтому ваша главная задача – выйти на него и убедиться, что это действительно тот человек, который принимает итоговое решение и имеет право продавать приглянувшуюся вам квартиру.
«Хитрый» просмотр в выгодное для риелтора время
Некоторые сопутствующие недостатки квартиры можно попытаться скрыть. Например, шумных соседей, неприятное окружение, непривлекательную инфраструктуру и так далее. Делают это риелторы за счет выбора самого выгодного времени для показа квартиры. Например, если соседи дебоширы, показывать будут днем; если у них маленький ребенок, который постоянно кричит, пригласят на просмотр, пока семья на прогулке; если кто-то из ближайшей квартиры учится играть на музыкальном инструменте, выберут время, когда он не разучивает гаммы.
С неприятными объектами рядом – сложнее. Завод, постоянно дымящий и портящий воздух всего района, скрыть сложно. Но если есть хотя бы минимальная возможность скрыть недостаток, ею обязательно воспользуются. Например, детский сад во дворе может стать испытанием для жильцов нижних этажей, когда дети выходят на прогулку. Естественно, все показы квартиры будут проводиться тогда, когда у детей тихий час.
Как бороться с таким обманом? Постарайтесь договориться о нескольких просмотрах в разное время (если понадобится – под благовидными предлогами, сославшись на желание посмотреть еще раз отделку или замерить кухню). Если у вас возникают малейшие сомнения, есть смысл приехать к дому в «неурочное» время и посмотреть на обстановку. Возможно, пообщаться с теми, кто будет во дворе в это время. Неближайшие соседи могут оказаться ценнейшим источником информации. Они сообщат вам о неприятном «сюрпризе» заранее, и не придется потом разбираться с проблемными «дополнениями» к квартире.
Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №3: регистрация перехода права на недвижимость без последующей передачи всей суммы Продавцу.
Здесь могут быть разные варианты, в том числе и откровенно обманные. Например, умышленные ошибки при оформлении Договора на пользования сейфа-ячейки в банке чтобы Продавец потом не смог вовремя получить доступ к ячейке и Покупатель-мошенник успел забрать оттуда деньги. Могут быть схемы с частичной оплатой наличными и частичной оплатой другим способом, например, через счёт-аккредитив. Здесь надо очень внимательно смотреть документы.
Сюда же отнесу разнообразные пункты в Договорах, в том числе и предварительных Договорах продажи, о каких-либо условиях в случае нарушения которых Продавец обязан выплатить Покупателю какие-либо неустойки и прочее.
Получить деньги за продажу квартиры чтобы не обманули наиболее просто сейчас оформив получение денег на счёт-аккредитив. Комиссию за перевод суммы на любой счёт платит Покупатель. Но, как я и писал выше, важно чтобы всё было оформлено верно и юридически грамотно. А то денег за продажу квартиры Вы не увидите.
Что должно вызывать подозрение
Профессиональные мошенники умеют так повести дело, что никаких поводов для подозрений у их потенциальных жертв попросту не возникает. Это нужно помнить, чтобы руководствоваться правилами предосторожности, невзирая ни на что. Однако вот перечень самых ярких признаков, что сделка может являться фиктивной, и что перед вами, вероятно, мошенник или человек, который что-то не договаривает и скрывает:
- предлагают квартиру по очень низким ценам;
- часто менялись, по документам, владельцы квартиры за последние несколько лет;
- технический план квартиры и реальная планировка отличаются;
- с вас требуют большую сумму задатка;
- с предоставлением документов, или хотя бы одного из тех, что вы спрашиваете, продавец долго затягивает;
- сделку совершает лицо по доверенности владельца квартиры.
Продавец специально не выписывается
Ситуация может быть такой: после заключенной сделки, а может, и задолго до этого, продавец принимает решение не выписываться из квартиры, объясняя это тем, что ему попросту некуда переехать. Новый владелец, естественно, попытается как можно быстрее выпроводить бывшего хозяина квартиры, но тот обращается в суд и просит разрешение остаться, а договор аннулировать. И суд может позволить ему это, если сочтет доводы расторжения договора обоснованными, постановив вернуть полученные при продаже деньги. Проблема в том, что истец может заявить, что деньги были украдены или были потрачены, к примеру, на погашение какого-нибудь долга, от возврата он не откажется, а попросит у суда отсрочку или согласится на поэтапное возвращение денег, как говорится, с получки. Теперь можно представить, насколько может затянуться возврат этого долга. На годы.
Писать подробно про популярный развод на «Авито» или «Юле» смысла нет, про него знают практически все. Здесь все очень просто: покупатель интересуется квартирой, продавец рассказывает про нее и говорит, что скоро ее должны купить, но он может придержать ее, если ему перечислят задаток. Доверчивый человек переводит деньги, даже не посмотрев квартиру. Как правило, сумму требуют небольшую – в пределах 1 000-2 000 руб., — поэтому в правоохранительные органы мало кто обращается. Разумеется, квартира не принадлежит «продавцу»: скорее всего, в объявлении он использует чужие фото.
Есть и другие, куда более изощренные способы развода, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Рассмотрим 10 самых сложных и популярных махинаций с квартирами, которые распознать не так-то просто.
Аферы с недвижимостью вторичного рынка и способы избежать обмана
Процветает и мошенничество при покупке квартиры на вторичном рынке. В лидерах продажа жилья по фальшивым документам. Жулики находят жилье, сдающееся в аренду на длительный срок, а при заключении договора получают доступ к его паспортным данным, по которым изготавливается подложный документ с фото злоумышленника. По такому паспорту оформляются дубликаты документов, необходимых для продажи жилья и недвижимость «легально» продается, после чего новых собственников оставляют наедине с огромной проблемой. В группе риска, в силу дороговизны процесса, находится жилье, стоимость которого превышает 10 млн. рублей. Еще один вариант мошенничества при покупке квартиры – заключение сделки с продавцами, входящими в группу повышенного риска:
- недееспособными пенсионерами;
- нарко- и алкозависимыми лицами;
- пациентами, находящимися на учете в учреждениях психиатрии.
Многократная продажа жилья
Многократная продажа одной квартиры сразу нескольким покупателям вновь стала актуальной для мошенников, после изменения порядка регистрации сделок с недвижимостью. В этом случае одна и та же квартира может быть продана либо сдана в аренду нескольким лицам, после чего продавец исчезает, оставляя «покупателей» или «арендаторов» разбираться между собой.
Деньги за такую недвижимость могут быть внесены полностью или авансом. При заключении сделки злоумышленник пользуется фальшивым паспортом, также могут быть изготовлены качественные дубликаты различных правоустанавливающих документов.
Обычно аферисты стараются провести подобные сделки как можно быстрее, мотивируя свое поведение необходимостью срочно купить другое жилье на первичном или вторичном рынке («Продавец не хочет ждать», «Срочно нужны деньги» и так далее). На самом деле, чем быстрее пройдет купля-продажа, тем больше денег получит мошенник, ведь его «заработок» напрямую зависит от количества обманутых клиентов.
Проверяйте документы на квартиру
Спросите, кто продает жилье — собственник напрямую или через риэлтора. Через риэлтора квартиру купить часто удобнее: не нужно тратить время на поиски нужной площади и удобного района, а риэлтору выгодно быстро продать недвижимость. Но и риэлтор может оказаться недобросовестным исполнителем, а то и вовсе мошенником. О таких мошенниках читайте ниже в статье, а чтобы уберечься от незаконного собственника продающейся квартиры рекомендуем проверить документы на жилье — они должны быть подлинными или на них должна быть нотариальная подпись/подпись местной администрации.
Это же касается и недееспособных/ограниченно дееспособных владельцев — их представителем будет опекун, у которого запросите паспорт и документы, подтверждающие опекунство.
Проверьте квартиру на юридическую чистоту
Юридической чистотой специалисты называют полное отсутствие претензий и сделок с жильем, продавец им может свободно распоряжаться на правах полноценного собственника. Рекомендуем в первую очередь изучить документы на вторичную недвижимость, для новостроек нужно смотреть информацию от застройщика.
Проверка квартиры на чистоту должна стать обязательной процедурой для каждого потенциального покупателя, мошенников и аферистов на рынке недвижимости много, а жилье слишком дорогое, чтобы покупать его только потому, что понравился район и вид из окна.
Нерадивого покупателя, забывшего о такой проверке или недостаточно тщательно изучившего документы на жилье, ждут:
1. полная потеря квартиры и денег;
2. претензии третьих лиц на жилье;
3. потеря времени, которое было затрачено на сделку.
Проверять юридическую чистоту документации на жилище имеет смысл даже при покупке у банка по ипотеке или ипотечной квартиры по переуступке прав требования. Зачастую банковская организация лишь формально проверяет документы, поскольку в грамотной сделке заинтересован только покупатель.
Для уточнения правомочий продавца на продажу жилья запросите следующие документы:
● свидетельство о праве собственности, если продавец стал владельцем квартиры до 01 июля 2016 года, или выписка из ЕГРН, если квартира стала собственностью продавца после 01 июля 2016 года. Это государственная гарантия защиты от мошенников, которые раньше подделывали свидетельства на недвижимость. Рекомендуем заказать свежую выписку из ЕГРН, там содержится актуальная информация о собственнике квартиры. Получить такой документ можно в течение трех дней за 250 рублей.
Выписку не дают, если квартиру оформляли в собственность до 1998 года. В таком случае попросите владельца зарегистрировать жилье на себя. Откажитесь от сделки, если продавец отказывается оформлять недвижимость в собственность;
● договор купли-продажи, ренты, дарения, зарегистрированный в Росреестре;
● свидетельство о праве на наследство.
Обратите внимание на чистоту документов — если имеются исправления или пометки, то они должны быть заверены сторонами по сделке или нотариусом.
Еще можно заказать справку о недвижимости в Росреестре. Это можно сделать бесплатно на сайте Росреестра. Из нее видно, кто является хозяином квартиры и находится ли она в совместной собственности. Также там можно посмотреть ограничения по сделкам с жильем — узнать, оформлена ли на нее ипотека, брался ли кредит под залог недвижимости, сдается ли она в аренду или заключал ли собственник договор ренты. Обязательно узнайте, запустил ли собственник жилья банкротство физического лица и не арестована ли недвижимость.
У продавца могут отсутствовать документы на жилье в двух случаях:
● забыли приватизировать квартиру. Тогда сделку приостанавливайте и просите продавца приватизировать недвижимость;
● не восстановлены утерянные/поврежденные документы. Тоже просите продавца их восстановить.
Если на продаваемую квартиру есть ограничения и обременения, то сделка будет проблемной:
● жилье нельзя будет продать, либо заключение сделки затянется или собственник повысит цену;
● появится риск оспаривания сделки собственником или наследниками, а значит вы останетесь без недвижимого имущества и внесенных продавцу денег.
Что касается потенциальных наследников, то информацию о них можно узнать от нотариуса, который оформлял наследство на конкретную недвижимость. В нотариальной конторе следует спросить сведения о наследниках, которые не могли в указанный срок принять наследство. Если такие данные имеются, уточняйте, есть ли в деле заверенное заявление об отказе в принятии наследства. Если такое заявление отсутствует — лучше посмотреть другую квартиру.
Если продавец состоит в браке — должно быть получено нотариально заверенное согласие супруга на сделку с жильем, но только в том случае, если квартира покупалась во время брака. Такое согласие нужно независимо от того, на кого оформлена недвижимость. Документ нужен и при расторгнутом браке, но только если прошло меньше трех лет.
При покупке квартиры с долгами по коммуналке просите у продавца справку о погашении всех задолженностей, которую можно взять через управляющую компанию, ТСЖ или МФЦ. При наличии долгов:
● продавец сам гасит долги и выдает вам справку об их отсутствии;
● продавец отдает вам расписку, что обязуется погасить долги по коммунальным платежам до или после продажи квартиры. В расписке должен быть указан точный срок расчетов с УК;
● делает скидку с учетом размеров долга и его платит уже покупатель.
Риски покупки квартиры с обременениями
- При покупке квартиры, которая числится в ипотеке у банка, проверьте задолженность продавца по кредитным платежам. Узнать их можно из банковской выписки. Этот документ нужен, если вы будете расплачиваться по ипотеке, которую брал продавец, после погашения долга квартира останется за покупателем в собственности. При таком варианте продажи продавец может значительно снизить стоимость жилья.
- Проверить наличие арендаторов в квартире можно по выписке из ЕГРН. Договор обязательно регистрируется при заключении на срок больше года. Если все-таки купили квартиру и обнаружили арендаторов уже после регистрации сделки, то вы имеете право досрочно расторгнуть договор, но нужно получить расписку от арендатора.
- Уточните у собственника, не заключался ли договор ренты жилья. Обычно он не вносится в реестр недвижимости. Если рентополучатель еще жив, то узнайте о возможности переоформления договора, для этого нужно получить его согласие, заверенное у нотариуса.
- Посмотрите по выписке, живут ли в квартире собственники, получившие жилплощадь на основании безвозмездного пользования. Просите у продавца выписать их из квартиры, такая обязанность должна быть заверена у нотариуса.
- Если не нашли текущего продавца квартиры в выписке из ЕГРН, уточните, получена ли квартира по завещанию.
- Рекомендуем отказаться от сделки с жильем, на которое наложен арест — такую недвижимость нельзя продать и с ней запрещены любые другие сделки.
Новые участники процесса
Еще одной ситуацией, когда могут возникнуть проблемы во время проведения процедуры покупки, является появление каких-либо родственников. Они могут иметь право претендовать на собственность в некоторых ситуациях. И не всегда это может быть нарушением.
В большинстве случаев продавец не хотел их предупреждать, что продает имущество. И вас он не предупредил о возникновении серьезных последствий. В этой ситуацией у родственников всегда будет преимущество при разбирательстве через судебное разбирательство. Они могут без проблем выиграть дело и иметь право на ту или иную часть квартиры. Покупатель рискует расстаться как с деньгами, так и со своим жильем.
ВНИМАНИЕ !!! Перед продажей лучше уточнить информацию о том, каким образом имущество оказалось в собственности у человека, продающего ее вам. Если это произошло по наследству, то для проведения процедуры потребуются удостоверение согласия остальных родственников. Если был договор дарения, то нужно быть в курсе, что квартира отчуждалась дарителем. Если всё произошло по договору купли или продажи, то нужно узнать о супругах, детях. Для этого стоит запастись согласием от жены или мужа, а также разрешением от органов опеки.