Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Единое правило расчёта обеспечительного платежа – с 2023 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При перечислении обеспечит. платежа (далее по тексту – ОП) расход признавать не нужно. Следует причислить данную сумму к дебиторской задолженности. Собственно платеж учитывают на автономном субсчете, который открывают к счету, используемому для расчетов с арендодателем. Попутно его отображают на соответствующем забалансовом сч. 009.
Проводки при аренде у арендатора на упрощенном порядке
Проводки:
- ДТ 76 субсч. «Расчеты с арендодателем по ОП» КТ 51 – внесение платежа по арендному договору;
- ДТ 009 – его сумма;
- ДТ 68 субсч. «Расчеты по НДС» КТ 76 субсч. «Расчеты по НДС с выдан. авансов» – вычет НДС с ОП (если по договору он зачтен в арендную плату, а также есть счет-фактура от арендодателя);
- ДТ 76 субсч. «Расчеты с арендодателем по аренд оплате» КТ 76 субсч. «Расчеты с арендодателем по ОП» – ОП зачтен в арендную плату (на дату зачета);
- ДТ 51 КТ 76 субсч. «Расчеты с арендодателем по ОП» – возврат ОП (на дату возврата);
- КТ 009 – списание ОП;
- ДТ 76 субсч. «Расчеты по НДС с выдан. авансов» КТ 68 субсч. «Расчеты по НДС» – восстановление ранее принятого к вычету НДС.
Обеспечительный платеж и НДФЛ
Вызывает споры и вопрос необходимости уплаты НДФЛ физическим лицом при получении задатка или обеспечительного платежа.
Мнение судей
С одной стороны, задаток не относится к доходам и суммам, не подлежащим обложению НДФЛ (ст. 217 Налогового кодекса РФ). Но судьи зачастую решают, что задаток НДФЛ не облагается. Ведь это не выручка от реализации товаров (работ, услуг), а способ обеспечения исполнения обязательства. Поэтому включить суммы задатка в налоговую базу по НДФЛ надо не при его получении, а при зачете задатка, полученного от покупателя в счет оплаты по заключенному договору. Именно в этот момент задаток перестает быть способом обеспечения исполнения обязательств и трансформируется в часть стоимости проданного имущества (Постановления ФАС Уральского округа от 30.06.2009 N Ф09-4388/09-С2 по делу N А47-436/2008, ФАС Центрального округа от 03.10.2011 по делу N А14-6763/2010/229/24, ФАС Западно-Сибирского округа от 27.07.2011 по делу N А75-8953/2010, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2011 по делу N А75-8953/2010, Семнадцатого ААС от 22.08.2007 № 17АП-2069/07-АК).
Мнение Минфина
Естественно, такой подход не находит понимания у Минфина России (Письма Минфина России от 12.02.2010 N 03-04-05/10-56, от 24.11.2008 N 03-04-05-01/440). И пользоваться им опасно.
Аналогичное мнение высказано чиновниками и в отношении обеспечительного платежа (в том числе по предварительному договору): НДФЛ с суммы обеспечительного платежа надо заплатить в момент внесения денег на текущий счет или иной банковский счет физического лица, режим которого позволяет расходовать арендодателю поступившие от арендатора денежные средства по своему усмотрению, то есть передаст денежные средства в собственность арендодателя. В таких случаях полученные арендодателем денежные средства будут являться по сути авансом и, соответственно, рассматриваться как его доход, подлежащий налогообложению в общем порядке. Причем, удержать НДФЛ должен налоговый агент, если обеспечительный платеж вносит организация, которая признается в такой ситуации налоговым агентом по НДФЛ. Однако если денежные средства в обеспечение исполнения обязательств перед арендодателем (в наличной или безналичной форме) будут каким-либо образом обособлены от остального имущества арендодателя, но при этом условия договора предусматривают, что арендодатель вправе произвести удержание не уплаченной в установленный договором срок арендной платы из суммы обеспечительного платежа, то доходом, подлежащим налогообложению, будет являться сумма, удержанная арендодателем из обеспечительного платежа. До момента удержания не уплаченных арендатором в срок сумм арендной платы дохода, подлежащего налогообложению, в этом случае у арендодателя не возникает (Письма Минфина России от 23.10.2014 № 03-04-06/53577, от 26.06.2013 N 03-04-05/24290). Таким образом, если согласно соглашению арендодатель не может использовать внесенные в качестве обеспечительного платежа суммы, то налоговая база по НДФЛ не возникает.
Позиция контролирующих органов
На самом деле, по мнению контролеров, все денежные суммы, внесенные арендатором в обеспечение исполнения обязательств по договору аренды, учитываются при расчете налоговой базы по НДС независимо от того, выполняют ли они по факту функцию платежа.
Так, Минфин России в Письме от 17.09.2009 N 03-07-11/231 пришел к выводу, что денежные средства, получаемые арендодателем от арендатора в качестве обеспечительного платежа, подлежат включению в налоговую базу по НДС в силу пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ. При этом компания указала, что обеспечительный платеж может быть зачтен в счет обязательств по новому договору аренды без возврата на расчетный счет арендатора по его письменному заявлению. То есть платеж выполнял обеспечительную функцию, но стороны допускали и его зачет в счет обязательств по оплате в случае заключения нового договора аренды.
Напомним, что в ст. 162 НК РФ установлены особенности определения налоговой базы по НДС с учетом сумм, связанных с расчетами по оплате товаров (работ, услуг). В частности, налоговая база увеличивается на суммы платежей, полученных за реализованные товары (работы, услуги) в виде финансовой помощи, на пополнение фондов специального назначения, в счет увеличения доходов либо иначе связанных с оплатой реализованных товаров (работ, услуг) (пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).
В Письме от 21.09.2009 N 03-07-11/238 финансисты также указали, что суммы, получаемые арендодателем от арендатора в качестве обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных условиями договора аренды, в том числе обязательств по оплате услуг аренды, пеней, штрафов и возмещению ущерба, нанесенного арендуемому имуществу, относятся к денежным средствам, связанным с оплатой услуг. В связи с этим суммы, полученные в виде гарантийного платежа, подлежат включению в налоговую базу по НДС. Ранее, в Письме от 12.05.2008 N 03-07-11/182, финансисты сделали такой же вывод в отношении возвратного страхового депозита, полученного арендодателем в обеспечение обязательств, предусмотренных договором аренды.
Как видим, изменения налогового законодательства масштабны. Мы рассмотрели наиболее существенные из них. В основном новшества обусловлены введением в практику единого налогового платежа и объединением Пенсионного фонда и ФСС в единый фонд.
Организациям (в том числе автономным учреждениям) важно вовремя изучить поправки законодательства. И особое внимание следует уделить срокам выполнения своих обязательств по начислению и уплате налогов и взносов.
[1] Федеральный закон от 14.07.2022 № 263-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации».
[2] «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
[3] Федеральный закон от 14.07.2022 № 237-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Определение и назначение обеспечительного платежа
Важно! Обеспечительный платеж не является аналогичной задатку или авансу выплатой.
Обеспечительный платеж – определенная сумма денежных средств, которая выплачивается одной из сторон договора в пользу второй стороны в качестве неустойки или гарантии отсутствия вероятных убытков в случае нарушения условий договора. Это не то же самое, что задаток и аванс. Предметом залога денежные средства не могут выступать хотя бы потому, что обращение взыскания на заложенное имущество предполагает его продажу, а деньги реализации не подлежат.
Задаток выплачивается второй стороне соглашения в счет причитающихся с первой стороны платежей, о которых сказано в договоре между ними. Аванс, в свою очередь, отличается от задатка тем, что:
- Если положение договора нарушается стороной соглашения, которая выплатила другой стороне задаток, то данная сумма возвращена плательщику не будет.
- Если же соглашение нарушается по вине той из сторон договора, которая получила от второй стороны задаток, виновник вернет задаток и заплатит такую же сумму в качестве неустойки сверху.
Обеспечительный платеж проводки в бухгалтерском учете (на примере)
Важно! Когда передается обеспечительный платеж проводки должны быть отражены на отдельном субсчете, на котором ведутся расчеты по основному обязательству, предусмотренному договором.
Подписан арендный договор в отношении цеха. За несвоевременное перечисление собственнику арендной платы от арендатора начисляется штрафной процент в по ставке 30% годовых. Арендодатель, получивший обеспечительный платеж, имеет право потратить его на погашение процентов за не вовремя переданную арендную плату. НДС не уплачивается с суммы обеспечительного платежа. Бухгалтер владельца цеха сделает следующие проводки:
|
ДЕБЕТ |
КРЕДИТ | Комментарий |
| 51 | 60 с/сч. «Обеспечительный платеж» |
Зачислен обеспечительный платеж (без обложения НДС) |
| 60 с/сч. «Арендная плата» | Зачислена арендная плата (сроки, оговоренные в соглашении, нарушены). Включая НДС. | |
| 91 |
Начислены проценты за несвоевременное внесение арендной платы (30% годовых). НДС не облагаются. |
|
|
60 с/сч. «Обеспечительный платеж» |
76 с/сч. «Расчеты по претензиям» |
Обеспечительный платеж списан в счет погашения претензии по несвоевременному внесению арендной платы. |
Определение и назначение обеспечительного платежа
Важно! Обеспечительный платеж не является аналогичной задатку или авансу выплатой.
Обеспечительный платеж — определенная сумма денежных средств, которая выплачивается одной из сторон договора в пользу второй стороны в качестве неустойки или гарантии отсутствия вероятных убытков в случае нарушения условий договора. Это не то же самое, что задаток и аванс. Предметом залога денежные средства не могут выступать хотя бы потому, что обращение взыскания на заложенное имущество предполагает его продажу, а деньги реализации не подлежат.
Задаток выплачивается второй стороне соглашения в счет причитающихся с первой стороны платежей, о которых сказано в договоре между ними. Аванс, в свою очередь, отличается от задатка тем, что:
- Если положение договора нарушается стороной соглашения, которая выплатила другой стороне задаток, то данная сумма возвращена плательщику не будет.
- Если же соглашение нарушается по вине той из сторон договора, которая получила от второй стороны задаток, виновник вернет задаток и заплатит такую же сумму в качестве неустойки сверху.
Обеспечительный платеж проводки в бухгалтерском учете (на примере)
Важно! Когда передается обеспечительный платеж проводки должны быть отражены на отдельном субсчете, на котором ведутся расчеты по основному обязательству, предусмотренному договором.
Подписан арендный договор в отношении цеха. За несвоевременное перечисление собственнику арендной платы от арендатора начисляется штрафной процент в по ставке 30% годовых. Арендодатель, получивший обеспечительный платеж, имеет право потратить его на погашение процентов за не вовремя переданную арендную плату. НДС не уплачивается с суммы обеспечительного платежа. Бухгалтер владельца цеха сделает следующие проводки:
|
ДЕБЕТ |
КРЕДИТ | Комментарий |
| 51 | 60 с/сч. «Обеспечительный платеж» |
Зачислен обеспечительный платеж (без обложения НДС) |
|
51 |
60 с/сч. «Арендная плата» | Зачислена арендная плата (сроки, оговоренные в соглашении, нарушены). Включая НДС. |
| 76 с/сч. «Расчеты по претензиям» | 91 |
Начислены проценты за несвоевременное внесение арендной платы (30% годовых). НДС не облагаются. |
|
60 с/сч. «Обеспечительный платеж» |
76 с/сч. «Расчеты по претензиям» |
Обеспечительный платеж списан в счет погашения претензии по несвоевременному внесению арендной платы. |
Учет обеспечительного платежа у арендодателя
162 НК РФ).
В Письме от 21.09.2009 N 03-07-11/238 финансисты также указали, что суммы, получаемые арендодателем от арендатора в качестве обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных условиями договора аренды, в том числе обязательств по оплате услуг аренды, пеней, штрафов и возмещению ущерба, нанесенного арендуемому имуществу, относятся к денежным средствам, связанным с оплатой услуг. В связи с этим суммы, полученные в виде гарантийного платежа, подлежат включению в налоговую базу по НДС. Ранее, в Письме от 12.05.2008 N 03-07-11/182, финансисты сделали такой же вывод в отношении возвратного страхового депозита, полученного арендодателем в обеспечение обязательств, предусмотренных договором аренды.
Заметьте, что в двух последних Письмах речь идет как раз о денежных суммах, предоставляемых арендатором арендодателю на условиях возвратности и выполняющих обеспечительную, но ни в коем случае не платежную функцию.
Кстати, некоторые бухгалтеры после разъяснений финансистов о том, что операция по возмещению ущерба объектом обложения НДС не является (Письмо Минфина России от 13.10.2010 N 03-07-11/406), решили, что их можно распространить и на случай возмещения ущерба, нанесенного арендатором, за счет полученного арендодателем обеспечительного платежа. По нашему мнению, эта позиция финансового ведомства касается только случаев получения сумм в возмещение уже нанесенного ущерба.
А в Письме от 02.02.2011 N 03-07-11/25 финансовое ведомство указало, что при получении задатка по предварительному договору, который засчитывается в счет стоимости услуг по основному договору, НДС с задатка исчисляется в том налоговом периоде, в котором получен задаток.
Налоговая служба высказывается на эту тему не так часто, но позиции ведомств совпадают. Так, по мнению ФНС России, задаток, равный стоимости передаваемого имущества, признается предоплатой и включается продавцом в налоговую базу по НДС (Письмо от 17.01.2008 N 03-1-03/60).
А каково мнение арбитров?
Когда в судах согласья нет
Арбитражная практика окружных судов по рассматриваемым вопросам весьма разнообразна: решения принимаются как в пользу налогоплательщиков, так и противоположные. К сожалению, большая часть судебных актов посвящена налоговым спорам, связанным с квалификацией обеспечения, внесенного по предварительным договорам аренды или по договорам купли-продажи. Тем не менее упомянем и некоторые из таких решений, поскольку сделанные в них выводы могут помочь нам в оценке шансов на успех в случае судебного разбирательства.
Остановимся сначала на судебных актах, подтверждающих позицию контролирующих органов. Например, ФАС Поволжского округа такие дела рассматривал неоднократно и всегда занимал позицию не в пользу налогоплательщиков.
Так, в Постановлении от 03.11.2009 N А57-24482/2008 (легитимность вердикта подтверждена Определением ВАС РФ от 19.02.2010 N ВАС-1755/10) суд рассмотрел ситуацию, в которой арендатор вносил страховой депозит в качестве обеспечения выполнения своих обязательств по договору аренды. При этом договор предусматривал, что страховой депозит может быть зачтен в счет арендной платы за последний месяц срока аренды. Решение суда: при таких условиях страховой депозит следует рассматривать как авансовый платеж в счет предстоящего оказания услуг, подлежащий включению в налоговую базу по НДС.
Также решения не в пользу налогоплательщиков ФАС Поволжского округа принял, рассмотрев дела о внесенных арендаторами задатке и обеспечительном платеже по предварительным договорам аренды, подлежащих в дальнейшем зачету в счет арендной платы (Постановления от 09.04.2009 N А55-7887/2008 и от 24.03.2011 N А12-16130/2010).
ФАС Московского округа в Постановлении от 19.01.2011 N КА-А40/16964-10 подтвердил правомерность включения компанией в налоговую базу по НДС суммы обеспечительного депозита, поскольку в соответствии с договором данный депозит может рассматриваться как авансовый платеж за последний месяц аренды.
Однако существует и другая позиция: если задаток в момент его получения продавцом не выполняет платежную функцию, то и оснований для того, чтобы рассматривать его в качестве частичной оплаты в счет предстоящей поставки товаров (работ, услуг), не имеется. Суды часто подтверждают правомерность такого подхода. Так, ФАС Московского округа в Постановлении от 23.05.2006 N КА-А40/4283-06 указал, что задаток не признается авансовым платежом и, следовательно, не включается в налоговую базу до момента, когда начинается исполнение обязательств поставщиком. В этот момент задаток трансформируется в платеж. Аналогичные выводы содержит Постановление ФАС Уральского округа от 01.12.2005 N Ф09-5394/05-С2.
В Постановлении от 10.07.2007 N КА-А40/6494-07 ФАС Московского округа решил, что получение компанией гарантийного обеспечения не является операцией по реализации и НДС не облагается. Если договором аренды предусмотрен возврат обеспечительного платежа, можно утверждать, что его уплата не связана с реализацией товаров (работ, услуг). При выполнении условий, определенных в договоре, сумма обеспечения возвращается арендатору. Поэтому в такой ситуации сумма гарантийного обеспечения не должна облагаться НДС.
Тот же Федеральный арбитражный суд в Постановлении от 27.04.2011 N КА-А40/3679-11 рассмотрел ситуацию, в которой компания реализовывала гражданам машино-места в жилом комплексе, заключая предварительные договоры купли-продажи. Граждане вносили гарантийные взносы, после чего выбранное машино-место считалось зарезервированным за покупателем. По мнению инспекторов, компания неправомерно не включила суммы полученных гарантийных взносов в базу по НДС, однако суды всех трех инстанций признали доначисление налога неправомерным.
Судьи решили, что гарантийный взнос в данном случае не является частичной оплатой, а представляет собой способ обеспечения исполнения обязательства. Поэтому полученная налогоплательщиком по предварительным договорам сумма не связана с реализацией и не может быть признана объектом налогообложения по НДС.
Девятый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 29.11.2004 N 09АП-3363/04-АК учел, что сумма, названная задатком, не была выдана в счет причитающихся со стороны по договору платежей и фактически не выполняла функцию платежа, а являлась формой обеспечения обязательств по заключению договоров аренды. Задаток выполнял обеспечительную функцию и не был связан с расчетами за товары, работы, услуги. Суд отметил, что задаток может рассматриваться только как средства, полученные в обеспечение обязательства, и не является формой расчетов по договору. Поэтому сумма задатка не является объектом налогообложения по НДС.
Задаток и НДС. Теория
Налоговики считают, что задаток выполняет платежную функцию. Поэтому его получение следует считать авансом на основании подп. 2 п. 1 ст. 167 НК. Когда задаток получен для обеспечения обязательства по договору, предметом которого является реализация, облагаемая НДС, следует исчислять НДС с задатка. Спорным является момент возникновения налогового обязательства.
Минфин (Письмо от 10.04.2017 № 03-07-14/21013) и ФНС (письма от 02.02.2011 № 03-07-11/25, от 17.01.2008 № 03-1-03/60) уверяют, что, согласно п. 1 ст. 154 НК, задаток включается в налоговую базу по НДС в том периоде, когда деньги получены .
Эта позиция нашла отражение и в судебной практике. Познавательное Определение Верховного Суда РФ от 18.07.2019 N 301-ЭС19-10310 по делу N А82-20708/2017. Организация внесла в договор о задатке пункт, по которому деньги засчитывались в оплату договора купли-продажи проекта кролиководческого комплекса. Задаткодатель перечислял деньги в два приема с основанием платежа «частичная оплата (потом полная) задатка по договору купли-продажи кролиководческого комплекса № 15-09 от 21.09.2015, НДС не облагается». Для признания реализации и доначисления НДС оснований более, чем достаточно. Так делать не надо.
Также суд указал: незаключение в последующем договора купли-продажи и отсутствие реализации может являться основанием для применения налогового вычета, но в том периоде, когда основание для него появится.
Несмотря на «руководящие разъяснения органов», обеспечительная сущность задатка, не подлежащая обложению НДС в момент получения , подтверждается судебной практикой. Рассмотрим как обращаться с задатком правильно на примере Постановления Арбитражного суда Центрального округа от 19.01.2018 N Ф10-49/2017 по делу N А09-11694/2015.
В предварительный договор купли-продажи товара включили срок оплаты и размер задатка с формулировкой «покупатель в обеспечение исполнения настоящего предварительного договора обязуется перечислить продавцу». Определили судьбу задатка после истечения срока предварительного договора. «Если ни одна из сторон не проявила инициативу заключения основного договора, задаток покупателю не возвращается».Договорились, что при отказе покупателя от основного договора, задаток остается у продавца. Установили крайний срок заключения основного договора. Перечисленные средства получатель учел, как полученный задаток по предварительному договору , не подлежащий налогообложению по НДС. ИФНС не смогла доказать правомерность доначисления НДС.
Обеспечительный платеж — с НДС или без: условия для обложения налогом
Обеспечительный платеж — с НДС или без? В тех случаях, когда стороны (одна или обе) договора, устанавливающего обеспечительный платеж, работают на ОСН, начисление НДС на обеспечительный платеж можно рассматривать как обязанность поставщика, если он применяет ОСНО, поскольку:
- Поставщик (управомоченная сторона в части денежных обязательств) должен исчислять НДС с сумм, полученных в счет предстоящих поставок товара (п. 1 ст. 168 НК РФ).
- Покупатель (обязанная сторона в части денежных обязательств) при условии применения им ОСНО вправе принять НДС к вычету по сумме обеспечительного платежа на основании счета-фактуры от поставщика.
Когда платеж возвращается поставщиком, НДС подлежит восстановлению. Об этом позволяют говорить нормы подп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ, в которых опять же сказано о предстоящих поставках товаров. - Обеспечительный платеж можно считать суммой, иначе связанной с оплатой реализованных товаров (в контексте положений подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ), и, соответственно, облагать НДС.
Казалось бы, положения НК РФ свидетельствуют о необходимости произведения указанных операций с НДС и отражении их в учете. Но есть и альтернативная точка зрения на этот счет, при условии что внесение обеспечительного платежа в договоре прописано в особом порядке.
Получите больше информации об обеспечительном платеже.
Арендаторы смогут получить отсрочку обеспечительных платежей от города
Для предпринимателей, которые арендуют Недвижимость у города, доступна новая мера поддержки. При продлении договоров они могут перенести срок предварительной платы за последние пять месяцев аренды до конца 2022 года. Отсрочка полагается физическим и юридическим лицам, а также индивидуальным предпринимателям.
«Новая мера поддержки рассчитана на предпринимателей, которые планируют продлить договоры аренды, а также на бизнесменов, которые уже сделали это в период с 5 марта 2020 года до 22 марта 2021 года, но еще не внесли обязательный платеж за последние пять месяцев аренды. Получить отсрочку смогут 1,8 тысячи предпринимателей, срок действия договоров аренды которых уже истек или завершится в 2021 году. Обратиться за отсрочкой можно до конца 2022 года», — сообщил заместитель Мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.
По его словам, это позволит снизить финансовую нагрузку на предпринимателей в период восстановления экономики. Решение о введении новой меры поддержки приняли совместно с уполномоченным по защите прав предпринимателей в Москве и бизнес-сообществом.
Отсрочка по аренде государственной и муниципальной собственности — одна из самых востребованных мер поддержки.
Как отметила Татьяна Минеева, уполномоченный по защите прав предпринимателей в городе Москве, в условиях восстановления экономики обеспечительный платеж для бизнеса — серьезная нагрузка.
«В среднем сумма депозита за пять месяцев для химчистки или прачечной составляет 10 миллионов рублей. Новая поддержка города снизит финансовую нагрузку на бизнес и позволит предприятиям увеличить обороты», — пояснила Татьяна Минеева.
По новым правилам внести отложенные пятимесячные платежи необходимо до 31 декабря 2022 года. Конкретную схему оплаты будет определять арендатор. Воспользоваться отсрочкой обеспечительных платежей смогут только добросовестные арендаторы.
«Речь идет о физических и юридических лицах, а также индивидуальных предпринимателях, которые не имели задолженности по договорам аренды и не нарушали их условий при использовании городских помещений. Для продления договора необходимо обратиться в Департамент городского имущества за государственной услугой “Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, за исключением земельных участков и объектов жилищного фонда”», —добавил Министр Правительства Москвы, руководитель Департамента городского имущества Максим Гаман.
Обеспечительный платеж предприниматели выплачивают при продлении срока договора аренды нежилых помещений в течение 15 дней с момента его государственной регистрации.
Сумма платежей за пять месяцев позволяет городу избежать финансовых потерь, если арендатор ведет себя недобросовестно и отношения с ним прекращаются досрочно.
Обеспечительный платеж не взимают с организаций, которые финансируются из городского бюджета.
Связан ли обеспечительный платеж с оплатой реализованных услуг?
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ налоговая база по НДС увеличивается на полученные суммы, если они связаны с оплатой реализованных товаров (работ, услуг). Есть мнение, что, поскольку обеспечительный платеж связан с оплатой услуг, арендодатель при его получении обязан исчислить НДС по расчетной ставке 18/118 со всей суммы как с полученной предоплаты за аренду. Поясним. Пунктом 1 ст. 167 НК РФ установлено, что моментом определения налоговой базы по НДС является наиболее ранняя из следующих дат:
- день отгрузки товаров (работ, услуг), имущественных прав;
- день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.
Прочитай сам и дай прочитать своему бухгалтеру
Уже год в Гражданском кодексе действует понятие — обеспечительный платёж. Появление статьи 381.1 прошло незамеченным потому, что на практике обеспечительный платёж применяется давно. Все мы знакомы с договорами аренды. И в большинстве таких договоров предусмотрена оплата депозита. А это не что иное как обеспечительный платёж.
Ранее мы не задумывались как учитывать такие платежи арендодателю. Чаще всего бухгалтерии признавали его авансом и регистрировали как дебиторскую задолженность по счёту 60 «Расчёты с поставщиками и подрядчиками».
С момента как в этот процесс вмешался законодатель, всё стало не так однозначно. Настало время перечитать договора аренды и определить – что же обеспечивает ваш депозит. И отразить его в бухучёте правильно.
Что такое депозит в договоре аренды?
Это обеспечительный платёж на случай, если в период эксплуатации помещения что-то пойдёт не так. И по вине арендатора помещению будет нанесён ущерб. Или будут нарушены условия договора и арендатору надо будет покрывать убыток. Вот такое покрытие убытка и будет сделано за счёт обеспечительного платежа (депозита).
Куда смотреть?
А смотреть надо в пункт договора, который устанавливает способ возврата обеспечительного платежа при окончании действия договора.
Что увидим?
А увидим мы два способа. Если ничего не произошло и нет необходимости покрывать депозитом принесённые арендодателю убытки, то депозит может быть возвращён, а может быть зачтён в счёт оплаты последних месяцев аренды.
- В договоре прописано, что обеспечительный платёж (депозит) может быть зачтён в счёт оплаты последних месяцев аренды.В этом случае депозит является и обеспечением и средством оплаты. Его можно рассматривать как аванс. Учитываем на счёте 60 «Расчёты с поставщиками и подрядчиками».
- В договоре прописано, что после сдачи помещения депозит возвращается. Целиком, если не было никаких нарушений, или частично, если арендодателем были предъявлены претензии на возмещение убытков. В этом случае депозит рассматривается только как средство обеспечения исполнения обязательств и учитывается на счёте 76 «Расчёты с разными дебиторами и кредиторами».
Особенности начисления НДС с обеспечительного платежа
Начислять НДС следует, если по договору платеж нужно зачесть в оплату товаров (работ, услуг), облагаемых НДС. Об этом свидетельствует пп. 2 п. 1 и п. 2 ст. 162 НК, а также разъяснения Минфина (письмо № 03-07-11/45889 от 03.07.2018). Тогда:
- Продавец начисляет НДС в день (на дату) внесения оплаты, оформляя при этом счет-фактуру для аванса.
- Покупатель может принять к вычету выставленный продавцом НДС по оформленному счету-фактуре.
НДС не начисляют:
- при возврате платежа покупателю либо когда его зачли как неустойку (кроме случаев, когда под неустойкой «конспирируют» оплату) либо как компенсацию ущерба;
- на дату отчисления платежа согласно предварительному соглашению при получении (поступлении) оплаты до заключения основного договора (если его засчитают впоследствии как платеж по основному договору, то сумму по предварительному соглашению нужно будет включить в базу налога).