Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство преступлений с недвижимостью совершается на вторичном рынке при сделках в простой письменной форме, говорят эксперты. Как правило, в этом случае стороны — обычные люди, не обладающие юридическими знаниями, поэтому их легко ввести в заблуждение. Мошенники пользуются этим.
«Нетрудно подменить один вид договора на другой — например, сказать, что заключают договор ренты, а представить на подпись договор дарения квартиры. Либо можно исказить правовую суть оформляемой сделки. Например, убедить наивного собственника, что договор купли-продажи его недвижимости при оформлении займа — это просто «страховка», а не прямой путь к потере крыши над головой. Доказать в суде, что человека обманули и он не планировал отдавать кому-то свои квадратные метры, потом будет крайне сложно», — отметила советник президента ФНП.
Многие неверно понимают зону ответственности участников сделки. Например, риелтор — это профессионал по коммерческим вопросам (оценке рынка, подбору выгодного варианта жилья, торгам), но он не несет ответственности за юридическую сторону. Не несет ее и сотрудник МФЦ, принимающий документы на регистрацию перехода права собственности. Полную имущественную ответственность за заключение сделок с недвижимостью сейчас несет только нотариус. Он же должен разъяснить сторонам их права и обязанности.
Нe тaк yж peдкo пoпaдaютcя вapиaнты, кoгдa в cтoимocть включaют oбcтaнoвкy квapтиpы – кyxню, вcтpoeнныe шкaфы, мягкyю мeбeль, cплит-cиcтeмy, cтиpaльнyю или пocyдoмoeчнyю мaшинкy, xoлoдильник. Ecли пoкyпaтeль coбиpaeтcя пepeeзжaть в нoвyю квapтиpy cpaзy пocлe пoкyпки, этo oчeнь yдoбнo – oднaкo вмecтe c этим oн пoдвepгaeт ceбя pиcкy. Нeчecтный пpoдaвeц впoлнe cпocoбeн включить эти пpeдмeты в cтoимocть, нo «зaбыть» впиcaть иx в дoгoвop и aкт пpиeмa-пepeдaчи. Нe пoддaвaйтecь нa yгoвopы в дyxe «нy мы жe вceгдa дoгoвopимcя, зaчeм этa лишняя пиcaнинa» — этo мoжeт пpивecти к нeпpиятным пocлeдcтвиям.
To, чтo имyщecтвo cтoялo нa мecтe пepeд пoдпиcaниeм cдeлки, нe oзнaчaeт, чтo oнo ocтaнeтcя нa мecтe пocлe тoгo, кaк вы пocтaвитe пoдпиcи. Bы впoлнe мoжeтe пpийти в пycтyю квapтиpy – и xopoшo, ecли oбoи и выключaтeли ocтaнyтcя нa мecтe. Ecли в дoгoвope никaк нe oбoзнaчeнo, чтo oбcтaнoвкa и бытoвaя тexникa былa включeнa в cтoимocть квapтиpы, a знaчит oплaчeнa вaми, пpидeтcя cмиpитьcя c пepeплaтoй – y вac нeт ocнoвaний пoтpeбoвaть oт пpoдaвцa, чтoбы oн вepнyл вce нa мecтo.
Чтoбы избeжaть пoдoбныx нeпpиятнocтeй, нyжнo включить в дoгoвop кyпли-пpoдaжи и aкт пpиeмa-пepeдaчи пyнкт, гдe oпиcaны вeщи, ocтaющиecя в квapтиpe и вoшeдшиe в цeнy дoгoвopa — c yкaзaниeм мapки, цвeтa и пpoчиx oпoзнaвaтeльныx пpизнaкoв.
Дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм и кaпитaльнoмy peмoнтy
Этoт вapиaнт paccчитaн нa нeвнимaтeльныx или дoвepчивыx пoкyпaтeлeй. Пpoдaвeц нaкaпливaeт дoлги пo кoммyнaльным ycлyгaм и кaпитaльнoмy peмoнтy и пpoдaeт квapтиpy вмecтe c ними. B peзyльтaтe пoкyпaтeль oкaзывaeтcя пepeд выбopoм – тo ли oплaтить чyжиe дoлги, тo ли cyдитьcя c пpoдaвцoм. Пpи этoм пpoдaвeц мoжeт yexaть, и тoгдa пepcпeктивa cyдeбнoгo paзбиpaтeльcтвa бyдeт coвceм тyмaннoй – чтoбы cyд вынec peшeниe, нyжнo yвeдoмить oтвeтчикa o cyдeбнoм зaceдaнии, a кaк eгo yвeдoмить, ecли aдpec нeизвecтeн, нeпoнятнo. B тo вpeмя кaк п. 3 cт. 158 Жилищнoгo кoдeкca вoзлaгaeт нa нoвoгo coбcтвeнникa oплaтy вcex pacxoдoв нa кaпитaльный peмoнт oбщeгo имyщecтвa в мнoгoквapтиpнoм дoмe, в тoм чиcлe тex, чтo нe были yплaчeны пpeдыдyщим coбcтвeнникoм .
Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №1: Попытка получить задаток за квартиру в двойном размере.
Юридически между понятиями “Аванс” и “Задаток” колоссальная разница.
Покупатели-мошенники часто пользуются незнанием продавцом нюансов сделки купли-продажи. Последние не всегда различают понятия «аванс» и «задаток». А между тем различия между терминами есть, и очень существенные. Аванс – это предоплата, которая возвращается в случае расторжения устного договора. Задаток – средства, являющиеся залогом выполнения обязательств. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. В случае, когда продавец передумал, он должен вернуть сумму в двойном размере.
«Псевдопокупатели» настаивают именно на задатке, затем провоцируют продавца нарушить договор. Взяв двойную оплату, мошенники исчезают. Иногда они работают по двое: сначала один дает задаток, потом другой предлагает сумму за квартиру больше. Полученные «отступные» мошенники делят между собой. А продавец остаётся ни с чем.
Продажа несуществующих квартир
Риелторы могут пойти на такую хитрость: разместить объявление о продаже квартиры, которую никто продавать не собирается. Цена при этом выставляется ниже рыночной. Покупатели видят такое предложение, звонят по указанному номеру (думая, что обращаются к собственнику), а дальше на них обрушивается поток предложений по совершенно другим объектам, потому что «эта квартира уже продана, но есть еще привлекательные варианты». В итоге риелтор продает то, что ему нужно продать, подловив покупателя, зачастую так хитро, что тот даже не понимает, где его обманули.
Как бороться с таким обманом? Если вы звоните по объявлению «собственнику», а вам начинают рассказывать, что эта квартира уже продана, но есть другие, не вступайте в дальнейшие разговоры и вешайте трубку. Лучше такие обзвоны делать не со своего личного номера и уж точно не с городского телефона. Заведите отдельную сим-карту, которую не жалко будет заблокировать, если вас начнут атаковать с «выгодными предложениями».
Продажа квартиры с «нечистой» юридической историей
Это один из самых коварных и опасных для покупателя видов обмана. Если некоторые уже описанные уловки можно при желании и щедрости душевной списать на лукавство, то здесь речь идет о потенциальных серьезных юридических проблемах, которые повлекут за собой проблемы финансовые. Неожиданные жильцы с пропиской, долги владельцев, даже ипотечное обременение – вот те неприятные сюрпризы, которые могут поджидать покупателя.
Риелторы часто заявляют, что проверяют юридическую чистоту каждой квартиры, но на практике нередко подходят к этому вопросу безответственно, и от неприятностей никто не застрахован.
Как бороться с таким обманом? Вы можете проверить некоторые аспекты самостоятельно:
- Попросите у собственника выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Если не хотите обращаться с таким вопросом, можете проверить самостоятельно на сайте Росреестра. Выписку по запросу вам должны предоставить в течение трех рабочих дней (также можно запросить в электронном виде – как правило, выписка приходит быстрее).
- Запросите паспортные данные собственника и проверьте их на сайте МВД, чтобы убедиться, что перед вами не мошенник.
- Проверьте документы, подтверждающие право собственности.
- Запросите у владельца справку о регистрации по форме № 9. Так вы сможете узнать, кто прописан в квартире. Напомним, что некоторые категории граждан защищены законом, и вы не сможете легко их выписать из квартиры. Это правило распространяется, например, на несовершеннолетних детей.
- На основе выписки узнайте кадастровую стоимость недвижимости и наличие обременений (долгов, ипотечного кредита).
- Проверьте основания права собственности у владельца квартиры. Так вы узнаете, как он сам получил квартиру, и, если тут возникнут какие-то сомнения, сможете отказаться от покупки.
- Если владелец квартиры состоит в браке, попросите нотариально заверенное разрешение супруга (супруги) на продажу. Это обязательный документ, если недвижимость приобреталась уже после заключения брака (то есть является совместно нажитым имуществом).
- Если вы общаетесь не с собственником квартиры, просите у того, кто ведет с вами переговоры, нотариально заверенную доверенность, которая подтвердит право на подобную деятельность. Впрочем, зачастую специалисты советуют относиться к сделкам по доверенности с особой осторожностью или вовсе от них отказываться.
Продажа недвижимости по лжеадресам
Суть подобной махинации предельно проста – покупателю демонстрируется одно помещение, а продается совершенно другое. Особенно этот способ обмана распространен при продаже загородной недвижимости. При этом по цене коттеджа со «свежим» евроремонтом может быть продана обыкновенная дача, расположенная в другом месте.
Идеальную цель аферистов в данном случае представляет собой иногородний покупатель, не знакомый с городом, в котором он приобретает жилье. Чем больше город, тем выше вероятность приобрести недвижимость по лжеадресу.
Также этот вид мошенничества весьма распространен на рынке квартир в Москве, где чаще всего используются совпадения в названиях улиц. Ведь далеко не каждый приезжий знает, что, например, помимо Измайловской площади, в столице есть еще и одноименные улица, бульвар, вал, проспект и шоссе. Причем расположены все эти места достаточно далеко друг от друга.
Таким образом, покупатель приходит смотреть роскошную квартиру в центре, а документы при этом оформляются на однокомнатное жилье в «хрущевке» где-нибудь на окраине.
Аренда жилплощади с целью ее захвата
Один из наиболее «экстремальных» способов махинаций при аренде жилой недвижимости заключается в аренде квартиры с целью ее захвата. В этом случае арендатор обычно изначально собирается захватить арендуемое жилье и договаривается с хозяином недвижимости именно с этой целью.
Арендуемую квартиру могут захватить и в том случае, если договор аренды, заключаемый между арендодателем и арендатором, не заверяется у нотариуса. В подобной ситуации, по истечении срока аренды, квартирант может отказаться освобождать жилплощадь, не пуская при этом в квартиру ее законного хозяина.
Если такое произошло, следует помнить, что даже в этом случае договор обладает действенной силой, поэтому пострадавшему собственнику необходимо по данному поводу обращаться в суд. Даже несмотря на то, что такие дела обычно разбираются довольно долго, причем хозяин жилья в этом случае будет обязан уплатить все причитающиеся налоги.
Мошенничество с документами на квартиру
В других ситуациях преступники продают квартиру, арендованную ими же у настоящего хозяина. Они предъявляют поддельные документы, берут крупный задаток. И даже если покупатель проявит немного бдительности, пусть с запозданием, но всё же выявит подлог, мошенники к тому времени уже успеют скрыться с полученными деньгами. В этом случае покупатель несет убытки лишь частично.
Разновидности обременений, налагаемых на недвижимость:
Может оказаться, что на продаваемое жилье наложено обременение. Это означает, что покупателю придется нести дополнительные расходы. Арест налагается по решению суда. Также может быть наложен арест на квартиру при предъявлении судебным приставам-исполнителям мирового соглашения, которому присущи признаки судебного решения. Но кроме ареста могут обнаружиться и другие обременения. Сведения о наложении обременения не являются конфиденциальными, их можно получить в Росреестре (ЕГРН).
- Продаваемая квартира оказалась залоговой.
- Возобновился судебный спор между наследниками.
- Долг владельца продаваемого имущества настолько большой, что кредиторы добились ареста квартиры и ее продажи.
- Продавец намеревается объявить себя банкротом. В дальнейшем сделка купли-продажи жилья может быть оспорена кредиторами.
Мелочь, а неприятно
Эти случаи вряд ли можно назвать мошенничеством. Скорее это такая игра со стороны покупателя, который понимает, что продавец «созрел», чтобы в любом случае закрыть сделку. Рассказывает Ирина Гудкина, тренер бизнес-школы «Белый брокер»:
«На сделке в банке. Вдруг оказывается, что покупатель принес с собой меньшую сумму, чем договаривались. Продавец и выстроенная цепь, если она есть, поставлены перед фактом – или тушить все или согласиться с «террористом».
На сделке. Покупатель «забыл» про накладные расходы по сделке: оплату ячейки, доверенностей, услуг нотариуса и т.д. и т. п.
При торге. Потенциальный покупатель говорит, что у него гораздо меньше денег, чем нужно для оплаты объекта. Потом оказывается, что деньги есть, но они отложены на ремонт и переезд. Некоторым продавцам, которые пошли навстречу «этим симпатичным людям», становится очень обидно, когда они об этом узнают».
Советы и рекомендации специалистов по безопасности
Как же избежать возможных неприятных ситуаций при продаже и покупке жилья? Для заключения успешной сделки по купле-продаже квартиры важно:
- обращаться только к опытному и надежному риелтору, имеющему регистрацию ИП и имеющему свидетельство о базовой подготовке;
- в договоре указывать реальную цену;
- никому не оставлять оригиналы документов;
- убедиться, что все жильцы покупаемой квартиры выписаны;
- передавать деньги при свидетелях, лучше всего в присутствии нотариуса;
- избегать покупки жилья по доверенности;
- не соблазняться чрезмерно низкой ценой;
- не соглашаться выплачивать большой задаток, лучше вообще обойтись без него;
- проверять, нет ли на квартире обременений и задолженностей;
- обращаться к помощи квалифицированного юриста.
Мошенничество с залогом недвижимости
Люди могут одалживать деньги не только в банках, ломбардах, МФО. Если берётся частный займ под залог недвижимости, мошенничество также имеет место быть.
При этом схема заключается в том, что договор займа фактически выписывается так, что представляет собой сделку по купле-продаже квартиры. Таким образом, жилье передается мошенникам за достаточно символическую сумму.
Дальше мошенничество по залогу квартиры предполагает перепродажу и выселение реального собственника. При этом доказать факт противоправных действий достаточно сложно, ведь человек собственноручно подписался на всех документах.
Если же вы решились все же оформить кредит под залог недвижимости, то внимательно читайте все, на чём вам предлагают расписаться.
Афёры на первичном рынке жилья — обман дольщиков
Астана — самый строящийся город Казахстана, а на рынке новостроек есть свои схемы мошенничества. Одна из них — та же неоднократная продажа, как и на рынке вторичного жилья. Особенность в том, что аферисты, действующие от имени застройщика, продают одну и ту же квартиру нескольким покупателям. Причем сам застройщик может и не знать о том, какие махинации проворачивают за его спиной.
Есть еще схема. Мошенники предлагают гражданам жилье по сравнительно небольшой цене в рассрочку в строящемся доме. Показывают место под строительство, где никто ничего строить не собирался. Заключается договор, покупатель делает первый взнос. Провернув с десяток таких операций, мошенник скрывается.
Казалось бы, выход напрашивается сам собой — надо покупать квартиру непосредственно у застройщика. Это и дешевле, и надежнее, чем через посредника. Но и здесь есть свои подводные камни. Для примера наберем в поисковике «новостройка в Астане продажа от застройщика». Результат — 250 тысяч ответов. Возникает вопрос: «Действительно ли столько застройщиков напрямую продают жилплощадь?». Конечно, нет. Компании с многолетним опытом и непоколебимой репутацией редко торгуют квартирами напрямую. Чтобы узнать, кто действительно продает жилье — застройщик или риелтор, нужно проверить все документы. Чаще всего жилплощадью напрямую торгуют новые и малоизвестные фирмы в уже готовом доме.
Аферисты, действующие от имени застройщика, продают одну и ту же квартиру нескольким покупателям. Причем сам застройщик может и не знать о том, какие махинации проворачивают за его спиной.
Между тем среди застройщиков тоже могут оказаться недобросовестные компании. Строительство почти каждого третьего объекта в столице отстает от заявленных сроков. К тому же в прошлом году в Астане появились молодые застройщики без опыта работы, имеющие не более двух проектов. У некоторых из них неполный пакет документов, что заставляет задуматься об их надежности.
Ассоциация застройщиков Казахстана предупреждает дольщиков, что деятельность компании должна вызвать сомнения, если:
- стоимость квадратного метра ниже себестоимости (цена не учитывает риски, связанные с удорожанием материалов, инфляцию и другое, в результате чего жилые комплексы таких компаний либо не достраиваются, либо становятся долгостроем);
- несоблюдение сроков строительства (строительство не ведется, но проект заявлен, и квартиры продают, или ведется со значительными нарушениями сроков — более шести месяцев);
- введение в заблуждение клиентов относительно качественных характеристик жилых комплексов (к примеру, приставка Expo у таких застройщиков не совпадает с территорией строительства дома и не имеет отношения к Expo-2017);
- отсутствие разрешительной документации.
По данным официального сайта Астаны www.astana.gov.kz, покупатель имеет право попросить у застройщика следующие документы:
- акт выбора и согласования земельного участка;
- постановление на проектирование;
- архитектурно-планировочное задание;
- эскизный проект, утвержденный главным архитектором г. Астаны;
- государственную экспертизу рабочего проекта с инженерными сетями;
- постановление на строительство.
Виды и схемы мошенничества при купле-продаже жилья
По сути, все способы обмана мошенниками продавца или покупателя сводятся к одной цели – присвоить себе квартиру и дом и при этом остаться с деньгами. Рассмотрим более подробно наиболее популярные схемы мошенничества:
- «Многоразовый» товар.
Как правило, к такой схеме мошенничества обращаются аферисты – арендаторы, получившие доступ к квартире в качестве квартиросъемщика. Преступными лицами оперативно подделываются документы собственника жилья, в том числе, паспорта и свидетельства о регистрации, подается объявление о продаже квартиры с ценой, значительно ниже рыночной. Используя данный способ мошенничества, «предприниматели» могут продать одну и ту же чужую квартиру много раз разным покупателям в один день, взяв с них задаток, и просто исчезнуть в неизвестном направлении. При этом, мошенников очень сложно поймать – они имеют несколько поддельных паспортов, умеют профессионально изменить свою внешность и работают всегда в разных районах города.
- Продажа квартиры по фальшивому адресу.
Данная схема применяется к иногородним гражданам, которые недавно переехали из другого города и еще не могут быстро ориентироваться в новой местности. Мошенники арендуют хорошую квартиру в престижном районе, куда приглашают покупателя на ее осмотр, в дальнейшем в документах используется адрес совершенно другой квартиры, например, претерпевшей пожар, цена которой в разы меньше приобретаемой жилплощади. Фактически всегда обман раскрывается уже после того, как покупатель передал деньги мошенникам и имеет на руках зарегистрированные документы на право собственности. В период осмотра мошенники меняют номера квартир и даже номера домов! Адрес подставной квартиры выбирается тщательно и скрупулезно, чтобы даже название улицы и района были созвучны с адресом помещения, которое на самом деле передается в собственность потерпевшему.
- Продажа неприватизированного жилья.
Данная схема очень стара, стоит отметить, что последнее время она стала себя изживать, поскольку неприватизированных квартир становится все меньше, но все-таки еще имеет место быть и пользуется спросом у аферистов. Такой способ несколько сложноват, но для мошенников нет ничего невозможного. Для реализации преступного деяния необходима квартира и паспорт ее владельца, идеальный вариант, когда хозяин объекта находится в длительной командировке, тогда документ подделывается, а его квартира вскрывается и становится объектом преступления. Имея доступ к квартире и паспорту, преступники сначала оформляют приватизацию, а затем «продают» потерпевшему, после того, как появляется реальный владелец квартиры, найти мошенников практически невозможно.
- Продажа квартиры без наследников.
Это один из самых распространенных способов аферы в сфере купли/продажи недвижимости. Мошенники по поддельным документам успевают продать квартиру умершего владельца, ничего не подозревающему покупателю. Вскоре появляются настоящие наследники объекта недвижимости, оспаривают свое право на владение в суде и несостоявшийся покупатель остается без жилья и без денег.
- Аванс как вид мошенничества.
Мошеннические схемы с использованием аванса очень распространенны. Очень часто аферисты, прося выплатить покупателя аванс в виде крупной суммы, аргументируя это, что деньги нужны, чтобы избежать риска отказа покупателя от сделки. Но именно оплата крупного аванса зачастую становится конечной точкой в отношениях между покупателем и «продавцом», поскольку с ней последний и исчезает.
- Подставной покупатель.
Что такое подложные документы
Продажа квартир по “проблемным” или поддельным документам считается одной из самых сложных схем обмана. Принцип мошенничества заключается в следующем: квартира берется в аренду у собственника, который временно отсутствует в стране. С помощью ксерокопии оригинала паспорта собственника изготавливается поддельный “паспорт” с фотографией злоумышленника. “Оригинал” дает право мошенникам получить дубликаты всех документов на жилье и продать его в дальнейшем.