Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора долевого участия в строительстве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дольщик хочет расторгнуть договор и вернуть квартиру, то первое, что ему нужно сделать, — предложить застройщику расторгнуть его по обоюдному согласию. В данном случае нужно указать сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Само соглашение о расторжении ДДУ регистрируется в Росреестре.
Есть ли разница в случае расторжения ДДУ с использованием счетов эскроу?
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Для дольщиков, вносивших деньги на счет эскроу в банке, больше список проблемных ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор без судебного разбирательства. При этом такие покупатели не могут рассчитывать на выплату неустойки застройщиком, поскольку их деньги не находились у него на балансе.
Отличается и схема получения денег после расторжения договора. В остальном права и процедуры дольщиков, заключивших ДДУ с использованием любых схем оплаты, идентичны.
В каких ситуациях возможно расторжение договора ДДУ
ФЗ№214 «Об участии в долевом строительстве» позволяет участнику долевого строительства совершить расторжение ДДУ в одностороннем порядке.
Как и для любого другого договора, в качестве обязательного условия для запуска механизма расторжения ДДУ законодатель определил наличие на то веских оснований. По общему правилу – это нарушение исполнения оговоренных в нем условий и обязательств.
Для дольщика в законе названы определенные основания, при наличии которых тот может стать инициатором прекращения договорных обязательств. Эти основания подразделяются на:
- допускающие расторжение соглашения в одностороннем порядке;
- позволяющие прекратить обязательства только через суд.
Итак, расторжение ДДУ дольщиком минуя обращение в судебные инстанции возможно, когда:
- прошло более 2-х месяцев с момента оговоренного ДДУ срока сдачи дома, но этого так и не произошло;
- застройщик не устранил в безвозмездном порядке и в разумный срок выявленные в ходе стройки недостатки либо не возместил ущерб за их наличие;
- качество построенного объекта не соответствует требованиям;
- новый договор поручительства был заключен без заблаговременного уведомления дольщика об этом факте;
- соответствующие основания определены самим договором или нормами закона.
В судебном же порядке разрешаются следующие конфликтные в сфере долевого участия ситуации:
- возведение объекта долевого строительства приостановлено и есть все основания предполагать, что закончить стройку в оговоренный ДДУ срок застройщик не успеет;
- размер долевой жилплощади существенно изменился по сравнению с ранее оговоренной (как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения).
Данный перечень не является исчерпывающим. Каждый ДДУ по — своему индивидуален. А потому и возникновение спорных ситуаций по каждому из них возможно по разным причинам, имеющим отношение к конкретному соглашению и конкретному объекту долевого строительства.
Последствия одностороннего отказа застройщика от договора долевого участия в строительстве
После того как договор расторгнут, застройщик обращается в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр) для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).
С момента расторжения договора застройщик также вправе заключить новый договор в отношении объекта долевого строительства с новым лицом. Однако новый договор будет считаться заключенным только с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 4 Закона о долевом участии).
При этом застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Однако для этого участник долевого строительства должен сам обратиться к застройщику.
Если в указанный срок он не обратился к застройщику за получением денежных средств, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем должен сообщить участнику долевого строительства.
Если застройщик нарушит срок возврата денежных средств или срок зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, то он уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.
Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Шистерова Екатерина Анатольевна обратилась в суд с иском к ООО «ВОИК» – в заявлении она потребовала расторгнуть ДДУ, заключённый с обществом, а также взыскать цену договора, пени в установленном в соответствии с пунктом 2 статьи 6 ФЗ № 214 размере, компенсацию морального вреда, а также штраф по пункту 6 статьи 13 ФЗ № 2300-I.
Истец не присутствовал на заседании, сообщив, что дело может рассматриваться без неё. Присутствовали представители обеих сторон: сторона истца поддержала требования, а представитель ответчика не признал их. Суд выслушал всех, после чего провёл рассмотрение письменных доказательств.
В результате разбирательства было установлено, что истец выполнила все обязательства перед застройщиком согласно заключённому ДДУ в полном объёме. Застройщик в срок получил разрешение ввести объект в эксплуатацию, после чего был проведён его осмотр и составлен акт с перечислением всех замечаний. Их оказалось много, все они перечислены в полной версии: *ССЫЛКА НА СУДЕБНУЮ ПРАКТИКУ*.
Ответчик должен был устранить указанные недостатки в течение 30 дней после получения акта – и как указал истец, это обязательство ООО «ВОИК» не выполнило. Спустя 23 дня после истечения данного срока, истец направил по почте письмо с уведомлением и описью вложения, в котором указывал, что отказывается от ДДУ. Ответчик его не получал, в результате обществом был составлен односторонний акт о передаче объекта.
Истец в обоснование своих требований ссылался на нарушение условий договора ответчиком: указанные им недостатки не были устранены в срок, а объект не передан. Судом, однако, оснований для удовлетворения иска найдено не было: истец не представил доказательств, что выявленные недостатки указывают на отступление от условий договора при строительстве объекта.
На ввод объекта в эксплуатацию было получено разрешение городской администрации, свидетельствующее о его соответствии нормативам градостроительного проектирования. Отвечает необходимым требованиям и проектная документация, о чём свидетельствует заключение госэкспертизы.
Как вернуть деньги после расторжения ДДУ?
Если договор долевого участия расторгнут без суда, то застройщик обязан в течение 20-ти рабочих дней со дня получения уведомления перечислить требуемую в ней сумму. Если банковский счет, на который нужно перечислить денежные средства, дольщиком не указан, и он не пришёл получать их лично, то по завершению 20-дневного срока, застройщик должен перевести сумму в депозит нотариуса и известить об этом дольщика.
Если компания не выполнила данные действия, покупатель вправе обратиться в суд за возвратом денежных средств. Если договор расторгнут по решению суда, то компания-застройщик должна вернуть средства в течение десяти рабочих дней со дня расторжения ДДУ.
Если компания не перечисляет деньги добровольно, то нужно подать заявление на возбуждение исполнительного производства в службу судебных приставов, которые займутся принудительным исполнением решения суда о возврате денег покупателю квартиры.
Расторжение договора долевого строительства возможно следующим образом:
- по соглашению сторон: дольщик может предложить застройщику остановить действие договора и подписать Соглашение о расторжении (при обоюдном согласии). Оно подписывается обеими сторонами и регистрируется в Росреестре;
- в одностороннем порядке: дольщик может без предварительного сообщения выйти из ДДУ, уведомив об этом застройщика письмом (ч.4 ст.9 ФЗ № 214-ФЗ) Надо указать причину, приложить расчет процентов и свои реквизиты. Расторжение регистрируется в Росреестре;
- в судебном порядке: перечень причин предусмотрен ст.9 ФЗ № 214-ФЗ
Решение дольщика аннулировать ДДУ может быть вызвано следующими случаями:
- грубым нарушением сроков сдачи объекта; если срок превышен на два и более месяцев — это повод потребовать деньги;
- условия договора не соблюдены — квартира не соответствует им и/или требованиям техрегламента, непригодна к использованию, имеет неустранимые недостатки;
- застройщик нарушил основные требования к качеству;
- если по окончании прекращения поручительства об обеспечении исполнении обязательств не получено уведомление об этом и у застройщика нет иного гаранта;
- в других случаях, которые предусмотрены законодательством или прописаны в договоре.
Расторжение ДДУ по инициативе застройщика
Вопрос по расторжению договора со стороны застройщика, если дольщик просрочил 2 и более платежей.
Верно ли понимаю из текста закона, что застройщик должен в первую очередь уведомить дольщика и запросить погашение задолженности и если дольщик не погасит в течение 30 дней, то ТОЛЬКО в этом случае договор будет расторгнут?
Что показывает судебная практика на этот счет?
Вы верно истолковываете нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”», регулирующие односторонний отказ от исполнения договора долевого участия (ДДУ) со стороны застройщика в связи с просрочкой внесения платежей участником долевого строительства.
Как происходит процедура?
Процедура расторжения договора имеет свой, строго определенный законом порядок. В первую очередь застройщик должен отправить покупателю заказное письмо с сообщением о просрочке, требованием выплатить долг и перечислением санкций, которые последуют за нарушение за невыполнение требования.
После этого дольщику даётся ровно 30 дней на исполнение платёжных обязательств. Срок считается с того дня, когда покупатель получает уведомление. Если оплаты так и не произошло, застройщик отправляет заказное письмо с уведомлением о том, что он расторгает договор. Именно с этого момента его можно считать более недействительным.
ВАЖНО!!! В течение 10 дней застройщик должен вернуть покупателю деньги, которые тот уже заплатил и проценты за пользование ими. От дольщика же, в свою очередь, может потребоваться возмещение убытков, которые понес застройщик (иными словами, уплата неустойки). Их сумма определяется договором.
Все ДДУ в обязательном порядке проходят регистрацию в Росреестре. Соответственно, о расторжении договора необходимо сообщить туда же. Если стороны договорились мирно, то за регистрацию отмены договорённости необходимо будет заплатить пошлину – 350 рублей. Если же расторжение было произведено в одностороннем либо в судебном порядке, оплата пошлины не требуется.
Ответы на самые распространенные вопросы
Вопрос №1: До какого момента я могу отказаться от долевого участия?
Ответ: Сдача и приемка квартиры происходит по специальному акту. Именно этот документ означает выполнение всех обязательств двумя сторонами, следовательно, пока он не оформлен – сделка не закрыта. Вы можете передумать до момента подписания акта приемки-передачи жилого помещения.
Вопрос №2: Я недавно понял, что мне просто не нравится квартира, которую я покупал еще на этапе раскопки котлована. Могу ли я перепродать свою квартиру кому-то другому до того, как дом будет сдан?
Ответ: Если дольщик потерял интерес к приобретаемой недвижимости, то он может переуступить свое право требования другому лицу. Для этого заключается договор уступки права требования, на основании которого дольщик перестает быть стороной договора долевого участия, а новый приобретатель становится таким лицом.
Какое основание расторжения договора долевого участия выбрать?
Иногда правильно выбранное и расписанное в претензионном письме основание даёт застройщику понять, что оттягивать возврат цены квартиры бесполезно. Всё равно взыщут, да ещё и процентов набежит больше. По нашему опыту, если застройщику приходит письмо с уведомлением о расторжении договора долевого участия в строительстве, при этом просрочка уже более двух месяцев и дом не введён в эксплуатацию, в половине случаев он возвращает цену без суда. В отличие от других оснований, где проще выкрутиться и оттянуть выплату.
Судебный порядок расторжения договора сам по себе не сложнее, а даже проще: не требуется направление одностороннего отказа от договора долевого участия (не тратимся на отправку и месяц ожидания). Но при прекращении ДДУ застройщик по решению суда не должен досудебно выплачивать цену и проценты, а значит при взыскании на них не может быть начислен штраф по Закону о защите прав потребителей в размере 50 % от их суммы. Важно также понимать и про риски невозможности передумать и вернуть квартиру (см. таблицу).
|
Одностороннее расторжение ДДУ |
Судебное расторжение ДДУ |
|
|
Время |
возврат цены в половине случаев до месяца, остальное 5-9 месяцев |
4-8 месяцев до получения денег |
|
Деньги |
цена и проценты за пользование, убытки, штрафы 50 % на каждую сумму |
цена и проценты за пользование, убытки |
|
Риск невозможности передумать |
ДДУ не действует с момента отказа, однако есть механизмы для отката в исходное состояние |
если решение вступит в силу, то ничего отменить уже нельзя, но пока идёт суд, можно отказаться от иска о расторжении договора долевого участия |
Судебная практика по расторжению ДДУ
№1
В практике юристов периодически возникают ситуации, когда дольщики обращаются за правовой помощью после того, как они из-за юридической неграмотности заключают с застройщиком предварительный договор купли-продажи вместо ДДУ.
В частности, в Санкт-Петербурге был случай, когда строительная компания заключила такой договор с частным лицом. Тот выплатил компании часть стоимости квартиры, подписав соглашение. Юристы обратились в интересах истца в суд и выиграли его. Покупателю вернули деньги и проценты за использование. Еще компания возместила убытки – проценты, выплаченные по кредитному договору, страховое возмещение, и компенсировала моральный вред.
№2
Не самая простая для обывателя ситуация возникла у другого обратившегося к нам петербуржца. После нескольких лет совместной жизни с супругой, он подал на развод, но перед этим пара взяла ипотеку и заключила ДДУ. Муж интересовался, как поступать в таком случае. Жена была готова отказаться от квартиры. В договоре она являлась созаёмщиком, а муж – заёмщиком.
Юристы посоветовали мужчине заключить соглашение о разделе имущества или брачный контракт, в которые включить соответствующее условие, или переоформить ДДУ с застройщиком о переуступке права требования на супруга.
Советы юриста
- Частое явление, когда гражданин решил расторгнуть ДДУ с ипотекой или материнским капиталом и вернуть вложенные средства. Как действовать, если застройщик не выполнил свои обязательства в этом случае? Нужно получить согласие банка, если в кредитном договоре нет пункта о досрочном погашении кредита после того, как застройщик вернул все причитающиеся дольщику деньги.
- Дольщику полезно знать, что в соответствии с ФЗ №214 застройщик может заключить договор страхования гражданской ответственности:
войдя в общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков;
- заключив договор со страховой компанией.
Застройщик будет обязан внести полностью или частями страховую премию страховой компании. Это необходимо на случай неисполнения или некачественного исполнения обязательств по ДДУ. При возникновении страхового случая, то есть при невыполнении условий договора, застройщик будет обязан выплатить страховку дольщику. Однако рассчитывать на неё можно при обращении в суд и положительном исходе процесса для дольщика.
Важно!
Расторжение договора долевого участия – процесс, требующих специальных знаний в области жилищного права, умения при необходимости вести дело в суде, навыков по сбору доказательств вины нерадивого застройщика, среди которых могут не только бумаги, но и, например, видео- и аудиозаписи, сообщения из Интернета… Поэтому сразу после принятия такого решения нужно обратиться к юристу, который все эти заботы возьмет на себя.
Оставить заявку
Чем конкретно способен помочь специалист:
- даст консультацию;
- оформит претензию, исковое заявление, ходатайства в суде;
- примет участие в суде;
- подаст жалобу на судебное решение;
- проследит за исполнением решения суда.
Что из себя представляет расторжение договора ДДУ
ДДУ – это договор между застройщиком и дольщиком, согласно которому застройщик обязуется возвести многоквартирный дом или иное сооружение, а после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию передать покупателю объекта недвижимое имущество согласно положениям действующего соглашения. Дольщик же обязуется вносить установленные договором суммы платежа в течение всего срока строительства объекта недвижимости, а после завершения строительства, принять объект недвижимости, если он полностью соответствует условиям договора, включая требования о качестве, и отвечает первоначальным требованиям дольщика. Согласно ч. 3 ст. 4 ФЗ № 214 ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным после внесения изменений в ЕГРН. Денежные средства за объект недвижимости вносятся после регистрации сделки. Данный механизм создан для минимизации рисков двойной продажи квартир. Регламентация расторжения ДДУ осуществляется ст. 9 ФЗ № 214. В положениях прописаны все обстоятельства и причины, по которым договор можно расторгнуть независимо от инициатора прекращения правоотношений. Расторжение договора по ФЗ 214 осуществляется:
- По инициативе одного из участников соглашения – застройщика или дольщика. В таком случае законом устанавливаются основания, при которых возможно расторжение в одностороннем порядке.
- По согласию сторон, если участники сделки смогли прийти к соглашению при разрешении конфликта интересов, в том числе путем переуступки права требования.
- По решению суда, если по каким-либо причинам мирное расторжение соглашения невозможно.
Расторжение по соглашению сторон оформляется крайне редко, так как чаще всего такое положение дел невыгодно для застройщика. За последние годы цены на недвижимость существенно упали, и расторжение контракта не позволит застройщику получить сумму денежных средств от первого дольщика. Последующие будут вносить меньшие деньги, ввиду общего снижения стоимости жилья. Расторжение ДДУ представляет собой полное аннулирование обязательств сторон по отношению друг к другу. Дольщик независимо от обстоятельств расторжения вправе вернуть все уплаченные за покупку жилого или нежилого помещения средства за вычетом штрафов, указанных в договоре. Как правило размер штрафа за расторжение договора без веских оснований, составляет несколько процентов от стоимости недвижимости. Такое положение в контракте выступает гарантом безопасности для застройщика.
Расторжение договора долевого участия по инициативе застройщика
Не только дольщик может отказаться от договора, но и у застройщика могут быть обоснованные причины, чтобы расторгнуть договор ДДУ.
Согласно ч.ч. 4 и 5 статьи 5 ФЗ-214 застройщик может инициировать процедуру расторжения договора ДДУ в одностороннем порядке в следующих случаях:
- при просрочке более чем на два месяца оплаты цены по договору, если оплатить нужно всю сумму единовременно;
- систематическое нарушение сроков внесения платежей, если оплата производится по определенному графику (под систематическим нарушением понимается – просрочка по платежу более трех раз в течение 12 месяцев или двухмесячная и более задержка внесения денежных средств).
Закон устанавливает следующую процедуру расторжения ДДУ застройщиком:
- направление застройщиком в адрес дольщика письма-предупреждения о необходимости заплатить по договору, а также о последствиях не исполнения данной обязанности;
- при условии отсутствия оплаты через 30 дней после направления застройщик может расторгнуть ДДУ, направив уведомление об отказе от исполнения договора дольщику заказным письмом с описью вложения. В этом случае датой расторжения ДДУ будет считаться дата направления уведомления;
- возврат дольщику уплаченных им по ДДУ денежных средств. Выплата должна быть произведена в течение 10 рабочих дней с даты расторжения договора.
- если застройщик задержал возврат денег, то должен будет выплатить и проценты в соответствии с ч. 6 ст. 9 ФЗ-214.